Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда Саратовской области от 04 декабря 2013 г. по делу N 33-7681

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда

в составе:

председательствующего Ретунской Н.В.,

судей Тришкиной М.А., Бугаевой Е.М.,

при секретаре Хисяметдиновой В.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Тришкиной М.А. гражданское дело по иску И.В. к Лисогор Е.А., Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области о признании сделки состоявшейся, признании права собственности на нежилое помещение, признании недействительной сделки, взыскании судебных расходов; по иску Рафиковой Ю.Р. к Ильиной В.Г. и Лисогор Е.А. о признании сделки состоявшейся, признании права собственности на нежилое помещение, признании договора недействительным, по апелляционной жалобе Ильиной В.Г. на решение Ленинского районного суда г. Саратова от 23 августа 2013 года, которым исковые требования Рафиковой Ю.Р. удовлетворены в части, в удовлетворении иска Ильиной В.Г. - отказано.

Заслушав доклад судьи, объяснения Кирюхиной И.П. - представителя Ильиной В.Г., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, Свириденко Д.И. - представителя Рафиковой Ю.Р. и Артеменко Н.В. - представителя Лисогор Е.А., возражавших против доводов жалобы и отмены решения суда, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ильина В.Г. обратилась в суд с иском к Лисогор Е.А. о признании сделки состоявшейся, о признании права собственности на нежилое помещение, о государственной регистрации договора и перехода права собственности, взыскании судебных расходов. В обоснование заявленных требований истец указала, что "дата" стороны заключили договор купли - продажи нежилого помещения N литер А, общей площадью 124, 5 кв.м в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома "адрес", по условиям которого Лисогор Е.А., являющаяся собственником указанного недвижимого имущества продала спорное помещение Ильиной В.Г. за "данные изъяты". Ильина В.Г. выполнила свои обязательства по договору, оплатив ответчику денежную сумму в размере "данные изъяты", однако ответчик уклоняется от регистрации сделки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области. На основании изложенного, с учетом уточнения заявленных требований, истец просила суд признать договор купли-продажи нежилого помещения N литер А в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома "адрес" от 15 ноября 2012 года между Лисогор Е.А. и Ильиной В.Г., в лице представителя Забелина Э.В заключенным; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанное нежилое помещение на Ильину В.Г., прекратив право собственности за Лисогор Е.А., произвести государственную регистрацию договора купли - продажи нежилого помещения, признать недействительным договор купли - продажи спорного нежилого помещения от "дата", заключенный между Лисогор Е.А. в лице - Лисогор И.А., действовавшего на основании доверенности и Рафиковой Ю.Р., взыскать с Лисогор Е.А. в пользу Ильиной В.Г. расходы по уплате государственной пошлины и расходы по оплате услуг представителей.

Рафикова Ю.Р. обратилась в суд с иском к Лисогор Е.А. и Ильиной В.Г. о признании сделки состоявшейся, признании права собственности на нежилое помещение, признании договора, заключенного с Ильиной В.Г. недействительным, мотивируя заявленные требования тем, что "дата" между Лисогор Е.А. в лице представителя по доверенности - Лисогор И.А. и Рафиковой Ю.Р. был заключен договор купли - продажи нежилого помещения N литер А, общей площадью 124, 5 кв.м в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома "адрес". По условиям договора Лисогор Е.А. обязуется передать в собственность Рафиковой Ю.Р. указанное нежилое помещение, а последняя - уплатить за него денежную сумму в размере "данные изъяты" рублей. Истец исполнила обязательства по уплате стоимости нежилого помещения, приняла его по акту приема - передачи, вступила в права владения, но с заявлением в регистрирующий орган стороны обратились позже. На заявление о государственной регистрации права собственности Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области направило сторонам уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что ранее, на основании договора купли - продажи, заключенного между Лисогор Е.А. и Ильиной В.Г. уже было подано заявление на государственную регистрацию сделки и перехода права. Полагая, что договор купли - продажи нежилого помещения, заключенный с Ильиной В.Г. является ничтожным, просила суд признать договор купли - продажи нежилого помещения N 1, литер А, общей площадью124,5 кв.м в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома, заключенный между Лисогор Е.А. и Ильиной В.Г. недействительным, признать договор, заключенный между Лисогор Е.А. и Рафиковой Ю.Р. состоявшимся, признать за Рафиковой Ю.Р. право собственности на нежилое помещение N литер А, общей площадью 124, 5 кв.м в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома "адрес", обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области зарегистрировать право собственности Рафиковой Ю.Р. на указанное нежилое помещение.

Решением Ленинского районного суда г. Саратова от 23 августа 2013 года постановлено:

признать договор купли - продажи нежилого помещения N 1 литер А, общей площадью 124,5 кв.м в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", заключенный "дата" между Ильиной В.Г. и Лисогор Е.А. в лице представителя по доверенности Забелина Э.В. - недействительным;

признать за Рафиковой Ю.Р. право собственности на нежилое помещение N литер А, общей площадью 124,5 кв.м в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома, расположенное по адресу: "адрес";

в остальной части требований - отказать;

в удовлетворении искового заявления Ильиной В.Г. к Лисогор Е.А., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о признании сделки состоявшейся, проведении государственной регистрации договора купли - продажи и перехода права собственности, признании права собственности на нежилое помещение, признании недействительной сделки, взыскании судебных расходов - отказать.

В апелляционной жалобе Ильина В.Г. в лице представителя Кирюхиной И.П. ставит вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения, которым удовлетворить заявленные ею требования. Автор жалобы указала, что сделка купли - продажи, датированная в договоре 15 ноября 2012 года фактически была совершена между Ильиной В.Г. и Лисогор Е.А. "дата", что не является нарушением закона. Ссылается на то, что Рафикова Ю.Р. длительное время проживает в гражданском браке с Лисогор И.А. (братом Лисогор Е.А.) Указала, что документы на регистрацию договора купли - продажи спорного недвижимого имущества от 22 октября 2012 года были сданы Рафиковой Ю.Р. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 19 февраля 2013 года. Считает, что договор купли - продажи спорного нежилого помещения был составлен Лисогор Е.А. в лице - Лисогор И.А. и Рафиковой Ю.Р. значительно позже ноября 2012 года. Полагает, что обстоятельство заключения Забелиным Э.В., действовавшим в ее интересе договора подряда с "данные изъяты" на строительно - отделочные работы в спорном помещении имеет существенное правовое значение. Указала, что истец ранее обратилась и в регистрирующий орган и в суд, чем Рафикова Ю.Р.

В поданных возражениях Лисогор Е.А. и Рафикова Ю.Р. просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ильиной В.Г.- без удовлетворения.

Кирюхина И.П. - представитель Ильиной В.Г. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила удовлетворить.

Свириденко Д.И. - представитель Рафиковой Ю.Р. и Артеменко Н.В. - представитель Лисогор Е.А. возражали против доводов жалобы и отмены решения суда.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, ходатайства об отложении дела не представили, в связи с чем и в соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения районного суда, согласно требованиям ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия полагает правильным решение суда отменить частично, по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что Лисогор Е.А. на основании договора купли-продажи объекта нежилого фонда посредством публичного предложения от 16 августа 2012 года является собственником нежилого помещения общей площадью 124,5 кв.м, в доме "адрес", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации "дата" N (том 1 л.д.86).

07 августа 2012 года Лисогор Е.А. выдала на имя Лисогор И.А. нотариальную доверенность, в том числе с правом пользования, управления и распоряжения всем имуществом Лисогор Е.А., в чем бы оно ни заключалось и где бы ни находилось, заключать все разрешенные законом сделки по управлению и распоряжению имуществом, в том числе продавать с правом подписания договоров, сдавать и получать правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, свидетельства о регистрации, представлять интересы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

"дата" Лисогор И.А., действующий на основании доверенности от "дата" заключил с Рафиковой Ю.Р. договор купли-продажи спорного нежилого помещения общей площадью 124,5 кв.м., расположенного по адресу "адрес", принадлежащего на праве собственности Лисогор Е.А. (том 1 л.д. 79-80).

Пунктами N., п. N договора установлено, что стоимость спорного объекта недвижимости составляет "данные изъяты" рублей, которые подлежат выплате в срок до "дата".

22 октября 2012 года Рафикова Ю.Р. передала Лисогор И.А. в счет договора купли - продажи денежную сумму в размере "данные изъяты" рублей, денежная сумма в размере "данные изъяты" рублей была внесена "дата" (том 1 л.д. 158).

15 ноября 2012 года между Лисогор Е.А. и Забелиным Э.В., действующим от имени Ильиной В.Г. на основании доверенности заключен договор купли-продажи нежилого помещения N литер А, общей площадью 124.5 кв. м. в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома, находящегося по адресу: "адрес", по условиям которого Лисогор Е.А. обязуется передать в собственность Ильиной В.Г. указанное нежилое помещение, а последняя принять в собственность и уплатить за него денежную сумму в размере "данные изъяты" рублей.

Обязательства по договору от "дата" Ильина В.Г. исполнила в день заключения договора, уплатив Лисогор Е.А. денежную сумму в размере "данные изъяты" рублей. Кроме того судом было установлено, что сделка, датированная 15 ноября 2012 года фактически имела место 16 ноября 2012 года.

Указанная сделка была заключена от имени Ильиной В.Г. в лице представителя Забелина Э.В., действовавшего по доверенности в порядке передоверия от Лисогора И.А. В последствие Ильиной В.Г. доверенность на имя Лисогора И.А. была отменена.

Оспариваемые сделки по отчуждению спорного объекта недвижимости от "дата" и от "дата" государственную регистрацию договора и перехода права собственности не прошли.

Кроме того судом первой инстанции было установлено, что спорное помещение было фактически передано собственником во владение Рафиковой Ю.Р.

24 октября 2012 года между Рафиковой Ю.Р. (заказчик) и "данные изъяты"" (подрядчик) заключен договор N N, по условиям которого заказчик сдает, а подрядчик принимает на себя обязательства по ремонтно - строительным работам в помещении по адресу: "адрес" (том 2 л.д. 121- 122). По производству работ между сторонами был составлен акт о приемке выполненных работ (л.д.100-104). Рафиковой Ю.Р. представлены письменные доказательства приобретения строительных материалов и оплаты ремонтных работ.

Кроме того судом первой инстанции для выяснения обстоятельств кому из покупателей был фактически передан во владение спорный объект недвижимости были допрошены свидетели Ш.М.Р., М.А.В., М.И.И.

На основании ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Пункт 1 ст. 556 ГК РФ предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

По смыслу указанной нормы при наличии нескольких претендующих на имущество лиц приоритет имеет тот покупатель, который фактически владеет и пользуется спорным объектом недвижимости. А если будет установлено, что вещь не передана, то тот, кто раньше предъявил иск.

Поскольку судом первой инстанции было установлено, что спорный объект недвижимости по акту приема-передачи от "дата" был передан Рафиковой Ю.Р., которая его приняла и стала производить ремонтные работы, то обоснованно удовлетворил требования последней о признании за Рафиковой Ю.Р. преимущественного права на спорный объект недвижимости. При указанных обстоятельствах установления судом фактического владения, значения не имеет, кто раньше из претендующих обратился в суд.

Доводам жалобы, что спорное помещение было фактически передано во владение Ильиной В.Г., поскольку Забелиным Э.В. был заключен 29 октября 2012 года договор подряда N с ИП М.О.А. на выполнение строительных работ в спорном помещении, дана надлежащая оценка судом первой инстанции. Поскольку сам договор купли-продажи спорного объекта недвижимости с Ильиной В.Г. был заключен в ноябре 2012 года, то оснований для заключения договора подряда в октябре 2012 года у З.Э.В. не имелось. Кроме того, судом был установлен перечень строительных работ, которые были выполнены в спорном помещении в период ноября-декабря 2012 года на сумму "данные изъяты" рубля и сделан вывод, что указанные работы были произведены по договору на выполнение работ, заключенному с Рафиковой Ю.Р.

Судебная коллегия не находит оснований для переоценки сделанных судом первой инстанции выводов в указанной части.

Однако судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о признании договора купли - продажи нежилого помещения N литер А, общей площадью 124,5 кв.м по адресу: "адрес", заключенного "дата" с Ильиной В.Г. недействительным, по следующим основаниям.

Одновременное возникновение обязательств в отношении одного и того же объекта в пользу разных лиц не является основанием недействительности какого-либо из этих обязательств, а влечет лишь такое последствие, как конкуренция требований кредиторов, разрешаемая в пользу того, кому передан объект.

В этом случае у других кредиторов возникает право требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства, не связанного с его недействительностью (ст. ст. 396, 398 ГК РФ).

В связи с чем Рафиковой Ю.Р. избран не правильный способ защиты по указанной части требований, не представлено доказательств какому закону и по какому основанию не соответствует сделка с Ильиной В.Г., а судом первой инстанции не обоснованно удовлетворены требования о признании договора купли-продажи, заключенного с Ильиной В.Г. недействительным. В указанной части решение суда подлежит отмене с отказом в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 193, 199, 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Саратова от 23 августа 2013 года в части удовлетворения требований Рафиковой Ю.Р. о признании договора купли - продажи нежилого помещения N литер А, общей площадью 124,5 кв.м по адресу: "адрес", заключенного "дата" между Ильиной В.Г. и Лисогор Е.А. недействительным - отменить. Принять в данной части новое решение, которым в удовлетворении указанных требований - отказать.

В остальной части решение Ленинского районного суда г. Саратова от 23 августа 2013 года оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи