Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 02 сентября 2013 г. по делу N 11-9122/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Грисяк Т.В., судей Власова О.П., Зиновьевой Е.В., при секретаре Барабановой О.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда в г. Челябинске 02 сентября 2013 года гражданское дело по апелляционным жалобам Савиной М.А., Мельниковой Л.П., Костюченко К.А., Галиуллиной З.Н., ООО "Сигма-леро", Михайловой Н.А., Новлянской Е.А., ООО "ЭлитСтрой" на решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 07 июня 2013 года по иску Акционерного Челябинского Инвестиционного банка "Челябинвестбанк" (открытое акционерное общество) к Смирнову B.Л., ООО "ЭлитСтрой", ООО "Регул- плюс", обществу ООО "Регул", ООО "Аэлита", ООО "МагСтрой", 000"Сигма-леро", Никлаусу С.Э., Новлянской, Е.А., Мельниковой Л.П., Костюченко К.А., Галиуллиной З.Н., Савиной М.А., Михайловой Н.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному иску ООО "Регул", ООО "Регул-плюс", ООО "Аэлита", ООО "МагСтрой" к Акционерному Челябинскому Инвестиционному банку "Челябинвестбанк" (ОАО), ООО "ЭлитСтрой" о признании сделки недействительной.

Заслушав доклад судьи Грисяк Т.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционных жалоб, пояснения представителя ООО "ЭлитСтрой" -Пулеха О.В., представителей ООО "Сигма-леро", Костюченко К. А., Мельниковой Л.П., Галиуллиной З.Н. - Коликова С.П., Лукояновой Ю.С., представителя Михайловой Н.А. - Варавва А.В., представителя Костюченко К.А. - Корепанова Д.В., ответчика Никлаус С.Э., он же представитель Новлянской Е.А., ответчиков Костюченко К.А., Мельниковой Л.П., поддержавшие доводы апелляционных жалоб, пояснения представителя Акционерного Челябинского Инвестиционного банка "Челябинвестбанк" (ОАО) - Симоновой Н.А., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Акционерный Челябинский Инвестиционный банк "Челябинвестбанк" (открытое акционерное общество) (далее по тексту - Банк) обратился в суд с иском к Смирнову В.Л., ООО "ЭлитСтрой"), ООО "Регул плюс", ООО "Регул", ООО "Аэлита", ООО "МагСтрой", ООО "Сигма-леро", Никлаусу C.Э., Новлянской Е.А., Мельниковой Л.П., Костюченко К.А., Галиуллиной З.Н., Савиной М.А., Михайловой Н.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

2

В обоснование требований указано, что 31 мая 2010 года между Банком и ООО "ЭлитСтрой" заключен кредитный договор N **** о предоставлении кредитной линии в размере **** рублей под 14 % годовых. Кредит предоставлен на строительство жилого дома по адресу: г. Магнитогорск, ул. ****, ****. За просрочку возврата кредита и уплаты процентов договором предусмотрена неустойка в размере 0,10 % от суммы просроченного платежа. Кредит обеспечен залогом права аренды земельного участка площадью **** кв.м. Также в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору заключены договоры поручительства со Смирновым В.Л., ООО "Регул", ООО "Регул-плюс", ООО "МагСтрой", ООО "Аэлита". По состоянию на 01 апреля 2013 года сумма долга составила **** рублей 15 копеек. Банк просит взыскать солидарно с заемщика и поручителей задолженность по кредитному договору в сумме **** рублей 15 копеек, обратить взыскание с учетом уточнений на заложенное имущество, а именно: квартиру N **** общей площадью **** кв.м, собственник Галиуллина З.Н.; кв. N **** общей площадью **** кв.м, собственники Никлаус С.Э., Новлянская Е.А.; кв. N **** общей площадью **** кв.м, собственник Савина М.А.; квартиры N **** общей площадью **** кв.м, кв. N **** общей площадью **** кв.м, кв. N **** общей площадью **** кв.м, кв. N **** общей площадью **** кв.м, кв. N **** общей площадью **** кв.м, кв. N **** общей площадью **** кв.м, у которых собственник не зарегистрирован; кв. N **** общей площадью **** кв.м, собственник Мельникова Л.П.; кв. N **** общей площадью **** кв.м, собственник ООО "ЭлитСтрой"; кв. N **** общей площадью **** кв.м, собственник Костюченко К.А.; нежилое помещение N **** общей площадью **** кв.м, нежилое помещение N **** общей площадью **** кв.м, нежилое помещение N **** общей площадью **** кв.м, нежилое помещение N **** общей площадью **** кв.м, нежилое помещение N **** общей площадью **** кв.м, нежилое помещение N **** общей площадью **** кв.м, принадлежащие ООО "Сигма-леро"; нежилое помещение N **** общей площадью **** кв.м, нежилое помещение N **** общей площадью **** кв.м, нежилое помещение N **** общей площадью **** кв.м, нежилое помещение N **** общей площадью **** кв.м, нежилое помещение N **** общей площадью **** кв.м, нежилое помещение N **** общей площадью **** кв.м, нежилое помещение N **** общей площадью **** кв.м, нежилое помещение N **** общей площадью **** кв.м, нежилое помещение N **** общей площадью **** кв.м, нежилое помещение N **** общей площадью **** кв.м, нежилое помещение N **** общей площадью **** кв.м, нежилое помещение N **** общей площадью **** кв.м, нежилое помещение N **** общей площадью **** кв.м, нежилое помещение N **** общей площадью **** кв.м, у которых собственник не зарегистрирован; нежилое помещение N **** общей площадью **** кв.м, принадлежащее Михайловой Н.А.

ООО "Регул", ООО "Регул- плюс", ООО "Аэлита", ООО "МагСтрой" обратились с встречными исками к Банку и ООО "ЭлитСтрой" о признании сделки от 31 мая 2010 года недействительной.

3

В обоснование иска указали, что договоры поручительства, заключенные между ними и Банком, не соответствуют закону, поскольку в договорах поручительства не предусмотрено вознаграждение поручителю, Указывают на то, что финансовое положение поручителей Банком не проверено. Стоимость активов поручителей на момент заключения договора поручительства не позволяла им выполнить обязательство за заемщика. Просят признать договоры поручительства недействительными в силу несоответствия их закону и мнимости, применить последствия недействительности сделки - возвратить стороны в первоначальное положение.

Представитель Банка Симонова Н.А., Федина Т.Н. на иске Банка настаивали, встречные иски не признали.

Ответчик Смирнов В.Л. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представитель Смирнова В.Л. - Устьянцева Л.П. иск Банка не признала.

Представитель ответчика ООО "ЭлитСтрой" - Пулеха О.В. в судебном заседании расчет задолженности по кредитному договору не оспаривала, возражала против обращения взыскания на жилые и нежилые помещения, представила свою оценку заложенного имущества.

Представитель ООО "Регул-плюс", ООО "Регул", ООО "Аэлита", ООО "МагСтрой" - Устьянцева Л.П. иск Банка не признала, на удовлетворении встречных исков настаивала.

Представители ООО "Сигма-леро" - Коликов С.П., Лукоянова Ю.С., иск Банка не признали. Пояснили, что договоры долевого участия в строительстве жилья зарегистрированы надлежащим образом. Правоотношения, возникшие из указанных договоров, должны регулироваться ФЗ "Об участии в долевом строительстве ... ". С момента подписания актов о приеме-передаче объектов долевого строительства залог прекращается, соответственно на эти объекты не может быть обращено взыскание.

Никлаус С.Э., действующий за себя и от имени Новлянской Е.А., иск Банка не признал. Пояснил, что квартиру N **** приобрел с Новлянской Е.А. у ООО "ЭлитСтрой". Квартира приобретена на собственные денежные средства и в залоге у Банка никогда не была, поэтому на нее не может быть обращено взыскание, они являются ненадлежащими ответчиками.

Ответчик Костюченко К.А. иск Банка не признал. Пояснил, что является добросовестным приобретателем, оплатил в кассу ООО "ЭлитСтрой" 2 050 ООО руб. 09 ноября 2012 года по акту приема-передачи ему передана квартира N **** в указанном доме и 12 февраля 2013 года он

4

зарегистрировал право собственности на нее. Полагает, что ипотека в силу закона распространяется только на те объекты, которые приобретены за счет заемных средств, он приобрел квартиру за счет собственных средств, поэтому залог на его квартиру не распространяется, следовательно, на нее не может быть обращено взыскание по иску Банка.

Представители Мельниковой Л.П., Костюченко К.А., Галиуллиной З.Н. - Коликов С.П., Лукоянова Ю.С. иск Банка не признали. Пояснили, что в соответствии с п. 8 ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве ... " после передачи объектов долевого строительства "дольщикам" залог прекращается, соответственно на эти объекты не может быть обращено взыскание

Ответчик Савина М.А. в судебном заседании иск не признала, пояснила, что квартира N **** в указанном доме передана ей ООО "ЭлитСтрой" по акту приема-передачи 17 декабря 2012 года после полной ее оплаты. 07 февраля 2013 года она получила свидетельство о регистрации права собственности на указанную квартиру. Полагает, что у нее нет обязательств перед Банком, соответственно, его согласие на передачу ей квартиры не требовалось.

Ответчики Михайлова Н.А. Галиуллина З.Н. Новлянская Е.А. Мельникова Л.П. в судебное заседание не явились при надлежащем извещении.

Представитель Михайловой Н.А. - Варавва А.В. иск Банка не признал. Пояснил, что в залог имущество Михайловой Н.А. не передавалось, поэтому на него не может быть обращено взыскание.

Представитель третьего лица Управления Росреестра в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Суд постановил решение, которым частично удовлетворил исковые требования Банка. Взыскал солидарно с ООО "ЭлитСтрой", ООО "Регул-плюс", ООО "Регул", ООО "Аэлита", ООО "МагСтрой", Смирнова В.Л. в пользу Банка задолженность по кредитному договору N **** от 31 мая 2010 года в размере **** рублей 15 копеек, в том числе: просроченный кредит - **** рубля 47 копеек, проценты по просроченному кредиту **** рублей 42 копейки, неустойку по просроченным процентам с 01 августа 2012 года по 31 декабря 2012 года - **** рублей 26 копеек. Обратил взыскание на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов, находящееся по адресу: г. Магнитогорск, ул. ****, ****: квартиру N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей, принадлежащую Галиуллиной З.Н.; квартиру N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** руб., принадлежащую Никлаусу С.Э., Новлянской Е.А.А; квартиру N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей, принадлежащую Савиной М.А.; квартиру N **** общей площадью

5

**** кв.м, стоимостью **** рублей, принадлежащую Мельниковой Л.П.; квартиру N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей принадлежащую Костюченко К.А.; квартиры N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей, N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей, N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей, N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей, N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей, N **** общей площадью **** кв.м., стоимостью **** рублей, N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей, собственник которых не зарегистрирован; нежилые помещения N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей, N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей, N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей, N **** общей площадью **** кв.м, **** рублей, N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей, N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей, принадлежащие ООО "Сигма-леро"; нежилое помещение N **** общей площадью **** кв.м, стоимость **** рублей, принадлежащее Михайловой Н.А.; нежилые помещения N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей, N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью в размере **** рублей, N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей, N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей, N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей, N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей, N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей, N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей, N11 общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей, N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей, N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей, N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей, N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей, N **** общей площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей, собственник которых не зарегистрирован. В удовлетворении встречного иска ООО "Регул", ООО "Регул - плюс", ООО "Аэлита", ООО "МагСтрой" к Банку, ООО "ЭлитСтрой" о признании сделки недействительной отказано. Этим же решением распределены судебные расходы.

В апелляционной жалобе ответчик Савина М.А. просит отменить решение суда в части обращения взыскания на жилое помещение, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. ****, д. **** кв. ****. Считает, что при вынесении решения суда нарушены ее права собственника. При заключении договора и при регистрации права собственности ей не было известно о наличии ограничений, либо обременении относительно квартиры. Указывает, что между ней и Банком не имеется договорных отношений, а также она при оформлении квартиры не имела умысла незаконно оформить залог Банка, является добросовестным приобретателем. Полагает, что судом приняты несоразмерные обеспечительные меры в виде обращения взыскания на жилые помещенияв

6

общей сумме **** рублей, в то время как задолженность перед Банком - **** рублей 15 копеек.

В апелляционной жалобе ответчики Мельникова Л.П., Костюченко К.А., Галиуллина З.Н., ООО "Сигма-леро" просят отменить решение суда в части обращения взыскания на имущество, принадлежащее ответчикам. При рассмотрении суд установил, что помещения приобретены ответчика по договорам долевого участия в строительстве и зарегистрированы надлежащим образом в Управлении Росреестра по Челябинской области. Однако при рассмотрении дела суд указал, что спорные правоотношения не подлежат регулированию Законом "Об участии в долевом строительстве", речь идет только о залоге, как способе обеспечения обязательств. Отношения по залогу в пользу банка имущества, переданного дольщикам, подлежат регулированию исключительно нормами ФЗ "Об ипотеке". Указывают, что ООО "ЭлитСтрой" планировало получить сумму займа путем заключения договоров долевого участия с дольщиками, о чем Банк был поставлен в известность до заключения кредитного договора. В отношении ООО "Сигма-леро" Банком было дано согласие на заключение договора долевого участия.

В апелляционной жалобе ответчик Михайлова Н.А. просит отменить решение суда в части удовлетворения исковых требований в отношении имущества, ей принадлежащего. Считает, что положения п. 1 ст. 64 Закона "Об ипотеке" (залоге недвижимости) к указанному кредитному договору не применимы. В силу отсутствия в кредитном договоре между Банком и ООО "ЭлитСтрой" существенных условий, указанных в ст. 9 Закона "Об ипотеке", в части залога нежилого помещения N ****, общей площадью **** кв.м., расположенного по адресу: г. Магнитогорск, ул. ****, ****, договор об ипотеке не является заключенным. Соответственно, указанное нежилое помещение никогда не являлось и не является предметом ипотеки. Отсутствует согласие собственника земельного участка (муниципального образования г. Магнитогорск в лице Администрации г. Магнитогорска) на передачу права аренды земельного участка в залог Банку. В данном случае даже если застройщик ООО "ЭлитСтрой" нарушил п.2 ч. 6 ст. 13 Закона "Об участии в долевом строительстве", не получив у Банка согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном ч. 8 данной статьи, это обстоятельство не должно влиять на права ответчика, поскольку она не была поставлена в известность, что спорное имущество находится в залоге у банка.

В апелляционной жалобе ответчик Новлянская Е.А. просит решение суда отменить в части обращения взыскания на квартиру N **** и на квартиры других дольщиков, как незаконное и необоснованное. Считает, что при рассмотрении дела суду надлежало руководствоваться нормами Закона "О участии в долевом строительстве", а не только нормами Закона "Об ипотеке". Суд не дал правовой оценки, тому, что истец в момент подписания кредитного договора знал о необходимости привлечения средств дольщиков,

7

следовательно, изначально давал согласие на заключение договоров долевого участия в строительстве. Указывает, что договор N **** был заключен при выполнении застройщиком ООО "ЭлитСтрой" пункта 7.1.12 кредитного договора N **** от 31 мая 2010 года, а истец сам не выполнил соответствующей обязанности направить свое письменное согласие застройщику. Полагает, что суд не принял во внимание, не исследовал и не дал правовой оценки правовому институту добросовестного приобретателя. Дав письменное согласие на заключение договора с первым участником долевого строительства, Банк исполнил требования подпункта 2 п. 6 ст. 13 Закона "Об участии в долевом строительстве", по данному договору исковые требования отсутствуют. Суд в решении никак не определил судьбу права собственности ответчиков, чьи права зарегистрированы в установленном законом порядке, то есть являются добросовестными приобретателями. Применение судом норм права Закона "Об ипотеке" об обращении взыскания на заложенное имущество, не может быть применено в связи с отсутствием государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

Ответчиками Никлаус С.Э., Новлянской Е.А. представлены в суд апелляционной инстанции дополнения к апелляционной жалобе, в которых указывают, что судом неверно применены нормы материального права в частности ч. 8 ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве ... ", которые имеют приоритет перед ГК РФ и перед нормами ФЗ "Об ипотеке". Считают, что суд не принял во внимание и не дал правовой оценки, что в момент подписания кредитного договора N **** от 31 мая 2010 года истец знал о необходимости привлечения средств дольщиков для полного завершения строительства. Банк сам создал практику не исполнять последовательно требования пункта 7.1.12 кредитного договора N **** от 31 мая 2010 года, застройщик всегда спрашивал соответствующее разрешение у истца. Подав запрос истцу по квартире **** (строительный номер ****), застройщик посчитал, что согласие истца будет дано автоматически в любом случае в соответствии со сложившейся практикой. Суд не дал правовой оценки институту добросовестного приобретателя. В своем решении суд никак не определил судьбу права собственности ответчиков, по сути, распорядился правом собственности, определив его судьбу. Данным решением нарушены положения Конституции РФ.

В апелляционной жалобе ответчик Костюченко К.А. просит отменить решение суда в части удовлетворения требования в отношении имущества, принадлежащего Костюченко К.А. отказать в удовлетворении исковых требований в этой части. Считает, что из документов, перечисленных в п. 2 договора N **** от 31 мая 2010 года, указанных в качестве оснований возникновения права, не возможно установить, какие именно имущественные права переданы ООО "ЭлитСтрой" в залог Банку. Костюченко К.А. полагает, что договор N **** от 31 мая 2010 года является незаключенным в силу ст. 432 ГК РФ, следовательно, Банк не может требовать обращения взыскания. Указывает, что поскольку на момент

8

заключения Костюченко К.А. договора долевого участия в строительстве, имущественных прав на недвижимое имущество не было зарегистрировано, отсутствовала запись об ипотеке, таким образом, не возникли имущественные права, которые можно было бы передать в залог Банку.

В апелляционной жалобе ответчик ООО "ЭлитСтрой" просит отменить решение суда и принять новый судебный акт, которым: определить стоимость жилых помещений - квартир N ****, ****, ****, ****, ****, ****, **** согласно отчета об оценке, представленного ООО "ЭлитСтрой" (наивысшая стоимость, имеющаяся в материалах дела); определить стоимость нежилых помещений N ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, **** - согласно отчета об оценке, представленного истцом, при определении начальной продажной цены указанных помещений не применять п/п 4 ч.2 ст. 54 Закона "Об ипотеке"; в отношении жилых помещений - квартир N ****, ****, ****, ****, **** - при определении начальной продажной цены не применять /п 4 ч.2 ст. 54 Закона "Об ипотеке"; отказать в обращении взыскания на недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано: жилые помещения -квартиры N ****, ****, ****, ****, ****, ****, **** нежилые помещения N ****, ****, ****- ****, ****; отказать в обращении взыскания на имущество, принадлежащее Никлаусу С.Э., Новлянской Е.А., Мельниковой Л.П., Костюченко К.А., Галиуллиной З.Н., Савиной М.А., Михайловой Н.А. и ООО "Сигма-леро". Указывает, что при рассмотрении дела суд первой инстанции применил три вида оценки объектов недвижимости, на которое обращается взыскание - оценка, представленная истцом, оценка, представленная ООО "ЭлитСтрой" и стоимость, указанная в договорах долевого участия. В оспариваемом решении не содержится правового обоснования подобному различному подходу к определению начальной продажной стоимости имущества. Суд первой инстанции со ссылкой на п/п 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке" установил начальную продажную цену имущества, подлежащего реализации путем продажи с публичных торгов, в размере 80 % от стоимости указанной в отчетах оценщиков. Однако без каких-либо нормативных обоснований суд первой инстанции применил данное правило не только к стоимости имущества, определенной на основании результатов оценки, но и в отношении имущества, стоимость которого суд, по своей инициативе, установил не на основании оценки, а на основании договоров долевого участия. Не применены положения Закона "Об участии в долевом строительстве". Суд не дал правовой оценки, тому, что истец в момент подписания кредитного договора знал о необходимости привлечения средств дольщиков, следовательно, изначально давал согласие на заключение договоров долевого участия в строительстве. В отношении ООО "Сигма-леро" банком было дано согласие на заключение договора долевого участия.

Банком представлены возражения на апелляционные жалобы ответчиков, в которых указывают на законность и обоснованность решения суда, просят оставить жалобы без удовлетворения, а решение суда - без изменения.

9

Ответчики Смирнов В.Л., Новлянская Е.А., Галиуллина З.Н., Савина М.А., Михайлова Н.А., представители ответчиков ООО "Регул плюс", ООО "Аэлита", ООО "Регул", ООО "МагСтрой" о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции надлежащим образом извещены, в суд не явились и о причинах своей неявки не сообщили, поэтому судебная коллегия в соответствии с ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, находит возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, дополнения к жалобе, возражений по жалобам, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Из материалов дела следует, что 31 мая 2010 года между Банком и ООО "ЭлитСтрой" был заключен кредитный договор N ****, по условиям которого Банк обязался предоставить ООО "ЭлитСтрой" кредит в виде кредитной линии в размере **** рублей на условиях обеспеченности, возвратности, платности и срочности на строительство жилого дома по адресу: Челябинская область, г.Магнитогорск, ул. ****, между домом N **** по ул. **** и домом N **** по ул. ****, общей площадью **** кв.м (л.д. 44-49 т.1).

В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору Банк принял в залог: право аренды земельного участка площадью **** кв.м., расположенного между домом N **** по ул. **** и домом N **** по ул. ****; объект финансирования, указанный в п. 1.1 договора, для строительства которого ООО "ЭлитСтрой" выдан кредит и который считается находящимся в залоге у Банка на основании ст. 64.2 и ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; поручительство Смирнова В.Л, ООО "Регул", ООО "Регул-плюс", ООО "МагСтрой", ООО "Аэлита".

Срок погашения кредита предусмотрен графиком платежей до 30 мая 2012 года. В результате ненадлежащего исполнения обязательств по кредитному договору у ООО "ЭлитСтрой" по состоянию на 01 апреля 2013 года образовалась задолженность в размере **** рублей 15 копеек, в том числе: основной долг - **** рубля 47 копеек; проценты - **** рубля 42 копейки; неустойка с 01 августа 2012 года по 31 декабря 2012 года - **** рублей копеек.

Основанием для взыскания суммы кредита явилось ненадлежащее исполнение заемщиком ООО "ЭлитСтрой", а также поручителями Смирновым В.Л, ООО "Регул", ООО "Регул-плюс", ООО "МагСтрой", ООО "Аэлита" условий кредитного договора о погашении долга и выплате договорных процентов, что подтверждается материалами дела. Расчет

10

задолженности судом проверен, произведен в соответствии с условиями кредитного договора, сторонами не оспаривался.

Согласно ст.ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Установив, что условия кредитного договора исполняются ненадлежащим образом, суд, в соответствии со ст. 809, 810, 819 ГК РФ, пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований у Банка требовать взыскания задолженности по кредитному договору в судебном порядке.

В соответствии со ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Поскольку судом установлено ненадлежащее исполнение заемщиком ООО "ЭлитСтрой" обязательств по кредитному договору, то ответственность по погашению задолженности судом верно возложена солидарно на ООО "ЭлитСтрой" и поручителей Смирнова В.Л, ООО "Регул", ООО "Регул-плюс", ООО "МагСтрой", ООО "Аэлита", в силу ст.ст. 329, 361, 363 ГК РФ.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для признания договоров поручительства ничтожной сделкой по мнимости.

В соответствии со ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Из материалов дела следует, что договоры поручительства заключены между Банком и поручителями - ООО "Регул", ООО "Регул-плюс", ООО "Аэлита", ООО "МагСтрой", Смирновым В.Л. 31 мая 2010 года (л.д. 69-70, 74-75, 79-80, 84-85, 64-65 т. 1).

11

Согласно п. 1.1. договора поручительства, основанием договоров поручительства является действительное требование Банка к ООО "ЭлитСтрой" по обязательствам последнего, возникшим из кредитного договора N 69 от 31 мая 2010 года, а также понесенные Банком убытки и судебные издержки. Договор поручительства является неотъемлемой частью кредитного договора N **** от 31 мая 2010 года.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что Банк свои обязательства по кредитному договору выполнил, а обязательства заемщика по возврату денежных средств, исполнение которого обеспечено поручительством, не исполнены. Банк свои действия направил на исполнение обязательств по кредитному договору - предоставил деньги заемщику и принял поручительство указанных выше лиц, в настоящее время предъявил требование о взыскании задолженности.

Суд первой инстанции установил, что положения ст. 575 ГК РФ, которая содержит запрет дарения между коммерческими организациями неприменимы к возникшим правоотношениям и не могут служить основание для удовлетворения встречных исковых требований.

Отказывая в удовлетворении встречных исков, суд пришел к обоснованному выводу, что стороны имели намерения создавать правовые последствия, присущие договору поручительства, договоры поручительства соответствуют требованиям закона, в связи с чем отсутствуют основания для признания договора поручительства, заключенного с каждым из поручителей, недействительным.

Разрешая требования об обращении взыскания на заложенное имущество, суд в соответствии со ст. 348 ГК РФ правильно установил, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечено залогом права аренды земельного участка площадью **** кв.м., расположенного между домом N **** по ул. **** и домом N **** по ул. **** в Орджоникидзевском районе в **** микрорайоне г. Магнитогорска (п. 2.1.1. кредитного договора). Ипотека права аренды указанного земельного участка зарегистрирована Управлением Росреестра 03 июня 2010 года. Лицом, в пользу которого установлено обременение, указан Банк (л.д. 95 т. 1).

Согласно п.5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде

12

такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено законом и не противоречит существу арендных отношений.

В силу ст. 64 вышеуказанного закона при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя.

Согласно ст. 64.2. Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.

В соответствии со ст. 77. Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что все помещения жилого дома N **** по ул. **** в г. Магнитогорске, построенные на заложенном земельном участке, находятся в залоге у Банка.

Из материалов дела следует, что 15 сентября 2012 года ООО "ЭлитСтрой" заключило договор N **** на долевое участие в строительстве с Галиуллиной З.Н., по условиям которого ООО "ЭлитСтрой" обязалось осуществить строительство и ввести в эксплуатацию жилой дом-вставку между домами N **** по ул. **** и N **** по ул. **** в г. Магнитогорске при выполнении дольщиком обязательства финансировать строительство строящейся для него 1-комнатной общей площадью **** кв.м, квартиры (л.д. 57-61 т.З). 12 декабря 2012 года указанная квартира N **** стоимостью **** рублей передана

13

Галиуллиной З.Н. по акту приема-передачи. Стороны установили, что взаимные обязательства исполнены (л.д. 63-64 т.З). Право собственности на квартиру Галиуллина З.Н. зарегистрировала 21 декабря 2012 года.

06 сентября 2012 года между ООО "ЭлитСтрой" и Никлаусом С.Э., Новлянской Е.А. заключен договор N **** на долевое участие в строительстве однокомнатной квартиры N **** площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей (л.д. 194-199 т.2). Квартира передана им по акту приема-передачи 12 октября 2012 года. Стороны посчитали взаимные обязательства исполненными (л.д. 191 т.2). Право долевой собственности на указанную квартиру зарегистрировали 12 февраля 2013 года (л.д. 192 т.2).

15 сентября 2012 года между ООО "ЭлитСтрой" и Савиной М.А. заключен договор N **** на долевое участие в строительстве однокомнатной квартиры N **** площадью **** кв.м, стоимостью **** рублей. Квартира передана ей по акту приема-передачи 17 декабря 2012 года, взаимные обязательства исполнены (л.д. 95 т.З). Право собственности на указанную квартиру Савина М.А. зарегистрировала 07 февраля 2013 года.

31 августа 2012 года между ООО "ЭлитСтрой" и Мельниковой Л.П. заключен договор N **** на долевое участие в строительстве 1-комнатной квартиры N **** площадью **** кв.м, стоимостью **** руб. (л.д. 40-44 т.З). 11 октября 2012 года квартира была передана ей по акту приема-передачи, взаимные обязательства сторонами исполнены (л.д. 45 т.З). Право собственности на указанную квартиру N **** зарегистрировано ею 15 февраля 2013 года ( л.д. 39).

11 сентября 2012 года между ООО "ЭлитСтрой" и Костюченко К.А. заключен договор N **** на долевое участие в строительстве однокомнатной квартиры N **** площадью **** кв.м, стоимостью **** руб. (л.д. 50-55 т.З). 09 ноября 2012 года указанная квартира передана ему по акту приема- передачи, взаимные обязательства сторонами исполнены (л.д. 48 т.З). Право собственности зарегистрировано им 12 февраля 2013 года ( л.д. 47 т.З).

Квартиры: N ****, N ****, N ****, N ****, N ****, N **** собственника не имеют. Квартира N **** принадлежит ООО "ЭлитСтрой".

Нежилые помещения NN ****, ****, ****, ****, ****, **** принадлежат ООО "Сигма- леро". Нежилое помещение N **** принадлежит Михайловой Н.А. Остальные нежилые помещения собственника не имеют.

Согласно п.З ст. 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены установленные для такого перехода правила.

14

При разрешении спора, суд первой инстанции установил, что залог возник из правоотношений, сложившихся между Банком и застройщиком ООО "ЭлитСтрой", и его действие не может прекратиться пока не будет исполнено обязательство, которое обеспечено залогом, а именно до погашения задолженности перед Банком

В соответствии с п.1 ст. 37, 39 ФЗ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением указанных выше правил, залогодержатель вправе потребовать обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Банк при рассмотрении дела настаивал на исковых требованиях, указав в обоснование, что заложенное имущество было отчуждено застройщиком, без соблюдения установленных законом согласований с залогодержателем, право залога Банка сохраняется свое действие. При таких обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу о праве истца в соответствии со ст. 334,348, 349, 353 ГК РФ, п.1 ст. 50, ст. 54, п.1 ст. 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге имущества)" требовать обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 вышеуказанного Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу п. 4 ч. 2 ст. 54, ст. 56 вышеуказанного Федерального закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое обращено взыскание по решению суда, реализуется путем его продажи с публичных торгов. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену такого имущества при его реализации, которая определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора -судом.

Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд исходил из того, что начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, указанной в отчете оценщика.

15

Банк представил суду отчет об оценке средней рыночной стоимости 1 кв.м жилых и нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Магнитогорск, ул. ****, **** по состоянию на 01 марта 2013 года, согласно которого стоимость 1 кв.м, для нежилых помещений составит **** рублей, для жилых помещений - **** рублей.

ООО "ЭлитСтрой" представило отчет об оценке жилых помещений -квартир по адресу: г. Магнитогорск, ул. ****, **** по состоянию на 07 мая 2013 года, согласно которому стоимость каждой их квартир NN ****, ****, ****, ****, **** составит **** рублей , квартиры N **** - **** рублей, квартиры N **** - **** рублей, стоимость нежилых помещений составит: N **** - **** рублей, N **** - **** рублей,N **** - **** рублей, N **** - **** рублей, N ****, N **** - **** рублей, N N ****, ****, ****, ****, **** - **** рублей.

Суд, по вышеуказанным жилым и нежилым помещениям для определения стоимости заложенного имущества принял за основу оценку, представленную ООО "ЭлитСтрой", т.к. она наиболее приближена к дате рассмотрения дела, соответствует действительности.

Определяя стоимость квартир NN ****, ****, ****, ****, **** суд исходил из стоимости, установленной сторонами при заключении договоров на долевое участие в строительстве: стоимость кв. N **** - **** рублей, кв. N **** - **** рублей, кв. N **** - **** рублей, кв. N **** - **** рублей, кв. N **** - **** рублей.

При определении стоимости остальных жилых и нежилых помещений, суд руководствовался отчетом, представленным Банком.

Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд исходил из того, что начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, указанной в отчете оценщика.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда об определении начальной продажной цены заложенного имущества.

Доводы жалоб ответчиков о нарушении их прав как собственников, что банку было известно о том, что заложенное имущество будет передано по договорам долевого участия третьим лицам, при заключении кредитного договора, что судом не дано правовой оценки добросовестности приобретения имущества ответчиками, не влияют на правильность принятого судом решения, о наличии оснований для обращения взыскания.

Заключение договора ипотеки между застройщиком и Банком не препятствует привлечению денежные средства граждан и юридических лиц

16

по договорам долевого участия в строительстве. Судом при рассмотрении дела установлено нарушение застройщиком при отчуждении заложенного имущества п. 1 ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", что и привело к нарушению прав ответчиков. Основания для применения последствий, предусмотренных ст. 39 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в решении суда мотивированы и нормы материального права верно применены.

Ссылка заявителей жалоб на добросовестность приобретения спорных квартир в данном случае не имеет правового значения, поскольку способы защиты прав, предусмотренные ст.ст. 301, 302 ГК РФ применяются для защиты вещных прав, к числу которых залог не относится. В случае залога регистрируется свойство имущества - его обременение, на которое влияет личность субъекта, имеющего в отношении этого имущества вещное право.

Ссылка ответчиков в жалобах на неприменение судом положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" сводится к неправильному толкованию правовых норм.

Судом дана надлежащая правовая оценка доводам ответчиков о применении к данным правоотношениям подлежит применению п. 8 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" к данным правоотношениям, как основание для прекращения залога. Залог, возникший на основании указанного Федерального закона N 214-ФЗ, является мерой по обеспечению исполнения обязательств, вытекающих из договоров участия в строительстве жилья, и в случае исполнения обязательств по договору участия в строительстве жилья обеими сторонами, его действие прекращается.

ООО "ЭлитСтрой" при заключении договоров долевого участия на спорное имущество не было получено согласие Банка на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 ст. 15 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", а также не было получено согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

Судебная коллегия находит доводы жалоб о том, что нарушение застройщиком п. 6 ст. 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не должно влиять на права ответчиков, зарегистрировавших имущество в установленном законом порядке, что отсутствовала государственная регистрация ипотеки, несостоятельными.

В ходе рассмотрения дела судом исследовались доказательства, представленные сторонами, в частности установлено, что в Едином

17

государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03 июня 2010 года сделана запись о государственной регистрации N **** залога имущественных прав, а именно: права аренды земельного участка. На государственную регистрацию договоров долевого участия не было представлено одновременно с заявлениями дольщиков о государственной регистрации договора долевого участия, заявлений залогодержателя (Банка) или залогодателя о государственной регистрации ипотеки в силу закона. Непредставление данных документов, являлось в соответствии со п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для отказа в государственной регистрации.

Несостоятельны доводы в жалобах об отсутствии согласия собственника земельного участка муниципального образования г.Магнитогорск в лице Администрации г. Магнитогорска на передачу права аренды земельного участка в залог Банку.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Требования о признании недействительным кредитного договора, равно как и государственной регистрации ипотеки имущественных прав на земельный участок, предметом рассмотрения в рамках настоящего гражданского дела не являлись.

Указание в жалобе на иную судебную практику по аналогичному делу, а именно на Определение Пермского краевого суда от 06 июня 2012 года по делу N 33-4729, не является обязательной для суда, поскольку данный судебный акт действующим законодательством к источникам права не отнесен. В силу ст. 196 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Несогласие ответчиков в жалобе с установленной судом начальной продажной стоимостью заложенного имущества не подтверждено соответствующими доказательствами в материалах дела и сводится к переоценке установленных судом обстоятельств. В решении суда мотивировано со ссылкой на нормы права установление той либо иной стоимости залогового имущества, доказательств обратного суду, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, ответчиками не представлено.

Ответчики Никлаус С.Э., Новлянская Е.А. в дополнениях к жалобе, указывают, что Банк сам создал практику не исполнять последовательно требования пункта 7.1.12 кредитного договора N **** от 31 мая 2010 года, застройщик всегда спрашивал соответствующее разрешение у истца. Подав запрос истцу по квартире **** (строительный номер ****), застройщик посчитал, что согласие истца будет дано автоматически в любом случае в соответствии со сложившейся практикой.

18

Данные доводы судебная коллегия считает, опровергнутыми материалами дела. Получение согласие Банка по иным квартирам в данном доме не влечет правовых последствий для ответчиков, поскольку они не были лишены права требовать от застройщика получения согласия Банка в отношении спорного имущества, либо отказаться от совершения сделки, запросить информацию в ЕГРП для установления наличия либо отсутствия обременения.

Иные доводы апелляционных жалоб правовых оснований к отмене решения суда не содержат и в целом сводятся к переоценке обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не могут быть положены в основу отмены решения суда.

Бремя судебных расходов распределено судом верно с учетом положений ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Решение суда соответствует обстоятельствам дела и требованиям закона, постановлено по заявленным требованиям, юридически значимые обстоятельства судом установлены и исследованы с достаточной полнотой, имеющимся доказательствам дана надлежащая оценка, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст.328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 07 июня 2013 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Савиной М.А., Мельниковой Л.П., Костюченко К.А., Галиуллиной З.Н., ООО "Сигма-леро", Михайловой Н.А., Новлянской Е.А., ООО "ЭлитСтрой" -без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: