Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 28 ноября 2013 г. по делу N 11-11627/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судей

при секретаре

Шумаковой Н.В.

Сердюковой С.С, Закировой СЛ. Синенко А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Теплякова Е.А. на решение Варненского районного суда Челябинской области от 10 сентября 2013 года по иску Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ПИФагор" ДУ Закрытым паевым инвестиционных фондом "Тополиная аллея" к Теплякову Е.А. о взыскании задолженности, неустойки, обращении взыскания на предмет залога.

Заслушав доклад судьи Шумаковой Н.В. об обстоятельствах дела и доводах жалобы, представителя ООО "Управляющая компания "ПИФагор" Д.У. Закрытым паевым инвестиционных фондом "Тополиная аллея" Зенкину М.Г., полагавшую решение суда законным и обоснованным и не возражавшую снизить размер неустойки, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ПИФагор" Доверительное Управление Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная аллея" (далее ООО "Управляющая компания "ПИФагор") обратилось с иском к Теплякову Е.А. о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 08 декабря 2009 года в сумме *** рублей 24 копейки, взыскании штрафной неустойки в сумме *** рублей 03 копейки, обращении взыскания на предмет залога - однокомнатную квартиру N 77, общей площадью 46,2 кв.м., расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. *** путем реализации на публичных торгах, установив продажную цену заложенного имущества в размере *** рублей 24 копеек, взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере *** рубля 23 копейки.

Впоследствии уточнили заявленные требования, просили увеличить размер неустойки до *** рубля 94 копеек и установить начальную

2

продажную цену заложенного имущества в размере *** рублей *** рублей (л.д. 74-75,79-81).

В обоснование исковых требований указало, что 08 декабря 2009 года ООО Управляющая компания "Брокеркредитсервис - Фонды недвижимости" Доверительное управление Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная Аллея" (далее - продавец) и Тепляков Е.А. (далее- покупатель) заключили договор 124/20-33 купли-продажи недвижимого имущества- квартиры N 77, расположенной по адресу: г.Челябинск, ул. ***. Обязательства продавца по передачи квартиры покупателю были исполнены в полном объеме в день подписания договора путем подписания сторонами акта приема-передачи. Согласно условиям договора стоимость объекта недвижимости на момент заключения договора составляла *** рублей 24 копейки. Покупатель обязался произвести оплату стоимости квартиры в следующем порядке: внесение единовременного платежа в размере *** рублей в течении 30 дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру; неоплаченная часть в размере *** рублей 24 копейки уплачивается в порядке, сроки и размере, установленном графиком платежей. Принятые по договору обязательства по оплате стоимости квартиры ответчик не исполнил надлежащим образом, нарушил сроки оплаты. Согласно графику платежей срок исполнения обязательства закончился 31 декабря 2011 года. Покупатель перестал исполнять обязательства по оплате стоимости квартиры с 23 апреля 2010 года. Сумма задолженности Теплякова Е.А. перед продавцом по оплате квартиры за период с 23 апреля 2010 года по 25 декабря 2012 года составляет *** рублей 24 копейки. В п. 5.1 договора установлены последствия нарушения покупателем условий договора, а именно, начисление штрафной неустойки в размере 0,12 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. В связи с просрочкой оплаты очередных платежей по договору сумма штрафной неустойки по состоянию на 25 декабря 2012 года составляет *** рублей 03 копейки. В связи с существенным нарушением условий договора, выразившихся в неоплате в установленный срок части стоимости квартиры, проданной в рассрочку, истец 25 сентября 2012 года направил в адрес ответчика по адресам ответчика претензии об исполнении обязательств в срок до 16 октября 2012 года. Претензии ответчиком были получены 27 сентября и 02 октября 2012 года, однако принятые по договору обязательства не исполнены. В соответствии с п.3.2 договора купли-продажи недвижимого имущества N 124/20-33 с момента передачи объекта покупателю и до его оплаты объект признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате. Таким образом, ООО "Управляющая компания "ПИФагор" является залогодержателем квартиры, расположенной по адресу: г.Челябинск, ул. ***, кв.77. Сумма неисполненного обязательства Теплякова Е.А. перед ООО "Управляющая компания "ПИФагор" по договору купли-продажи

3

недвижимого имущества от 08 декабря 2009 года составляет 55% от стоимости предмета ипотеки, период просрочки составляет более года.

В судебное заседание представитель истца ООО "Управляющая компания "ПИФагор" не явился, представил заявление, просил дело рассмотреть в его отсутствие, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик Тепляков Е.А. в судебном заседании исковые требования признал частично в сумме основного долга, возражал против взыскания с него неустойки, полагая ее завышенной по отношению к основному обязательству. Пояснил, что в 2009 году он действительно приобрел квартиру, расположенную по адресу: г.Челябинск, ул. *** кв. 77. Единовременный взнос в счет оплаты квартиры в размере *** рублей он уплатил своевременно, оставшиеся ежемесячные платежи произвел частично. Выплаты прекратил из-за отсутствия денежных средств в связи с экономическим кризисом в стране.

Суд вынес решение, которым исковые требования ООО "Управляющая компания "ПИФагор" удовлетворил частично. Взыскал с Теплякова Е.А. в пользу ООО "Управляющая компания "ПИФагор" задолженность по договору купли-продажи N 124/20-33 от 08 декабря 2009 года в сумме *** рублей 24 копейки.

Взыскал с Теплякова Е.А. в пользу ООО "Управляющая компания "ПИФагор" штрафную неустойку по договору купли-продажи недвижимости в сумме *** рублей 36 копеек.

Обратил взыскание на предмет ипотеки - однокомнатную квартиру N77, общей площадью 46,2 кв.м. с балконом (лоджией) 2,4 кв.м., расположенную по адресу: г.Челябинск, ул. ***, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/159/2009-488 в пользу ООО "Управляющая компания "ПИФагор" путем продажи на публичных торгах, установив начальную продажную цену квартиры в размере *** рублей.

Взыскал с Теплякова Е.А. в пользу ООО "Управляющая компания "ПИФагор" в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины *** рубля 23 копейки.

С решением суда Тепляков Е.А. не согласился, представил апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить в части взысканной неустойки, указав, что судом не приведены мотивы снижения неустойки до *** рублей 36 копеек. Считает, что вопреки требованиям процессуального закона, суд не исследовал причины длительности допущенной им просрочки договорных платежей, а также не установил его

4

реальной способности к уплате штрафной неустойки, что является необходимым с учетом обращения взыскания на квартиру.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания "ПИФагор" с решением суда согласилось, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу Теплякова Е.А. - без удовлетворения.

Ответчик Тепляков Е.А. участия в суде апелляционной инстанции не принял, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Учитывая изложенное, судебная коллегия, в соответствии с положениями ст.ст. 167, 327 ГПК РФ, признала возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в жалобе, суд апелляционной инстанции полагает решение суда подлежащим изменению в части размера взысканной неустойки по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. ст. 307, 309 ГК РФ в силу обязательств одно лицо (должник) обязано совершать в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом, только надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 408 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара.

Согласно п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки.

-')

5

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 08 декабря 2009 года между Тепляковым Е.А. и ООО "Управляющая компания "Брокеркредитсервис - Фонды Недвижимости" Доверительное управление Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная Аллея" заключен договор купли- продажи квартиры, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. ***, кв.77 (л.д.32-35). Квартира была передана Теплякову Е.А. в день регистрации договора купли-продажи, что подтверждается актом приема-передачи (л.д.36). При регистрации объекта недвижимости в связи с произведением расчета за квартиру частями, установленными графиком погашения, являющегося неотъемлемой частью договора купли-продажи (л.д.35) был зарегистрировано обременение в виде ипотеки (л.д.37), регистрационная запись N ***. Тепляков Е.А. произвел единовременный платеж по заключенному договору купли-продажи в размере *** рублей (л.д.72) и произвел уплату очередных платежей по графику: 02 февраля 2010 года - *** рубля, 10 марта 2010 года - *** рублей, 23 апреля 2010 года - *** рублей (л.д.38-40). Иных платежей в счет оплаты договора не поступало. Стороной ответчика указанное обстоятельство не оспорено.

В настоящее время все права и обязанности по договору доверительного управления в соответствии со ст.387 ГК РФ, п.5 ст. 11 Федерального закона от 29 ноября 2001 года N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" перешли к обществу с ООО "Управляющая компания "ПИФагор" (л.д.31).

19 сентября 2012 года Теплякову Е.А. в связи невыполнением обязательств по договору купли-продажи направлено уведомление-претензия об оплате задолженности по договору купли-продажи и штрафной неустойки (л.д.41-42). Указанное уведомление-претензия получены ответчиком (л.д. 45-46), однако никаких мер по оплате Тепляков Е.А. не предпринял. В соответствии с расчетом, представленным истцом, задолженность Теплякова Е.А. по договору купли-продажи составляет *** рублей 24 копейки. Размер неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства, установленный п. 5.1 договора в размере 0,12 % от суммы просроченного платежа, на момент рассмотрения требования по существу составил *** рубль 94 копейки (л.д. 81).

В настоящее время в связи с переходом прав требования залогодержателем спорной квартиры является ООО "Управляющая компания "ПИФагор", залогодателем Тепляков Е.А.

С учетом вышеперечисленных норм права и фактических обстоятельствах дела, суд первой инстанции обоснованно взыскал с

6

ответчика в пользу истца задолженность по договору купли- продажи от 08 декабря 2009 года в размере *** рублей 24 копейки.

При определении подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца неустойки, суд, применив положения ст. 333 ГК РФ, снизил ее размер до *** рублей 36 копеек. Снижение неустойки суд мотивировал необходимостью соблюдения разумного баланса интересов сторон обязательства при привлечении к гражданско-правовой ответственности, руководствовался принципами соразмерности, справедливости, принял во внимание фактические обстоятельства дела, степень исполнения ответчиком обязательства и длительность допущенной просрочки, характер правоотношений, сложившихся между сторонами.

Довод жалобы о том, что суд уклонился от полного и объективного исследования причин длительности допущенной ответчиком неустойки и установлении реальной способности к уплате штрафной неустойки является несостоятельным, поскольку снижение неустойки произведено судом не произвольно, а с учетом вышеперечисленных обстоятельств.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, учитывая заявленное истцом требование об обращении взыскания на предмет залога - квартиру, пояснения представителя истца в судебном заседании о длительном сотрудничестве с ответчиком, наличии договоренности с ответчиком о возврате суммы долга и неустойки, мнение о возможности снижения неустойки, полагает снизить ее размер до *** рублей.

Разрешая вопрос об обращении взыскания на заложенное имущество в виде квартиры, суд первой инстанции учел положения договора залога, положения ст.ст.334, 337, 349 ГК РФ, Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", факт длительного неисполнения ответчиком условий договора, сумму неисполненного ответчиком обязательства, сумму, подлежащую взысканию с ответчика в пользу истца, в связи с чем, пришел к правильному выводу об удовлетворении требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество.

При разрешении вопроса об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, суд исходил из стоимости заложенного имущества в соответствии с отчетом N 25-13-89, согласно которому стоимость квартиры составляет *** рублей (л.д.85) и определил ее равной *** рублям.

Бремя судебных расходов распределено судом верно, в соответствие с положениями ст. 98 ГПК РФ.

7

В остальной части решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Варненского районного суда Челябинской области от 10 сентября 2013 года по иску Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ПИФагор" доверительное управление Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная аллея" к Теплякову Е.А. о взыскании задолженности, неустойки, обращении взыскания на предмет залога изменить в части взыскания неустойки, снизив ее размер с *** рублей 36 копеек до *** рублей.

В остальной части это же решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи

щ/