Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда Московской области от 18 декабря 2013 г. по делу N 33-27333/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Хрипунова М.И.,

судей Титовой О.Г. и Мирошкина В.В.,

при секретаре Фаюстовой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 декабря 2013 года апелляционную жалобу представителя третьего лица - ООО "СБМ-Инвест" на решение Химкинского городского суда Московской области от 11 июня 2013 года по гражданскому делу по уточнённому иску Мирзояна Лёвы Эдиковича к ООО "ФлайтИнвест" о признании права собственности на жилое помещение,

заслушав доклад судьи Московского областного суда Мирошкина В.В.,

УСТАНОВИЛА:

истец через своего представителя, наделённого соответствующими полномочиями по доверенности, обратился в суд с иском к ответчику, уточнив его в порядке ст. 39 ГПК РФ, в котором просит признать за ним право собственности на квартиру "данные изъяты"

В обоснование уточнённого иска представитель истца ссылался на те обстоятельства, что 25 августа 2011 года между ООО "ФлайтИнвест" в лице ЗАО "Кама-Проект" и Мирзояном Л.Э. был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры N ЮБ-К8А/2/10/2(3), согласно которому ООО "ФлайтИнвест" в лице ЗАО "Кама-Проект" обязалось продать, а Мирзоян Л.Э. купить квартиру, которая будет располагаться в жилом доме по строительному адресу: "данные изъяты" В настоящее время дом введён в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес: "данные изъяты". Мирзоян Л.Э. полностью исполнил свои обязательства по договору, оплатив стоимость квартиры в размере 5361050 рублей 80 коп. Квартира передана от ответчика к истцу по акту приёма-передачи от 16.01.2012 года. ООО "ФлайтИнвест" в лице ЗАО "Кама-Проект" передало Мирзоян Л.Э. спорную квартиру, а истец хотя и вступил во владение указанной квартирой и фактически осуществляет полномочия собственника, не может ей распоряжаться, так как ответчик не предпринимает каких-либо действий, направленных на исполнение своих обязательств по передаче истцу прав на квартиру.

Представитель ответчика в ходе разбирательства дела в суде первой инстанции в судебное заседание не явился.

Представитель третьего лица - ЗАО "ПИК-Регион" с уточнённым иском не согласился.

Представители третьих лиц - администрации Химкинского района Московской области, ООО "Стройсимвол", ООО "СБМ-Инвест", ЗАО "Кама-Проект" и Управления Росреестра по Московской области в ходе разбирательства дела в суде первой инстанции в судебное заседание не явились.

Решением Химкинского городского суда Московской области от 11 июня 2013 года уточнённый иск удовлетворён полностью.

В обоснование постановленного решения суд первой инстанции, сославшись на положения ст.ст. 219, 309, 310, 398, 429, 432, 433, 454 ГК РФ, ст.ст. 56, 57, 67 ГПК РФ, указал на то, что спорная квартира "данные изъяты" имеет общую площадь 61,90 кв.м, в том числе жилую площадь 32,60 кв.м, что подтверждается техническим паспортом жилого помещения, составленным Химкинским филиалом ГУП Московской области "Московское областное БТИ" по состоянию на 29.12.2012 года.

25 августа 2011 года между ООО "ФлайтИнвест" в лице ЗАО "Кама-Проект" (продавец) и Мирзояном Л.Э. (покупатель) был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры N ЮБ-К 8А/2/10/2(3).

В соответствии с п. 1.1 предварительного договора купли-продажи квартиры N ЮБ-К8А/2/10/2(3) от 25.08.2011 года продавец обязался в будущем продать, а покупатель обязался купить спорную квартиру.

Стоимость жилого помещения в соответствии с п. 2.1 предварительного договора купли-продажи квартиры N ЮБ-К8А/2/10/2(3) от 25.08.2011 года составляет 5361050 рублей 80 коп.

В силу п. 2.2 предварительного договора купли-продажи квартиры N ЮБ-К8А/2/10/2(3) от 25.08.2011 года стоимость квартиры должна быть оплачена покупателем по предварительному договору не позднее 31.08.2011 г.

Истец Мирзоян Л.Э. полностью исполнил свои обязательства по оплате стоимости квартиры в соответствии с пп. 2.1, 2.2 предварительного договора купли-продажи квартиры N ЮБ-К8А/2/10/2(3) от 25.08.2011 г., уплатив ЗАО "Кама-Проект", действующему от имени ООО "ФлайтИнвест", денежную сумму в размере 5361050 рублей 80 коп., что подтверждается платежными поручениями N 744036 от 27.08.2011 года, N 36 от 27.08.2011 года.

Разрешением на ввод в эксплуатацию N RU 50301000-41 от 30.06.2011 года, выданного ЗАО "Первая Ипотечная Компания-Регион" первым заместителем главы администрации городского округа Химки Московской области Валовым А.В. разрешён ввод в эксплуатацию построенного 23-х этажного 2-х секционного жилого дома с нежилым первым этажом, в котором расположено спорное жилое помещение.

16 января 2012 г. между ООО "ФлайтИнвест" в лице ЗАО "Кама-Проект" и Мирзояном Л.Э. было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры N ЮБ-К8А/2/10/2(3) от 25.08.2011 г., в соответствии с условиями которого, уточнён адрес приобретаемой Мирзояном Л.Э. квартиры с учётом присвоения строительному объекту почтового адреса, а также уточнения общей площади квартиры - 61,90 кв.м и установлена обязанность продавца возвратить покупателю денежную сумму в размере 17698 рублей 80 коп., так как стоимость квартиры составила 5343352 рубля 00 коп.

В пункте 4 дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи квартиры N ЮБ-К8А/2/10/2(3) от 25.08.2011 года указано, что покупатель в полном объёме осуществил оплату приобретаемой квартиры.

Таким образом, стороны подтвердили, что обязанность по оплате стоимости квартиры покупателем Мирзояном Л.Э ... выполнена.

Спорное жилое помещение передано истцу по акту приёма-передачи квартиры, подписанному ООО "ФлайтИнвест" в лице ЗАО "Кама-Проект" и Мирзояном Л.Э. 16.01.2012 г.

Судом первой инстанции установлено, что стороны - ООО "ФлайтИнвет" в лице ЗАО "Кама-Проект" и Мирзоян Л.Э., достигнув соглашение по всем существенным условиям договора, фактически исполнили их, что свидетельствует о сложившихся отношениях, характерных для договора купли-продажи недвижимости с элементами договора подряда и инвестиционного договора.

До настоящего времени, не смотря на то, что жилой дом, в котором находится квартира, введён в эксплуатацию еще 30.06.2011 года, истец Мирзоян Л.Э. не может оформить право собственности на спорную квартиру.

Из п. 3.1.2 предварительного договора купли-продажи квартиры N ЮБ-К8А/2/10/2(3) от 25.08.2011 года следует, что продавец обязался подготовить пакет документов, необходимый для обеспечения оформления квартиры в собственность покупателя, однако до настоящего времени такой пакет документов не подготовлен и не передан покупателю, то есть ответчик не исполнил своих обязательств в соответствии с договором.

Более того, при вынесении решения суд учитывает то обстоятельство, что между ЗАО "Кама-Проект" и ООО "ФлайтИнвест" 25.05.2011 года заключен агентский договор N АД/ФИ-01, согласно которому агент - ЗАО "Кама-Проект" по поручению ООО "ФлайтИнвест" за вознаграждение совершал юридические и иные действия, направленные на реализацию квартир и нежилых помещений, права на которые принадлежат ООО "ФлайтИнвест". Права на квартиру, которые были переданы в последствии от ответчика к истцу, возникли у ООО "ФлайтИнвест" на основании договора N Юб-8А/16 от 23.12.2010, заключенного между ООО "ФлайтИнвест" и ООО "СБМ-Инвест". В свою очередь ООО "СБМ-Инвест" получило права на квартиру от ЗАО "ПИК-Регион" на основании договора N ПИК-Р/СБМ-Инвест/Юб-8А от 01.07.2010. ЗАО "ПИК-Регион" (ранее ЗАО "ЖИЛСТРОЙИНДУСТРИЯ") получило право на указанную квартиру по инвестиционному договору N 1., заключенному между ООО "Стройсимвол" и ЗАО "Первая Ипотечная Компания- Регион" 22.12.2005 г.

Судом первой инстанции установлено, что соинвестор - ООО "СБМ-Инвест" полностью исполнил свою обязанность перед ЗАО "ПИК-Регион" по внесению инвестиционного взноса по договору N ПИК-Р/СБМ-Инвест/Юб-8А от 01.07.2010.

При таких обстоятельствах истец Мирзоян Л.Э. как потребитель полностью исполнил свою обязанность по оплате стоимости квартиры и взаимоотношения иных участников инвестиционного процесса, в том числе не подписание акта о результатах реализации инвестиционного проекта, не могут в рассматриваемом случае повлиять на право собственности истца.

Суд первой инстанции отклоняет довод третьего лица - ЗАО "ПИК-Регион" о подведомственности настоящего дела арбитражному суду в рамках дела о банкротстве ответчика - ООО "ФлайтИнвест", сославшись на ст. 126 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, третье лицо - ООО "СБМ-Инвест" в лице его представителя, наделённого соответствующим полномочием по доверенности, подал апелляционную жалобу на предмет его отмены, указывая на то, что ООО "СБМ-Инвест" не было надлежащим образом уведомлено о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Кроме того, между согласно п. 1.1 договора от 23 декабря 2010 года NЮб-8а/16 инвестор (ООО "СБМ-Инвест") привлекает соинвестора (ООО "ФлайтИнвест") к участию в инвестировании проектирования и строительства жилого дома по вышеуказанному адресу с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности прав на оформление в собственность соинвестора квартир в доме.

Договор заключён в соответствии с ГК РФ и Федеральным законом РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

В силу п. 3.2.1 Договора обязательство соинвестора в рамках договорных отношений состояло в инвестировании за счёт собственных и/или привлечённых денежных средств строительства объекта в объёме получаемой площади.

Согласно п. 4.1. Договора ориентировочный размер инвестиционного взноса соинвестора по настоящему Договору составляет 76 093 920 рублей и подлежит уточнению по результатам обмеров, проведённых органом технической инвентаризации.

Инвестиционный взнос подлежал перечислению ответчиком истцу в порядке и сроки, установленные пп. 4.2, 4.3. Договора, а именно, не позднее 31.12.2010 года денежными средствами в безналичном порядке на расчетный счёт истца, указанный в Договоре, или иным, не запрещенным действующим законодательством Российской Федерации и согласованным сторонами способом.

В настоящее время ООО "ФлайтИнветс" инвестиционный взнос не оплатил в установленный договором срок. Соответственно ООО "СБМ-Инвест" не мог и не передавал ООО "ФлайтИнвест" квартиры в жилом доме, расположенные по адресу: "данные изъяты"

30 июля 2013 года решением Арбитражного суда города Москвы договор N Ю6-8А/16 от 23 декабря 2010 года был расторгнут в связи с неисполнением ООО "ФлайтИнвест" своих обязательств по внесению инвестиционного взноса.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры N Юб-К 8А/2/10/2 (3) 25 августа 2011 года ООО "ФлайтИнвест" не обладало правом собственности или иным правом на вышеназванное имущество и, как следствие этого, не имел право отчуждать не существующее право на получение спорной квартиры от ООО "СБМ-Инвест". У ООО "ФлайтИнвест" не было право на заключение с покупателем каких-либо договоров по отчуждению спорной квартиры, и право передачи спорной квартиры по акту приёма-передачи.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи квартиры N Юб-К 8А/2/10/2 (3) 25 августа 2011 года, подписанный между ООО "ФлайтИнвест" и Мирзояном Л.Э., должен быть признан недействительным, а сама сделка - ничтожной.

По договору N Ю6-8А/16 от 23 декабря 2010 года, заключенному между ООО "СБМ-Инвест" и ООО "ФлайтИнвест", при условии выполнения его сторонами, у ООО "ФлайтИвест" возникало только право оформления в собственность определённых квартир, но никак не право собственности на данные квартиры. Фактическая и юридическая передача квартир по данному договору должна была произойти только после исполнения данного договора сторонами. При таких обстоятельствах необходимо было признать предварительный договор между ООО "ФлайтИнвест" и Мирзояном Л.Э. незаключенным, так как не согласован предмет предварительного договора.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив письменные материалы дела в пределах этих доводов, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, как постановленного в соответствии с действующими нормами материального и процессуального закона.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путём выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Исходя из чч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, правильно определены и в полном объёме установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно распределено между сторонами бремя доказывания указанных обстоятельств. Доводам третьего лица и представленным его представителем доказательствам дана надлежащая правовая оценка в их совокупности, а также в совокупности с установленными фактическими обстоятельствами.

Выводы суда основаны на материалах дела.

Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка, а потому эти доводы не могут быть приняты во внимание судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения, как не опровергающие правильность выводов суда первой инстанции.

Судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции и рассмотрения дела по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, так как довод ответчика Жуланова В.В. о том, что он не был надлежащим образом извещён о времени и месте разбирательства дела в суде первой инстанции, опровергается наличием в материалах дела уведомления о личном и заблаговременном вручении ответчику Жуланову В.В. телеграммы 08.02.2013 года (л.д. 181).

На основании изложенного и, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Химкинского городского суда Московской области от 11 июня 2013 года по гражданскому делу по уточнённому иску Мирзояна Лёвы Эдиковича к ООО "ФлайтИнвест" о признании права собственности на жилое помещение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судья-председательствующий:

Судьи: