Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда Алтайского края от 17 декабря 2013 г. по делу N 33-10216/13

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Еремина В.А.

судей Кузнецовой С.В., Бредихиной С.Г.

при секретаре Евстигнеевой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчиков Заремского С. Ю., Заремской Т. С. на решение Бийского районного суда Алтайского края от 4 октября 2013 г. по делу по иску Барабошкиной В. И., Барабошкина А. В. к Заремскому С. Ю., Заремской Т. С. о расторжении договора аренды жилого помещения, устранении препятствий в пользовании жилым помещением, о взыскании арендной платы, встречному иску Заремского С. Ю., Заремской Т. С. к Барабошкиной В. И., Барабошкину А. В. о взыскании стоимости неотделимых улучшений,

Заслушав доклад судьи Кузнецовой С.В.,

УСТАНОВИЛА:

Барабошкина В.И., Барабошкин А.В. обратились в суд с иском к Заремскому С.Ю., Заремской Т.С. о расторжении договора аренды жилого помещения, об освобождении квартиры, передаче ключей, взыскании долга по арендной плате за жилое помещение в размере *** руб. и ***., задолженности по коммунальным услугам в размере *** руб.

В обоснование доводов указали, что с ДД.ММ.ГГ Барабошкина В.И. заключила с ответчиками Заремским С.Ю. и Заремской (Сурбашевой) Т.С. соглашение о передаче в аренду ответчикам принадлежащей ей "адрес" в "адрес" с ежемесячной арендной платой в размере *** рублей, сроком с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, о чем свидетельствует данная ею Заремскому С.Ю. расписка о получении Барабошкиной В.И. от Заремского С.Ю. денежной суммы в размере *** рублей.

По соглашению между ней и ответчиками последние должны были приобрести у неё спорную квартиру до истечения срока аренды. По истечении срока договора аренды ответчики спорную квартиру не приобрели, однако продолжают пользоваться спорным недвижимым имуществом до настоящего времени. Арендная плата и плата за коммунальные услуги ответчиками не вносится.

ДД.ММ.ГГ Барабошкина В.И. с Барабошкиным А.В. заключила договор дарения квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес" Алтайского края.

ДД.ММ.ГГ Барабошкина и Барабошкин обратились к ответчикам с требованием о расторжении договора аренды, освобождении жилого помещения, надворных построек на земельном участке по адресу: "адрес" Алтайского края, однако данное требование было оставлено без ответа и удовлетворения.

Ответчиками Заремской Т.С. и Заремским С.Ю. предъявлено встречное исковое заявление о взыскании стоимости неотделимых улучшений.

В обоснование встречных исковых требований Заремские указали, что весной 2011 года, в период аренды квартиры, они произвели переоборудование гаража, расположенного на земельном участке, на котором находится спорный дом, под станцию технического обслуживания автомобилей, а также произвели частичную замену электропроводки в доме и косметический ремонт. Барабошкина В.И. знала о производимых в ДД.ММ.ГГ году улучшениях, так как ежемесячно приезжала в спорный дом, но никак не выразила своего несогласия, следовательно, дала разрешение на выполнение данных работ. Кроме того, вселяясь в спорную квартиру, они погасили задолженность Барабошкиной В.И. по оплате коммунальных услуг в размере *** руб. *** коп. Для оценки стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в рамках ранее рассматривавшегося гражданского дела назначалась строительно-техническая экспертиза, в связи с чем ими понесены судебные расходы в сумме *** рублей. Просили взыскать с Барабошкиной В. И., Барабошкина А. В. в их пользу в возмещение стоимости неотделимых улучшений *** рублей, а также в качестве оплаты задолженности Барабошкиной В.И. по коммунальным услугам в размере *** руб. *** коп., судебные расходы по оплате производства экспертизы в размере *** рублей.

Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску в судебном заседании поддержала исковые требования по первоначальному иску в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, встречные исковые требования не признала, указав на то, что Барабошкиной В.И. не давалось согласие на выполнение строительных работ.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску Заремская Т.С. в судебном заседании исковые требования Барабошкиной В.И. и Барабошкина А.В. признала частично, встречный иск поддержала в полном объеме.

Решением Бийского районного суда Алтайского края от 4 октября 2013 года исковые требования Барабошкиной В. И., Барабошкина А. В. удовлетворены частично.

Расторгнут договор аренды квартиры по адресу: "адрес" Алтайского края, заключенный Барабошкиной В. И., с одной стороны, Заремским С. Ю. и Сурбашевой (Заремской) Т. С., с другой стороны.

На Заремского С. Ю. и Заремскую Т. С. возложена обязанность устранить препятствия в пользовании принадлежащей Барабошкину А. В. на праве собственности квартирой *** по "адрес" Алтайского края путем освобождения занимаемых помещений и передачи Барабошкину А. В. ключей и дубликатов ключей.

Взыскана солидарно с Заремского С. Ю. и Заремской Т. С. в пользу Барабошкиной В. И. задолженность по арендной плате в размере *** рублей.

Взыскана солидарно с Заремского С. Ю. и Заремской Т. С. в пользу Барабошкина А. В. задолженность по арендной плате в размере *** рублей.

В остальной части иска Барабошкиной В. И. и Барабошкину А. В. отказано.

Встречные исковые требования Заремского С. Ю. и Заремской Т. С. удовлетворены частично.

Взысканы с Барабошкиной В. И. в пользу Заремского С. Ю. и Заремской Т. С. *** рубля в возмещение расходов по оплате задолженности Барабошкиной В. И. за отопление за период до ДД.ММ.ГГ г.

В остальной части иска отказано.

Взысканы солидарно с Заремского С. Ю. и Заремской Т. С. в пользу Барабошкина А. В. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины *** рублей.

Взысканы с Барабошкина А. В. в пользу Заремского С. Ю., Заремской Т. С. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины *** рублей *** коп.

С решением суда не согласились ответчики Заремская Т. С. и Заремский С. Ю..

В апелляционной жалобе просят решение суда отменить в части отказа в удовлетворении их встречного иска и принять решение о взыскании с Барабошкиной В. И., Барабошкина А. В. в пользу Заремского С. Ю. и Заремской Т. С. стоимости улучшений арендованного имущества в сумме *** руб., стоимости оплаченных коммунальных услуг *** руб. по 1\2 доле каждому, расходы на экспертизу *** руб.

В обоснование доводов жалобы ссылаются на то, что судом при вынесении решения неправильно определены обстоятельства.

Не учел суд, что между сторонами был заключен договор аренды и предварительный договор купли-продажи жилого дома, о чем свидетельствуют расписка и доверенность Барабошкиной В.И. на имя Заремской Т.С. Улучшения недвижимого имущества были произведены во исполнение обязательств, предусмотренных предварительным договором купли-продажи.

Неверен вывод суда о том, что неотделимые улучшения были проведены без согласия собственника квартиры. В ст.623 Гражданского кодекса Российской Федерации не указано, в каком виде должно быть дано согласие арендодателя на произведение арендатором неотделимых улучшений имущества. Барабошкина В.И. лично приезжала за арендной платой, поэтому не могла не знать о проведении строительных работ, своего несогласия не выражала.

Неверен вывод суда об отказе в возмещение расходов на оплату погашенной Зарецкими задолженности Барабошкиной В.И. по коммунальным услугам при заключении договора аренды. Существовавшая задолженность была погашена, остальные средства пошли на переплату по услугам, которые позднее были расходованы также на оплату предоставленных услуг в период проживания истцов по встречному иску.

В возражениях на жалобу истцы просят решение суда оставить без изменения.

Проверив в соответствии со ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов жалобы материалы дела, заслушав ответчиков Заремскую Т.С. и Заремского С.Ю., поддержавших доводы жалобы, представителя истцов Медведеву Л.В., возражавшую против удовлетворения жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела усматривается, что спорная квартира и земельный участок по адресу: "адрес" Алтайского края первоначально принадлежали на праве собственности истцу Барабошкиной В. И., по договору дарения от ДД.ММ.ГГ принадлежат истцу Барабошкину А. В..

По договоренности между истцом Барабошкиной В.И. и ответчиками последние были вселены в дом ДД.ММ.ГГ Из расписки, составленной ДД.ММ.ГГ и подписанной Барабошкиной В.И. и Заремским С.Ю., следует, что Барабошкина В.И. получила от Заремского С.Ю. денежную сумму в размере *** рублей в качестве арендной платы за указанную квартиру за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ года. Согласно расписке Барабошкина В.И. дала обязательство не совершать с квартирой никаких сделок. Также стороны указали, что в случае если до ДД.ММ.ГГ Заремский С.Ю. не выкупит квартиру за *** руб., то расписка будет считаться недействительной.

После ДД.ММ.ГГ квартира супругами Заремскими не была приобретена, ответчики продолжают проживать в квартире, внеся оплату в размере *** руб. за май и июнь 2011 года.

В период проживания в квартире супруги Заремские произвели строительные работы по улучшению состояния, как квартиры, так и гаража, расположенного на принадлежащем истцу земельном участке. Работы проводились с целью улучшения условий проживания в доме (косметический ремонт, замена электроосвещения в квартире, смена труб водопровода, устройство канализации), так и с целью оборудования в гараже мастерской по ремонту автомобилей (устройство бетонных полов, смотровой ямы, утепления потолка, электроосвещения, отопления, подвода водопровода).

За период проживания в квартире Заремские частично оплачивали коммунальные услуги по электроосвещению и водоснабжению.

ДД.ММ.ГГ Заремским было вручено уведомление истцов о расторжении договора аренды, в котором сказано, что ДД.ММ.ГГ был заключен договор аренды на неопределенный срок, оплата по договору произведена только за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ года.

Удовлетворяя частично исковые требования Барабошкиных и отказывая в удовлетворении требований Заремских, за исключением сумм оплаты за коммунальные услуги за период до заключения договора, суд первой инстанции пришел к выводу, что между сторонами сложились отношения по аренде квартиры на неопределенный срок. Поскольку арендатором не выполняются условия договора аренды - не производятся ежемесячные платежи, арендодателем в адрес арендатора направлено уведомление о расторжении договора, постольку суд пришел к выводу о законности требований истцов о расторжении договора аренды. При этом суд исходил из того, что согласно ч.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации между сторонами имеет место договор аренды квартиры и надворных построек на неопределенный срок.

Судебная коллегия считает, что судом неправильно дана оценка юридической природе возникших между сторонами отношений.

В соответствии с ч.2 ст.30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно ст.671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Таким образом, отношения между гражданами по предоставлению за плату жилого помещения для проживания законодателем определены как отношения по договору найма жилого помещения, урегулированные главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. Само по себе указание сторонами соглашения по жилищному найму на заключение договора аренды не свидетельствует, что к возникшим отношениям применяются нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренде (имущественного найма).

Из представленной в дело расписки, пояснений обеих сторон спора, письменного требования о расторжении договора следует, что между сторонами был заключен договор жилищного найма квартиры по "адрес" Алтайского края без определения срока.

В соответствии с ч.1 ст.683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Таким образом, между сторонами заключен договор найма жилого помещения сроком до ДД.ММ.ГГ.

В силу ч.2 ст.687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Установлено судом и не оспаривалось ответчиками невнесение ежемесячной платы по договору в размере *** руб. с ДД.ММ.ГГ.

Данное нарушение условий договора правильно оценено судом первой инстанции как основание для расторжения договора, только не аренды, как указал суд, а договора найма жилого помещения.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Принимая решение об освобождении жилого помещения, судом на основании ст.688 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.35 Жилищного кодекса Российской Федерации ответчики фактически выселены из жилого помещения, что соответствует приведенным нормам.

Поскольку неверное применение судом норм материального права не привело к неправильному разрешению спора в части расторжения договора жилищного найма, освобождения жилого помещения и взыскания задолженности по договору, принимая во внимание, что решение суда в указанной части сторонами не обжалуется, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии со ст.678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесение изменения в технический паспорт жилого помещения (ст.25 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Осуществленные ответчиками в квартире замена электроосвещения в квартире, смена труб водопровода, устройство канализации в виде выгреба относятся к переустройству жилого помещения и могли быть осуществлены только с согласия истцов. Поскольку согласие последних не было получено, поэтому суд первой инстанции обосновано пришел к выводу об отказе в иске о возмещении стоимости произведенных улучшений. Применение при этом судом норм, регулирующих отношения, вытекающие из договора аренды, не повлекло принятие неверного решения.

В силу ст.676 Жилищного кодекса Российской Федерации наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

В соответствии со ст.681 Жилищного кодекса Российской Федерации текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Таким образом, работы по текущему ремонту квартиры, в частности по косметическому ремонту квартиры, в силу закона не могут быть отнесены к обязанности наймодателя, поэтому требования Заремских о взыскании расходов на такой ремонт не могут быть удовлетворены.

Работы, относящиеся к капитальному ремонту, могут быть отнесены на наймодателя только в случае, если будут представлены доказательства, что без проведения таких работ жилое помещение являлось непригодным для проживания, т.е. доказательства необходимости выполнения нанимателем указанных работ.

Поскольку ни суду первой инстанции, ни апелляционной инстанции такие доказательства не были представлены, постольку требования о взыскании расходов на проведение работ в квартире не могут быть удовлетворены.

Ремонтно-строительные работы, произведенные супругами Заремскими в гараже, принадлежащем истцам и расположенном на одном с домом земельном участке, не относятся к ремонтным работам жилого помещения, в отношении которого имел место договор найма жилого помещения.

Гараж в силу ст.135 Гражданского кодекса Российской Федерации является вещью, предназначенной для обслуживания другой, главной, вещи и связанной с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

При отсутствии между сторонами какой либо договоренности об использовании и ремонте гаража наниматели жилого помещения не вправе по своему усмотрению производить какие-либо работы по переустройству и реконструкции также и в отношении гаража как вещи, следующей судьбе жилого помещения.

Таким образом, Заремские не вправе требовать от собственника дома, наймодателя по договору найма жилого помещения, компенсации затрат на устройство в гараже мастерской по ремонту автомобилей.

Не может согласиться судебная коллегия с доводом жалобы ответчиков о том, что между сторонами имел место предварительный договор купли-продажи жилого дома. Представленная в дело копия расписки между сторонами не содержит указаний об обязанностях сторон на заключение в будущем договора купли-продажи, а является доказательством заключения договора найма жилого помещения.

Также не соглашается судебная коллегия с тем, что произведенные улучшения дома и гаража произведены ответчиками как обязательства по предварительному договору, поскольку данный довод жалобы не соответствует действительности.

Ссылка апелляторов на то, что неотделимые улучшения квартиры и гаража были произведены с согласия собственника квартиры, не может быть принята во внимание как ввиду отсутствия выраженного согласия собственника на производство улучшений объектов недвижимости, так и в связи с тем, что супругами Заремскими не представлены доказательства передачи им квартиры и гаража в состоянии, непригодном для эксплуатации, что могло повлечь вынужденность несения ими расходов на капитальный ремонт. Расходы на текущий ремонт по общему правилу не могут быть возложены на наймодателя жилого помещения.

Само по себе указание в жалобе на то, что Барабошкина В.И. знала о производстве ответчиками в ее доме работ, не может быть основанием для взыскания с нее понесенных расходов на ремонт дома, если отсутствует доказательства, что эти работы относятся к капитальному ремонту, что имелась необходимость в их производстве ввиду непригодности переданной для проживания квартиры.

Не соглашается судебная коллегия с доводом жалобы о том, что суд взыскал не в полном объеме затраченные ими средства на оплату коммунальных услуг при заключении договора, поскольку в ходе рассмотрения спора был установлен факт имевшейся у Барабошкиной В.И. задолженности по коммунальным услугам на ДД.ММ.ГГ только в размере *** руб., которые и были взысканы судом в пользу ответчиков.

Судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

Руководствуясь ст.328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу ответчиков Заремского С. Ю., Заремской Т. С. на решение Бийского районного суда Алтайского края от 4 октября 2013 г. оставить без удовлетворения, решение суда - без изменения.

Председательствующий

Судьи: