Апелляционное определение СК по административным делам Челябинского областного суда от 19 ноября 2013 г. по делу N 11-981/2013

Судебная коллегия по административным делам Челябинского областного суда в составе: председательствующего Турковой Г.Л., судей Смолина А.А., Загайновой А.Ф. при секретаре Ибрашевой А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске "19" ноября 2013 года в зале суда гражданское дело по заявлению Юмагужиной Э.С. об оспаривании действий главы администрации Аргаяшского муниципального района и возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с апелляционной жалобой администрации Аргаяшского муниципального района Челябинской области на решение Аргаяшского районного суда Челябинской области от 19 августа 2013 года.

В суд апелляционной инстанции явились представитель Юмагужиной Э.С. Сулейманов А.Г., действующий на основании доверенности от 05.08.2013 года, представитель администрации Аргаяшского муниципального района Челябинской области Гребенщикова Н.Г., действующая на основании доверенности от 13.08.2013 года.

Юмагужина Э.С. в суд апелляционной инстанции не явилась, извещение о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы получила 30.10.2013 года (л.д. 80). Дело рассмотрено в ее отсутствие в соответствии со ст. 327 и ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Заслушав доклад судьи Турковой Г.Л. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения представителей сторон, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Юмагужина Э.С. обратилась в суд с заявлением об оспаривании решения главы администрации Аргаяшского муниципального района Челябинской области об отказе в продлении договора аренды земельного участка и, с учетом уточнения заявленных требований, просила признать отказ в продлении срока аренды незаконным и возложить на администрацию муниципального района обязанность заключить с Юмагужиной Э.С. новый договор аренды земельного участка общей площадью **** кв.м., находящегося примерно в 3960 м по направлению на юг от ориентира южной части д. Дербишева и расположенного за пределами участка, адрес ориентира : Челябинская область, Аргаяшский район, для дачного строительства на срок 49 лет. В обоснование заявленных требований заявитель указала на то, что постановлением администрации Аргаяшского муниципального района от 15

1

марта 2010 года N517 указанный выше земельный участок был предоставлен ей в аренду для дачного строительства на срок три года до 01 апреля 2013 года и заключен договор аренды земельного участка от 15 марта 2010 года N ****. На ее заявление о продлении договора аренды, поданное до истечения срока договора, администрация письмом от 05.04.2013 года N1117 уведомила заявителя об отказе в продлении договора аренды. Заявитель полагает отказ администрации незаконным, так как она своевременно оплачивала арендную плату и возвела на спорном земельном участке фундамент, на который ею получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Заявитель Юмагужина Э.С. в судебном заседании не участвовала, просила рассмотреть дело в её отсутствие. Представитель заявителя требования Юмагужиной Э.С. поддержал.

Представитель администрации Аргаяшского муниципального района в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась, указав на правомерность отказа заявителю в продлении договора аренды земельного участка и сослалась на нарушение арендатором условий договора.

Суд постановил решение, которым заявление Юмагужиной Э.С. удовлетворил, признал незаконным отказ администрации Аргаяшского муниципального района в продлении договора аренды N129 от 15 марта 2010 года с Юмагужиной Э.С. и обязал администрацию заключить с Юмагужиной Э.С. договор аренды земельного участка для дачного строительства общей площадью **** кв.м., находящегося примерно в 3960 м по направлению на юг от ориентира южной части д. Дербишева, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Челябинская область, Аргаяшский район, для дачного строительства, на 49 лет в течение месяца со дня вступления решения в законную силу.

В апелляционной жалобе администрация Аргаяшского муниципального района Челябинской области просит отменить решение суда как незаконное и вынести по делу новое решение об отказе Юмагужиной Э.С. в удовлетворении заявления. При разрешении спора суд неправильно применил положения статей 621 и 450 Гражданского кодекса РФ и не учел, что в период действия договора аренды заявитель допустила нарушение условий договора, заключив предварительный договор купли-продажи этого земельного участка с другим лицом и получив по нему аванс. Оснований для продления срока договора аренды земельного участка после истечения срока его действия на новых условиях не имелось. Кроме того, судом не учтено, что в производстве суда имеется дело по заявлению администрации о погашении записи в ЕГРП о праве собственности Юмагужиной Э.С. на объект незавершенного строительства, так как он возведен с нарушением границ спорного земельного участка.

2

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч.2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в интересах законности в полном объеме, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с нарушением и неправильным применением судом норм материального права ( п.4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ).

В соответствии с ч.З ст. 246 Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд не связан основаниями и доводами заявленных требований.

Как следует из материалов дела, постановлением исполняющего обязанности главы Аргаяшского муниципального района Челябинской области от 15 марта 2010 года N 517 "О предоставлении земельного участка в аренду для дачного строительства" Юмагужиной Э.С. был предоставлен в аренду на срок 3 года до 01.04.2013 года для дачного строительства земельный участок общей площадью 2000 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения в границах Дербишевского сельского поселения с кадастровым номером ****, находящийся примерно в 3960 м по направлению на юг от ориентира южной части д. Дербишева, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: Челябинская область, Аргаяшский район (л.д.24).

В этот же день с Юмагужиной Э.С. был заключен договор аренды указанного выше земельного участка N 129 до 01.04.2013 года, который прошел государственную регистрацию 08.11.2011 года (л.д.10-12, 25-28).

01.02.2013 года и 01.04.2013 года Юмагужина Э.С. обратилась в администрацию Аргаяшского муниципального района с заявлениями о продлении договора аренды земельного участка N129 от 15.03.2010 года на 49 лет в связи с долгостроем, приложив к заявлению постановление главы Аргаяшского муниципального района от 17 июня 2010 года N 1259 "О выдаче разрешения на строительство", которым Юмагужиной Э.С. было разрешено строительство дачного садового домика, и разрешение на строительство дачного садового домика N16 от 17 июня 2010 года, сроком действия до 13.06.2012 года (л.дд.14, 37,38, 39).

Администрация Аргаяшского муниципального района Челябинской области письмом от 05 апреля 2013 года N1117 Юмагужиной Э.С. отказала в продлении договора аренды N **** от 15 марта 2010 года спорного земельного участка, указав на то, что из обращения в администрацию гражданина С.И.Т. администрации стало известно о заключении заявителем предварительного договора купли- продажи без согласования с собственником земельного участка (л.д. 30).

з

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции мотивировал свой вывод тем, что Юмагужиной Э.С. не достигнута цель предоставления земельного участка - для дачного строительства, получено в установленном законом порядке разрешение на строительство объекта недвижимости, которое не завершено. Эти обстоятельства, по мнению суда первой инстанции, свидетельствуют о незаконности отказа главы Аргаяшского муниципального района в продлении договора аренды спорного земельного участка на новый срок. При этом суд сослался на положения ч.1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ и ст.ст. 22, 28 и 29 Земельного кодекса РФ.

Судебная коллегия с выводами суда согласиться не может и находит их противоречащими обстоятельствам дела и основанными на неправильном применении и толковании норм материального права, регулирующего спорные правоотношения.

В силу системного толкования положений ст. 15 Гражданского кодекса РФ и ст.ст. 254 и 255 Гражданского процессуального кодекса РФ ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными при наличии одновременно двух условий, а именно: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно части 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 и пп. 1 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с договором аренды земельного участка от 15.03.2010 года N **** арендатор (Юмагужина Э.С.) имела право с согласия арендодателя сдавать земельный участок в субаренду либо передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам ( п. 4.3.2), по истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора (п.4.3.3).

Юмагужина Э.С. в силу указанного выше договора была обязана выполнять в полном объеме все условия договора (п.4.4.1), использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным видом использования (п.4.4.2).

4

Целью рассматриваемого договора является предоставление земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок расположен на землях сельскохозяйственного назначения, находится в муниципальной собственности, договор аренды от 15 марта 2010 года N 129 заключался на определенный срок до 01 апреля 2013 года, который истек 31 марта 2013 года.

По смыслу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).

После истечения срока действия договора арендодатель возражал против продления договора аренды, а из содержания заявления Юмагужиной Э.С. от 01.04. 2013 года следует, что ею фактически поставлен вопрос о заключении с ней нового договора аренды, поскольку в заявлении указаны новые условия договора относительно срока его действия ( 49 лет).

Факт прекращения договора аренды земельного участка от 15 марта 2010 года в связи с истечением срока договора по существу признается заявителем в уточненном заявлении, в котором она просит возложить на администрацию обязанность заключить с ней новый договор аренды спорного земельного участка (л.д.48).

В силу положений ч.1 ст. 421 и ч. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Возлагая на администрацию муниципального образования обязанность заключить с Юмагужиной Э.С. договор аренды спорного земельного участка для дачного строительства на 49 лет, суд первой инстанции допустил нарушение норм материального права.

5

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции не учел, что правовая норма, содержащаяся в ч.1 ст. 621 Гражданского процессуального кодекса РФ и предусматривающая преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, не могла быть применена при разрешении данного спора, так как возможность реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок возникает только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих заключение или намерение заключить администрацией муниципального района договора аренды земельного участка, ранее предоставленного Юмагужиной Э.С., с третьими лицами.

Пункт 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ и п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ не предусматривают обязательности заключения арендодателем нового договора аренды, а предоставляют арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, которым он может воспользоваться при соблюдении условий, прямо указанных в данных нормах права.

Намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка само по себе не может вести к безусловной обязанности арендодателя предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорный земельный участок не может быть предоставлен в аренду Юмагужиной Э.С. с указанными ею целями - для дачного строительства, в силу прямого указания закона.

Статьями 1, 7 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земельные участки должны использоваться согласно их целевому назначению, принадлежности к той или иной категории и разрешенному использованию. Выделение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ под определенные цели.

Общие условия предоставления земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства установлены в ст. 81 Земельного кодекса РФ.

Частью 2 ст. 81 Земельного кодекса РФ установлено, что порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается настоящим Кодексом, федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.

6

Пунктом 1 ст. 2 Федерального закона от 15.04.1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, и устанавливает правовое положение садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, порядок их создания, деятельности, реорганизации и ликвидации, права и обязанности их членов.

В соответствии с порядком, установленным ст. 14 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" допускается использование для дачного строительства тех земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, которые предоставлены для этих целей в установленном порядке некоммерческим объединениям граждан.

Следовательно, граждане не относятся к числу субъектов, которым в силу статей 78, 81 Земельного кодекса РФ и статей 1,14 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" могут быть предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства. Заключение договора аренды спорного земельного участка противоречит действующему законодательству.

Доводы заявителя Юмагужиной Э.С. о том, что она в отсутствие возражений администрации сформировала спорный земельный участок и поставила его на земельный учет в соответствии с постановлением администрации от 15 марта 2010 года N 517, исполняла обязанности по договору аренды и своевременно вносила арендную плату - не являются основаниями для заключения с ней нового договора.

Ссылка на наличие у заявителя разрешения на строительство дачного садового домика несостоятельна, так как срок действия разрешения на строительство N 16 от 17.06.2010 года истек 17 июня 2012 года, доказательства продления срока действия разрешения на строительство в порядке, установленном ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в материалах дела отсутствуют.

Довод заявителя Юмагужиной Э.С. о том, что на спорном земельном участке расположен принадлежащий ей на праве собственности объект недвижимости также не свидетельствует о возникновении у администрации муниципального района обязанности по заключению с заявителем нового договора аренды сроком на 49 лет, так как в силу положения ст. 36 Земельного кодекса РФ таким правом обладают граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

7

Между тем из представленных заявителем суду свидетельства о государственной регистрации права от 21.03.2013 года (л.д.13) и кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства от 25.07.2012 года (л.д.41) следует, что степень готовности объекта незавершенного строительства, принадлежащего Юмагужиной Э.С., составляет 7%. При этом назначение объекта незавершенного строительства и его основные характеристики не определены. При таких обстоятельствах отсутствуют основания полагать, что заявитель имеет в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на спорном земельном участке.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы заявителя являются несостоятельными и правовые основания для признания действий администрации муниципального района незаконными и понуждении администрации муниципального образования к заключению указанного выше договора отсутствуют.

Иное толкование судом норм права и ошибочная оценка природы правовых отношений, сложившихся между сторонами, повлекли принятие судом незаконного решения, которое подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Аргаяшского районного суда Челябинской области от 19 августа 2013 года отменить. Вынести по делу новое решение. Отказать Юмагужиной Э.С. в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи

8