Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 09 июля 2013 г. по делу N 11-6927/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Давыдовой В.Е.

судей Марченко А.А. и Шалиевой И.П.

при секретаре Гладких Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда апелляционные жалобы ответчиков жилищного накопительного кооператива "Наш дом" и общества с ограниченной ответственностью Научно-практическое предприятие "Эксклюзив" на решение Советского районного суда г. Челябинска от 19 апреля 2013 года,

заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционных жалоб,

выслушав истца Шайкамалову О.В. и ее представителя Сулиму С.А., согласившихся с решением суда,

УСТАНОВИЛА:

Шайкамалова О.В. обратилась в суд с иском (с учетом уточнений) к жилищному накопительному кооперативу "Наш дом" (далее -ЖНК "Наш дом"), обществу с ограниченной ответственностью Научно-практическое предприятие "Эксклюзив" (далее - ООО НЛП "Эксклюзив") о расторжении агентского договора от 07 декабря 2011 года, заключенного между истцом и ЖНК "Наш дом", взыскании уплаченных денежных средств в размере **** руб., процентов в общей сумме **** руб. 24 коп., неустойки в размере 60750 руб., а также расторжении предварительного договора от 19 марта 2012 года N **** коммерческого найма жилого помещения в многоквартирном доме с правом выкупа, заключенного между истцом и ООО НЛП "Эксклюзив", взыскании штрафа, предусмотренного условиями указанного договора, в сумме **** руб., компенсации морального вреда по **** руб. с каждого ответчика.

В обоснование исковых требований истец указала, что 07 декабря 2011 года между ней и ЖНК "Наш дом" был заключен агентский договор на совершение всех необходимых действий по осуществлению приобретения на свободном рынке готового жилья изолированного жилого помещения -квартиры в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Челябинск, Северо-Запад, "Тополиная аллея", общей площадью **** кв.м., либо его аналога. В соответствии с условиями агентского договора на счет ответчика истцом были внесены денежные средства на общую сумму **** руб. В

2

связи с исполнением агентского договора между Шайкамаловой О.В. и ООО HПП "Эксклюзив" 19 марта 2012 года заключен предварительный договор N **** коммерческого найма жилого помещения в многоквартирном доме с правом выкупа, по которому ООО НПП "Эксклюзив" обязался передать во временное пользование истца жилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. ****, д. ****, кв. ****, а после регистрации права собственности на него при условии внесения истцом страхового залогового взноса, обязался заключить основной договор коммерческого найма с правом выкупа, представляющего нанимателю за плату и без ограничения во времени право найма. При этом 19 марта 2012 года ООО НПП "Эксклюзив" передало вышеуказанную квартиру истцу по передаточному акту к предварительному договору. Обязательства ответчика ЖНК "Наш дом" по агентскому договору от 07 декабря 2011 года, как и обязательства ООО НПП "Эксклюзив" по предварительному договору коммерческого найма жилого помещения от 19 марта 2012 года в сроки, установленные договором, не исполнены.

Суд принял решение, которым исковые требования Шайкамаловой О.В. удовлетворил частично:

расторгнул агентский договор на осуществление действий по приобретению в коммерческий найм жилого помещения от 07 декабря 2011 года, заключенный между Шайкамаловой О.В. и ЖНК "Наш дом";

взыскал с ЖНК "Наш дом" в пользу Шайкамаловой О.В. денежные средства в размере **** руб. 24 коп.;

расторгнул предварительный договор коммерческого найма N **** от 19 марта 2012 года жилого помещения в многоквартирном жоме с правом выкупа, заключенный между Шайкамаловой О.В. и ООО НПП "Эксклюзив";

взыскал с ООО НПП "Эксклюзив" в пользу Шайкамаловой О.В. денежные средства в размере **** руб.;

взыскал с ЖНК "Наш дом" и ООО НПП "Эксклюзив" в пользу Шайкамаловой О.В. компенсацию судебных расходов по **** руб. 80 коп. с каждого.

В апелляционной жалобе ЖНК "Наш дом" просит решение суда отменить, поскольку ЖНК "Наш дом" полностью исполнил объем своих обязательств, предоставив жилое помещение, в котором, судя по адресу, указанному истцом, она по настоящий момент проживает, уклоняясь при этом от выполнения своих обязательств по внесению страхового залогового взноса, а также внесения арендной платы за пользование жилым помещением, что является основанием для расторжения краткосрочного договора найма от 19 марта 2012 года.

По требованиям правления ЖНК "Наш дом" управляющая компания кооператива получила указание расторгнуть предварительный договор найма жилого помещения в судебном порядке, что и было сделано во встречном

2

3

иске ООО НПП "Эксклюзив", который, как и встречный иск ЖНК "Наш дом" суд безосновательно отклонил.

Уплаченную истцом сумму членского взноса в размере **** руб., зачисленную решением правления кооператива от 05 июля 2012 года в качестве акта доброй воли в счет паевого взноса, из-за деструктивной позиции истца 07 декабря 2012 года, было решено вновь оприходовать в качестве членского взноса. Возврат членского взноса не предусмотрен Федеральным законом. Правление приняло решение также расторгнуть агентский договор от 07 декабря 2011 года.

ЖНК "Наш дом" подтверждает наличие задолженности перед истцом в сумме **** руб., оплаченной в качестве паевого взноса за минусом выплаченной суммы **** руб.

Квартира была предоставлена на временной основе при условии выполнения истцом ряда обязательных требований. Неисполнение истцом своих обязательств послужило основанием для отказа в заключении договора коммерческого найма жилого помещения по адресу: г. Челябинск, ул. ****, ****- ****, либо иной квартиры, находящейся в собственности кооператива.

Считает, что суд принял решение, нарушающее права и законные интересы других пайщиков кооператива, фактически за счет которых, истец Шайкамалова может получить значительное неосновательное обогащение.

Присужденная в качестве процентов за пользование чужими денежными средствами сумма противоречит п. п. 4, 5, 6, 7 Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах". В настоящее время выплата действительной стоимости пая выбывшим членам кооператива или другим имеющим право на пай лицам приостановлена федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков. 15 января 2013 года в адрес ЖНК "Наш домN вынесено предписание о приостановлении деятельности кооператива.

Присужденная в качестве неустойки по агентскому договору сумма 60750 руб. основана на якобы установленном факте непредоставления ответчиком квартиры, хотя 19 марта 2012 года был заключен кратковременный предварительный договор найма жилого помещения по адресу: г. Челябинск, ул. ****, ****- **** и подписан акт приема-передачи истцу указанной квартиры.

Не согласившись с решением суда, ответчиком ООО НПП "Эксклюзив" также подана апелляционная жалоба.

В жалобе ответчик указал, что имеет претензии к истцу в виде неисполнения условий краткосрочного предварительного договора найма, а именно: неоплаты арендной платы за проживание в предоставленной ей квартире в течение всего срока проживания, начиная с марта 2012 года по январь 2013 года, а также невыполнение обязательного условия по внесению страхового залогового взноса в сумме **** руб., что значительно повысило риски ответчика как по утрате сданного в наем истцу жилого помещения, так

з

4

и по гражданской ответственности перед третьими лицами по возможным

последствиям действий, бездействия нанимателя и иных чрезвычайных ситуаций.

Встречный иск ООО НПП "Эксклюзив" о расторжении краткосрочного

предварительного договора коммерческого найма суд безосновательно отклонил.

Предварительный договор, заключенный на три месяца, с финансовой стороны

неисполненный истцом, автоматически прекратил свое действие 19 июня 2012

года. Никаких предложений от истца на выкуп в ООО НПП "Эксклюзив" жилого

помещения не получили.

Истец Шайкамалова О.В., ее представитель Сулима С.А. в судебном

заседании в суде апелляционной инстанции с доводами апелляционных жалоб не

согласились, поддержали письменные возражения на жалобы.

Представители ответчиков ООО НПП "Эксклюзив", ЖНК "Наш дом" о времени и месте рассмотрения дела извещались по адресам, указанным в Едином государственном реестре юридических лиц, а также в апелляционных жалобах (л.д. 205, 206, 210-216), в судебное заседание не явились, об отложении дела слушанием не просили. Потому судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционных жалоб, письменных возражений истца на жалобы, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Из материалов дела усматривается следующее.

07 декабря 2011 года между ЖНК "Наш дом" (агентом) и Шайкамаловой О.В. (принципалом) был заключен агентский договор на совершение всех необходимых действий по осуществлению приобретения на свободном рынке готового жилья изолированного жилого помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г.Челябинск, Северо-Запад, "Тополиная аллея", представляющего собой квартиру общей площадью **** кв.м., либо его аналога.

Пунктом 1.3 агентского договора установлено, что в результате действий агента принципал должен получить законодательно установленные вещные права на жилое помещение, то есть право пользования, владения, распоряжения, пожизненно, то есть без ограничения срока предоставления указанных прав.

На основании п. 1.8 агентского договора на момент предоставления в коммерческий наем жилого помещения принципалом - пайщиком ЖНК

4

5

"Наш дом" должен быть внесен паевой взнос в размере 10% стоимости заказанной квартиры.

В соответствии с п. 3.2.1 договора принципал обязан внести на расчетный счет агента 10% расчетной стоимости жилья в 5-дневный срок с момента подписания настоящего агентского договора.

Согласно п. 2.1.6 после внесения принципалом страхового залогового взноса в размере 10% расчетной стоимости жилья в 5-дневный срок с момента подписания агентского договора, агент обязуется в течение последующих 60 рабочих дней по заявке принципала зарезервировать необходимые денежные средства, и после Дополнительного уточнения, приобрести объект.

Во исполнение обязанностей, предусмотренных агентским договором, истцом на расчетный счет ответчика перечислены денежные средства в сумме **** руб., что подтверждается квитанциями и не оспаривалось ответчиками при рассмотрении дела.

19 марта 2012 года между Шайкамаловой О.В. (наниматель) и ООО НЛП "Эксклюзив" (наймодатель) заключен предварительный договор N **** коммерческого найма жилого помещения в многоквартирном доме с правом выкупа, по условиям которого наймодатель обязуется передать во временное пользование, а после регистрации права собственности на нижеуказанное жилое помещение при условии внесения нанимателем страхового залогового взноса обязуется заключить основной договор коммерческого найма с правом выкупа, по которому предоставит нанимателю за плату и без ограничения во времени право найма, то есть право владения и пользования, а также ограниченное характером настоящего договора право распоряжения, принадлежащей ему квартиры в многоквартирном доме, находящемся по адресу: г. Челябинск, ул. ****, д. ****, кв. ****. Нанимателю также будут предоставлены дополнительные права передачи права найма жилого помещения по его усмотрению.

При заключении предварительного договора N **** сторонами был подписан передаточный акт от 19 марта 2012 года о передаче ООО НПП "Эксклюзив" Шайкамаловой О.В. жилого помещение (квартиру), общей площадью **** кв.м.

В соответствии с п.5.1 предварительного договора, указанный договора заключается на три месяца. По истечении срока предварительного договора найма жилого помещения наймодатель обязан предложить нанимателю заключить договор коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа на максимально возможный срок.

Пунктом 4.4. предварительного договора предусмотрено, что в случае отказа наймодателя добровольно заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, указанных в п. 1.5 договора, наниматель вправе взыскать с него штраф в размере 20% от суммы сделки по выкупу жилого помещения, а также взыскать с наймодателя все причиненные неисполнением договора убытки.

5

6

02 апреля 2012 года Шайкамаловой О.В. написано заявление об исключении из членов ЖНК "Наш дом" в связи с приобретением жилья за счет собственных средств.

19 июня 2012 года Шайкаманова О.В. обратилась к директору ООО НПП "Эксклюзив" и ЖНК "Наш дом" с заявлением о заключении с ней основного договора коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа либо расторжении агентского договора от 07 декабря 2011 года и предварительного договора коммерческого найма от 19 марта 2012 года и возврате уплаченных денежных средств.

Из уведомления, направленного в адрес Шайкамаловой О.В., 03 июля 2012 года от имени директора ЖНК "Наш дом" следует, что предварительный договор найма жилого помещения от 19 марта 2012г. прекращает свое действие, ввиду оспоримости сделки купли-продажи квартиры у прежнего собственника, связанного с отсутствием согласования в договоре существенных условий, а именно площади квартиры. При этом подтверждено наличие паевого взноса в сумме **** руб., а также членского взноса - **** руб., внесенных истцом.

Решение суда является законным и обоснованным.

Расторгая агентский договор на осуществление действий по приобретению в коммерческий найм жилого помещения от 07 декабря 2011 года, заключенный между Шайкамаловой О.В. и ЖНК "Наш дом", и взыскивая с ЖНК "Наш дом" денежные средства, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что Шайкамаловой О.В. в полном объеме исполнены обязательства по внесению взноса согласно условиям агентского договора от 07 декабря 2011 года, в свою очередь, принятые на себя обязательства ЖНК "Наш дом" по приобретению жилого помещения для истца не исполнены.

При этом суд учел, что оплаченные истцом денежные средства в сумме **** руб. частично возвращены ЖНК "Наш дом" 18 декабря 2012 года в сумме **** руб., что не оспаривалось при рассмотрении дела.

Суд также правильно не принял во внимание в качестве обоснования неисполнения агентского договора доводы представителя ответчиков о том, что при подборе подходящего варианта квартиры и выходе из членов ЖНК "Наш дом" Шайкамаловой О.В. было написано заявление, но не заполнено распоряжение паевым взносом о переводе денежных средств в ООО НПП "Эксклюзив", в связи с чем денежные средства не были переведены в счет оплаты стоимости жилья.

Расторгая предварительный договор коммерческого найма N **** от 19 марта 2012 года жилого помещения в многоквартирном доме с правом выкупа, заключенный между Шайкамаловой О.В. и ООО НПП "Эксклюзив", и взыскивая с ООО НПП "Эксклюзив" в пользу истца денежные средства в размере **** руб. (штраф по условиям п.4.4

6

7

предварительного договора), суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что обязательства ответчиков как по агентскому договору от 07 декабря 2011 года, так и по предварительному договору N **** от 19 марта 2012 года, в предусмотренные сроки не исполнены.

Указанные выводы суда мотивированы, основаны на исследованных судом доказательствах и требованиях закона. Расчеты процентов по условиям п. 5.5. агентского договора от 07 декабря 2011 года за нарушение сроков предоставления жилого помещения, неустойки в размере 10 % суммы залога, штрафа произведены судом верно, судебной коллегией проверены.

Доводы апелляционной жалобы ЖНК "Наш дом" о том, что ЖНК "Наш дом" полностью исполнил объем своих обязательств, предоставив жилое помещение, - необоснованны.

В соответствии с ч. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Существенным условием агентского договора является определение действий, которые обязуется совершить агент.

Предметом агентского договора от 07 декабря 2011 года является приобретение агентом всех необходимых действий по осуществлению приобретения на свободном рынке готового жилья изолированного жилого помещения в многоквартирном доме.

По условиям п. 5.1. указанного договора агентский договор считается исполненным после регистрации права собственности титульного собственника и подписания договора коммерческого найма с правом выкупа.

Как видно из материалов дела, основной договор коммерческого найма с правом выкупа на день рассмотрения дела в суде с истцом не заключен, доказательств регистрации права собственности титульного собственника на жилое помещение суду не представлены.

Не соглашаясь с вынесенным решением суда, ЖНК "Наш дом" в апелляционной жалобе указывает на то, что в настоящее время выплата действительной стоимости пая выбывшим членам кооператива или другим имеющим право на пай лицам приостановлена федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, 15 января 2013 года в адрес ЖНК "Наш дом" вынесено предписание о приостановлении деятельности кооператива.

Однако указанные обстоятельства не являются основанием для отказа истцу в защите нарушенных прав и отмены решения суда. Исполнение решения суда осуществляется в рамках исполнительного производства в соответствии с требованиями Федерального закона N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

7

8

Взыскивая с ответчика ЖНК "Наш дом" проценты в соответствии с п. 5.5 агентского договора за нарушение сроков предоставления жилого помещения, суд учитывал только период с 07 декабря 2011 года по 18 февраля 2012 года, поэтому не может быть принято во внимание несогласие ЖНК "Наш дом" в апелляционной жалобе со взысканием неустойки по агентскому договору в связи с тем, что 19 марта 2012 года был заключен кратковременный предварительный договор найма жилого помещения по адресу: г. Челябинск, ул. ****, ****- **** и подписан акт приема-передачи истцу указанной квартиры.

Ссылка ООО НПП "Эксклюзив" в жалобе на то, что никаких предложений от истца на выкуп в ООО НПП "Эксклюзив" жилого помещения не получили, - не влияет на правильность выводов суда по существу рассматриваемого спора.

Как следует из материалов дела, Шайкамалова О.В. 19 июня 2012 года направляла на юридический адрес директора ООО НПП "Эксклюзив" и ЖНК "Наш дом" заявление о заключении с ней основного договора коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа либо расторжении агентского договора от 07 декабря 2011 года и предварительного договора коммерческого найма от 19 марта 2012 года и возврате уплаченных денежных средств, что подтверждается соответствующей квитанцией о почтовом отправлении.

Не может быть принята во внимание судебной коллегией и ссылка апелляционных жалоб ответчиков на необоснованный отказ суда в принятии встречного искового заявления ЖНК "Наш дом" к Шайкамаловой О.В. о расторжении краткосрочного договора, взыскании убытков.

Согласно ст. 138 ГПК РФ судья принимает встречный иск в случае, если: встречное требование направлено к зачету первоначального требования; удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению споров.

Как видно из встречного искового заявления требования ЖНК "Наш дом" об отказе в удовлетворении иска Шайкамаловой О.В., расторжении агентского договора от 07 декабря 2011 года, взыскании убытков, понесенных в связи с принятием обеспечительных мер, взыскании судебных расходов по уплате госпошлины, - по сути, сводятся к несогласию с заявленными исковыми требованиями Шайкамаловой О.В., требованиям, указанным в ст. 138 ГПК РФ, не отвечают, поэтому оснований для принятия встречного искового заявления ЖНК "Наш дом" в соответствии у суда не имелось.

Юридически значимые для дела обстоятельства судом установлены

8

9

полно и правильно, всем доводам истца, выдвигаемым им в обоснование исковых требований, возражениям ответчиков судом первой инстанции в решении дана соответствующая правовая оценка, материальный закон применен верно, каких-либо нарушений норм процессуального права, которые бы привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом также не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Челябинска от 19 апреля 2013 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы ответчиков жилищного накопительного кооператива "Наш дом" и общества с ограниченной ответственностью Научно-практическое предприятие "Эксклюзив" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

9