Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 10 сентября 2013 г. по делу N 11-8577/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Уфимцевой Т.Д.,

судей Никитенко Н.В. Малоедовой Н.В.,

при секретаре Лавреновой А.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске 10 сентября 2013 года гражданское дело по апелляционной жалобе Аникиной О.Д., Черепкова А.Г. на решение Центрального районного суда г. Челябинска от 21 мая 2013 года по иску Аникиной О.Д., Черепкова А.Г. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Нейман А.М. о признании торгов недействительными, признании недействительной сделки по продаже недвижимого имущество и аннулировании записей о государственной регистрации сделки и перехода права по ней.

Заслушав доклад судьи Уфимцевой Т.Д. об обстоятельствах дела и доводах жалобы, пояснения Нейман A.M., Черепкова А.Г., его представителей Зубчевской Е.А., Черепкова Г.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Аникина О.Д. и Черепков А.Г. обратились в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Челябинской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Нейман A.M. в котором просили:

- признать недействительными торги от 26 декабря 2011 года, оформленные протоколом N 165 от 26.12.2011 по продаже арестованного имущества в виде 2/3 доли в праве собственности на 3-комнатную квартиру, общей площадью **** кв.м., по адресу: г. Челябинск, ул. ****, дом N **** квартира N ****;

- признать недействительным протокол N 165 от 26 декабря 2011 года о результатах указанных торгов по продаже 2/3 доли в праве собственности на 3-комнатную квартиру, общей площадью **** кв.м., по адресу: г. Челябинск, ул. ****, дом N **** квартира N **** между Нейман A.M. и ТУ ФАУГИ в Челябинской области;

- признать недействительным договор купли-продажи доли в праве собственности на 3-комнатную квартиру, общей площадью **** кв.м., по

1

адресу: г. Челябинск, ул. ****, дом N **** квартира N **** между Нейман A.M. и ТУ ФАУГИ в Челябинской области;

- применить последствия недействительности данной сделки;

- признать недействительными и аннулировать регистрационные записи от 21 января 2012 года N **** в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) о регистрации протокола N 165 от 26 декабря 2011 года и запись от 21 января 2012 года N **** в ЕГРП о регистрации перехода права собственности на 2/3 долю в праве собственности на квартиру по адресу: г. Челябинск, ул. ****, дом N **** квартира N **** (л.д. 98-101).

В обоснование иска указали, что 21 августа 2009 года между Черепковым А.Г. и Южно-Уральской торгово-промышленной палатой (далее ЮУТПП) был заключен договор займа и в обеспечение обязательств заключен договор об ипотеке, по которому в залог ЮУТПП было передано 2/3 доли в праве собственности на трехкомнатную квартиру, общей площадью **** кв.м., по адресу: г. Челябинск, ул. ****, дом N **** квартира N ****. Решением Центрального районного суда г. Челябинска от 24 декабря 2010 года на заложенное имущество обращено взыскание путем продажи имущества с публичных торгов. Торги состоялись 26 декабря 2011 года, по результатам которых подписан протокол N 165, где победителем торгов признан Нейман A.M. Данный протокол и переход права собственности зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, а Нейман A.M. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности. Однако Нейман A.M. при покупке и регистрации сделки квартиру не осматривал, акт приема-передачи квартиры подписал без осмотра квартиры, что привело к тому, что Нейман A.M. не знал о произведенной перепланировке квартиры, разрешения на которую не имеется. Отсутствие кадастрового или технического паспорта привело к тому, что на торги была выставлена квартира с другой площадью и в свидетельстве о государственной регистрации права собственности указана другая площадь квартиры. Считают, что кроме протокола о результатах торгов по продаже должен быть составлен договор купли-продажи, который бы вместе с протоколом являлись основанием для внесения необходимых записей в ЕГРП. Также обжалуемый протокол не содержит сведений о Черепкове А.Г., несмотря на то, что он там прописан и проживает. Кроме того, были нарушены правила проведения торгов, а именно: информация о проведении торгов была размещена в бюллетене "Аукцион" за 12 декабря 2011 года, то есть за 14 дней до торгов, что противоречит ч.2 ст. 448 Гражданского кодекса РФ; информации о проведении торгов на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов и на официальных сайтах ее территориальных органов не было размещено, что нарушает Правила направления информации о публичных торгах по продаже

2

в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества для размещения в сети Интернет, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23 июня 2009 года N 526; бюллетень "Аукцион" не может являться и не является периодическим изданием, являющимся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта РФ. О торгах, проведенных 26 декабря 2011 года, Аникину О.Д., как собственника, никто не извещал. Считают, что аукциона по сути не было, поскольку в нем принимал участие только Нейман A.M., что также привело к нарушению порядка проведения торгов. Таким образом, сделка недействительная не только по основанию недействительности торгов, но и по тому, что оформлена ненадлежащим образом - отсутствует письменный договор купли-продажи, т.е. не соблюдена форма договора, нет перечня лиц, имеющих право проживания в спорной квартире.

Истица Аникина О.Д. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Просила дело рассмотреть без ее участия.

Истец Черепков А.Г., его представители Черепков Г.Г. и Зубчевская Е.А., являющиеся представителями истицы Аникиной О.Д., исковые требования поддержали. Дополнительно указали, что срок исковой давности не пропущен, поскольку о торгах истцы узнали только в феврале 2012 года, а с иском в суд обратились 26 января 2013 года.

Ответчик Нейман A.M. с иском не согласился, заявил о пропуске истцами годичного срока исковой давности по оспоримой сделке (л.д.187).

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. Представил возражения, из которых следует, что Управление прав и законных интересов истцов не нарушало и не оспаривало.

Представитель ответчика ТУ ФАУГИ в Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Суд постановил решение, которым отказал в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе Аникина О.Д., Черепков А.Г. просят решение суда отменить как незаконное и необоснованное. Указывают на то, что была нарушена процедура проведения торгов. Извещение о проведении торгов не размещалось в периодическом издании официального информационного органа исполнительной власти субъекта РФ, а также в сети "Интернет" на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов. Ссылаются на то, что бюллетень "Аукцион" не является официальным источником публикации объявлений о проведении торгов. Указывают, на то, что Аникина О.Д., как сособственник, имеет преимущественное право покупки спорной

3

доли, право собственности Нейман А.М.было зарегистрировано на основании протокола о результатах торгов, договор купли-продажи спорной доли не заключался. Торги проведены в отношении квартиры, в которой имелась незаконная перепланировка. Документы, характеризующие объект недвижимости к акту приема-передачи жилого помещения не приложены. Также указывают на то, что сведения о проведении торгов размещены с нарушением установленных законом сроков.

Аникина О.Д., ТУ ФАУГИ в Челябинской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции надлежащим образом извещены, в суд не явились. Судебная коллегия в соответствии с ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

При разрешении спора судом первой инстанции установлено, что решением Центрального районного суда г. Челябинска от 24 декабря 2010 года обращено взыскание на 2/3 доли в праве собственности на квартиру N **** дома N **** по улице **** в г.Челябинске путем продажи с публичных торгов. Начальная продажная цена квартиры установлена в сумме **** рублей. Решение суда вступило в законную силу 12 января 2011 года.

28 октября 2011 года судебным приставом-исполнителем Центрального районного отдела судебных приставов г. Челябинска вынесено постановление о передаче Федеральному агентству по управлению государственным имуществом в Челябинской области 2/3 доли в праве собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. **** дом N **** квартира N **** для реализации по цене **** рублей.

Информация о торгах по продаже арестованного имущества должника Черепкова А.Г. была опубликована в официальном бюллетене Государственного специализированного бюджетного учреждения "Челябинский областной фонд имущества" "Аукцион" N 46 (386) от 24 ноября 2011 г.

02 декабря 2011 года протоколом об окончании приема и регистрации заявок на участие в торгах установлено, что зарегистрированные заявки на участие в торгах отсутствуют, в связи с чем, торги по продаже спорного имущества, назначенные на 09 декабря 2011 года, признаны несостоявшимися.

Судебным приставом-исполнителем Центрального районного отдела судебных приставов г.Челябинска 12 декабря 2011 года вынесено постановление о снижении стоимости переданного на реализацию имущества на 15%, что составило **** рублей.

4

Повторные торги были назначены на 26 декабря 2011 года, о чем 12 декабря 2011 года была опубликована информация в официальном бюллетене Государственного специализированного бюджетного учреждения "Челябинский областной фонд имущества" "Аукцион" N 48 (391).

В повторных торгах приняли участие Мотовилов Д.Ю., Нейман A.M. Победителем торгов признан Нейман A.M., цена проданного имущества составила **** рублей. Квартира передана ему по акту взаиморасчетов, акту приема-передачи от 28 декабря 2011 года.

Указанные обстоятельства участвующими в деле лицами не оспаривались и подтверждены имеющимися в деле доказательствами.

В силу положений ст. 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

По смыслу данной нормы закона следует, что основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований закона при проведении торгов.

Разрешая спор и отказывая Аникиной О.Д., Черепкову А.Г. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при организации и проведении торгов не было допущено нарушений закона, влекущих признание торгов недействительными, нарушений прав истцов не установлено.

Судебная коллегия указанные выводы суда находит правильными, поскольку они основаны на установленных в судебном заседании фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что извещение о проведении торгов не размещалось в периодическом издании официального информационного органа исполнительной власти субъекта РФ, а также в сети "Интернет" на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов, сведения о проведении торгов размещены в бюллетене "Аукцион" с нарушением установленных законом сроков, не могут быть приняты во внимание в качестве основания для отмены судебного решения.

Реализация имущества должника на торгах в порядке исполнительного производства регулируется главой 9 Федерального закона Об исполнительном производстве" от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ.

В соответствии со статьей 93 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, предусмотренными Гражданским кодексом РФ.

Согласно п.п. 1,2 ст. 447 Гражданского кодекса РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.

5

Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организаюра торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация.

В силу пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной продажной цене.

Статьи 447 - 449 Гражданского кодекса РФ содержат общие положения о торгах. В п. 6 ст. 447 Гражданского кодекса РФ установлено, что правила, предусмотренные статьями 448 - 449 ГК РФ, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.

Исходя из положений пункта 1 статьи 350 Гражданского кодекса РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с частью 3 статьи 57 Федерального закона от 16 июля 1998 года N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющимся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством РФ. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Как следует из материалов дела, сведения о проведении 26 декабря 2011 года торгов по продаже принадлежащей Черепкову А.Г. доли в праве собственности на квартиру N **** дома N **** по ул. **** в г. Челябинске были размещены в официальном бюллетене Государственного специализированного финансового учреждения "Челябинский областной Фонд имущества" "Аукцион" от 12 декабря 2011 года N48 (391).

Указанная информация опубликована с соблюдением сроков, установленных статьей 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", содержала дату, место проведения торгов, предмет торгов, а также наименование должника, исполнительный документ, минимальную начальную продажную цену имущества.

6

Бюллетень "Аукцион" N48 (391) от 12 декабря 2011 года был размещен на официальном сайте Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области, а также на двух "Интернет" ресурсах http:/ www.tu74.rosim.ru и http:/ www.minprom74.ru (л.д. 107, 240-244)

При таких обстоятельствах, суд обоснованно указал на то, что организатором торгов была надлежащим образом и с требованиями действующего законодательства произведена публикация о проведении 26 декабря 2011 года торгов по реализации арестованного имущества, принадлежащего должнику Черепкову А.Г.

Довод апелляционной жалобы о том, что бюллетень "Аукцион" не является официальным источником публикации объявлений о проведении торгов, является несостоятельным.

Постановлением Правительства Челябинской области от 24 января 2003 года N 8 (в редакции от 27 июля 2006 года) "О продаже приватизируемого имущества, находящегося в государственной собственнос-ти Челябинской области" Государственному специализированному финансовому учреждению "Челябинский областной Фонд имущества" поручено публиковать информационные сообщения о продаже имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области, в газете "Южноуральская панорама" и бюллетене "Аукцион", что свидетельствует о наличии у печатного издания - бюллетеня "Аукцион" статуса официального информационного органа исполнительной власти Челябинской области.

Ссылка заявителей жалобы на то, что информация о проведении торгов должна быть размещена, в том числе, на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов Челябинской области и на официальных сайтах ее территориальных органов, подлежит отклонению.

Как следует из сообщения Территориального Управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Челябинской области информация о проведении торгов была направлена в Управление Федеральной службы судебных приставов Челябинской области для размещения на сайте.

Вместе с тем, сам по себе факт не размещения информации в сети "Интернет" на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов Челябинской области и на официальных сайтах ее территориальных органов, не привел к нарушению прав истцов в ходе проведения торгов, доказательств обратного суду не представлено. Кроме того, данное обстоятельство не свидетельствует о наличии нарушений порядка проведения торгов, поскольку информация о публичных торгах была размещена на официальном сайте Территориального Управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Челябинской области, в связи с чем

7

потенциальные покупатели имели доступ к соответствующей информации в сети "Интернет".

Доказательств невозможности участия Аникиной О.Д. и Черепкова А.Г. в торгах, внесение задатка, погашения Черепковым А.Г. имеющейся перед кредитором задолженности, представлено не было.

Довод Черепкова А.Г., Аникиной О.Д. о том, что участник общей долевой собственности Аникина О.Д. имеет преимущественное право покупки спорной доли не основан на нормах материального права.

Согласно п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно абз. 2,3 ст. 255 Гражданского кодекса РФ, если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

При этом Аникина О.Д. не являлась ни кредитором участника долевой собственности, ни должником.

По смыслу ст.ст. 250,255 Гражданского кодекса РФ при продаже имущества должника (в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности) с публичных торгов остальные участники общей долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав.

Соответствующая правовая позиция изложена в Определении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2011 года N569-0-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки 3. на нарушение ее конституционных прав положениями частей 1 и 6 статьи 69, части третьей статьи 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве", пункта 1 статьи 250 и статьи 255 Гражданского кодекса РФ".

8

При этом положения статьи 250 Гражданского кодекса РФ, а также иные нормы данного Кодекса и Федерального закона "Об исполнительном производстве" не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении принадлежащей должнику и арестованной судебным приставом-исполнителем доли общей собственности, участвовать в публичных торгах на общих основаниях.

Следует также отметить, что судебным приставом-исполнителем Аникиной О.Д. было предложено выкупить долю в праве на квартиру N **** в доме N **** по ул. **** в г. Челябинске, однако в установленный законом срок Аникина О.Д. денежные средства не внесла.

Кроме того, решением Центрального районного суда г. Челябинска от 12 апреля 2012 года, вступившим в законную силу 26 июля 2012 года, Аникиной О.Д. отказано в удовлетворении исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя на долю в праве общей долевой собственности на квартиру N **** дома N **** по ул. **** в г. Челябинске.

На основании изложенного, учитывая выполнение организатором торгов требований статьи 448 Гражданского кодекса РФ, не только с точки зрения факта публикации извещения о торгах в конкретном печатном издании, но и потенциальной возможности лиц, заинтересованных в участии в торгах, в получении данной информации, принимая во внимание и то, что сообщение о проведении спорных торгов было размещено в официальном печатном издании Территориального управления Росимущества в Челябинской области, а также в сети "Интернет", вывод суда перзой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований является правильным.

Не является основанием к отмене решения суда довод апелляционной жалобы о том, что право собственности Нейман A.M. было зарегистрировано на основании протокола о результатах торгов, договор купли-продажи спорной доли не заключался, поскольку в соответствии с п. 5 ст. 448 Гражданского кодекса РФ протокол о результатах торгов имеет силу договора.

Кроме того, право собственности ответчика на спорное жилое помещение было зарегистрировано в установленном законом порядке Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области

Ссылка в жалобе на то, что торги проведены в отношении квартиры, в которой имелась незаконная перепланировка, документы, характеризующие объект недвижимости к акту приема-передачи жилого помещения не приложены, не является основанием для признания торгов недействительными, на права истцов данное обстоятельство не влияет, сам Нейман A.M. по этим основаниям сделку признать недействительной не просит.

9

Доводы апелляционной жалобы, по сути, сводятся к несогласию с решением суда первой инстанции, иной оценке фактических обстоятельств и доказательств по делу, оснований для которой судебная коллегия не находит.

В апелляционной жалобе не приведено доводов и доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства и выводы суда первой инстанции. Оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, не имеется.

Руководствуясь ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Челябинска от 21 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - Аникиной О.Д., Черепкова А.Г. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

10