Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 16 сентября 2013 г. по делу N 11-9845/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Родиной А.К.,

судей: Терюшовой О.Н., Шалиевой И.П.,

при секретаре: Куликовой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 16 сентября 2013 года гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Союзагрокомплект-1" на решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 09 июля 2013 года.

Заслушав доклад судьи Родиной А.К. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Бут Н.М. обратилась с иском к ООО "Союзагрокомплект-1", индивидуальному предпринимателю Муллакаеву Р.Р. о признании недействительным договора аренды торговых павильонов от 04 апреля 2013 года.

Указала, что наряду с ООО "Союзагрокомплект-1" является собственником торговых павильонов NN ****, ****, ****, **** по адресу: Челябинск, **** тр., ****. Размер долей в праве общей собственности составляет: у Бут Н.М. 1/10 доля в праве и 9/10 доли - у ООО "Союзагрокомплект-1". Между участниками общей собственности 20 декабря 2010 года заключено соглашение о порядке владения и пользования общим имуществом, в соответствии с которым управление и распоряжение данным имуществом возложено на Бут Н.М. с перечислением ООО "Союзагрокомплект-1" соответствующей доли полученных доходов. В целях реализации принятых на себя обязательств Бут Н.М. заключила 26 ноября 2011 года договор на обслуживание сооружения N **** с ООО "СДМ-Сервис", которым в числе прочего наделила общество правом заключать, изменять и расторгать договоры аренды торговых мест. Не смотря на наличие указанного выше соглашения ответчиком без получения на это согласия истца и при наличии действующего договора аренды 01 апреля 2013 года был заключен новый договор аренды с ИП Муллакаевым P.P. в отношении того же самого имущества.

Представитель ответчика ООО "Союзагрокомплект-1" иск не признала. Пояснила, что оспариваемый договор аренды расторгнут 04 июня 2013 года. Заключение данного договора было продиктовано расторжением ООО "Союзагрокомплект-1" соглашения с Бут Н.М. от 20 декабря 2010 года в одностороннем порядке ввиду неисполнения Бут Н.М. принятых на себя

1

обязательств по перечислению денежных средств ООО "Союзагрокомплект-1", необходимостью поступления причитающихся по договору денежных средств в конкурсную массу общества. Указала также на то, что заключение данного договора не затрагивает прав и законных интересов истца, поскольку в силу его положений 1/10 часть арендной платы причитается истцу.

Суд принял решение об удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе ООО "Союзагрокомплект-1" просит об отмене решения, указывая на незаключенность договора аренды от 01 апреля 2013 года, поскольку в нем однозначно не определено имущество, подлежащее передаче арендатору. Считает, что истцом не представлены доказательства нарушения оспариваемым договором своих прав, необходимости восстановления нарушенных прав путем признания оспариваемого договора недействительным. Ссылается также на то, что причитающие по договору аренды Бут Н.М. платежи поступили на ее расчетный счет.

Истец Бут Н.М., соответчики ООО "Союзагрокомплект-1" и ИП Муллакаев P.P., третье лицо ООО "СДМ-Сервис" не приняли участия в суде апелляционной инстанции, извещены надлежащим образом (т. 2 л.д. 148-160), об уважительности причин неявки не сообщили. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на сайте Челябинского областного суда в сети Интернет. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, Бут Н.М. и ООО "Союзагрокомплект-1" являются собственниками нежилого здания торгового павильона N **** по адресу: Челябинск, **** тракт, **** в 1/10 и 9/10 долях в праве соответственно каждый (т. 2 л.д. 77).

20 декабря 2010 года Бут Н.М. и ООО "Союзагрокомплект-1" заключено соглашение о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности (т. 1 л.д. 7, 8). В соответствии с данным соглашением Бут Н.М. предоставлены правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, в том числе, торговым павильоном N ****, сдаче его в аренду (субаренду). В соответствии с предоставленными ей полномочиями Бут Н.М. 26 ноября 2010 года заключен договор на обслуживание сооружения N **** с ООО "СДМ-Сервис", в силу которого последнее было уполномочено заключать, изменять, расторгать договоры аренды (субаренды) торговых мест, расположенных в границах торгового павильона N **** (т. 2 л.д. 85-87).

01 октября 2012 года между ООО "СДМ-Сервис" (арендодателем) и ИП Муллакаевым P.P. (арендатором) заключен договор аренды N ****,

2

согласно которому арендодатель передал арендатору на срок до 01 августа 2013 года во временное владение и пользование площадь торгового зала, часть нежилого помещения - 1/8 (павильон), расположенного по адресу: Челябинск, **** тракт, ****, площадью 63 кв. метров (т. 1 л.д. 17-24).

01 апреля 2013 года ООО "Союзагрокомплект-1" (арендодателем) и ИП Муллакаевым P.P. (арендатором) был подписан договор аренды торговых павильонов на срок по 28 февраля 2014 года. Согласно пункту 1.1 договора предметом аренды является часть площади торгового павильона по адресу: г. Челябинск, **** тракт, **** общей площадью **** кв. метра, номер отдела по плану 1/8 (т. 1 л.д. 9-11). Данный договор расторгнут по соглашению сторон 04 июня 2013 года (т. 2 л.д. 107, 108).

05 июня 2013 года Бут Н.М. и ООО "Союзагрокомплект-1" заключено новое соглашение о порядке владения и пользования общим имуществом, согласно которому в пользование истца передана часть торгового павильона N **** (т. 2 л.д. 73-76).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку на совершение договора аренды от 01 апреля 2013 года между ООО "Союзагрокомплект-1" и ИП Муллакаевым P.P. не было получено согласия Бут Н.М. как участника общей собственности на это имущество, данный договор подписан в нарушение согласованного Бут Н.М. и ООО "Союзагрокомплект-1" порядка пользования общим имуществом, является ничтожным.

Приходя к такому выводу, суд отклонил возражения стороны ответчика о незаключенности оспариваемого договора, указав на его исполнение и последующее расторжение сторонами сделки. Счел, что Бут Н.М. является надлежащим истцом по делу, поскольку обладает правом собственности на павильон, в котором находится переданная в аренду

з

торговая площадь. Кроме того, оспариваемым договором был изменен порядок внесения арендной платы, в то время как в силу заключенного с ООО "СДМ-Сервис" договора (на обслуживание сооружения N 01) Бут Н.М. заинтересована в получении арендной платы от ИП Муллакаева P.P. через ООО "СДМ-Сервис".

Однако с такими выводами суда судебная коллегия не может согласиться, поскольку они сделаны без учета всех юридически значимых обстоятельств по делу при неправильном применении норм материального права.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно требованиям ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон договора должно быть достигнуто соглашение.

На основании п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия об арендной плате договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 ст. 424 ГК РФ не применяются (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

В соответствии со ст. 433 ГК РФ в редакции, действующей на момент подписания оспариваемого договора аренды, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее года государственной регистрации не подлежит.

Договор аренды от 01 апреля 2013 года совершен на срок по 28 февраля 2014 года, то есть менее года. Соответственно, данный договор не подлежит государственной регистрации, будет считаться заключенным в случае согласования в нем обозначенных выше существенных условий

4

договора о его предмете и цене с момента получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Как следует из материалов дела, указанный договор аренды был составлен арендодателем ООО "Союзагрокомплект-1", передан для подписания арендатору ИП Муллакаеву P.P., последний подписал данный договор с оговоркой о подписании договора с протоколом разногласий (т. 1 л.д. 10-об.). В протоколе разногласий к договору арендатор приводит иную редакцию пункта 2.1 договора аренды. А именно, арендная плата за объект аренды составляет **** рублей за 1 кв. метр в месяц, производится путем перечисления на расчетный счет ООО "Союзагрокомплект-1" всей суммы в размере **** рублей (т. 1 л.д. 12). В письме, приложенном к указанному протоколу, ИП Муллакаев P.P. ссылается на то, что не согласен перечислять часть денежных средств за аренду непосредственно на расчетный счет Бут Н.М., поскольку не имеет с ней какого-либо договора, в связи с чем такой платеж не будет одобрен банком, а также налоговым органом, по этой причине предлагает осуществлять оплату полностью на расчетный счет ООО "Союзагрокомплект-1" (т. 1 л.д. 13). Указанный протокол разногласий арендодателем не подписан.

Из приобщенных к материалам дела платежных поручений (т. 2 л.д. 110, 111) усматривается, что ИП Муллакаевым P.P. осуществлена оплата за аренду за апрель 2013 года ООО "СДМ-Сервис" (в соответствии с условиями договора аренды от 01 октября 2012 года), а также за июнь 2013 года, то есть за период времени, когда оспариваемый договор уже был расторгнут, - на расчетный счет ООО "Союзагрокомплект-1". Сведений об оплате ИП Муллакаевым P.P. аренды в соответствии с условиями оспариваемого договора за май 2013 года материалы дела не содержат.

Согласно ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (ст. 443 ГК РФ).

Принимая во внимание, что условие о цене договора аренды нежилого помещения является существенным, не согласовано сторонами оспариваемого договора, поскольку доказательств, свидетельствующих об акцепте ООО "Союзагрокомплект-1" новой оферты ИП Муллакаева P.P. не представлено, договор аренды от 01 апреля 2013 года нельзя считать заключенным.

Более того, в оспариваемом договоре отсутствуют сведения, позволяющие однозначно определить объект аренды. Какого-либо плана павильона, позволяющего идентифицировать передаваемую в аренду площадь (номер 1/8 по плану, общей площадью **** кв. метра, торговой площадью **** кв. метров), к договору не приложено. Из технического

5

описания объекта, помещенного в дело правоустанавливающих документов (т. 1 л.д. 44, 45), видно, что отдельных сформированных помещений обозначенной площади в павильоне N **** не имеется. Следовательно, предмет оспариваемого договора аренды также не согласован, что свидетельствует о незаключенности данного договора.

Приходя к изложенным выводам, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции об исполнении оспариваемого договора и, как следствие, отсутствии оснований для признания его незаключенным, поскольку доказательств, подтверждающих такое исполнение, не представлено. На момент подписания договора аренды от 01 апреля 2013 года действовал ранее заключенный договор аренды от 01 октября 2012 года, в соответствии с которым ИП Муллакаев P.P. принял по акту приема-передачи и пользовался частью торгового павильона N **** по указанному выше адресу общей площадью **** кв. метра. До момента подписания договора от 01 апреля 2013 года ранее заключенный договор не был расторгнут, занимаемое помещение не возвращалось арендодателю, доказательств обратного материалы дела не содержат. Кроме того, 03 апреля 2013 года уже после подписания договора аренды от 01 апреля 2013 года ИП Муллакаев P.P. внес арендную плату за апрель 2013 года в соответствии с условиями договора аренды от 01 октября 2012 года. Следовательно, не имеется оснований полагать, что договор аренды от 01 апреля 2013 года исполнялся сторонами, что у сторон отсутствовала какая-либо неясность в отношении объекта аренды.

Делая подобный вывод, судебная коллегия учитывает, что мотивом обращения Бут Н.М. с настоящим иском послужило заключение оспариваемого договора вразрез с совершенным ею договором от 26 ноября 2010 года на обслуживание сооружения N **** с ООО "СДМ-Сервис". Между тем, те правовые последствия, наступления которых желает истец, имеют место в виду незаключенности договора аренды от 01 апреля 2013 года. Соответственно, в целях защиты нарушенного права истца (ст. 3 ГПК РФ) признания оспариваемого договора недействительным не требуется.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение нельзя признать законным и обоснованным, следует отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленного иска.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 09 июля 2013 года отменить, принять по делу новое решение. В удовлетворении требований Бут Н.М. к ООО "Союзагрокомплект-1", индивидуальному предпринимателю Муллакаеву Р.Р. о признании недействительным договора аренды торговых павильонов от 04

б

7

апреля 2013 года отказать.

Председательствующий: Судьи:

7