Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 12 декабря 2013 г. по делу N 11-11971/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Кузнецовой Л.А.

судей Щербаковой Е.А., Малоедовой Н.В.

при секретаре Юсупове Р.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе Пчелина С.В. на решение Снежинского городского суда Челябинской области от 02 сентября 2013 года по иску Пчелина С.В. к Пчелиной М.В., Пчелину А.С., Дунаевой Т.Н., Хорошавину С.Н., обществу с ограниченной ответственностью "Вариант" о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи долей в праве собственности на квартиру.

Заслушав доклад судьи Кузнецовой Л.А. об обстоятельствах дела и доводах жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Пчелин СВ. обратился в суд с иском (уточненном в последствии) к Пчелину А.С., Пчелиной М.В., ООО "Вариант", Дунаевой Т.Н., Хорошавину СВ. о переводе прав и обязанностей покупателя 2/3 доли в праве собственности на квартиру N 180 дома N 42 по ул. *** в г. Снежинске по договору купли-продажи долей в праве собственности на указанную квартиру от 07 марта 2013 года, по цене доли с учетом поступивших ему предложений от 01 февраля 2013 года.

В обоснование требований указал на то, что он, Пчелина М.В. и Пчелин А.С являются сособственниками квартиры N 180 дома N 42 по ул. *** в г. Снежинске по 1/3 доли в праве каждый. 01 февраля 2013 года он получил уведомление с предложением выкупить у ответчиков по 1/3 доли в праве собственности на квартиру за *** рублей каждую. 07 февраля 2013 года он в письменной форме сообщил Пчелиной М.В. и Пчелину А.С. о согласии воспользоваться правом преимущественной покупки и выкупить у них доли, направил уведомления по адресу, который был указан в предложении о выкупе. Однако, конверты вернулись за истечением срока хранения.

В последующем ему стало известно о продаже ответчиками своих долей по договорам купли-продажи от 07 марта 2013 года Хорошавину СН. и Дунаевой Т.Н. Полагает, что ответчиками нарушено его преимущественное право покупки проданных долей, как участника долевой собственности.

1

В судебном заседании суда первой инстанции Пчелин СВ. и его представитель Костюченко Н.А. иск поддержали.

Представитель ответчиков Пчелиной М.В. и Пчелина А.С, Дунаевой Т.Н., Хорошавина С.Н., ООО "Вариант", Скрымовой Н.В., Федоровой О.Б. -адвокат Кремешкова С.А. иск не признала.

Пчелина М.В., Пчелин А.С, представитель Управления Росреестра по Челябинской области, Пчелин А.С. при надлежащем извещении, участие в судебном заседании не приняли.

Суд постановил решение, которым отказал в удовлетворении исковых требований Пчелина С.В..

В апелляционной жалобе Пчелин СВ. просит решение суда отменить в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, нарушением норм материального права. Указывает на то, что ответчиками не был соблюден, предусмотренный законом срок на осуществление им преимущественного права покупки продаваемых долей. Он не был поставлен в известность о продаже долей в праве на жилое помещение Дунаеву Т.Н. и Хорошавину СН. по другой цене, чем было нарушено его право преимущественной покупки.

Участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения Пчелина СВ., его представителя Костюченко Н.А., представителя Пчелиной М.В. и Пчелина А.С, Дунаевой Т.Н., Хорошавина С.Н., Скрымовой Н.В. и Федоровой О.Б. - адвоката Кремешковой С.А., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и права.

При разрешении спора судом установлено, что сособственниками квартиры N 180 в доме N 42 по ул. *** в г. Снежинске Челябинской области в 1/3 доли в праве каждый являлись Пчелин СВ., Пчелина М.В., Пчелин А.С.

28 января 2013 года Пчелина М.В. и Пчелин А.С. направили Пчелину СВ. уведомление с предложением выкупить их доли в праве собственности на данную квартиру по цене *** руб. Уведомления получены Пчелиным

2

СВ. 01 февраля 2013 года, 07 февраля 2013 года им был направлен ответ о согласии выкупить доли на предложенных условиях. Однако его ответ не был вручен адресатам, конверты вернулись за истечением срока хранения.

Как следует из материалов дела в спорной квартире зарегистрированы истец, и его сыновья - Пчелин А.С. и Пчелин А.С..

Брак Пчелина СВ. с Пчелиной М.В. расторгнут на основании решения мирового судьи судебного участка N 3 г. Снежинска Челябинской области от 15 октября 2010 года.

31 января 2013 года Пчелина М.В., Пчелин А.С. и Скрымова Н.В. заключили предварительные договоры купли-продажи долей в праве собственности на квартиру N 180 в доме N 42 по ул. *** в г. Снежинске Челябинской области, которые 22 февраля 2013 года были расторгнуты по соглашению сторон.

07 марта 2013 года между Пчелиным А.С, Пчелиной М.В. и Хорошавиным С.Н., Дунаевой Т.Н. заключен договор купли-продажи 2/3 долей в праве собственности на квартиру N 180 в доме N 42 по ул. *** в г. Снежинске Челябинской области. Переход права собственности не зарегистрирован в связи с принятием судом мер по обеспечению иска в виде ареста на принадлежащие Пчелиной М.В. и Пчелину А.С доли в праве собственности на квартиру.

07 марта 2013 года Пчелин СВ. обратился в Снежинский городской суд с иском о переводе не него прав и обязанностей покупателя по предварительным договорам купли-продажи долей в праве собственности на квартиру от 31 января 2013 года. Решением Снежинского городского суда Челябинской области от 30 апреля 2013 года, вступившим в законную силу, в удовлетворении исковых требований Пчелина СВ. отказано.

Указанные обстоятельства подтверждаются имеющимися в деле доказательствами: свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 10, 11, 90), уведомлениями с конвертами (л.д. 92-95), справкой N 56931 (л.д. 107), свидетельством о расторжении брака (л.д. 9, 91,), предварительным договором (л.д. 97), соглашением о задатке (л.д. 98), ответами Пчелина СВ. с конвертами (л.д. 99-102), соглашением о расторжении предварительного договора с распиской (л.д. 138, 139), договором купли-продажи с распиской (л.д. 122), исковым заявление (л.д. 17-18), решением Снежинского городского суда Челябинской области от 30 апреля 2013 года (л.д. 146-150), апелляционным определением от 18 июля 2013 года (л.д. 154-156).

Отказывая Пчелину СВ. в удовлетворении иска о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 07 марта 2013 года, суд первой инстанции исходил из того, что исковые требования

3

истец предъявил с пропуском срока, предусмотренного пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться, исходя из следующего.

Положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющие для участников долевой собственности преимущественное право покупки доли в праве общей собственности (пункт 1), устанавливающие обязанность продавца доли в праве общей собственности известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать ее постороннему лицу (пункт 2) а также предусматривающие с учетом специфики данного права особый способ его защиты - перевод прав и обязанностей покупателя на участника долевой собственности и срок для его использования (пункт 3) призваны обеспечить баланс интересов всех сособственников при распоряжении имуществом, находящимся в их общей долевой собственности.

Такой смысл в толкование приведенной выше нормы права, суд первой инстанции не вкладывал, а постановленное решение не обеспечивает баланс интересов всех сособственников жилого помещения.

Как разъяснено в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС N22 о 29.04.2010 г "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Как следует из материалов дела, о заключении сделки по отчуждению 2/3 долей в праве собственности на спорную квартиру от 07 марта 2013 года Пчелин СВ. узнал в апреле 2013 года, при рассмотрении его иска о переводе прав и обязанностей покупателя по предварительным договорам купли-продажи долей в праве на жилое помещение. В судебном заседании 04 апреля 2013 г представитель ответчиков дала устные пояснения о том, что доли покупают Дунаева и Хорошавин, суд определил о привлечении указанных лиц в качестве соответчиков и отложил слушание дела (л.д.112)

Достоверно это обстоятельство было установлено, когда по запросу суда поступили копии соответствующих документов. В следующем судебном

4

заседании 29 апреля 2013 года Пчелину СВ. было разъяснено право на предъявление иска к Дунаевой Т.Н. и Хорошавину СН. о переводе прав и обязанностей покупателя (л.д. 144).

Таким правом Пчелин СВ. воспользовался, предъявив иск в течение трех месяцев, 18 июля 2013 года (л.д.4-7). Следовательно, вывод суда о пропуске истцом установленного законом 3-х месячного срока является необоснованным.

При этом суд не указал в решении, с какого времени следует исчислять начало течения 3-х месячного срока, не обсудил вопрос о причинах пропуска такого срока и не разъяснил истцу право на восстановление пропущенного срока, учитывая уважительные причины пропуска такового и изначальное намерение истца выкупить доли других сособственников вправе на жилое помещение.

Материалами дела подтверждается факт нарушения прав Пчелина СВ. тем, что он не был уведомлен другими сособственниками о намерении продать доли в праве на жилое помещение на иных условиях (по цене *** руб. за 2/3 доли). При этом Пчелин СВ. изначально выразил согласие на покупку спорных долей, когда таковые предлагались ему по цене *** руб. каждая, в судебном порядке оспаривал действия ответчиков, полагая свои права нарушенными.

Значимым является и то обстоятельство, что спорные доли в праве на жилое помещение не перешли в собственность ответчиков (других покупателей) в установленном законом порядке, регистрация перехода права собственности была приостановлена. С момента заключения договора купли-продажи ответчики не вселялись в жилое помещение, таковое им не передавалось.

Учитывая, что в суде апелляционной инстанции Пчелин СВ. подтвердил свое намерение приобрести спорные доли в жилом помещении по цене *** руб. и подтвердил свою платежеспособность, перечислив на депозит Управления судебного департамента в Челябинской области денежным переводом от 09.12. 2013 году сумму *** руб., судебная коллегия приходит к выводу о том, что нарушенное право истца подлежит судебной защите.

По приведенным мотивам решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении исковых требований Пчелина СВ.

Таким образом, на Пчелина СВ. следует перевести права и обязанности по договору купли-продажи 2/3 долей в праве собственности на квартиру N 180 в доме 42 по ул. *** в г. Снежинске, заключенному 07 марта 2013 года между Пчелиной М.В., Пчелиным А.С. и Хорошавиным С.Н., Дунаевой Т.Н.

В пользу Хорошавина СН. и Дунаевой Т.Н. с Пчелина СВ. следует взыскать уплаченную ими по договору купли-продажи сумму *** руб.

5

a if

Право собственности Пчелина А.С. и Пчелиной М.В. на 2/3 в праве на квартиру N 180 в доме N 42 по ул. *** в г. Снежинске Челябинской области, подлежит прекращению, указанные доли подлежат передаче в собственность Пчелина СВ.

Руководствуясь статьями 327-230 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Снежинского городского суда Челябинской области от 02 сентября 2013 года отменить.

Принять по делу новое решение:

Исковые требования Пчелина С.В. удовлетворить.

Перевести на Пчелина С.В. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 2/3 долей в праве собственности на квартиру N 180 в доме N 42 по ул. *** в г. Снежинске Челябинской области, заключенному 07 марта 2013 года между Пчелиной М.В., Пчелиным А.С. (с одной стороны) и Хорошавиным С.Н., Дунаевой Т.Н. (с другой стороны).

Взыскать с Пчелина С.В. в пользу Хорошавина С.Н., Дунаевой Т.Н. стоимость 2/3 долей в праве собственности на квартиру расположенную по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. ***, дом N 42, квартира N 180 в сумме *** рублей за счет денежных средств, внесенных на депозит Управления судебного департамента в Челябинской области, хранящихся на лицевом счете ***.

Прекратить право собственности Пчелиной М.В., Пчелина А.С. на 2/3 доли в праве собственности на квартиру N 180 в доме N 42 по ул. *** в г. Снежинске Челябинской области,

Передать 2/3 доли в праве собственности на квартиру N 180 в доме N 42 по ул. *** в г. Снежинске Челябинской области в собственность Пчелина С.В..

Председательствующий:

Судьи:

б