Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда Самарской области от 26 ноября 2013 г. по делу N 33-11014/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего: Акининой О.А.

Судей: Евдокименко А.А., Ефремовой Л.Н.

При секретаре: Андриановой Д.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", на решение Центрального районного суда г. Тольятти от 02 сентября 2013 года, которым постановлено:

В удовлетворении иска ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", ООО "Финсервис", ООО "Бур-Сервис Тольятти", Алешиной Г.Р., Багдасаряну Э.Ю., ООО "Единение" о признании договоров недействительными и истребовании имущества из чужого незаконного владения, возврате право собственности - отказать.

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Акининой О.А., выслушав объяснение представителя ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" - Яковлева В.А., по доверенности, поддержавшего доводы жалобы, возражение против удовлетворения жалобы представителя Алешиной Г.Р., Багдасаряна Э.Ю. - Суздалевой М.П., по доверенности, и представителя ООО "Единение" - Кононенко С.О., по доверенности, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" обратилось в суд с иском, в котором просило признать недействительными (ничтожными): договор купли-продажи недвижимого имущества без номера, заключенный 11.08.2010 года между ООО "Финсервис" и ООО "Бур - Сервис Тольятти", договор купли-продажи недвижимого имущества без номера, заключенный 04.02.2011 года между ООО "Бур - Сервис Тольятти" и Багдасарян Э.Ю., Алешиной Г.Р., договор купли-продажи заключенный 21.02.2012 года между Алешиной Г.Р., Багдасаряном Э.Ю. и ООО "Единение". Взыскать судебные расходы, госпошлину уплаченную при подаче иска в размере 12 000 рублей: с ООО "Финсервис", ООО "Бур-Сервис Тольятти" по 4 000 рублей, с Багдасаряна Э.Ю., Алешиной Г.Р. по 200 рублей.

Уточнив исковые требования, истец просил суд признать недействительными (ничтожными) договор купли-продажи недвижимого имущества без номера, заключенный 11.08.2010 года между ООО "Финсервис" и ООО "Бур - Сервис Тольятти", договор купли-продажи недвижимого имущества без номера, заключенный 04.02.2011 года между ООО "Бур - Сервис Тольятти" и Багдасарян Э.Ю., Алешиной Г.Р., договор купли-продажи заключенный 21.02.2012 года между Алешиной Г.Р., Багдасаряном Э.Ю. и ООО "Единение"; истребовать незавершенный строительством объект- грязелечебницу со степенью готовности 1%, площадью 776,3 кв.м., по адресу: "адрес", кадастровый (условный) номер объекта N из незаконного владения ООО "Единение", возвратить ЖСК "ЖАСМИН ДОМ" право собственности на указанный незавершенный строительством объект, в решении суда указать, что решение является основанием для аннулирования записи о праве собственности ООО "Единение" на незавершенный строительством объект - грязелечебницу со степенью готовности 1%, площадью 776,3 кв.м., по адресу: "адрес", кадастровый (условный) номер объекта N.

Судом постановлено указанное выше решение.

Отказывая в удовлетворении требований, суд исходил из того, что истец - ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", считающий себя собственником спорного недвижимого имущества, не представил доказательств выбытия этого имущества из его владения помимо его воли. Спорное недвижимое имущество выбыло из владения истца по его воле на основании возмездной сделки - договора купли-продажи.

Кроме того, истребуемый объект недвижимости в настоящее время снесен, что подтверждается актом о ликвидации (сносе) объекта, а на земельном участке, где прежде располагался спорный объект, силами ООО "Единение" возведен многоквартирный жилой дом, со степенью готовности - 80%.

В апелляционной жалобе ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" просит отменить судебное решение, полагая, что судом сделан неверный вывод о добросовестности ООО "Единение", что у суда не было оснований для отказа в признании договоров недействительными (ничтожными). При этом указывает на то, что у спорного объекта номинально сменилось много собственников, в ЕГРП с 2011 г.

В заседании суда апелляционной инстанции стороны поддержали доводы жалобы и возражения против удовлетворения жалобы.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, выслушав доводы сторон, судебная коллегия не находит оснований к отмене судебного решения, считая его правильным.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из материалов дела видно, что 11 апреля 2007 года между ООО МНИЦ "Визави" и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта - грязелечебницы со степенью готовности 1%, площадью 776,3 кв.м., по адресу: "адрес" за 500 000 рублей, что подтверждается копией договора (т.1 л.д.7). 25 апреля 2007 года ЖСК "ЖАСМИН ДОМ" получено свидетельство о государственной регистрации права собственности (т.1 л.д.8).

06 апреля 2010 года ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" в лице директора ООО "НТБ - Риэлт" Зайцева К.И. заключило с ООО "Финсервис" договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости. Согласно п.2 договора имущество продается по цене 500 000 рублей. Оплата по договору может быть произведена в любой предусмотренной действующим законодательством РФ форме, в том числе ценными бумагами. Расчет по договору производится сторонами до сдачи документов в УФРС по Самарской области (т.1 л.д.30). 07.04.2010 года сторонами подписан Акт приема-передачи векселей по договору купли-продажи недвижимого имущества от 06.04.2010 года, ООО "Финсервис" в счет оплаты недвижимого имущества передало ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" пять простых векселей на общую сумму 500 000 рублей. 21 апреля 2010 года ООО "Финсервис" получило свидетельство о государственной регистрации права (т.1 л.д.32).

11 августа 2010 года ООО "Финсервис" заключило с ООО "Бур-Сервис Тольятти" договор купли-продажи, продав незавершенный строительством объект- грязелечебницу со степенью готовности 1%, площадью 776,3 кв.м., по адресу: "адрес" за 1 000 000 рублей. Как следует из отметки на договоре купли-продажи государственная регистрация права собственности произведена 20.10.2010 года (т.1 л.д.33-34).

04 февраля 2011 года ООО "Бур-Сервис Тольятти" заключило договор купли-продажи с Алешиной Г.Р., Багдасарян Э.Ю., продав им в общую долевую собственность объект незавершенного строительства за 1 200 000 рублей (т.1 л.д.35-36). Алешиной Г.Р., Багдасарян Э.Ю. 16 февраля 2011 года получены свидетельства о государственной регистрации права собственности.

09.08.2011г. Алешина Г.Р. и Багдасарян Э.Ю. на основании договор купли-продажи N выкупили у мэрии г.о. Тольятти земельный участок общей площадью 3 824 кв. м. по адресу: "адрес". (т.1 л.д.38,39).

21 февраля 2012 года по договору купли-продажи ООО "Единение" приобрело у Алешиной Г.Р., Багдасарян Э.Ю. в собственность земельный участок с расположенным на нем объектом незавершенного строительства - грязелечебница за 4 000 000 рублей (т.1 л.д.87), 26.03.2012 года получены свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок и незавершенный строительством объект - грязелечебница (т.1 л.д.88,89).

Из материалов дела также видно, что решением Автозаводского районного суда г. Тольятти от 14 февраля 2011 года, вступившим в законную силу 30 марта 2011 года, признаны недействительными решения общего собрания членов ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (принятые по результатам собрания от 19.10.2010 года) о передаче полномочий правления ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" управляющей компании ООО "НТБ-Риэлт", заключении договора о передаче полномочий (т.1 л.д.10-24).

Постановлением ФАС Поволжского округа от 07.11.2012 года признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.04.2010 года между "ЖСК ЖАСМИН ДОМ" и ООО "ФИНСЕРВИС", поскольку договор заключен от имени ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" лицом, которое не имело на то полномочий.

Судебная коллегия считает, что суд обоснованно не принял во внимание доводы истца о ничтожности договоров купли-продажи 11.08.2010 года, 04.02.2011 года, 21.02.2012 года, ссылавшегося на отсутствие согласия ЖСК "ЖАСМИН -Дом" на отчуждение спорного недвижимого имущества.

При этом, суд обоснованно руководствовался следующим разъяснением Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 ГК РФ она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Вместе с тем из статьи 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Суд правильно исходил из того, что ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" не представлено суду относимых и допустимых доказательств наличия у него на дату обращения в суд с настоящим иском вещного права на спорный объект недвижимого имущества, поскольку такое право принадлежит ООО "Единение", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными 26.03.2012 года. Также истцом не доказана незаконность приобретения ответчиком права собственности и, соответственно, незаконность права владения и пользования истребуемым объектом недвижимости, то есть обладания объектом без правового основания либо по порочному основанию (присвоение, хищение и т.п.).

На момент совершения сделки по приобретению имущества (на 21.02.2012 года) право собственности на объект недвижимости в ЕГРП было зарегистрировано за отчуждателями - Алешиной Г.Р. и Багдасаряном Э.Ю. Данная регистрация осуществлена 16.02.2011 года на основании договора купли-продажи от 04.02.2011 года, заключенного с ООО "Бур-Сервис Тольятти", право собственности которого было зарегистрировано 20.10.2010 года.

Таким образом, доказательств того, что при совершении сделки приобретатель ООО "Единение" должен был усомниться в праве продавцов Алешиной Г.Р. и Багдасаряна Э.Ю. на отчуждение спорного недвижимого имущества, не представлено.

По смыслу п. 2 ст. 302 ГК РФ добросовестность приобретения возможна только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, то есть при совершении сделки не самим собственником (вторичная сделка); последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Принимая во внимание разъяснения Конституционного Суда РФ, изложенные в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П, относительно выбора надлежащего способа защиты права в случае, когда имущество выбыло из владения собственника в результате сделки, как это имеет место в данном случае, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Если же вещь выбыла из владения собственника по его воле, то она не может быть истребована у добросовестного приобретателя.

Указанный подход получил законодательно закрепление в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Истцом - ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", считающим себя собственником спорного недвижимого имущества, не представлено доказательств выбытия этого имущества из его владения помимо его воли.

Так, из материалов дела усматривается, что, заключая договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.04.2010 года управляющая компания ООО "НТБ - Риэлт" выступало в качестве представителя ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", со ссылкой на протокол общего собрания членов ЖСК "ЖАСМИН - ДОМ" от 12.07.2010 года, договор N 01/10 от 19.10.2010 года о передаче полномочий исполнительного органа ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" управляющей компании и Устава.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что имело место прямое волеизъявление собственника в лице высшего исполнительного органа правления ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" на совершение сделки по продаже спорного недвижимого имущества с целью получения средств для осуществления дальнейшей хозяйственной деятельности кооператива.

Суд правильно указал, что признание решением Автозаводского райсуда г.Тольятти от 14.02.2011 года недействительными решения общего собрания членов ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (принятые по результатам собрания от 19.10.2010 года) о передаче полномочий правления ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" управляющей компании ООО "НТБ-Риэлт" на заключение договора, и признание Постановлением ФАС Поволжского округа от 07.11.2012 года недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.04.2010 года, заключенного между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО "Финсервис", не являются основанием для признания отчуждения 21.02.2012 года спорного недвижимого имущества произведенным с пороком воли собственника либо признания сделки незаключенной, поскольку данное действие совершено до вступления в силу вышеуказанных судебных актов.

Суд обоснованно принял во внимание, что спорное недвижимое имущество фактически было передано ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" во владение ООО "Финсервис", при этом истцом не доказано, что оно было передано безвозмездно.

В данном случае спорное недвижимое имущество выбыло из владения истца - ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" - по его воле на основании заключенного договора купли-продажи.

Последний приобретатель имущества ООО "Единение" - заведомо не знало и не могло знать об отсутствии у кооператива права продавать спорные объекты недвижимости по договору купли-продажи от 06.04.2010 года.

Кроме того, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил также из того обстоятельства, что истребуемый объект незавершенного объекта - грязелечебница, со степенью готовности 1%, площадью 776,3 кв.м., ликвидирован путем сноса, в связи с необходимостью изменения разрешенного использования земельного участка (кадастровый номер 63:09:0301142:501) с местоположением: "адрес", что подтверждается актом о ликвидации (сносе) объекта от 31.01.2013 года, сообщением МП г.о. Тольятти "Инвентаризатор" N от 15.02.2013 года.

На основании Постановления мэрии г.о. Тольятти от 30.12.2012 года N 3835-П/1 "О выдаче ООО "Единение" разрешения на строительство многоквартирного жилого дома в границах земельного участка, расположенного по адресу: "адрес"" ООО "Единение" возвело многоквартирный жилой дом, со степенью готовности 80%, заключены договоры об участии в долевом строительстве, что подтверждается реестром, копиями договоров.

Право собственности ООО "Единение" на незавершенный строительством объект - грязелечебница прекращено и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о спорном объекте отсутствуют.

Принимая во внимание указанные выше обстоятельства, судебная коллегия считает, что судом постановлено законное и обоснованное решение.

Доводы апелляционной жалобы были в полном объеме проверены судом апелляционной инстанции и не могут быть приняты во внимание и служить основанием к отмене по существу правильного решения.

Доводы представителя ЖСК "Жасмин - ДОМ" о том, что иск предъявлен с целью принятия в дальнейшем мер по взысканию ущерба с ООО "Единение" также не могут служить основанием к отмене судебного решения, поскольку судом установлено, что в действиях ООО "Единение" отсутствуют признаки недобросовестности, и имущество выбыло из обладания собственника ЖСК "ЖАСМИН - ДОМ" в результате действий лиц, выступающих от имени данного юридического лица. К тому же, оспариваемое судебное решение не является препятствием для обращения в суд иском о возмещении ущерба.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Тольятти от 02 сентября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи