Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда Оренбургской области от 26 ноября 2013 г. по делу N 33-7689/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Лебедевой Н.В.,

судей областного суда Морозовой Л.В. и Кудряшова В.К.,

при секретаре Ермакович З.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Лебедевой Н.В. апелляционную жалобу Бызовой О.П. на решение Центрального районного суда г.Оренбурга от 18 сентября 2013 года по гражданскому делу по иску Бызовой О.П. к индивидуальному предпринимателю Бикбовой Е.С. о взыскании стоимости текущего ремонта арендованного помещения,

УСТАНОВИЛА:

Бызова О.П. обратилась в суд с названным иском к ИП Бикбовой Е.С., указав, что с 10 ноября 2011 года является собственником 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение N 2, общая площадь 96,8 кв.м, этаж 1, по адресу: ***. 22 августа 2012 года она получила свидетельство о праве собственности на вторую долю данного помещения на основании определения Ленинского районного суда г. Оренбурга от 20 июля 2012 года.

С 25 апреля 2011 года, на основании договора аренды заключенного с предыдущими собственниками на срок до 26 марта 2012 года предприниматель Бикбова Е.С. арендовала часть помещения N 2 площадью 64 кв.м. Пунктом 3.2.3 договора предусмотрено, что арендатор Бикбова Е.С. обязалась за счет собственных средств производить текущий ремонт помещения.

Ссылаясь на договор, взаиморасчеты с предыдущими собственниками, а также судебные разбирательства, платить ей арендную плату в полном объеме Бикбова Е.С. отказалась. Ввиду истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, 01 февраля 2012 года она составила и направила Бикбовой Е.С. новый договор аренды со сроком действия с 01 апреля 2012 года. Однако договор заключен не был. Помещение было возвращено ответчиком 7 мая 2013 года по акту приема-передачи, обязательства по текущему ремонту не выполнены.

15 мая 2013 года истец была вынуждена заключить договор подряда на выполнение ремонтных работ в нежилом помещении по адресу: ***. Стоимость работ и материалов согласно смете составила *** рубля. Кроме того, ответчик не оплатила стоимость электроэнергии на сумму *** рубля.

Просила суд взыскать с ИП Бикбовой Е.С. в ее пользу возмещение убытков в связи с невыполнением обязательств по оплате платежей за потребленную электроэнергию в размере *** рублей, по текущему ремонту арендованного помещения - *** рублей, в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины *** рублей.

В ходе рассмотрения дела Бызова О.П. отказалась от исковых требований о взыскании понесенных расходов на оплату электроэнергии в связи с добровольной выплатой ответчиком суммы *** рубля.

В судебном заседании представители истицы Бызовой О.П. - Жолобов А.Ю., Панасюк А.Ю. и третье лицо Жолобов А.Ю. иск поддержали, просили его удовлетворить.

Ответчик Бикбова Е.С. и ее представитель Артюшенко С.И. и третье лицо Смыков Д.А. исковые требования не признали, просили в удовлетворении иска отказать.

Решением суда в удовлетворении исковых требований Бызовой О.П. отказано.

В апелляционной жалобе Бызова О.П. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Заслушав доклад судьи Лебедевой Н.В., пояснения представителя Бызовой О.П. - Панасюк В.Б., третьего лица Жолобова А.Ю., поддержавших доводы жалобы, Бикбовой Е.С. и Артюшенко С.И., возражавших против удовлетворения жалобы, проверив доводы жалобы и материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что 25 апреля 2011 года между индивидуальным предпринимателем Жолобовым А.Ю. и индивидуальным предпринимателем Бикбовой Е.С. заключен договор аренды нежилого помещения N 2 по адресу: ***, общей площадью 64 кв.м, на срок с 25 апреля 2011 года по 26 марта 2012 года.

Факт заключения договора Жолобов А.Ю. и Бикбова Е.С. не оспаривали.

Из свидетельств о государственной регистрации права от 10 ноября 2011 года и 22 августа 2012 года усматривается, что Бызова О.П. на основании договора дарения доли нежилого помещения от 27 октября 2011 года и определения Ленинского районного суда г. Оренбурга от 20 июля 2012 года приобрела по 1/2 доле в праве собственности на нежилое помещение N 2 по адресу: ***.

Спорное помещение Бикбова Е.С. передала представителю Бызовой О.П. - Жолобову А.Ю. по акту приема-передачи 07 мая 2013 года. Факт пользования данным помещением Бикбовой Е.С. до 07 мая 2013 года ответчицей не оспаривается.

Постановляя оспариваемое решение, суд исходил из того, что собственником всего помещения Бызова О.П. стала после истечения срока действия договора аренды - 26 марта 2012 года, она не вправе требовать от Бикбовой Е.С. выполнения условий договора аренды от 25 апреля 2011 года, в том числе по оплате выполненных после фактической сдачи помещений ремонтных работ, не доказав наличия вины и причинно-следственной связи между действиями ответчика и несением убытков.

С учетом показаний свидетеля Ишмухаметов И.Х., пояснений Смыкова Д.А., не имеющего материальной заинтересованности в исходе дела, суд пришел к выводу, что истцом не доказана необходимость производства текущих ремонтных работ за счет Бикбовой Е.С. Факт выполнения Бикбовой Е.С. капитальных вложений в помещение N 2, не предусмотренных договором аренды, Жолобов А.Ю. в суде не отрицал.

На основании изложенного суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания расходов Бызовой О.П. по текущему ремонту вышеуказанного помещения.

Между тем, судебная коллегия не может признать данный вывод законным и обоснованным по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что Бызова О.П. стала собственником 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение N 2 по адресу: ***, 10 ноября 2011 года, собственником оставшейся 1/2 доли - 22 августа 2012 года.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Бикбова Е.С. владела и пользовалась спорным имуществом до 07 мая 2013 года. Данное обстоятельство ответчицей не оспаривается.

Таким образом, вывод суда о том, что Бызова О.П. стала собственником помещения после истечения срока действия договора аренды - 26 марта 2012 года, соответственно, она не вправе требовать от Бикбовой Е.С. выполнения условий договора аренды от 25 апреля 2011 года, не соответствует требованиям закона и обстоятельствам дела.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно п. 3.2.3 договора аренды от 25 апреля 2011 года, заключенного между индивидуальным предпринимателем Жолобовым А.Ю. и индивидуальным предпринимателем Бикбовой Е.С., ответчица обязалась своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт.

25 апреля 2011 года между сторонами договора аренды составлен акт приема-передачи, в котором указано, что нежилое помещение находится в исправном состоянии, описано находящееся в помещении имущество.

В акте приема-передачи от 07 мая 2013 года, составленном при передаче Бикбовой Е.С. помещения представителю Бызовой О.П. - Жолобову А.Ю., описан тот же перечень имущества, что и при приеме помещения, однако отмечено, что линолеум порван, на стенах и на потолке следы от крепления видеокамер, пульт от сплит-системы отсутствует.

Указанные обстоятельства подтверждаются и имеющимися в материалах дела фотографиями, сделанными до и после осуществления ремонтных работ.

Приведенные доказательства подтверждают факт наличия недостатков арендованного имущества в период аренды по вине арендатора.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о доказанности факта необходимости производства текущих ремонтных работ Бикбовой Е.С. и взыскании стоимости проведенного в нежилом помещении ремонта с ответчицы.

В соответствии с договором подряда от 15 мая 2013 года, заключенным между Бызовой О.П. и ООО "Фортуна" в лице директора Левченковой Е.Г., ООО "Фортуна" обязалось выполнить комплекс работ по текущему ремонту помещения, находящегося по адресу: ***, общей площадью 64 кв.м, цена работы - *** руб.

Согласно локальной смете расчета и акту приемке выполненных работ в помещении осуществлены разборка плинтусов, покрытий полов, ремонт стен, облицованных гипсокартонными листами, выравнивание внутренних поверхностей, покрытие поверхностей грунтовкой, окраска поверхностей, устройство напольного покрытия линолеумом, плинтусом.

Судебная коллегия оценила проведенные арендатором работы и признала их текущим ремонтом.

Факт оплаты Бызовой О.П. работ по договору подряда в размере *** руб. подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от 15 и 30 мая 2013 года.

Иной стоимости работ по текущему ремонту в спорном помещении ответчица суду не предоставила.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчицы в пользу истицы стоимости текущего ремонта арендованного помещения - *** рублей, а также, руководствуясь ст.98 ГПК РФ судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере *** рублей.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г.Оренбурга от 18 сентября 2013 года отменить.

Постановить по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Бызовой О.П. к индивидуальному предпринимателю Бикбовой Е.С. о взыскании стоимости текущего ремонта арендованного помещения.

Взыскать с Бикбовой Е.С. в пользу Бызовой О.П. стоимости текущего ремонта арендованного помещения - *** рублей, а также судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере *** рублей.

Председательствующий:

Судьи: