Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 09 апреля 2013 г. по делу N 11-2690/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Винниковой Н.В.

судей Терюшовой О.Н., Чертовиковой Н.Я.

при секретаре Фоттелер Е.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 09 апреля 2013 года гражданское дело по апелляционной жалобе Ермилко А.П. на решение Еткульского районного суда Челябинской области от 28 декабря 2012 года.

Заслушав доклад судьи Винниковой Н.В. об обстоятельствах дела, доводах жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ермилко А.П. обратился в суд с иском к администрации Еткульского муниципального района Челябинской области о признании права собственности на четыре земельные доли, площадью 6,9 га каждая, ранее принадлежавшие соответственно Остахову И.Ф., Каширову П.В., Баширову М.И., Башировой Х..

Исковые требования мотивированы тем, что, что спорные земельные доли он приобрел на основании договоров купли-продажи, заключенных 26 февраля 2001 года с О.И.Ф.., 03 апреля 2011 года - с Кашировым П.В., 01 марта 2001 года - с Башировым М.И. и Башировой X. У прежних правообладателей земельных долей право собственности на свои доли возникло на основании свидетельств о праве собственности на землю, выданных до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу чего данные права признаются юридически действительными. Заключенные истцом и прежними правообладателями вышеназванные договоры купли-продажи соответствуют требованиям ст.ст. 218, 454, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), поскольку совершены в письменной форме, подписаны сторонами, фактически исполнены, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Денежные средства в размере по *** руб. уплачены истцом продавцам за каждый земельный пай. Истец являлся собственником других земельных паев данного сельскохозяйственного предприятия, в связи с чем имел право на приобретение земельных долей у других пайщиков. В органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, данные договоры и переход права собственности по ним не были зарегистрированы при жизни продавцов. В настоящее время продавцы земельных долей умерли. В этой связи во внесудебном порядке

Mi

истцу не представляется возможным узаконить свое право собственности на указанные четыре земельные доли.

Истец Ермилко А.П. не принял участия в судебном заседании, его представитель Стерхова Н.Е.,действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика- администрации Еткульского муниципального района, третьего лица- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, третьи лица -Остахова В.Д., Каширова В.Р., Проворова Н.М. не приняли участия в судебном заседании при надлежащем извещении.

Суд постановил решение об отказе в удовлетворении исковых требований Ермилко А.П.

В апелляционной жалобе истец Ермилко А.П. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное. Жалоба мотивирована тем, что решении суда искажены показания свидетеля Черкашовой Л.Д. относительно порядка выплаты истцом денег за приобретенные паи. Черкашова Л.Д. не говорила, что деньги выплачивались через кассу предприятия, она показала, что в подтверждение передачи денег либо составлялась расписка, либо заполнялся бланк расходного ордера от самого истца, а не от предприятия. В решении суда не нашло своего отражения ходатайство представителем истца о проведении по делу почерковедческой экспертизы.

Выводы суда о том, что Ермилко А.П. на момент заключения договоров не имел в собственности земельную долю АКФХ "Еманжелинская" и данные договоры заключены с нарушением требований действующего законодательства являются неверными и прямо противоречат нормам материального права. На момент заключения спорных договоров (на момент государственной регистрации) истец уже являлся собственником земельной доли, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 74 АД 012920. Вступившим в законную силу решением Еткульского районного суда Челябинской области от 15.09.2010 года установлено, что на момент покупки земельной доли в 2001 года истец уже имел в собственности другие паи АКФК "Еманжелинская" и являлся пайщиком, в 2001 году на собрании пайщиков Ермилко А.П. предлагал всем желающим продать свои земельные доли за *** руб.

Суд не принял во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Вывод суда о том, что рассматриваемые сделки являются ничтожными и не порождают правовых последствий, является неверным и прямо противоречит материалам дела. В нарушение требований ст. 67 и п. 1 ст. 196 Гражданского

2

л4о

процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) суд не дал надлежащей оценки доводам представителя истца о том, что переход права собственности на земельные доли не зарегистрирован в силу юридической неграмотности истца. Исходя из буквального толкования п. 2 ст. 250 ГК РФ соблюдение правил о преимущественном праве покупки доли - это обязанность продавца, а не покупателя. Выводы суда о том, что рассматриваемые сделки и переход по ним права к покупателю не могли быть зарегистрированы в установленном законом порядке даже при жизни продавцов, не подтверждаются доказательствами. Суд при вынесении решения нарушил нормы материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Согласно п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Поскольку судом не разрешен вопрос о привлечении к участию в деле в качестве соответчиков наследников имущества Остахова И.Ф., Каширова П.В., Баширова М.И., Башировой X., решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным.

На основании определения от 19 марта 2013 года судебная коллегия перешла к рассмотрению гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела по правилам производства в суде первой инстанции к участию в деле привлечены в качестве соответчиков Остахова В.Д., Каширова В.Р., Проворова Н.М., как наследники имущества соответственно Остахова И.Ф., Каширова П.В., Баширова М.И., Башировой X., а также Управление Росреестра по Челябинской области, к производству принято уточненное исковое заявление Ермилко А.П.

С учетом уточнения требований, предъявленных к Остаховой В.Д., Кашировой В.Р., Проворовой Н.М., Управлению Росреестра по Челябинской области, истец просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на четыре земельные доли площадью 6,9 га каждая и возложении обязанности на Управление Росреестра по Челябинской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанные земельные доли к Ермилко А.П.

Истец Ермилко А.П., ответчики Остахова В.Д., Каширова В.Р.,

з

Проворова Н.М., представитель ответчика Управления Росреестра по Челябинской области в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, причины неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных Ермилко А.П. исковых требований.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 1, 3 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из материалов дела, Остахов И.Ф., Каширов П.В., Баширова Х., Баширов М.И. являлись собственниками по одной земельной доли каждый Ассоциации сельхозкооперативов "Еманжелинская" площадью 6,9 га каждая, что подтверждается списком совладельцев ассоциации "Еманжелинская" по состоянию на 01 января 1992 года, утвержденному главой Еткульской

4

районной администрации, и соответствующими свидетельствами на право собственности на землю(л.д.28, 32, 70,103,142).

Ермилко А.П. является собственником земельной доли площадью 6,9 га в Ассоциации "Еманжелинская" на основании решения Еткульского районного суда Челябинской области от 15 сентября 2010 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись 10 сентября 2012 года, выдано свидетельство о государственной регистрации права.

26 февраля 2001 года между О.И.Ф ... (продавец) и Ермилко А.П. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает по цене *** руб. земельную долю площадью 6,9 га, право на которую удостоверено свидетельством на право собственности на землю серия РФ-VIII ЧБО-07-04 N 502023, выданным 15 октября 1994 года комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Еткульского района, регистрационная запись N 631 (л.д.8).

О.И.Ф. умер *** года, после его смерти заведено наследственное дело N 297 за 2005 года, наследство по закону приняла супруга умершего - Остахова В.Д. (л.д. 153 том 1).

03 апреля 2001 года между Кашировым П.В. (продавец) и Ермилко А.П. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает по цене *** руб. земельную долю площадью 6,9 га, право на которую удостоверено свидетельством на право собственности на землю серия РФ-VIII ЧБО-07-04 N 502378, выданным 05 ноября 1994 года комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Еткульского района, регистрационная запись N 1002 (л.д.51).

Каширов П.В. умер 27 ноября 2005 года, наследственное дело после его смерти не заводилось, наследство фактически приняла Каширова В.Р. (л.д. 62, 154 том 1).

01 марта 2001 года между Башировой X. (продавец) и Ермилко А.П. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает по цене *** руб. земельную долю площадью 6,9 га, право на которую удостоверено свидетельством на право собственности на землю серия РФ-VIII ЧБО-07-04 N 502018, выданным 27 декабря 1994 года комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Еткульского района, регистрационная запись N 626 от 14 октября 1994 года(л.д.86т.1).

Баширова X. умерла 17 марта 2012 года, наследственное дело после ее смерти не заводилось (л.д. 154 том 1).

01 марта 2001 года между Башировым М.И. (продавец) и Ермилко А.П. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого

5

продавец продает, а покупатель покупает по цене *** руб. земельную долю площадью 6,9 га, право на которую удостоверено свидетельством на право собственности на землю серия РФ-VIII ЧБО-07-04 N 502017, выданным 27 декабря 1994 года комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Еткульского района, регистрационная запись N 625 от 14 октября 1994 года(л.д.122 т.1).

Б.М.И. умер *** года, наследником его имущества является дочь Проворова Н.Н. Согласно заявлению от 11 декабря 2012 года Проворова Н.Н.с исковыми требованиями Ермилко А.П. согласна, своих прав на земельный пай после смерти отца Баширова М.И. заявлять не будет (л.д. 177,182 том 1).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30 октября 2012 года вышеуказанные договоры купли-продажи земельных долей в установленном законом порядке при жизни продавцов зарегистрированы не были.

Согласно разъяснениям постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 61 постановления).

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца -юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с

б

отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (п. 62 постановления).

Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, продавцы О.И.Ф., Каширов П.В., Б.М.И., Баширова X. имели в собственности земельные доли ассоциации "Еманжелинская", что подтверждается свидетельствами на право собственности на землю. При заключении договоров купли-продажи земельных долей передали Ермилко А.П. оригиналы свидетельств на право собственности на продаваемые земельные доли, земельные доли фактически переданы Ермилко А.П., им обрабатываются; после смерти продавцов в наследственном имуществе земельные доли не значатся; договоры купли-продажи по каким-либо основаниям не оспорены.

Администрация Еткульского района Челябинской области не возражала против удовлетворения исковых требований Ермилко А.П.(л.д.215 т.1).

7

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что продавцы выразили свою волю на совершение сделок по передаче Ермилко А.П. прав собственности на земельные доли, договоры сторонами исполнены.

Учитывая, что единственным препятствием для регистрации перехода права собственности на спорные земельные доли к покупателю Ермилко А.П. является отсутствие продавцов, исковые требования Ермилко А.П. о государственной регистрации перехода права собственности на земельные доли подлежат удовлетворению.

Согласно п. 4 Указа Президента Российской Федерации от 07.03.1996 г. "О реализации конституционных прав граждан на землю" собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе: передать земельную долю по наследству; использовать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства; продать земельную долю; подарить земельную долю; обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве; передать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским хозяйствам), сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства; передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания; внести земельную долю или право пользования этой долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.

Указанные сделки с земельными долями осуществляются в соответствии с законодательными и иными нормативно-правовыми актами российской Федерации, а также положениями настоящего Указа с учетом ранее принятых обязательств собственниками земельных долей. Возмездное отчуждение земельных долей производится с соблюдением правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так как в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества, не подлежит удовлетворению иск о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ, выводы суда первой инстанции о ничтожности договоров купли-продажи земельных долей, заключенных Ермилко А.П., нельзя признать обоснованными.

Таким образом, требования Ермилко А.П. о государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельные доли согласно заключенных им договоров купли-продажи подлежат удовлетворению.

о f

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Еткульского районного суда Челябинской области от 28 декабря 2012 года отменить.

Исковые требования Ермилко А.П. к Остаховой В.Д., Кашировой В.Р., Проворовой Н.М., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о регистрации перехода права собственности на земельные доли удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Ермилко А.П. на четыре земельные доли площадью 6,9 га каждая, в праве общей долевой собственности на земли по адресу: ассоциация сельскохозяйственных кооперативов "Еманжелинская", кадастровый номер ассоциации "Еманжелинская" ЧБО-07-04, на основании договоров купли-продажи, заключенных соответственно 26 февраля 2001 года- между О.И.Ф. и Ермилко А.П., 03 апреля 2001 года -между Кашировым П.В. и Ермилко А.П., 01 марта 2001 года-между Башировой Х. и Ермилко А.П., 01 марта 2001 года- между Башировым М.И. и Ермилко А.П..

Председательствующий:

Судьи:

9