Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда Алтайского края от 24 декабря 2013 г. по делу N 33-10493/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Новоселовой Е.Г.,

судей Бусиной Н.В., Сафроновой М.В.,

при секретаре Евстигнеевой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истицы Луневой Н. А. - Майер А. А. на решение Тальменского районного суда Алтайского края от 23 сентября 2013 года по делу

иску Луневой Н. А. к Ауману А. Я., Вихляеву Г. Н., Вихляевой М. А. о признании права собственности на недвижимое имущество, признании сделок недействительными, признании недействительной регистрации права собственности на недвижимое имущество, прекращении права собственности на недвижимое имущество, истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения.

Заслушав доклад судьи Новоселовой Е.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Вихляева М.А. является собственником земельного участка и квартиры, расположенных по адресу: "адрес" на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГ.

Прежним собственником данного имущества являлся Вихляев Г.Н. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГ.

Вихляев Г.Н. спорное имущество приобрел у Аумана А.Я., право собственности на земельный участок, у которого возникло на основании свидетельства о праве собственности на землю от ДД.ММ.ГГ.

Право собственности на спорный дом у Аумана А.Я. возникло на основании разрешения на ввод в эксплуатацию *** от ДД.ММ.ГГ, выданного главой Анисимовского сельсовета "адрес" Алтайского края. Право собственности на "адрес" в "адрес" за Ауманом А.Я. зарегистрировано ДД.ММ.ГГ.

Истица Лунева Н.А. обратилась в суд с иском к Ауману А.Я., Вихляеву Г.Н., Вихляевой М.А. с учетом уточнений о признании права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, признании всех сделок недействительными, признании недействительной регистрации права собственности на недвижимое имущество, прекращении права собственности на недвижимое имущество, истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения.

Просила признать состоявшимся договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ней и Ауманом А.Я. в отношении недвижимого имущества в виде жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес" в "адрес" Алтайского края по расписке, указав в обоснование иска на то, что на момент приобретения дома никто из сторон не знал о необходимости государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Поскольку дом приобретался в рассрочку, то стороны договорились, что покупатель будет оформлять все необходимые документы.

С ДД.ММ.ГГ года она проживала в доме сама, затем сдавала дом и землю в аренду разным лицам, в том числе Комендровской В.Д.

В ДД.ММ.ГГ году Комендровская В.Д. ввела в заблуждение Аумана А.Я. относительно того, что она продала ей дом и земельный участок, тогда как согласно расписки, она согласилась продать недвижимость в будущем, но поскольку денег за недвижимое имущество не получила, то сделка не состоялась.

Пользуясь тем, что договор между Ауманом А.Я. и ней не был зарегистрирован в порядке, предусмотренном законодательством, в ДД.ММ.ГГ году Ауман А.Я. зарегистрировал в Тальменском филиале ФГБУ "ФКП Росреестра" по Алтайскому краю право собственности на спорный дом и земельный участок, не поставив ее в известность, а затем произвел сделку по отчуждению данного имущества.

Решением Тальменского районного суда Алтайского края от 23 сентября 2013 года истице в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Основанием отказа истице в удовлетворении исковых требований стал вывод суда об отсутствии правовых оснований для признания договора купли-продажи заключенным при отсутствии подписанного сторонами договора купли-продажи спорной квартиры и земельного участка и его регистрации.

В апелляционной жалобе представитель истицы Майер А.А. просил решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

В качестве доводов незаконности судебного акта Майер А.А. указал, что суду стороной истца были представлены достаточные доказательства, обосновывающие исковые требования, в том числе наличие договорных отношений между истицей и ответчиком Ауманом А.Я., а также доказательства того, что на момент отчуждения спорного имущества Вихляеву Г.Н,. данное имущество находилось во владении истицы и правовых оснований ответчик Ауман А.Я. распоряжаться этим имуществом не имел.

В письменных возражениях ответчик Вихляева М.А. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истицы - без удовлетворения.

Выслушав представителя Россреестра, возражавшего относительно удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебная коллегия считает, что при разрешении возникшего спора суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил решение, основанное на верной оценке совокупности представленных по делу доказательств и требованиях норм материального права, регулирующего возникшие спорные правоотношения.

Судом установлено, что истица свои правопритязания на спорное имущество основывает на договоре, оформленном в письменном виде между ней и Ауманом А.А., согласно содержанию которого " Лунева Н. А. купила дом у Аумана А. Я. по "адрес" за сумму восемь тысяч рублей". Расчет согласно тексту договора должен быть произведен в течение двух лет. (л.д.14)

Право собственности Аумана А.Я. на спорный дом было оформлено на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГ и регистрации права собственности ДД.ММ.ГГ. В соответствии с п.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.(ст.131 ГК РФ)

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. (п.1 ст.165 ГК РФ)

В силу положений ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрации прав на недвижимое имущество как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Довод истицы о незнании необходимости государственной регистрации права собственности на жилые дома не может служить основанием иска, поскольку регистрация права собственности на недвижимое имущество существовала и до вступления в силу Гражданского кодекса Российской Федерации 01.01.1995 - ст.135 ранее действовавшего Гражданского кодекса РСФСР.

В силу положений п.3 ст.433, ст.558 ГК РФ договор купли-продажи жилого дома считается заключенным с момента его регистрации.

Как разъяснено в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса.

Поскольку на момент подписания истицей договора купли-продажи дома ДД.ММ.ГГ действовал ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то соответственно ее исковые требования о признании права собственности на спорное имущество не могли быть удовлетворены в силу отсутствия регистрации данного договора.

С данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

Кроме того, судебная коллегия полагает, что в данном случае представленный истицей договор купли-продажи не является доказательством заключении между сторонами договора купли-продажи спорного дома.

В силу положений п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости в силу положений ст.ст.554,555 ГК РФ являются условия о предмете и цене этого имущества. При отсутствии в договоре согласованных сторонами условий об объекте недвижимого имущества и его цене, договор считается незаключенным.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. (ст.554 ГК РФ)

В представленном истицей договоре отсутствует указание на населенный пункт, в котором располагается приобретаемый дом. В связи с чем, условие о предмете договора купли-продажи недвижимости нельзя признать согласованным и как следствие договор купли-продажи дома - заключенным.

Более того, ответчик Ауман А.Я. по состоянию на ДД.ММ.ГГ не являлся собственником данного имущества и в силу ст.ст.209,218 ГК РФ не мог спорным имуществом распоряжаться.

Наличие в определенные периоды времени регистрации истицы и членов ее семьи в спорном жилом доме в силу закона не порождает у нее право собственности на данное имущество и не может являться доказательством надлежащего заключения договора купли-продажи недвижимости, как и то обстоятельство, что она в отношении спорного имущества совершала действия по сдаче его в аренду.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе основаны на неправильном толковании материального закона и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции, который всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал правильную оценку всем представленным доказательствам и постановил законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст.ст.328,329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу представителя истицы Луневой Н. А. - Майер А. А. на решение Тальменского районного суда Алтайского края от 23 сентября 2013 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: