Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 28 мая 2013 г. по делу N 11-4905/2013

судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Хан Р.А.,

судей Давыдовой В.Е., Терюшовой О.Н.,

при секретаре Немеровец А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске дело по апелляционным жалобам Якубова Р.Т., Акатьева А.М. на решение Сосновского районного суда Челябинской области от 28 февраля 2013 г.

Заслушав доклад судьи Хан Р.А. об обстоятельствах дела, объяснения Акатьева A.M. и представителя Якубова Р.Т. адвоката Ваганова СМ., поддержавших доводы жалоб, возражения относительно жалоб представителя Заварухиной В.Ф. Вадеевой Г.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Заварухина В.Ф. обратилась в суд с иском к Якубову Р.Т., в котором после уточнения исковых требований просила о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возвращении земельного участка в ее собственность, погашении в ЕГРП записи о праве собственности Якубова Р.Т. на земельный участок (л.д. 7, 128).

Определением суда от 28 декабря 2012 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечен Акатьев A.M. (л.д. 81).

В обоснование исковых требований истица указала, что 25 августа 2011 г. она выдала Акатьеву A.M. доверенность на оформление наследства, открывшегося после смерти ее сестры, а 17 мая 2012 г. - вторую доверенность на право раздела, размежевания наследственного земельного участка, расположенного в с. Кременкуль Сосновского района Челябинской области, регистрации ее права собственности на вновь образованные земельные участки и их продажи. Впоследствии она узнала, что 21 сентября 2012 г. Акатьев A.M. продал земельный участок своему пасынку Якубову Р.Т. по цене *** руб., однако оплату по договору она не получила. Кроме этого, земельный участок продан без находящегося на нем жилого дома стоимостью *** руб., Отчуждение же земельного участка без находящегося на нем здания противоречит п. 4 ст. 35 ЗК РФ и свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи. В связи с этим просила возвратить ей земельный участок, прекратив право собственности на него покупателя.

В судебном заседании истец Заварухина В.Ф. и ее представитель Вадеева

Г.А. исковые требования поддержали.

Ответчик Акатьев A.M. иск не признал, указав, что распорядился земельным участком в точном соответствии с выданной ему Заварухиной В.Ф. доверенностью; причиной неисполнения им обязанности по передаче доверителю всего полученного по сделке является отказ самой Заварухиной В.Ф. от получения денег.

Ответчик Якубов Р.Т. в судебное заседание не явился.

Решением суда в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи Заварухиной В.Ф. отказано, применены последствия недействительности ничтожной сделки, прекращено право собственности Якубова Р.Т. на земельный участок, из ЕГРП исключена запись о регистрации его права, земельный участок возвращен в собственность Заварухиной В.Ф. С Акатьева A.M. в пользу Якубова Р.Т. взыскано *** руб., полученных по договору купли-продажи.

8 апелляционных жалобах ответчики Акатьев A.M. и Якубов Р.Т. просят отменить решение суда, ссылаясь на недоказанность возникновения у истицы права собственности на жилой дом, неправильное применение судом п. 4 ст. 35 ЗК РФ. Помимо этого Акатьев A.M. указал, что суд взыскал с него в пользу Якубова Р.Т. *** руб., однако таких требований Якубов Р.Т. не заявлял.

Истец Заварухина В.Ф., ответчик Якубов Р.Т. о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, в суд не явились, обеспечили явку своих представителей, в связи с чем, судебная коллегия на основании ст. 327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Заварухина В.Ф., 1931 г. рождения, является наследником к имуществу своей сестры П.В.Ф.., умершей *** г.

25 августа 2011 г. она выдала на имя Акатьева A.M. доверенность, в которой уполномочила его вести все ее дела во всех судах, а также вести дело по оформлению наследственных прав на имущество, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось, оставшееся после смерти ее сестры (л.д. 59).

9 апреля 2012 г. Заварухиной В.Ф. выдано свидетельство о праве на наследство по закону на земельный участок площадью 2 100 кв. м, расположенный в с. Кременкуль, ул. ***, д. 29.

2

Доверенностью от 17 мая 2012 г. Заварухина В.Ф. уполномочила Акатьева A.M. и Яловега Л.А. быть ее представителями во всех учреждениях и организациях по вопросу "раздела и размежевания земельного участка по адресу: с. Кременкуль, ул. ***, дом 29, регистрации ее права собственности на вышеуказанные земельные участки, продажи в установленном законом порядке за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащих ей на праве собственности вышеуказанных вновь образованных земельных участков" (л.д. 14).

21 сентября 2012 г. Акатьев A.M., действующий по доверенности от 17 мая 2012 г. (продавец), и Якубов Р.Т. (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец продал в собственность покупателя земельный участок площадью 2 400 кв. м из земель населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: с. Кременкуль, ул. ***, 29, по цене *** руб., переданных полностью до подписания договора (п. 1, 2, 4 договора) (л.д. 76).

Переход права собственности на земельный участок к покупателю зарегистрирован 1 октября 2012 г.

Письмом от 25 октября 2012 г. Акатьев A.M. и Яловега Л.А. были уведомлены нотариусом об отмене Заварухиной В.Ф. доверенности от 17 мая 2012 г. (л.д. 37).

Поскольку покупатель не произвел оплату имущества истица 10 ноября 2012 г. направила Якубову Р.Т. требование о расторжении договора (л.д. 16). 26 ноября 2012 г. она обратилась в ОМВД с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении работника агентства недвижимости "Березка" Акатьева A.M. по факту совершения мошеннических действий (л.д. 45).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с абз. 2, 3 п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10\22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к

з

покупателю на проданное имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Возражая против заявленного иска, ответчики предоставили суду соглашение о задатке от 17 сентября 2012 г., в соответствии с которым Акатьев A.M. обязался до 22 сентября 2012 г. заключить с покупателем договор купли-продажи земельного участка, а покупатель в обеспечение заключения договора передать задаток в *** руб. (л.д. 31); письменное обязательство Якубова Р.Т. от 17 сентября 2012 г. произвести в срок до 31 ноября 2012 г. доплату в сумме *** руб. (л.д. 32); расписки Акатьева A.M. от 17 сентября 2012 г. о получении от Якубова Р.Т. *** руб. и от 29 октября 2012 г. - о получении *** руб. (л.д. 31 оборот, 33).

Установив, что покупатель оплатил стоимость проданного имущества представителю истицы Акатьеву A.M., последний в свою очередь предлагал Заварухиной В.Ф. принять все полученное им по сделке, в том числе в судебном заседании, от чего истица отказалась, суд сделал правильный вывод

0 недоказанности истицей факта существенного нарушения покупателем договора.

Решение суда в данной части сторонами не обжаловано.

Вместе с тем, требование Заварухиной В.Ф. о возврате ей земельного участка правомерно удовлетворено судом на основании ст. ст. 166, 167, 168 ГК РФ, что соответствует разъяснениям, содержащимся в п. 32 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6\8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ", согласно которым ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

Проверяя доводы истицы о ничтожности договора купли-продажи как сделки, совершенной с нарушением принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, суд установил, что на момент заключения договора купли-продажи на отчуждаемом земельном участке находился жилой дом общей площадью 60,6 кв. м.

Данное обстоятельство подтверждается справкой администрации Кременкульского сельского поселения от 17 января 2013 г. о том, что Парфентьевой Н.Ф. на момент ее смерти согласно похозяйственной книге принадлежал жилой дом по ул. ***, 29 (л.д. 124); техническим паспортом на жилой дом (л.д. 166).

Согласно Отчету ЗАО "Аудит Классик сервис" рыночная стоимость жилого дома с земельным участком по ул. ***, 29 по состоянию на 5 февраля 2013 г. составляет *** кв. м, в том числе земельный участок -

*** руб., жилой дом - *** руб. (л.д. 129-141).

4

В соответствии с п. 2 ст. 1152 ГК РФ принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

Заключение договора купли-продажи от 21 сентября 2012 г., предметом которого является продажа одного земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, является нарушением п. 4 ст. 35 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах, вывод суда о ничтожности договора купли-продажи земельного участка и нарушении при его заключении прав и законных интересов Заварухиной В.Ф. является правильным.

Согласно п. п. 1,2 ст. 167 ГПК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех которые связаны с ее недействительностью. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции законно и обоснованно земельный участок возвратил Заварухиной В.Ф. и прекратил право собственности на этот объект покупателя.

Доводы ответчиков в апелляционных жалобах об отсутствии в деле допустимых доказательств принадлежности жилого дома Заварухиной В.Ф. не могут повлечь отмену решения суда, поскольку данное обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на такое имущество.

Ссылки на то, что согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, не принимаются во внимание. Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Доводы о том, что в свидетельстве о праве на наследство по закону на земельный участок отсутствовали какие-либо сведения о жилом доме, не свидетельствуют о незаконности решения. Согласно п. 2 ст. 1162 ГК РФ в случае выявления после выдачи свидетельства о праве на наследства наследственного имущества, на которое такое свидетельство не было выдано, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство. Действие Якубова Р.Т. по заключению с Мамажановым A.M. 15 августа 2012 г. договора краткосрочного найма жилого помещения по ***, д. 29 (л.д. 170), подтверждает осведомленность ответчиков о нахождении на земельном участке жилого дома.

5

Ссылки на то, что отчуждение земельного участка вместе с находящимся на нем зданием, строением, сооружением обязательно, когда у продавца земельного участка имеются правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, не принимаются во внимание. Из толкования п. 4 ст. 35 ЗК РФ следует, что он содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Право собственности Заварухиной В.Ф. на недвижимое имущество возникло со дня открытия наследства - *** г. Получение свидетельства о праве на наследство является правом, а не обязанностью наследника (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании"). Из справки нотариуса Серой В.А. следует, что свидетельство о праве на наследство по закону на дом не выдано, так как наследнику следует обратиться в суд для признания права собственности на жилой дом за умершей (л.д. 161). Полномочиями по оформлению наследства, в том числе в суде, Акатьев A.M. Заварухиной В.Ф. был наделен (л.д. 59).

В то же время с решением суда в части взыскания с Акатьева A.M. в пользу Якубова Р.Т. *** руб., полученных Акатьевым A.M. по сделке, согласиться нельзя. Судом установлено, что Заварухина В.Ф. оплату имущества не получила, а потому отношения по расчетам между покупателем и представителем продавца последствиями недействительности ничтожной сделки не охватываются. Сам Якубов Р.Т. каких-либо требований к Акатьеву A.M. о возврате ему оплаты по договору купли-продажи не заявлял. При таких обстоятельствах, предусмотренных ч. 3 ст. 196 ГПК РФ оснований для выхода за пределы заявленных Заварухиной В.Ф. исковых требований у суда не имелось. Решение суда в названной части подлежит отмене.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА

Решение Сосновского районного суда Челябинской области от 28 февраля 2013 г. в части взыскания с Акатьева A.M. в пользу Якубова Р.Т. *** руб. отменить.

В остальной части решение Сосновского районного суда Челябинской области от 28 февраля 2013 г. оставить без изменения, а апелляционные жалобы Якубова Р.Т., Акатьева А.М. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

б