Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда Ростовской области от 16 декабря 2013 г. по делу N 33-16035

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

Председательствующего судьи Ткаченко Л.И.

Судей Немирова А.В., Мартышенко С.Н.

при секретаре Усачевой Л.П.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Немирова А.В. дело по апелляционной жалобе Кочергина Д.А. на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02 октября 2013 года,

УСТАНОВИЛА:

Чванов Д.М. обратился в суд иском к Кочергину Д.А.

Истец указал, что 06.03.2013 года между сторонами был заключен предварительный договор купли - продажи 1/61 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (автостоянка) пл. 1898,9 кв.м., а именно парковочное место АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по которому ответчик являлся продавцом, а истец - покупателем. Стороны оценили предмет договора в 1300000рублей. При этом истец передал, а ответчик принял 300000руб. в качестве задатка. Срок подписания основного договора стороны определили не позднее 14.06.2013 года. Поскольку на последний установленный день продавцом не было представлено сведений об отказе от преимущественного права покупки совладельцами доли в праве общей долевой собственности, покупатель не подписал основной договор купли-продажи. Сумму задатка покупателю продавец не вернул. На основании изложенного, истец просит суд признать предварительный договор купли-продажи от 06.03.2013 года недействительным и взыскать с ответчика денежные средства в размере 300 000 рублей.

Истец, его представитель адвокат Лебедева А.А., в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали.

Представитель ответчика Кочергина Д.А. Мурадян К.А. в судебном заседании требования не признал.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02 октября 2013 года иск удовлетворен частично. Суд решил взыскать с Кочергина Д.А. в пользу Чванова Д.М. денежные средства, выплаченные по предварительному договору купли-продажи от 06.03.2013 года в размере 300 000 руб. В удовлетворении остальной части требований суд отказал. Суд взыскал с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 200 руб., а так же расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб.

Указанное решение обжаловано ответчиком Кочергиным Д.А., который просил решение отменить и отказать в иске полностью.

Считал, что суд удовлетворил иск по иным основаниям, нежели заявлял истец. По его мнению, суд не дал ему возможности подготовиться к делу, скрыл существенные обстоятельства, чем нарушил права ответчика. Ссылался на обстоятельства, связанные с приобретением истцом иного объекта недвижимости у матери ответчика, К. - квартиры в данном доме, а также с наличием соглашения о заключении в будущем договора дарения парковочного места, указав, что все эти сделки следует рассматривать в совокупности. Полагал, что суд не дал этому оценку. Считал, что договор купли-продажи парковочного места не был заключен по вине истца. Фактически истец обманул ответчика и продавца квартиры, получив в собственность квартиру по заниженной цене. Считал, что суд нарушил материальный и процессуальный закон при разрешении исковых требований. Ответчик полагал, что договор купли-продажи мог быть заключен 14.06.2013г., т.к. он направлял уведомления всем иным собственникам общего имущества ( парковки) с предложением воспользоваться правом преимущественной покупки. Неполучение ответов от некоторых собственников не являлось основанием для невозможности заключения договора сторонами и его последующей регистрации.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав истца и его представителя, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Принимая решение, суд сослался на ст. 12,131,209,250,380,1102 ГК РФ, ст. 2 Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Суд указал, что продавец во исполнение обязанности, предусмотренной ч.2 ст. 250 ГК РФ, направил сособственникам спорного объекта недвижимости уведомления о продаже 1/61 доли в праве, о чем свидетельствуют представленные в материалы копии почтовых уведомлений, описей, финансовых чеков почтовой организации, подтверждающие направление уведомлений, однако, на момент заключения основного договора, то есть 14.06.2013 года, сведений о получении указанных уведомлений не имел. Кроме того, к моменту заключения основного договора не истец месячный срок, предоставленный сособственникам для реализации преимущественного права покупки доли в праве.

Суд пришел к выводу, что продавец не выполнил требования статьи 250 Гражданского кодекса РФ по извещению сособственников о продажи доли в праве общей долевой, тем самым нарушил условия заключенного предварительного договора, следовательно, 14.06.2013 года основной договор не был заключен по вине продавца.

Вместе с тем суд не нашел оснований, предусмотренных параграфом 2 ГК РФ, для признания предварительного договора купли-продажи от 06.03.2013 года недействительным.

Поскольку стороны не заключили основной договор в установленный в предварительном договоре срок, то есть 14.06.2013 года, обязательства по его заключению прекратились. Суд указал, что условия предварительного договора не предусматривают в качестве обеспечения заключения основного договора и окончательного расчета передаваемую сумму в размере 300 000 руб., кроме того, самостоятельным предметом предварительного договора является обязанность в будущем заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости и соответственно произвести расчет. До настоящего времени основной договор не заключен. Суд квалифицировал 300000руб. как аванс и взыскал с ответчика в пользу истца на основании положений ст. 1102 ГК РФ, поскольку договор купли-продажи 1/61 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (автопарковка) не заключен и в настоящее время.

Суд взыскал 10000руб. с ответчика в счет расходов истца по оплате услуг представителя и 6200руб. - расходы по оплате государственной пошлины.

Суждения судебной коллегии сводятся к следующему.

Решение суда должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении" решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Настоящее решение суда первой инстанции указанным требованиям не соответствует.

В силу ст. 327.1 ч.2 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотрены статьей 250 данного кодекса.

Указанной выше нормой права предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Из смысла данных законоположений следует, что заключение любых сделок, в т.ч. предварительных договоров, направленных на возмездное отчуждение одним из общих собственников своей доли в праве общей собственности, возможно только после извещения иных долевых собственников и их отказа ( или отсутствия ответа на предложение в течение месяца) от приобретения доли на предложенных продавцом условиях.

Предварительный договор от 06 марта 2013 г. не соответствует требованиям действующего законодательства, т.к. на момент его подписания сторонами иные участники долевой собственности в праве на автостоянку продавцом о намерении произвести отчуждение доли вообще не извещались, об условиях сделки уведомлены не были, письменных отказов от преимущественного права покупки отчуждаемой ответчиком 1/61 доли в праве не предоставили. Таким образом, указанная сделка по сути совершена сторонами в нарушение ст. 250 ГК РФ. Требования истца о признании указанного договора недействительным соответствуют ст.168 ГК РФ. Истец ссылался в обоснование иска на отсутствие отказа от покупки доли иных сособственников в праве на автостоянку.

В силу ст.167 ч.2 ГК РФ ответчик обязан возвратить истцу 300000 рублей, полученных во исполнение предварительного договора.

Данные обстоятельства и требования закона были неправильно интерпретированы судом первой инстанции, что повлекло необоснованные выводы суда об отказе в иске в части признания предварительного договора недействительным и дальнейшие безосновательные суждения суда о возможности заключения основного договора в данной ситуации, о вине ответчика в его не заключении, и о том, что указанные в иске и договоре 300000руб. являются не задатком, а авансом.

При установленных судебной коллегией обстоятельствах иные доводы сторон и доказательства к ним, в т.ч. приведенные ответчиком в апелляционной жалобе, не имеют значения для правильного разрешения дела.

На основании ст. 98,100 ГПК РФ, в пользу истца с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6200руб. и 10000руб. - расходы на оплату услуг представителя. С ответчика истцу также подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя в суде апелляционной инстанции в сумме 10000рублей.

Руководствуясь ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02 октября 2013 года отменить. Принять новое решение.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи 1/61 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение ( автостоянка) АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от 06 марта 2013 года, заключенный между Кочергиным Д.А. и Чвановым Д.М.

Взыскать с Кочергина Д.А. в пользу Чванова Д.М. по указанному договору 300 000 рублей и 26 200рублей в качестве возмещения судебных расходов, а всего 326200рублей.

Председательствующий

Судьи