Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 24 июня 2013 г. по делу N 11-6411/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Шалиевой И.П.,

судей Савельевой Л.А., Марченко А.А.

при секретаре Шагеевой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 24 июня 2013 года апелляционную жалобу Валеева И.И. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 15 апреля 2013 года по гражданскому делу по иску Валеева И.И. к обществу с ограниченной ответственностью "Агаповостройсервис", администрации г.Магнитогорска Челябинской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства, об обязании выделить земельный участок, по встречному иску администрации г. Магнитогорска Челябинской области к Валееву И.И. о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, сносе самовольной постройки.

Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы, объяснения истца Валеева И.И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Валеев И.И. обратился в суд с иском к ООО "Агаповостройсервис", администрации г. Магнитогорска с учетом уточнений о признании права собственности на объект незавершенного строительства площадью **** кв. м., расположенный по адресу: г. Магнитогорск, ул. ****, ****; об обязании администрации г. Магнитогорска о выделении земельного участка.

В обоснование иска указал, что 09 августа 2012 года ООО "Агаповостройсервис" в лице директора Гуляева B.C. продало ему объект незавершенного строительства, 2-х этажный 18-квартирный жилой дом, площадью застройки **** кв.м., инвентарный номер: 16890, литера А, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, ул. ****, д. ****. Указанный объект незавершенного строительства принадлежал ООО "Агаповостройсервис" на основании договора купли-продажи от 15.01.2009 года, заключенного между ООО "Агаповоагрострой" и ООО "Агаповостройсервис". Согласно справке, выданной ОГУП "Обл.ЦТИ" владельцем спорного объекта является ООО "Агаповоагрострой". 27.09.2012г. им получен отказ Росреестра по Челябинской области в

1

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.5-6, 66-67).

Администрация г. Магнитогорска предъявила встречные исковые требования к Валееву И.И. о признании самовольной постройкой объект незавершенного строительства, площадью **** кв.м., расположенный по адресу: г. Магнитогорск п. Приуральский, ул. ****, **** на земельном участке с координатами:

X

У

1 363 572,79 1 363 619,14 1 363 619,07 1 363 572,72

1.402 078,19 2.402 078,19 3.402 062,12 4. 402 062,80

об обязании Валеева И.И. за счет своих средств снести объект незавершенного строительства, площадью **** кв.м., расположенный по адресу: г. Магнитогорск п. Приуральский, ул. ****, **** на земельном участке в вышеуказанных координатах в тридцатидневный срок с момента вступления решения в законную силу (л.д.81-83).

В обоснование иска указала, что спорный объект незавершенного строительства неоднократно перепродавался, ни один из договоров купли-продажи не прошел государственную регистрацию. ОАО "Агаповоагрострой" право собственности на спорный объект не было зарегистрировано в ЕГРП, следовательно, данное юридическое лицо не вправе было распоряжаться спорным объектом и заключать договор купли-продажи. Актом обследования земельного участка от 26.03.2013 года N 121 установлено, что на земельном участке расположен фундамент из шлакоблока, строительство на участке не ведется, документы на землепользование отсутствуют. Земельный участок не сформирован, на кадастровом учете не состоит. Фактически объект незавершенного строительства занимает земельный участок площадью **** кв. м. и расположен в границах с вышеуказанными координатами.

В суде первой инстанции истец Валеев И.И. поддержал заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске; встречные исковые требования не признал.

Представитель ответчика администрации г. Магнитогорска - Жарко Н.Г., действующая по доверенности от 03 апреля 2013 года, в суде первой инстанции с заявленными требованиями истца не согласилась, встречные исковые требования поддержала.

В суде первой инстанции представители ответчика ООО "Агаповостройсервис", третьих лиц Управления Росреестра по

2

Челябинской области, администрация Агаповского муниципального района при надлежащем извещении участие не принимали.

Суд принял решение, которым в удовлетворении иска Валеева И.И. о признании права собственности на объект незавершенного строительства, об обязании администрации г. Магнитогорска о выделении земельного участка отказал; встречный иск администрации г. Магнитогорска удовлетворил: признал самовольной постройкой объект незавершенного строительства, площадью **** кв.м. расположенный по адресу: г. Магнитогорск п. Приуральский, ул. ****, **** на земельном участке с координатами:

X

Y

1.402 078,19 2.402 078,19 3.402 062,12 4. 402 062,80

1 363 572,79 1 363 619,14 1 363 619,07 1 363 572,72

обязал Валеева И.И. за счет своих средств снести объект незавершенного строительства, площадью **** кв.м. расположенный по адресу: г. Магнитогорск п. Приуральский, ул. ****, **** на земельном участке с вышеуказанными координатам в тридцатидневный срок с момента вступления решения в законную силу.

В апелляционной жалобе Валеев И.И. просит решение суда отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права. Указывает, что судом не дана оценка документам, подтверждающим, что возведение объекта производилось на земельном участке, отведенном для этих целей в установленном порядке на основании разрешительных документов, а именно паспорту земельного участка для строительства N5 от 1988г., решению исполнительного комитета об отводе земельного участка под строительство. Судом не учтено, что им начата частичная реконструкция объекта в целях устранения разрушения. Считает, что объект незавершенного строительства не подлежит экспертизе, в связи с чем выводы эксперта Кондрух Ю.Н. о возведении объекта с нарушением строительных норм и правил не должны приниматься судом во внимание (л.д.147-148).

В возражениях на апелляционную жалобу администрация г. Магнитогорска просит решение суда оставить без изменения, ссылаясь на то, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой ввиду отсутствия документов на землю, действующего разрешения на строительство, доводы жалобы основаны на неверном толковании действующего законодательства (л.д. 150-153).

В суд апелляционной инстанции явился истец Валеев И.И.

3

Представители ответчиков Администрации г. Магнитогорска, ООО "Агаповостройсервис", третьих лиц Управления Росреестра по Челябинской области, администрация Агаповского муниципального района в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, причины неявки не сообщили, в связи с чем, судебная коллегия на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав истца, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как правильно установил суд первой инстанции, в 1988 году для 18-ти квартирного дома Магнитогорского хозрасчетного участка "Агропромстроя" был выбран участок для строительства, расположенный в п. Приуральский в зоне существующей застройки севернее существующего восемнадцатиквартирного дома на расстоянии 50 метров от него, что подтверждается паспортом земельного участка для строительства, решением N 28 от 13 февраля 1988 года об утверждении акта выбора земельного участка под строительство (л.д.43-47, 104).

Постановлением главы администрации Агаповского района Челябинской области N 246 от 09.04.1997 года постановлено о регистрации ОАО "Агаповоагрострой" (л.д. 108).

Согласно договору купли - продажи от 13 мая 2004 года, акту о приема- передачи здания (сооружения) от 13 мая 2004 года, ОАО "Агаповоагрострой" в лице директора Гуляева В.С. (Продавец) передал в собственность ООО "Агаповоагрострой" в лице генерального директора Гуляева В.С. (Покупатель) техническую документацию, разрешение на земельный участок площадью **** га для строительства 18-ти квартирного жилого дома и незавершенное строительство (фундамент), расположенный по адресу: п. Приуральский, ул. ****, 24 (Рабочая) (л.д.7, 18-19).

18 мая 2004 года ООО "Агаповоагрострой" отделом архитектуры и градостроительства Агаповского района выдано разрешение на строительство объекта недвижимости N 21 сроком на 5 лет, начало строительства май 2004 года (л.д. 17).

Согласно договору купли - продажи от 15 января 2009 года ООО "Агаповоагрострой" в лице директора Гуляева В.С. (Продавец) передало в собственность ООО "Агаповостройсервис" в лице генерального директора Платоновой Валентины Федоровны (Покупатель)

4

техническую документацию, разрешение на земельный участок площадью **** га для строительства 18-ти квартирного жилого дома и незавершенное строительство (фундамент), расположенный по адресу: п. Приуральский, ул. ****, **** (Рабочая) (л.д. 8).

На основании договора купли-продажи от 09 августа 2009 года ООО "Агаповостройсервис" продало Валееву И.И. незавершенное строительство 2-х этажного, 18-квартирного жилого дома, площадью застройки **** кв.м., инвентарный номер: 16890, литера: А, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, ул. ****, **** за **** руб., из которых **** руб. переданы до подписания договора, **** руб. будут уплачены Покупателем Продавцу после подписания Договора в срок до 09 февраля 2013 года(л.д.9, 103).

ООО "Агаповостройсервис" внесено в Единый государственный реестр юридических лиц и постановлено на налоговый учет с 26 декабря 2008 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации юридического лица, о постановке на учет в налоговом органе, выпиской из ЕГРЮЛ (л.д.60,61, 58-59).

Согласно техническому паспорту по состоянию на 15 ноября 2006 года, справке МФ ОГУП "Обл. ЦТИ" от 21 июня 2012 года по данным первичной технической инвентаризации от 15 января 2006 года на учете в Магнитогорском филиале ОГУП "Обл. ЦТИ" числится незавершенный строительством объект: 18-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, пос. Приуральский, ул. ****, д. ****, владелец ООО "Агаповоагрострой" на основании договора купли-продажи от 13.05.2004 года, разрешения на строительство объекта недвижимости от 18.05.2004 года. Сведения о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости отсутствуют (л.д. 10-14, 17).

Из акта обследования N 121 от 26.03.2013 года, произведенного муниципальным инспектором по использованию и охране земель земельного участка площадью **** кв.м., расположенного по адресу: г. Магнитогорск, пос. Приуральский, ул. ****, д. ****, следует, что на исследуемом земельном участке расположен фундамент из шлакоблока. В данное время на земельном участке строительство или другая какая-либо деятельность не ведется. Правоустанавливающие документы на землепользование отсутствуют.

Из фотографий, имеющихся в материалах дела, видно, что незавершенный строительством объект: 18-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, пос. Приуральский, ул.

5

****, д. ****, представляет собой земельный участок с фундаментны-ми блоками (л.д. 35-38, 85).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что Валеев И.И. собственником спорного объекта в установленном законом порядке не является, государственная регистрация права собственности Валеева И.И. на незавершенный строительством объект: 18-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, пос. Приуральский, ул. ****, д. **** отсутствует, спорный объект создан с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, разрешение на строительство не имеется, вещное право на земельный участок отсутствует, в связи с чем пришел к выводу что спорный объект обладает всеми признаками самовольной постройки и подлежит сносу за счет Валеева И.И. - приобретателя самовольной постройки.

Отказывая в удовлетворении требований о предоставлении земельного участка, суд первой инстанции исходил из того, что предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), органом местного самоуправления принято решение по заявлению истца о рассмотрении возможности формирования земельного участка на аукцион для строительства многоквартирного жилого дома, в связи с чем пришел к выводу, что основания об обязании администрации г.Магнитогорска выделения земельного участка истцу в судебном порядке не имеется.

Судебная коллегия выводы суда считает обоснованными, поскольку они не противоречат нормам материального права, регулирующим данные правоотношения, соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что судом не дана оценка документам, подтверждающим, что возведение объекта производилось на земельном участке, отведенном для этих целей в установленном порядке на основании разрешительных документов, а именно не дана оценка паспорту земельного участка для строительства N5 от 1988г., решению исполнительного комитета об отводе земельного участка под строительство, является несостоятельной по следующим основаниям.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых

6

разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строитель-ных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (часть 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для удовлетворения иска, заявленного в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовое значение имеет то, на каком праве владеет истец земельным участком, находящимся под спорным объектом.

Истец в обоснование наличия прав на земельный участок сослался на Решение исполнительного комитета Приуральского сельского Совета народных депутатов Агаповского района Челябинской области от 13 февраля 1988 года N28 об отводе земельного участка для строительства 18-ти квартирного жилого дома Магнитогорскому хозрасчетному участку.

В соответствии со статьей 10 Закона СССР от 13.12.1968 N 3401-VII "Об утверждении Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик", статьей 12 Закона РСФСР от 01.07.1970 "Об утверждении Земельного кодекса РСФСР" отвод земельных участков производится на основании постановления Совета Министров союзной республики или Совета Министров автономной республики либо решения исполнительного комитета соответствующего Совета депутатов трудящихся в порядке, устанавливаемом законодательством Союза ССР и союзных республик. В постановлениях или решениях о предоставлении земельных участков указываются цель, для которой они отводятся, и основные условия пользования землей. Приступать к пользованию предоставленным земельным участком до установления соответствующими землеустроительными органами границ этого участка в натуре (на местности) и выдачи документа, удостоверяющего право пользования землей, запрещается.

Согласно статье 18 Земельного кодекса РСФСР, утвержденного Законом РСФСР от 01 июля 1970 года, (действовавшего на момент принятия указанного Решения исполнительного комитета) право землепользования колхозов, совхозов и других землепользователей удостоверяется государственными актами на право пользования землей, которые выдаются

7

исполнительными комитетами районных, городских Советов народных депутатов. В соответствии с Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик формы актов устанавливаются Советом Министров СССР.

Так, в самом решении исполкома N28 от 13 февраля 1988 года не указано, на каком праве передается земельный участок, содержится лишь указание на целевое использование и на отвод земельного участка.

Решение от 13.02.1988 N28 является первоначальным этапом процедуры предоставления земельного участка и, следовательно, не свидетельствует о возникновении у ООО "Агаповагрострой" права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

В материалы дела, также не представлено доказательств выдачи государственного акта на право пользования земельным участком площадью **** га.

Следовательно, у общества (первоначального правообладателя объекта незавершенного строительства) не возникло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью **** га.

При таких обстоятельствах, правильным является вывод суда, об отсутствии у истца оснований для признания права собственности на незавершенный строительством объект.

Также указание в апелляционной жалобе о частичной реконструкции истцом объекта в целях устранения разрушения, не влияет на правильность выводов суда о наличии признаков самовольной постройки у объекта незаверенного строительства.

Доводы апелляционной жалобы о том, что объект незавершенного строительства не подлежит экспертизе, в связи с чем выводы эксперта Кондрух Ю.Н. о возведении объекта с нарушением строительных норм и правил не должны приниматься судом во внимание, подлежат отклонению, так как основаны на неправильном толковании норм материального права.

По смыслу ст. 222 ГК РФ, право собственности на объект недвижимости, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему в собственность, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

8

Согласно правовой позиции изложенной в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию, является соответствие постройки градостроительным и строительным нормам и правилам, что такая постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем судом первой инстанции правильно приняты во внимания показания эксперта о несоответствии объекта градостроительным и строительным нормам.

Ссылка апеллятора на ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, подлежит отклонению, так как данная статья регулирует порядок проведения экспертизы в отношении проектной документации, в связи с чем указанная норма не подлежит применению к данным правоотношениям.

Нарушений, влекущих безусловную отмену решения суда, судебной коллегией не установлено, решение суда соответствует фактическим обстоятельствам дела, законно и обоснованно, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

9

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 15 апреля 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Валеева И.И. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи

10