Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 23 мая 2013 г. по делу N 11-5167/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Л.А.Савельевой

судей А.К.Родиной, И.П.Шалиевой

при секретаре Е.А.Левановой

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе ОАО АКБ "Челиндбанк" на решение Саткинского городского суда Челябинской области от 14 марта 2013 года.

Заслушав доклад судьи Л.А.Савельевой об обстоятельствах дела и доводах жалобы, пояснения представителя ОАО АКБ "Челиндбанк" -Ю.Б.Стерляжниковой, поддерживающей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец, ОАО АКБ "Челиндбанк" обратился в суд с исковыми требованиями к С.Б.Волеговой об обращении взыскания на принадлежащее ей имущество - земельный участок общей площадью 1428 кв.м., расположенный по адресу г. Сатка ул. *** д. 16, одновременно определить начальную продажную цену в размере *** руб. 54 коп., установленную договором купли-продажи земельного участка N116 от 02.11.2007 года.

В обоснование исковых требований истец указывает на наличие вступившего в законную силу решения Саткинского городского суда Челябинской области от 10.10.2008 года, которым обращено взыскание на заложенное имущество ответчицы - жилой дом по адресу г. Сатка ул. *** ,16. В связи с невозможностью реализовать указанное недвижимое имущество, на основании постановления судебного пристава от 21.02.2011 жилой дом передан взыскателю - ОАО АКБ

"Челиндбанк". Отказ в государственной регистрации права на жилой дом послужил основанием для обращения с настоящим иском в суд.

С.Б.Волегова в суде первой инстанции заявленные требования отклонила.

Суд первой инстанции постановил решение, которым в удовлетворении заявленных ОАО АКБ "Челиндбанк" требований отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе ОАО АКБ "Челиндбанк" просит решение суда отменить. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что земельный участок, расположенный по адресу г. Сатка ул. *** д. 16 также является предметом залоговых обязательств с момента государственной регистрации купли-продажи земельного участка. На указанный земельный участок подлежит обращение взыскания в силу положений ст.ст. 273, 278 ГК РФ, ст. 64.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Проверив материалы дела, заслушав объяснения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ОАО "Челиндбанк" и заемщиком С.Б.Волеговой 18.04.2007 был заключен ипотечный кредитный договор NС- ***, согласно которому СБ. Волеговой был предоставлен кредит в сумме *** руб. на приобретение жилого дома, площадью 102,9 кв.м. и земельного участка площадью 1428 кв.м., находящихся по адресу г. Сатка ул. *** д. 16. Обеспечением полного и своевременного исполнения заемщиком обязательств по договору должны были являться поручительство третьих лиц, а также ипотека указанных жилого дома и земельного участка.

На основании договора купли-продажи от 02 ноября 2007 ответчица приобрела у управления земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального района Челябинской области за 2301 рубль 54 копейки земельный участок площадью 1428 кв. метров по ул. *** 16 в г. Сатка Челябинской области, право собственности ответчицы на указанный объект зарегистрировано в ЕГРП 30 октября 2008 года.

В связи с ненадлежащим исполнением С.Б.Волеговой обязательств по вышеназванному договору, Саткинский городской суд Челябинской области решением от 10.10.2008 постановил обратить взыскание на заложенное имущество - жилой дом, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. ***, 16, принадлежащий Волеговой С.Б ... Взыскание на земельный участок не произведено в

2

силу того, что в собственности Волеговой он не передавался, оставался в муниципальной собственности.

На основании указанного решения суда 03.02.2009 года возбуждено исполнительное производство.

Жилой дом по адресу г. Сатка ул. *** д. 16 передан на реализацию путем проведения торгов в форме аукциона.

Постановлением судебного пристава от 21.02.2011 года и актом передачи от 22.02.2011 года указанный жилой дом передан взыскателю ОАО "Челиндбанк" как нереализованное имущество.

Постановлением судебного пристава от 25.02.2011 года регистрирующему органу предложено провести государственную регистрацию права (перехода права) взыскателя ОАО " Челиндбанк" на жилой дом.

Согласно сообщению Управления "Росреестра" по Челябинской области от 08.07.2011 года в государственной регистрации перехода права собственности отказано в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, а именно пакет документов на продажу земельного участка, на котором находится объект. Так как в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о государственной регистрации права собственности С.Б.Волеговой на земельный участок, на котором находится вышеуказанный объект.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из положений п. 4 ст. 35 ЗК РФ и ч. 3 ст. 340 ГК РФ, указывая на невозможность удовлетворения настоящего иска об обрушении взыскания на земельный участок отдельно от жилого дома, необходимость обжалования действий судебного пристава-исполнителя по осуществлению продажи с торгов заложенного имущества, поскольку на момент проведения торгов по продаже жилого дома, право собственности на земельный участок уже было зарегистрированного, а следовательно, он считался находящимся в залоге.

Однако указанный вывод суда основан на неверном толковании норм материального права.

з

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, и отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ, а также за исключением случаев, когда федеральным законом не разрешается предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен.

Кроме того, согласно статье 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Обращение взыскания на земельный участок является одним из оснований принудительного прекращения права собственности на него (ст. 237 ГК РФ). Причем в отличие от общего правила, по которому изъятие имущества путем обращения на него взыскания производится по решению суда, если иной порядок не предусмотрен законом или договором, для земельных участков судебное решение является единственным основанием для обращения взыскания.

Кроме того, в силу положений ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Из пояснений представителя ОАО АКБ "Челиндбанк" Ю.Б.Стерляжниковой, заслушанных в суде апелляционной инстанции следует, что должник СБ. Волегова на момент рассмотрения апелляционной жалобы имеет кредиторскую задолженность перед ОАО АКБ "Челиндбанк" около *** рублей, с учетом неустойки, что свидетельствует о нарушении прав ОАО АКБ "Челиндбанк".

4

СБ. Волегова, возражая в суде первой инстанции против обращения взыскания на спорный земельный участок, доказательств наличия иного имущества, на которое может быть обращено взыскание не представила.

Судебная коллегия, принимая во внимание наличие у СБ. Волеговой титула собственника на дом ввиду отказа Банку в регистрации перехода права собственности на это имущество, а также установив отсутствие нарушений прав должника Волеговой, полагает возможным обратить взыскание на земельный участок, общей площадью 1428 кв.м. Что касается цены этого земельного участка, то обязанность по оценке этого земельного участка возложена в силу Закона "Об исполнительном производстве" на судебного пристава-исполнителя.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о правомерности обращения ОАО АКБ "Челиндбанк" с указными требованиями. Однако, поскольку подлежащий реализации с торгов земельный участок не является предметом ипотеки, кредитор- залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из денежной суммы, вырученной от продажи такого земельного участка.

Вместе с тем, доводом апелляционной жалобы о распространении залоговых обязательств на земельный участок судебная коллегия не соглашается, поскольку в момент заключения сторонами договора ипотечного кредитования - 18 апреля 2007 года жилой дом и земельный участок по ул. *** 16 г. Сатки принадлежали разным лицам, в связи с чем, при заключении истцом указанного договора (ипотечного кредитования) требования ст. 340 ГК РФ, на которую также имеется ссылка в обжалуемом решении, не были соблюдены.

С учетом требований закона и установленных обстоятельствах, у ОАО АКБ "Челиндбанк" не было иного способа защиты нарушенного права, а у суда первой инстанции правовых оснований для отказа Банку в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на указанный спорный земельный участок. Решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия,

5

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Саткинского городского суда Челябинской области от 14 марта 2013 года отменить.

Исковые требования ОАО АКБ "Челиндбанк" удовлетворить.

Обратить взыскание на принадлежащее С.Б.Волеговой имущество -земельный участок общей площадью 1428 кв.м., расположенный по адресу г. Сатка ул. *** д. 16, кадастровый номер ***.

Председательствующий

Судьи

б