Решение Алтайского краевого суда Алтайского края от 19 ноября 2013 г. по делу N 21-370/2013

Судья Алтайского краевого суда Новикова Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании жалобу заместителя руководителя Государственной инспекции Алтайского края, начальника отдела контроля и надзора в области долевого строительства Д.О.В. на решение судьи Бийского городского суда Алтайского края от 03 октября 2013 года по делу по жалобе должностного лица - директора Общества с ограниченной ответственностью " "С***"" Котова А. В. на постановление заместителя руководителя Государственной инспекции Алтайского края, начальника отдела контроля и надзора в области долевого строительства Д.О.В. N *** от ДД.ММ.ГГ, которым

должностное лицо - директор Общества с ограниченной ответственностью " "С***"" Котов А. В., ДД.ММ.ГГ года рождения, уроженец " ... ", зарегистрированный по адресу: "адрес",

признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее по тексту - КоАП РФ), и подвергнут наказанию в виде административного штрафа в размере " ... " рублей,

УСТАНОВИЛ:

Согласно протоколу об административном правонарушении N *** от ДД.ММ.ГГ, составленному главным специалистом - юристом отдела контроля и надзора в области долевого строительства Государственной инспекции Алтайского края (далее по тексту также - Инспекция) Л.З.С., ДД.ММ.ГГ директор Общества с ограниченной ответственностью " "С***"" (далее также ООО " "С***"", Общество) Котов А.В. допустил нарушение ст. 2, ч. 1 ст. 3, ч. 2 ст. 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ), поскольку допустил принятие в кассу по месту нахождения Общества денежных средств от гражданки С.В.А. в размере " ... " руб. по приходному кассовому ордеру N ***, внесенных ею с целью приобретения в будущем права собственности на квартиру N ***, общей площадью " ... " кв.м., расположенную во " ... " подъезде на " ... " этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" (далее также - Объект), тогда как на этот момент Обществом не была представлена в Государственную инспекцию Алтайского края проектная декларация на строительство Объекта. Такая декларация была представлена Обществом в Инспекцию только ДД.ММ.ГГ. Кроме того, на момент заключения названного договора Общество не имело надлежащим образом оформленных прав на земельный участок, предоставленный для строительства с разрешенным использованием - для размещения домов многоэтажной жилой застройки. Действия директора ООО " "С***"" Котова А.В. квалифицированы по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.

По делу вынесено вышеуказанное постановление.

Не согласившись с вынесенным постановлением, Котовым А.В. подана жалоба в суд, в которой он просил отменить постановление и прекратить производство по делу, ссылаясь на то, что прием денежных средств от граждан осуществлялся в соответствии с нормами закона о долевом участии в строительстве, правомерность действий Общества подтверждается судебной практикой.

Решением судьи Бийского городского суда от 03 октября 2013 года постановление заместителя руководителя Государственной инспекции Алтайского края, начальника отдела контроля и надзора в области долевого строительства Д.О.В. N *** от ДД.ММ.ГГ отменено, производство по делу прекращено ввиду отсутствия в действиях Котова А.В. состава вменяемого ему в вину административного правонарушения.

В жалобе, поданной в Алтайский краевой суд, должностное лицо, вынесшее постановление по делу, просит отменить решение судьи и оставить без изменения постановление, ссылаясь на неправильное толкование и применение судьей норм права, в частности, п. 1 ст. 3 и п. 2 ст. 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, полагая, что представление проектной декларации в уполномоченные органы должно быть осуществлено застройщиком до заключения договора долевого участия, а значит и привлечения денежных средств граждан; несвоевременное представление застройщиком проектной декларации в надзорный орган является препятствием для осуществления Инспекцией своих полномочий по государственному контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Кроме того, полагает невозможным признать обоснованным вывод судьи о том, что указание в договоре аренды вида разрешенного использования земельного участка - для индивидуальной жилой застройки является технической ошибкой, поскольку данное суждение противоречит ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, на момент привлечения денежных средств граждан для многоквартирного строительства земельный участок по договору аренды, зарегистрированному в установленном порядке, предоставлен не был. Изменение соглашением от ДД.ММ.ГГ N *** целевого использования земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, не повлекло устранения указанных нарушений закона, в связи с тем, что земельный участок не предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома. Более того, в извещении о проведении торгов как существенное было определено условие договора о виде разрешенного использования - для малоэтажного жилищного строительства. Следовательно, Общество на момент привлечения денежных средств С.В.А. являлось лицом, не имеющим право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для целей строительства многоквартирных домов, поскольку не отвечало требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, предъявляемым к застройщикам.

Изучив доводы жалобы, поверив дело в полном объеме в соответствии с ч. 3 ст. 30.6 КоАП РФ, выслушав представителей заместителя руководителя Государственной инспекции Алтайского края Х.Т.В. и Я.О.П., настаивавших на отмене решения судьи, а также должностное лицо Котова А.В. и его защитника Б.И.Г., возражавших против удовлетворения жалобы, не усматриваю оснований для отмены решения судьи.

В силу ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

В вину директору ООО " "С***"" Котову А.В. вменяется привлечение денежных средств гражданина для целей долевого строительства в нарушение требований Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, поскольку на момент привлечения денежных средств С.В.А. Обществом не представлена в Государственную инспекцию Алтайского края проектная декларация на строительство Объекта.

Отменяя постановление и прекращая производство по делу за отсутствием в действиях названного должностного лица состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, судья исходил из того, что привлечение денежных средств участников долевого строительства возможно и до представления проектной декларации в контролирующий орган при соблюдении иных требований, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство; опубликования, размещения проектной декларации; государственной регистрации прав на земельный участок).

Оснований не соглашаться с выводами судьи городского суда не имеется.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

В силу ч. 2 ст. 19 указанного закона проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона контролирующий орган. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Как усматривается из материалов дела и правильно установлено судьей, ДД.ММ.ГГ ООО " "С***"" получено разрешение на строительство многоквартирного жилого дома N ***; договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства, от ДД.ММ.ГГ зарегистрирован в Росреестре ДД.ММ.ГГ; проектная декларация была опубликована Обществом в средствах массовой информации - газете " "***"" ДД.ММ.ГГ; договор с участником долевого строительства С.В.А. заключен ДД.ММ.ГГ, а денежные средства уплачены ею в кассу Общества ДД.ММ.ГГ; проектная декларация представлена в Государственную инспекцию Алтайского края ДД.ММ.ГГ.

Таким образом, застройщиком - ООО " "С***"" исполнены все предусмотренные Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ условия привлечения денежных средств участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: "адрес": получено разрешение на строительство, осуществлена государственная регистрация права на земельный участок, проектная декларация опубликована в установленный законом срок в средствах массовой информации, а потому вывод судьи об отсутствии оснований для привлечения должностного лица - директора ООО " "С***"" Котова А.В. к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ является верным.

Указание в жалобе на то, что представление проектной декларации напрямую связано с началом привлечения денежных средств участников долевого строительства, со ссылкой на ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, не может быть принято во внимание, поскольку основано на ошибочном толковании норм материального права. Из буквального толкования названной статьи следует изложенный судьей в решении вывод о том, что до привлечения денежных средств от первого дольщика Обществу достаточно произведенного им опубликования проектной декларации в средствах массовой информации.

Учитывая установленные по делу обстоятельства и анализируя приведенные правовые нормы в их системном толковании, судья пришел к убедительному выводу о том, что проектная декларация должна быть представлена застройщиком в уполномоченный контролирующий орган, однако законом не установлен срок, в течение которого проектная декларация должна быть представлена в указанный орган, а также связь данного события с началом привлечения денежных средств участников долевого строительства.

Данный вывод подтверждается и тем, что в ст. 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ срок опубликования застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") проектной декларации установлен, причем он напрямую связан с таким событием как день заключения договора с первым участником долевого строительства, тогда как для представления проектной декларации в Инспекцию такой срок не установлен. Следовательно, законодатель не преследовал цель обеспечить представление проектной декларации в уполномоченный государственный орган до заключения договора с первым участником долевого строительства.

Содержащееся в жалобе суждение Инспекции о том, что Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ не допускает замену обязанности по представлению проектной декларации уполномоченному органу фактами опубликования и размещения проектной документации является верным, вместе с тем, оно не опровергает выводов, изложенных в решении судьи, и не противоречит им.

Судьей также обоснованно отклонен довод административного органа о том, что на момент привлечения обществом денежных средств С.В.А. Общество не имело надлежащим образом оформленного права на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного жилого дома.

Так, ДД.ММ.ГГ администрацией г. " ... " издано постановление *** "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: "адрес"" для малоэтажного жилищного строительства. В дальнейшем аукцион признан несостоявшимся в связи с тем, что в нем приняло участие менее двух участников, поэтому ООО " "С***"", как единственный участник аукциона, приобрело право в соответствии с п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ на заключение договора аренды указанного земельного участка.

ДД.ММ.ГГ между МКУ "Управление муниципальным имуществом администрации г. " ... "" (арендодатель) и ООО " "С***"" (арендатор) заключен договор аренды земли *** в отношении земельного участка кадастровый номер *** площадью " ... " кв.м., расположенного по адресу: "адрес".

Согласно п. 1.2 договора участок предоставляется в соответствии с утвержденным генпланом города для целей жилищного строительства (жилая зона ЖЗ 2). Вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Договор аренды земли зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГ.

Между тем, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка кадастровый номер ***, составленным ДД.ММ.ГГ, разрешенное использование этого участка: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной застройки.

Таким образом, фактически земельный участок, предоставленный ООО " "С***"", предназначен для многоэтажной жилой застройки. Этот вывод подтверждается тем, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования г. " ... " Алтайского края, утвержденными решением Думы г. " ... " от ДД.ММ.ГГ N ***, указанный земельный участок предназначен для формирования жилых районов многоквартирных домов не выше четырех этажей включительно и малоэтажной жилой застройки. МКУ "Управление муниципальным имуществом администрации г. " ... "" не отрицало, что при подготовке договора аренды земельного участка была допущена техническая ошибка, неправильно указан вид разрешенного использования земельного участка.

То обстоятельство, на которое административный орган в постановлении о привлечении Котова А.В. к административной ответственности ссылается как на нарушение требований закона, а именно, что в п. 1.2 договора аренды земли вид разрешенного использования земельного участка указан - земельные участки, предназначении размещения домов индивидуальной застройки, в то время, как согласно кадастровому паспорту земельного участка вид его разрешенного использования - для размещения домов многоэтажной жилой застройки, при описанных выше обстоятельствах судом правомерно расценено как не свидетельствующее о нарушении законодательства, лишающего застройщика права на привлечение денежных средств граждан для осуществления долевого строительства многоквартирного жилого дома.

При этом из постановления администрации г. " ... " *** от ДД.ММ.ГГ год усматривается, что предоставленный в аренду ООО " "С***"" земельный участок соответствует по своим параметрам данным кадастрового паспорта, в том числе, по виду разрешенного использования, которое предусматривает строительство многоквартирных жилых домов не выше 4-х этажей, а также целям, для которых он был предоставлен Обществу, для малоэтажного жилищного строительства.

На момент привлечения Котова А.В. к административной ответственности в указанный договор аренды земли было внесено изменение на основании соглашения сторон N *** от ДД.ММ.ГГ, в соответствии с которым в п. 1.2 раздела 1 договора слова "вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки" заменены словами "вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки". Данное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГ.

Характер и содержание внесенного в договор аренды изменения подтверждают вывод судьи, о том, что в договоре аренды имела место техническая ошибка, в результате устранения которой фактическое использование земельного участка соответствует виду разрешенного использования, указанному в кадастровом паспорте.

Нарушений процессуальных норм при рассмотрении дела об административном правонарушении, влекущих отмену решения судьи, не установлено.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения судьи не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 30.7, 30.9 КоАП РФ, судья

РЕШИЛ:

Решение судьи Бийского городского суда Алтайского края от 03 октября 2013 года оставить без изменения, жалобу заместителя руководителя Государственной инспекции Алтайского края, начальника отдела контроля и надзора в области долевого строительства Д.О.В. - без удовлетворения.

Судья Н.В. Новикова