Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 27 августа 2013 г. по делу N 11-8910/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Уфимцевой Т.Д.,

судей Малоедовой Н.В., Щербаковой Е.А.,

при секретаре Юсупове Р.Г.,

с участием прокурора Соколовой Н.Ф.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске 27 августа 2013 года гражданское дело по апелляционной жалобе Стецюк Л.А. на решение Троицкого районного суда Челябинской области от 06 июня 2013 года по иску Стецюк С.А. к Стецюк Л.А., Стецюк Ю.С., действующей за себя и своих несовершеннолетних детей Стецюк И.А., Стецюк Н.А., Журавлевой О.С., действующей за себя и за несовершеннолетнего сына Журавлева Е.В. о выселении; встречное исковое заявление Стецюк Л.А. к Стецюк С.А., колхозу "Карсы" о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, о прекращении права собственности и погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, о признании не утратившей право проживания и пользования квартирой.

Заслушав доклад судьи Уфимцевой Т.Д. об обстоятельствах дела и доводах жалобы, пояснения представителя Стецюк Л.А. - Ежова А.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Стецюк С.А. обратился в суд с иском к Стецюк Л.А., Стецюк Ю.С., действующей за себя и своих несовершеннолетних детей Стецюк И.А., Стецюк Н.А., Журавлевой О.С., действующей за себя и за несовершеннолетнего сына Журавлева Е.В., о выселении из жилого дома N **** по ул. **** в с. Карсы Троицкого района Челябинской области.

В обоснование иска указал, что ему, как работнику колхоза "Карсы" была выделена 1/2

доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Челябинская область, Троицкий район, с. Карсы, ул. ****, дом N ****. На момент предоставления ему спорного жилого помещения он находился в браке со Стецюк Л.А ... 12 июня 1987 года брак между ним и Стецюк Л.А. был расторгнут.

В 1994 году ему предложили выкупить

Уг долю в праве общей долевой собственности на жилой дом N 89 по ул. **** в с.Карсы Троицкого района Челябинской области. Он произвел полный денежный расчет и

1

сельскохозяйственный производственный кооператив "Карсы" 24 мая 1994 года заключил с ним договор купли-продажи указанного жилого помещения. Позже, в результате паспортизации, выкупленная им доля была выделена и ей был присвоен статус квартиры и присвоен адрес: Челябинская область, Троицкий район, село Карсы, ул. ****, дом N **** квартира N ****. В настоящее время у него возникла необходимость продать спорное жилое помещение, но в нём до настоящего времени проживает его бывшая жена и остаются зарегистрированными: Стецюк Л.А., Стецюк Ю.С., Стецюк И.А., Стецюк Н.А., Журавлева О.С., Журавлев Е.В. Регистрация ответчиков в спорном жилом помещении нарушает его права собственника.

Ответчица Стецюк Л.А. исковые требования не признала, обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Стецюк С.А. и колхозу "Карсы" в котором просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры N ****, расположенной в доме N **** по ул. **** в с.Карсы Троицкого района Челябинской области, заключенный между сельскохозяйственным предприятием "Карсы" и Стецюк С.А., применить последствия недействительности этой сделки, прекратить право собственности Стецюк С.А. на квартиру N ****, расположенную в доме N **** по ул. **** в с.Карсы Троицкого района Челябинской области, погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности за Стецюк С.А. на квартиру N ****, расположенную в доме N **** по ул. **** в с.Карсы Троицкого района Челябинской области, признать её не утратившей права пользования квартирой N ****, расположенной в доме N **** по ул. **** в с.Карсы Троицкого района Челябинской области.

В обоснование иска ссылается на то, что оспариваемый договор купли-продажи не был зарегистрирован в сельской администрации, что противоречит ст.239 Гражданского кодекса РСФСР, действующей в момент заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения. Государственная регистрация оспариваемого договора купли-продажи была произведена 06 февраля 2013 года, именно с этого момента возникло право собственности у Стецюк С.А. на спорную квартиру. Условия договора купли-продажи спорной квартиры не содержат права третьих лиц, имеющих право на проживание в этой квартире, что противоречит п.1 ст.558 Гражданского кодекса РФ и является существенным условием спорного договора купли-продажи. Считает, что Стецюк С.А. приобретая спорную квартиру с проживающими в нём гражданами, обременил данное жилое помещение правом пользования, бессрочного проживания и регистрации ее в этом жилом помещении.

В судебное заседание Стецюк С.А. не явился, о времени и

MtCTe рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д.143), в суд от него поступило заявление, в котором он просит дело рассмотреть в его отсутствие, настаивает на удовлетворении своего иска.

2

Его представитель Мурзина О.В. просила суд удовлетворить иск Стецюк С.А., по основаниям, указанным в исковом заявлении. Встречный иск Стецюк Л.А. не признала, просила суд в иске Стецюк Л.А. отказать в связи с пропуском ею срока исковой давности для признания сделки купли-продажи недействительной и применении последствий недействительности сделки.

Ответчик Стецюк Л.А. иск Стецюк С.А. не признала, считает, что она не утратила право пользования спорной квартирой, так как эта квартира была предоставлена её бывшему мужу и членам его семьи, в том числе и ей для проживания. Она 28 лет проживает в этой квартире, несет бремя его содержания, производит плату за коммунальные услуги, а также оплачивает налоги на имущество.

Ее представитель Ежов А.И. возражал против удовлетворения иска Стецюк С.А., поскольку договор купли-продажи спорного жилого помещения не соответствует действующему законодательству, так как не прошел регистрацию в администрации Яснополянского сельского поселения.

Суд постановил решение, которым исковые требования Стецюк С.А. удовлетворил в полном объеме, встречные исковые требования Стецюк Л.А. оставил без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Стецюк Л.А. просит решение суда отменить. Ссылается на то, что она производит оплату налога за земельный участок, на котором расположен дом. При разрешении спора судом не дана правовая оценка представленным квитанциям об оплате земельного налога, а также правовому статусу земельного участка. Указывает на то, что оспариваемый договор купли-продажи спорного жилого помещения недействителен, так как не содержит существенное условие о том, кто из лиц, проживает в этом жилом помещении, с указанием их прав на пользование этим жилым помещением. Кроме того, договор купли-продажи не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Считает также, что она не утратила право пользования спорной квартирой, поскольку на момент заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения она не была членом семьи Стацюк С.А., сделка была заключена с обременением.

Стецюк С.А., Стецюк Л.А., Стецюк Ю.С., Журавлева О.С., Колхоз "Карсы", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Управление социальной защиты населения администрации Троицкого муниципального района Челябинской области о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции надлежащим образом извещены, в суд не явились. Судебная коллегия в соответствии с ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела в пределах ч.1 ст. 327 1 Гражданского процессуального кодекса РФ, заслушав

3

заключение прокурора Соколовой Н.В., полагавшей решение суда в части выселения Стецюк Л.А. подлежащим отмене, приходит к следующему.

Разрешая исковые требования Стецюк Л.А. в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры N ****, расположенной в доме N **** по ул. **** в с.Карсы Троицкого района Челябинской, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для признания его недействительным. При этом суд правильно указал, что при заключении 1 договора соблюдены все существенные условия, договор был зарегистрирован в установленном, на момент его заключения, порядке.

Довод Стецюк Л.А. о том, что оспариваемый договор купли-продажи спорного жилого помещения недействителен, поскольку не был зарегистрирован в установленном законом порядке, не является основанием к отмене решения суда в части признания договора недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Судом первой инстанции установлено, что 25 мая 1994 года между Стецюк С.А. и сельскохозяйственным предприятием "Карсы" заключен договор купли-продажи квартиры N **** дома N **** по ул. **** в с. Карсы Троицкого района Челябинской области (л.д. 25).

Указанный договор зарегистрирован в реестре нотариуса Троицкой государственной нотариальной конторы Челябинской области Антониной Л.Н. 24 мая 1994 года N1775.

На основании решения принятого на общем собрании членов СХП "Карсы", оформленного протоколом N1 от 23 марта 2001 года, СХП "Карсы" реорганизовано в колхоз "Карсы".

В силу п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 30 ноября 1994 года N52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" до введения в действие Закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 года N443-1 "О собственности в РСФСР", гражданин приобретает право

4

собственности на имущество, приобретенное им по основаниям, не противоречащим закону.

На основании ст. 239 Гражданского кодекса РСФСР, договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов. Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора.

Согласно Закону РСФСР от 19 июля 1968 года "О поселковом, сельском Совете народных депутатов РСФСР", похозяйственная книга является документом первичного учета в сельских Советах народных депутатов и содержит информацию о проживающих на территории сельского Совета гражданах и сведения о находящемся в их личном пользовании недвижимом имуществе.

Инструкцией о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утвержденной Приказом МКХ РСФСР 21 февраля 1968 г. установлено, что строения, расположенные в сельской местности, регистрации не подлежали.

Запись в похозяйственной книге признавалась регистрацией права собственности, исходя из того, что в соответствии с Указаниями по ведению похозяйственного учета в сельских Советах народных депутатов, утвержденными постановлением Государственного комитета СССР по статистике от 25.05.1990 г. N 69, данные книги использовались для отчета о жилых домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности. Документы о принадлежности гражданину жилого дома, расположенного за пределами городской черты, на землях совхоза, выдавались в соответствии с записями из похозяйственной книги.

Из книги похозяйственного учета Стецюк за 1991-1995 годы следует, что спорное жилое помещение находится в собственности на основании договора купли-продажи от 24 мая 1994 года. В похозяйственной книге за 1997-2006 годы также стоит отметка о принадлежности спорного жилого помещения Стецюк С.А.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Назарова М.В., работающая в администрации муниципального образования "Яснополянское сельское поселение" с 1982 года, указала на то, что в администрации договоры купли-продажи недвижимости нигде не регистрировались, они просто складывались в папку. Отметку о том, что жилое помещение приобреталось гражданами, администрация делала в лицевом счете, открытом в похозяйственной книге, которая велась в администрации.

Учитывая, что Стецюк С.А. договор купли-продажи жилого помещения был заключен 24 мая 1994 года, то есть, до введения в действие Федерального закона N122 от 21 июля 1997 года "О государственной

5

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и на момент его подписания действовали вышеуказанные законодательные акты, нотариально удостоверенный договор был зарегистрирован в администрации муниципального образования "Яснополянское сельское поселение" путем внесения записи в похозяйственную книгу, поскольку иного порядка регистрации недвижимости, находящейся в сельской местности, не предусматривалось, оснований для признания его недействительным по заявленным основаниям не имеется.

Кроме того, на день рассмотрения спора судом первой инстанции оспариваемый договор прошел государственную регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Следует отметить, что колхоз "Карсы", являющийся правопреемником СХП "Карсы" на основании решения принятого на общем собрании членов СХП "Карсы", оформленного протоколом N1 от 23 марта 2001 года, не оспаривает право собственности Стецюк С.А. на спорное жилое помещение.

Ссылка на то, что оспариваемый договор не содержит существенное условие о том, кто из лиц, проживает в спорном жилом помещении, с указанием их прав на пользование этим жилым помещением, что не соответствует требованиям ст. 558 Гражданского кодекса РФ, также не является основанием для признания его недействительным.

Действительно, согласно положениям п.1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Вместе с тем, положения указанной статьи были введены в действие после заключения оспариваемого договора, и в силу п.2 ст. 4 Гражданского кодекса РФ на спорные правоотношения не распространяются.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи жилого помещения соответствовал требованиям, предъявляемым к такого рода договорам, действовавшим на момент его заключения, Гражданского кодекса РСФСР.

Удовлетворяя исковые требования Стецюк С.А. о выселении из квартиры N **** дома N **** по ул. **** в с. Карсы Троицкого района Челябинской области Стецюк Л.А., Стецюк Ю.С., Стецюк И.А., Стецюк Н.А., Журавлевой О.С., Журавлева Е.В. суд первой инстанции исходил из того, что ответчики не являются членами семьи собственника жилого помещения, соглашения по порядку пользования квартирой не заключалось, ответчики Стецюк Ю.С., Стецюк И.А., Стецюк Н.А., Журавлева О.С., Журавлев Е.В. в спорном жилом помещении не проживают, в связи с чем на

6

основании ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ подлежат выселению.

Решение суда в части выселения Стецюк Ю.С., Стецюк И.А., Стецюк Н.А., Журавлевой О.С., Журавлева Е.В. сторонами не обжаловано.

Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о выселении из спорного жилого помещения ответчика Стецюк Л.А.

В соответствии с частью 4 статьи 3 Жилищного кодекса РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Стецюк С.А. и Стецюк Л.А. с 1982 года состояли в зарегистрированном браке. 12 июня 1987 года на основании решения Троицкого городского суда Челябинской области от 16 марта 1987 года брак, зарегистрированный между ними, расторгнут.

В период брака, на основании решения правления Колхоза им.22-го съезда КПСС Троицкого района, семье Стецюк С.А. для проживания было предоставлено спорное жилое помещение. Плата за жилое помещение с августа 1985 года по август 1986 года и с ноября 1988 гола по ноябрь 1992 года поступала по расчетным книгам по оплате труда с Стецюк С.А ... С сентября 1986 года по 1988 года плата за жилое помещение вычиталась из заработной платы со Стецюк Л.А. (л.д. 73).

Как следует из справки администрации муниципального образования "Карсинское сельское поселение" от 12 апреля 2013 года Стецюк Л.А., Стецюк С.А. в период с 1988 года по 2000 год проживали в спорном жилом помещении, вели совместное хозяйство (л.д. 31).

Согласно справке администрации муниципального образования "Карсинское сельское поселение" от 27 марта 2013 года Стецюк Л.А. зарегистрирована в квартире N **** дома N **** по ул. **** в с. Карсы Троицкого района Челябинской области с 28 мая 1985 года по настоящее время (л.д.9). На момент регистрации Стецюк Л.А. по указанному адресу собственником жилого помещения являлось СХП "Карсы".

На момент подачи искового заявления в суд первой инстанции собственником квартиры N **** в доме N **** по ул. **** в с. Карсы Троицкого района Челябинской области являлся Стецюк С.А. на основании договора купли-продажи от 24 мая 1994 года

Поскольку в установленном законом порядке Стецюк Л.А. была вселена в спорное жилое помещение его собственником, проживала в нем, то она приобрела право пользования этим жилым помещением. На протяжении всего периода времени, как и на момент заключения договора купли-продажи, собственник спорного жилого помещения СХП "Карсы" не оспаривал ее право пользования квартирой N **** дома N **** по ул. **** в с. Карсы Троицкого района Челябинской области, требований о ее выселении не предъявлял.

7

После заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения со Стецюк С.А., Стецюк Л.А. осталась проживать в указанном жилом помещении, несла бремя содержания жилого помещения, производила оплату налога, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании. Новый собственник жилого помещения на протяжении длительного периода времени требований о ее выселении не ставил. Более того, как установлено материалами дела, Стецюк С.А. также проживал в спорном жилом помещении, совместно со Стецюк Л.А. вел совместное хозяйство. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что Стецюк С.А. признавал право пользования спорным жилым помещением за Стецюк Л.А.

При таких обстоятельствах и с учетом положений ст. 127 Жилищного кодекса РСФСР, судебная коллегия полагает, что Стецюк Л.А. приобрела право пользования спорным жилым помещением, поскольку при вселении не было оговорено иного.

Оснований для прекращения права пользования Стецюк Л.А. квартирой N **** дома N **** по ул. **** в с. Карсы Троицкого района Челябинской области не имеется. Стецюк Л.А. с 1985 года по настоящее время проживает в указанной квартире, несет бремя ее содержания, иного жилого помещения для проживания не имеет.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что решение суда в части удовлетворения требований Стецюк С.А. о выселении квартиры N **** дома N **** по ул. **** в с. Карсы Троицкого района Челябинской области Стецюк Л.А. не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в указанной части.

Руководствуясь ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Троицкого районного суда Челябинской области от 06 гюня 2013 года в части удовлетворения исковых требований Стецюк С.А. о выселении Стецюк Л.А. из квартиры N **** в доме N **** по ул. **** в с. Карсы Троицкого района Челябинской области отменить, постановить по делу в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В остальной части это же решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Стецюк Л.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи