Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда Самарской области от 28 октября 2013 г.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда Самарской области от 28 октября 2013 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе

Председательствующего Шуковой Н.М.,

Судей Смирновой Е.И., Назейкиной Н.А.

При секретаре Гапотченко Е.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Манукяна В.С. на решение Красноярского районного суда Самарской области от 26.08.13, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Манукян В.С.:

об установлении факта продажи по Договору купли-продажи от

ДД.ММ.ГГГГ 1 / 2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру

общей площадью 39,70 кв. м с кадастровым (условным) номером N, расположенной по адресу: "адрес" за Казаряном

С.Н.;

о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества по

договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, по которому

Манукян В.С. купил, а Казарян С.Н., Якушев

Н.А. продали по 1 / 2 доле в праве общей долевой

собственности на квартиру, общей площадью 39,70 кв. м, с кадастровым (условным) номером N,находящуюся по адресу: "адрес" состоявшейся;

- о признании за Манукян В.С. право собственности

на квартиру, общей площадью 39,70 кв. м, с кадастровым (условным)

номером N, находящуюся по адресу: "адрес"

- о взыскании с Казарян С.Н. и Якушева Н.А. солидарно в его пользу расходы по оплате государственной

пошлины в размере 11 900 рублей - отказать.

Встречные исковые требования Казарян С.Н. о признании Договора купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: "адрес", площадью 39,7 кв.м., заключенного между Казарян С.Н., Якушевым Н.А. и Манукян В.С. недействительным - оставить без удовлетворения.

Взыскать с Казаряна С.Н. в пользу ФБУ "данные изъяты" судебные расходы по оплате судебно-почерковедческой экспертизы N в размере 37311 рублей 12 копеек.

Снять арест наложенный определением Красноярского районного суда Самарской области ДД.ММ.ГГГГ. на отчуждение и распоряжение квартирой расположенной по адресу: "адрес"

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Смирновой Е.И., объяснения представителей Манукяна В.С. - Карапетян А.Н. и Валиевой Л.И., поддержавших доводы жалобы, ответчика Якушева Н.А., возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Манукян В.С. обратился в суд с иском с учетом уточнений к Казаряну С.Н.и Якушеву Н.А.:

- об установлении юридического факта продажи 1 / 2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 39,70 кв.м по адресу "адрес" Казаряном

С.Н.;

- о признании сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которой Манукян В.С. купил, а Казарян С.Н. и Якушев Н.А. продали по 1 /2 доле в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, состоявшейся;

- о признании за ним права сосбтвенности на указанную квартиру;

- взыскании с Казаряна С.Н. и Якушева Н.А. солидарно возврата госпошлины в размере 11 900 руб.

В иске указал, что приобрел спорную квартиру у ответчиков по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за 850 000 руб., деньги преданы продавцам до подписания договора. Договор подписан сторонами, согласно п. 11 имеет силу акта приема-передачи. Ответчики передали ему ключи от квартиры и свидетельства о государственной регистрации их права собственности на квартиру. Все условия договора купли-продажи сторонами исполнены.

От имени продавцов договор подписан Казаряном С.Н., который являлся собственником 1 / 2 доли, от имени второго собственника 1 / 2 доли Якушева Н.А. договор подписан Казаряном С.Н. как его представителем на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. Договор купли-продажи сдан для государственной регистрации перехода права собственности в Управление Росреестра по Самарской области.

ДД.ММ.ГГГГ он получил уведомление о приостановлении государственной регистрации, поскольку ответчик Якушев Н. А. ДД.ММ.ГГГГ отменил доверенность на право продажи своей доли квартиры, выданную на имя Казаряна С.Н. Кроме того, 1 / 2 долю квартиры по договору отчуждает Казарян С.Н., а согласно данным ЕГРП собственником доли является Казарян С.Н..

Ответчики стали уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, сменили замок на входной двери, переданный ему ранее ключ к новому замку не подходит. Полученные за квартиру деньги ответчики также не возвращают.

Ответчик Казарян С.Н. предъявил встречный иск к Манукяну В.С. о признании договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между Казаряном С.Н., Якушевым Н.А. и Манукяном В.С., недействительным. В иске указал, что является собственником 1 / 2 доли квартиры, другая 1 / 2 доля которой принадлежит Якушеву Н.А. Ранее ДД.ММ.ГГГГ он уже заключил предварительный договор купли-продажи своей доли квартиры с ФИО1 получил от нее задаток, однако, основной договор не был заключен. О заключении спорного договора с Манукяном В.С. он узнал только из судебной повестки. Считает договор недействительным, поскольку его не подписывал и деньги от Манукяна В.С. в сумме 850 000 руб. не получал.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Манукян В.С. просит решение отменить в части отказа в удовлетворении его иска к Казаряну С.Н. и Якушеву Н.А., поскольку оно принято с нарушением закона. Указывает, что договор купли-продажи заключен в надлежащей письменной форме, все его условия согласованы сторонами, на момент его подписания полномочия у представителя Якушева Н.А. Казаряна С.Н. имелись. Деньги переданы продавцу до заключения договора. Договор сторонами исполнен, в связи с чем на основании ст. 218, 551 ГК РФ за истцом следует признать право собственности на квартиру. Тот факт, что после подписания и исполнения сделки ответчики начали чинить препятствия в государственной регистрации перехода права собственности, не может являться основанием к отказу в иске. В части отказа во встречном иске решение не обжалует.

В судебном заседании представители Манукяна В.С. - Карапетян А.Н. и Валиева Л.И. апелляционную жалобу поддержали по изложенным в ней доводам.

Ответчик Якушев Н.А. против удовлетворения жалобы возражал, пояснил, что сделку не оспаривает, однако за продажу квартиры не получил денег от Казаряна С.Н., в связи с чем отозвал доверенность. В спорной квартире он фактически не проживал. В настоящее время ему некуда встать на регистрационный учет, поскольку из спорной квартиры он выписался в связи со сделкой.

Ответчик-истец Казарян С.Н. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, дело рассмотрено без его участия.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене в части отказа в удовлетворению первоначального иска Манукяна В.С. как постановленное с неправильным применением норм материального права.

В части отказа в удовлетворении встречного иска Казаряна С.Н. решение не обжалуется и судебной коллегией не проверяется, поскольку дело рассматривается в пределах доводов жалобы.

В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу ч. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

На основании ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность - ст. 550 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 551 переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (ч. 3 ст. 551 ГК РФ).

В силу ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Материалами дела установлено, что Якушев Н.А. и Казарян С.Н. являлись собственниками по 1 / 2 доле каждый в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 39,7 кв.м по адресу "адрес" Их право собственности прошло государственную регистрацию, что подтверждается свидетельствами, выданными Управлением Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, при регистрации права собственности на 1 / 2 долю квартиры Казаряна С.Н. в ЕГРП была допущена ошибка в его отчестве, указано "данные изъяты" вместо "данные изъяты". Указанный факт сторонами не оспаривался и подтверждается материалами дела.

ДД.ММ.ГГГГ между Казаряном С.Н., действующим от своего имени и от имени второго собственника квартиры Якушева Н.А. на основании нотариально удостоверенной доверенности в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 39,7 кв.м по адресу "адрес".

Судебной коллегией установлено, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости: указаны стороны сделки, предмет сделки, цена, договор одновременно является актом приема-передачи квартиры, что следует из п. 11. Договор заключен в установленной законом простой письменной форме. До заключения договора Якушев Н.А., ранее зарегистрированный в спорной квартире, снялся с регистрационного учета. Ключи от квартиры переданы продавцами покупателю. Деньги продавцом от покупателя получены в полном объеме в размере 850 000 руб. до подписания договора, что отражено в п. 3 договора. На момент купли-продажи в квартире никто не был зарегистрирован, квартира освобождена от вещей бывших влдельцев. Договор фактически исполнен сторонами.

На момент заключения договора у Казаряна С.Н. имелась нотариальная доверенность от имени Якушева Н.А. с правом продажи 1 / 2 доли квартиры за цену и на условиях по своему усмотрению. Якушев Н.А. выдачу доверенности не отрицает, сделку не оспаривает, в признании недействительным договора купли-продажи Казаряну С.Н. судом отказано.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества является основанием для возникновения права собственности покупателя на предмет сделки.

Договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии со ст. 164 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора, переход права собственности на недвижимое имущество требует государственной регистрации. ДД.ММ.ГГГГ Манукян В.С. и Казарян С.Н., действующий от своего имени и от имени Якушева Н.А., сдали договор на государственную регистрацию.

Материалами дела установлено, что впоследствии ответчики уклонились от государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю. Якушев Н.А. ДД.ММ.ГГГГ отозвал нотариальную доверенность на Казаряна С.Н. по причине, что тот не передал ему полученные от Манукяна В.С. денежные средства за его долю квартиры, а Казарян С.Н. не стал вносить изменения в ЕГРП в части ошибки в его отчестве при первичной регистрации права собственности на долю квартиры. Данные обстоятельства явились основанием сначала для приостановления, а потом и для отказа в государственной регистрации перехода права собственности Манукяна С.Н. на квартиру.

Отказывая в иске Манукяну С.Н. суд указал, что договор не прошел государственную регистрацию, следовательно, не может быть признан состоявшимся, не состоялся и переход права собственности на квартиру.

Выводы суда на законе не основаны, сделаны без учета требований ст. 165, 551 ГК РФ, которые предоставляют право покупателю по исполненной сделке, заключенной в надлежащей форме, требовать регистрации перехода права собственности по заявлению одной стороны. Суд не дал оценки действиям ответчиков в частности Казаряна С.Н., который, получив деньги за квартиру, стал уклоняться от государственной регистрации сделки и от передачи доли денежных средств Якушеву Н.А., заявил встречный иск, согласно которому спорный договор не подписывал, однако его доводы опровергнуты заключением почерковедческой экспертизы, т.е. очевидно злоупотребляет правом, что недопустимо в силу ст. 10 ГК РФ.

Тот факт, что после заключения договора Якушев Н.А. отозвал доверенность, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку как указано выше, на момент подписания договора, такие полномочия у Казаряна С.Н. имелись. То обстоятельства, что после получения денежной суммы от Манукяна В.С. Казарян С.Н. не передал причитающуюся часть денег Якушеву С.Н., также не имеет правового значения, поскольку это касается отношений представителя и представляемого им лица, а не а не законности сделки. Якушев С.Н. сделку не оспаривает, не лишен права предъявить требования к Манукяну С.Н. о взыскании денежной суммы.

Факт передачи денег по сделке подтверждается надлежащим письменным доказательством - договором купли-продажи с подписями сторон, в связи с чем требование суда первой инстанции о предоставлении расписки в получении денег на законе не основаны.

Способ защиты права выбирается истцом.

С учетом содержащейся ошибки в ЕГРП в отчестве собственника 1 / 2 доли спорной квартиры Казаряна С.Н., выбор такого способа защиты права как признание права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи судебная коллегия считает правильным, основанным на законе, вследствие чего данные требования подлежат удовлетворению.

Вместе с тем судебная коллегия считает, что отдельного указания в резолютивной части решения о признании сделки состоявшейся и установлении юридического факта отчуждения доли Казаряном С.Н. не требуется, поскольку при решении вопроса о признании права собственности на квартиру за истцом данные требования самостоятельного правового значения не имеют, достаточно установления данных обстоятельств в мотивировочной части определения судебной коллегии.

С учетом удовлетворения иска с Казаряна С.Н. и Якушева Н.А. на основании ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию в пользу Манукяна В.С. возврат государственной пошлины в сумме 5 850 руб. с каждого в соответствии с ценой иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу Манукяна В.С. удовлетворить.

Решение Красноярского районного суда Самарской области от 26.08.13 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Манукяна В.С. к Казаряну С.Н., Якушеву Н.А..

Постановить по делу новое решение, которым исковое заявление Манукяна В.С. к Казаряну С.Н., Якушеву Н.А. удовлетворить.

Признать за Манукяном В.С. право собственности на квартиру общей площадью 39,7 кв.м по адресу "адрес"

Взыскать в пользу Манукяна В.С. с Казаряна С.Н. и Якушева Н.А. возврат государственной пошлины в сумме 5 850 руб. с каждого.

Решение является основанием для прекращения права общей долевой собственности на квартиру общей площадью 39,7 кв.м по адресу "адрес" Якушева Н.А. и Казаряна С.Н.) по 1 / 2 доле каждого.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: