Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 27 августа 2013 г. по делу N 11-8970/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Давыдовой В.Е.

судей Марченко А.А. и Родиной А.К.

при секретаре Гладких Е.В.

с участием прокурора Морозова Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционным жалобам администрации г. Челябинска, Короткова А.С., Солодовника А.И., Лябаева А.К., Казакова Е.М., Лещева С.В., Еременко Е.П., апелляционному представлению прокурора г. Челябинска на решение Центрального районного суда г. Челябинска от 29 мая 2013 года,

Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, выслушав прокурора Морозова Е.В., поддержавшего доводы апелляционного представления, представителя администрации г. Челябинска Артемова Е.Г., третье лицо Еременко Е.П. и представителя третьих лиц Короткова А.С., Солодовника А.И., Лябаева А.К., Казакова Е.М., Лещева С.В., Еременко Е.П. - Панкова К.Ю., поддержавших доводы жалобы, ответчика Думановского О.А. и его представителя Погородник Н.А., согласившихся с решением суда, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор г. Челябинска в интересах муниципального образования "Город Челябинск" обратился в суд с иском к Думановскому О.А. о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора купли-продажи земельного участки кадастровый номер ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. ****, д. ****, от 08 сентября 2010 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Челябинска и Думановским О.А., истребовании указанного земельного участка из незаконного владения ответчика в муниципальную собственность, обязании Думановского О.А. передать земельный участок по акту приема-передачи администрации г.Челябинска, погашении записи о государственной регистрации права собственности Думановкого О.А. на спорный земельный участок.

В обоснование требований указал следующее.

На основании распоряжения администрации г. Челябинска от 29 июля

2

2010 года N 5562 Думановскому О.А. предоставлен в собственность спорный земельный участок для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома. Во исполнение указанного распоряжения между ответчиком и Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Челябинска заключен договор купли-продажи N ****. от 08 сентября 2010 года указанного земельного участка. Право собственности ответчика на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 30 сентября 2010 года. Вместе с тем, истец полагает, что заключенный с ответчиком договор купли-продажи противоречит требованиям закона, в частности ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), так как на указанном земельном участке не имеется зданий либо сооружений, пригодных для использования в соответствии с их хозяйственным назначением, следовательно, земельный участок приобретен Думановским О.А. в нарушение установленного порядка. Также истец ссылается на то, что Думановский О.А. приобрел земельный участок в собственность по подложным документам.

В судебном заседании в суде первой инстанции прокурор Нигматуллина А.Д. на удовлетворении исковых требований настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель администрации г. Челябинска Антонов Д.А. в судебном заседании в суде первой инстанции иск поддержал, настаивал на удовлетворении иска в полном объеме.

Ответчик Думановский О.А. не принял участия в судебном заседании в суде первой инстанции, его представитель Полгородник Н.А. иск не признала, просила в иске отказать.

Представитель Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, третьи лица Соколов B.C., Лябаев А.К., Казаков Е.М., Лещев С.В., Короткое А.И. не приняли участия в судебном заседании в суде первой инстанции.

Представитель третьих лиц - Панков К.Ю., третье лицо Еременко Е.П.в судебном заседании в суде первой инстанции полагали исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Суд принял решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе администрация г. Челябинска просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. Не согласна с выводом суда о том, что при заключении договора купли-продажи земельного участка продавец реализовал принадлежащее ему право распоряжения земельным участком посредством его отчуждения за плату в собственность покупателя. Органы местного самоуправления могут распоряжаться земельными участками только в том порядке и пределе,

3

которые установлены действующим законодательство. Орган местного самоуправления не вправе предоставлять земельные участки при отсутствии законных на то оснований. Согласно ст. 36 ЗК РФ условием предоставления земельного участка является наличие на нем зданий, строений, сооружений, принадлежащим на праве собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении физическим или юридическим лицам.

Согласно материалам дела на момент предоставления земельного участка Думановским были представлены документы о принадлежности ему объекта незавершенного строительства со степенью готовности 18 %. Учитывая, что этот объект не является зданием, строением, сооружением, а представляет собой объект незавершенного строительства, то условия предоставления земельных участков в собственность, предусмотренные ст. 36 ЗК РФ, в данном случае не могут быть применены. Ответчик на момент заключения договора купли-продажи земельного участка не обладал правом на приобретение этого участка в собственность.

Материалы дела подтверждают, что объект незавершенного строительства фактически отсутствует на земельном участке.

В апелляционном представлении прокурор также просит решение суда отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права, поскольку объекты незавершенного строительства по смыслу ст. 36 ЗК РФ, п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации не относятся к зданиям, строениям, сооружениям, собственники которых имеют право выкупить земельный участок. Также ссылается на то, что при межевании земельного участка при согласовании границ были нарушены права смежных пользователей.

Третьи лица Коротков А.С., Солодовник А.И., Лябаев А.К., Казаков Е.М., Лещев С.В., Еременко Е.П. в апелляционной жалобе просят решение суда отменить, исковые требования прокурора удовлетворить. Не согласны с выводом суда о том, что ст. 36 ЗК РФ содержит только одно основание для приобретение земельного участка в собственность, в то время как договор купли-продажи может быть заключен и по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством, которыми ответчик и воспользовался. Считают, что данный вывод суда не основан на нормах действующего законодательства, которые определяют порядок приобретения земельных участков гражданами в собственность для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Суд не принял во внимание, что законодательством не предусмотрена возможность приватизации земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства.

Предоставление ответчику в собственность на территории муниципального образования г. Челябинска земельного участка без

4

проведения процедуры торгов противоречит статьям 30, 30.1, 38 ЗК РФ, согласно которым предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства осуществляется исключительно путем проведения торгов.

Судом не дана оценка доводам искового заявления о ненадлежащем установлении границ. В ходе расследования уголовного дела по п. "б" ч. 1 ст. 165 УК РФ, подозреваемым по которому являлся Думановский О.А., было установлено, что Думановский О.А. подделал акт согласования границ земельного участка Думановский О.А., внес подписи за смежных пользователей Шмелеву, Прокудина и Григорьева. Тем самым, предоставленная по договору купли-продажи Думановскому О.А. территория не является земельным участком по смыслу ст. 11.1 ЗК РФ. Довод суда о том, что в материалах дела отсутствует вступивший в законную силу приговор суда в отношении ответчика, правового значения не имеет. Оспариваемая сделка противоречит закону, а земельный участок Думановским был приобретен обманным путем.

Судом не дана оценка заключению эксперта ООО "Профессиональная оценка бизнеса" от 13 мая 2013 года, которым установлено отсутствие объекта незавершенного строительства готовностью 18 % на спорном участке.

Ответчик Думановский О.А. представил возражения на указанные апелляционные жалобы и представление, доводы которых считает необоснованными и несостоятельными.

Прокурор Морозов Е.В., представитель администрации г. Челябинска Артемов Е.Г., третье лицо Еременко Е.П. и представителя третьих лиц Короткова А.С., Солодовника А.И., Лябаева А.К., Казакова Е.М., Лещева С.В., Еременко Е.П. - Панкова К.Ю., в судебном заседании в суде апелляционной инстанции поддержали доводы своих апелляционных жалоб и представления.

Ответчик Думановский О.А. и его представитель Погородник Н.А. в суде апелляционной инстанции с решением суда согласились, поддержали доводы письменных возражений на жалобы и представление.

Третьи лица Короткова А.С., Солодовника А.И., Лябаева А.К., Казакова Е.М., Лещева С.В., представитель третьего лица Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Челябинска в судебное заседание в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом (л.д.9 том 2 - почтовое уведомление, л.д. 21 том 2 - ходатайство), об отложении дела не просили, потому в соответствии с ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствие.

5

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и представления, возражений Думановского О.А. на указанные жалобы и представление, изучив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения в связи с неправильным применением норм материального права.

Из материалов дела усматривается следующее.

Распоряжением администрации г. Челябинска N 147-р от 04 марта 2008 года Думановскому О.А. без проведения торгов был предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью **** кв.м., расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. ****, N **** (стр.) для строительства индивидуального жилого дома.

Во исполнение указанного распоряжения между администрацией Центрального района г. Челябинска и Думановским О.А. заключен договор аренды земель от 14 апреля 2008 года.

Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права **** от 30 декабря 2009 года.

15 декабря 2009 года администрацией г. Челябинска Думановскому О.А. выдано разрешение N 000418-211-И-2009 на строительство двухэтажного индивидуального жилого дома общей площадью **** кв.м. на указанном земельном участке. Срок действия разрешения - до 08 декабря 2019 года.

Согласно кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства от 22 декабря 2009 года на предоставленном земельном участке имеется объект индивидуального жилищного строительства готовностью 18%.

Распоряжением администрации г. Челябинска от 29 июля 2010 года N 5562 Думановскому О.А. предоставлен в собственность указанный земельный участок для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома.

На основании распоряжения от 29 июля 2010 года между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Челябинска (продавец) и Думановским О.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи N ****. от 08 сентября 2010 года указанного земельного участка. Цена договора определена сторонами в размере **** руб. Согласно п. 3.1 договора разрешенное использование земельного участка - завершение строительства и дальнейшая эксплуатация индивидуального жилого дома. Особых условий, по которым договор может быть признан недействительным, а земельный участок изъят у покупателя, сторонами не предусмотрено.

Право собственности ответчика на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке 30 сентября 2010 года. 08 февраля 2013 года прокурором г. Челябинска опротестовано

6

распоряжение администрации г. Челябинска N 5562 N 29 июля 2010 года.

Распоряжением администрации г. Челябинска N 883 от 15 февраля 2013 года на основании прокурорского протеста от 08 февраля 2013 года распоряжение администрации г. Челябинска N 5562 от 29 июля 2010 года отменено.

Решением Советского районного суда г. Челябинска от 25 июня 2013 года, вступившим в законную силу 20 августа 2013 года, указанное распоряжение от 15 февраля 2013 года признано недействительным.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении договора купли-продажи продавец реализовал принадлежащее ему право распоряжения земельным участком; из условий договора купли-продажи не следует, что на момент его заключения на земельном участке должны находится зарегистрированные в установленном законом порядке здания, строения, сооружения, принадлежащие Думановскому О.А., также договор не содержит каких-либо отменительных условий (ст. 157 Гражданского кодекса Российской Федерации), связанных со сроками окончания строительства.

Суд также посчитал, что само по себе отсутствие здания, сооружения либо строения на земельном участке, принадлежащего Думановскому О.А. на момент заключения договора купли-продажи земельного участка не свидетельствует о незаконности заключенной сделки.

Однако с указанным выводом судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками , которые находятся в их собственности и ( или ) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Орган местного самоуправления может распоряжаться земельными участками в порядке , установленном действующим законодательством.

Предметом спорного договора купли-продажи является земельный участок, выкупаемый в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной

7

собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Объекты незавершенного строительства в ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации не указаны.

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

К настоящему делу данные случаи не относятся.

На момент издания распоряжения администрации г. Челябинска от 29 июля 2010 года N 5562 и заключения договора купли-продажи N ****. от 08 сентября 2010 года статья 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" действовала в редакции Федерального закона N 26 от 22.07.2010г.

Применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при предоставлении в собственность земельного участка под объектами незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Как видно из распоряжения главы администрации Центрального района г. Челябинска от 04 марта 2008 года, договора долгосрочной аренды от 17 апреля 2008 года земельный участок предоставлялся Думановскому О.А. в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью **** кв.м. для строительства индивидуального жилого дома.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой Думановскому О.А. был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.

Из пояснений Думановского О.А. в суде апелляционной инстанции следует, что на момент издания распоряжения администрации г. Челябинска

8

от 29 июля 2010 года N 5562, объект незавершенного строительства представлял собой фундамент; строительство дома им не осуществлено.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Профессиональная оценка бизнеса" Артамоновой Т.В. от 13 мая 2013 года на земельном участке по адресу: г. Челябинск, п. Шершни, ул. ****, ****, площадью **** кв.м., в настоящее время признаки незавершенного строительства отсутствуют.

При таких обстоятельствах у Думановского О.А. как собственника объекта незавершенного строительства отсутствовало исключительное право на выкуп спорного земельного участка, на котором он расположен.

Ссылка ответчика Думановского О.А. на то, что решением Советского районного суда г. Челябинска от 25 июня 2013 года, вступившим в законную силу 20 августа 2013 года, признано недействительным распоряжение администрации г. Челябинска от 15 февраля 2013 года N 883 об отмене распоряжения администрации города Челябинска от 29 июля 2010 года N 5562 "О продаже земельного участка Думановскому О. А.", - не свидетельствует о законности оспариваемой сделки купли-продажи земельного участка, обстоятельством, имеющим значение для рассмотрения дела, не является.

Указанным решением суда вопрос о праве собственности Думановского О.А. на спорный земельный участок не решался. Распоряжение администрации г. Челябинска от 15 февраля 2013 года N 883 было вынесено в порядке самоконтроля. Данное распоряжение признано судом недействительным в связи с несоответствием требованиям ст. 48 Федерального закона от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Вместе с тем, следует отметить, что доводы апелляционных жалоб и представления о нарушении ответчиком процедуры согласования границ спорного земельного участка, возбуждение уголовного дела в отношении Думановского, - являются необоснованными, поскольку предметом рассмотрения данного дела спор о границах земельного участка не являлся, иск предъявлен прокурором в интересах муниципального образования "город Челябинск", из собственности которого выбыло спорное имущество.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

9

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При таких обстоятельствах, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. ****, ****, от 08 сентября 2010 года N ****, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Челябинска и Думановским О.А. необходимо признать недействительным как не соответствующим требованиям закона (ст. 36 ЗК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах -если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По условиям п. 2.1. договора купли-продажи земельного участка от 08 сентября 2010 года N **** стоимость земельного участка составляет **** руб., которая перечисляется в течение десяти дней со дня подписания настоящего договора обеими сторонами (заключения договора купли-продажи) по указанным в договоре реквизитам.

Согласно п. 8.1 указанного договора после полной оплаты за выкуп земельного участка в соответствии с разделом II, покупатель должен поставить на учет договор в Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска.

Учитывая, что в спорный земельный участок был передан Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в собственность Думановского О.А. по акту приема-передачи выкупленного земельного участка от 15 сентября 2010 года (л.д. 31 том 2) без претензий у обеих сторон в отношении приобретенного имущества и расчетов по нему, оспариваемый договор купли-продажи поставлен на учет в Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска 08 сентября 2010 года (л.д. 28 том 1), у судебной коллегии не имеется оснований сомневаться, что денежные средства в сумме **** руб. внесены Думановским О.А. на указанный в договоре счет и поступили в бюджет

10

муниципального образования "город Челябинск".

Согласно свидетельству о государственной регистрации права (л.д. 30 том 2) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N **** от 30 сентября 2010 года о государственной регистрации права собственности Думановского О.А. на земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. ****, ****.

Таким образом, приводя стороны в первоначальное состояние, необходимо спорный земельный участок возвратить в муниципальную собственность муниципального образования "город Челябинск", взыскать с муниципального образования "город Челябинск" в лице администрации г. Челябинска за счет средств казны в пользу Думановского О.А. выкупную стоимость земельного участка **** руб., а также погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N **** от 30 сентября 2010 года о государственной регистрации права собственности Думановского О.А. на указанный земельный участок.

Требования иска об истребовании в муниципальную собственность из незаконного владения Думановского О.А. вышеуказанного земельного участка и об обязании Думановского О.А. передать земельный участок с кадастровым номером **** по акту приема-передачи администрации г. Челябинска являются излишними, так как при признании с сделки купли-продажи от -08.09.2010г. недействительной стороны приводятся в первоначальное положение.

Заявление ответчика о применении исковой давности удовлетворению не подлежит.

Согласно п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации ( в редакции Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Прокурор обратился с указанным иском 11.02.2013г. - в установленный законом срок.

Доводы ответчика о невозможности истребования земельного участка в собственность муниципального образования , так как на нем располагаются объекты недвижимости, в том числе, принадлежащие другим лицам, не являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, так как в силу закона применением последствий недействительности сделки является приведение сторон в первоначальное положение, то есть

11

возвращение спорного земельного участка в муниципальную собственность.

Руководствуясь ст.ст. 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Челябинска от 29 мая 2013 года отменить, вынести новое решение.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. ****, ****, от 08 сентября 2010 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Челябинска и Думановским Олегом Анатольевичем.

Стороны привести в первоначальное состояние.

Земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. ****, **** возвратить в муниципальную собственность муниципального образования "город Челябинск".

Взыскать с муниципального образования "город Челябинск" в лице администрации г. Челябинска за счет средств казны в пользу Думановского О.А. выкупную стоимость земельного участка **** руб.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N **** от 30 сентября 2010 года о государственной регистрации права собственности Думановского О.А. на земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. ****, ****.

Председательствующий

Судьи