Апелляционное определение СК по гражданским делам Сахалинского областного суда Сахалинской области от 26 ноября 2013 г. по делу N 33-3144/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего Вишнякова О.В.,

судей Сахалинского областного суда Лихачевой С.А. и Кривулько В.В.,

рассмотрев гражданское дело по иску Шигида Т.В. к Вдовыдченко Ж.А. и Управлению Росреестра по Сахалинской области о признании недействительными договора купли-продажи комнаты и записи в реестре прав; внесении изменений в реестр; признании преимущественного права покупки и переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире;

по апелляционной жалобе Шигида Т.В. на решение Южно-Сахалинского городского суда от 9 сентября 2013 г., которым в удовлетворении иска отказано; с Шигида Т.В. в доход МО "Город Южно-Сахалинск" взыскана госпошлина в сумме "данные изъяты" рублей.

Изучив дело, заслушав доклад судьи Вишнякова О.В., суд апелляционной инстанции

УСТАНОВИЛ:

18 мая 2013 года Шигида Т.В. обратилась в суд с иском к Вдовыдченко Ж.А. и Управлению Росреестра по Сахалинской области о признании недействительными договора купли-продажи комнаты и записи в реестре прав; внесении изменений в реестр; признании преимущественного права покупки и перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.

В обоснование иска указано, что Шигида Т.В. является собственником комнаты в двухкомнатной квартире N дома N по "адрес" (бывшее общежитие) площадью 17,2 кв.м.; в феврале 2013 года истец узнала, что комната площадью 11,8 в указанной квартире была продана 23 октября 2012 года Вдовыдченко Ж.А., - указанный договор истец считает недействительным, поскольку она имеет преимущественное право на покупку комнаты в коммунальной квартире.

На основании изложенного просила суд признать недействительным договор купли-продажи комнаты в квартире N, расположенной по "адрес""; признать недействительной запись в ЕГРП и внести изменения в реестр, признать за ней преимущественное право покупки и перевести на нее права и обязанности покупателя комнаты.

В судебном заседании представители Вдовыдченко Ж.А.- П. К.Ю. и управления Росреестра по Сахалинской области Т. О.В. иск не признали; Шигида Т.В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотре6ния дела извещена.

Судом постановлено приведенное выше решение, которое обжалует Шигида Т.В., в апелляционной жалобе просит его отменить и удовлетворить иск. Указывает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства об отложении слушания дела; судом не дана оценка результатам служебной проверки прокуратуры о неправомерности действий Управления Росреестра.

Проверив законность и обоснованность постановленного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав настаивавшую на доводах апелляционной жалобы представителя истца К. Ж.Н., а также возражения представителей ответчиков П. К.Ю. и Т. О.В., - суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Коммунальной является квартира, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и помещениям общего пользования в квартире, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), в которой проживают два и более пользователя и (или) собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании отдельных договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования, заключенных в установленном порядке в отношении отдельных жилых помещений в квартире, или на основании права собственности на отдельные жилые помещения в квартире.

Согласно положениям части 2 статьи 15 и части 6 статьи 42 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ.

В соответствии с положениями статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По смыслу статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в суде оспорено может быть само право на недвижимое имущество, а не его регистрация, которая в силу закона, является лишь юридическим актом признания и подтверждения государством существующего права в отношении объекта недвижимости.

Согласно разъяснениям Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.10 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" истец в случае нарушения права преимущественной покупки недвижимого имущества не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований ст.250 ГК РФ.

Согласно разъяснениям Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.80 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при предъявлении иска {о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире}, - истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления Судебного департамента в соответствующем субъекте РФ уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 23 октября 2012 года Ш ... продал Вдовыдченко Ж.А. принадлежащую ему комнату в 2-х комнатной секции общежития (общей площадью 33,3 кв.м. с местами общего пользования 4,3 кв.м.) находящуюся по "адрес" - за "данные изъяты" рублей; 17 ноября 2012 года Ш. умер (запись N 1939).

Истец Шигида Т.В. основывает заявленные ею исковые требования нарушением ее преимущественного права на приобретение указанной комнаты, поскольку она является собственником второй комнаты в указанной квартире, в связи с чем в силу положений с части 6 статьи 42 ЖК РФ и статьи 250 ГК РФ, именно ей Ш ... должен был продать спорную комнату.

На основании анализа спорных правоотношений, имеющихся в деле доказательств и вышеприведенного законодательства, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных истцом требований о признании сделки недействительной; признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и внесении изменений в реестр, - поскольку в подобных делах гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований ст. 250 ГК РФ.

При рассмотрении заявленных исковых требований о признании преимущественного права покупки и переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли- продажи комнаты суд первой инстанции, обоснованно ссылаясь на постановления Пленума ВС РФ от 10.06.80 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", предложил истцу внести на банковский счет управления Судебного департамента в Сахалинской области уплаченную покупателем Вдовыдченко Ж.А. за спорную комнату сумму в "данные изъяты" млн. руб., - однако истцом доказательств перечисления выкупной цены спорной квартиры ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено, что обоснованно расценено судом первой инстанции как нежелание истца покупать спорную комнату.

При этом судом первой инстанции обоснованно указано, что невнесение денежных средств в указанном порядке и в том размере, который определен участниками договора купли-продажи, - является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку в данном случае участник долевой собственности, заявляющий требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя, не выполняет обязанности покупателя по оплате имущества, установленные статьей 454 Гражданского кодекса РФ.

По заявленным исковым требованиям к Управлению Росреестра по Сахалинской област судом первой инстанции обоснованно указано, что отсутствуют доказательства какого-либо нарушения прав истца со стороны указанного госоргана, в связи с чем оснований для удовлетворения иска в указанной части не имеется.

Доводы жалобы истца о нарушении ее процессуальный прав судом первой инстанции при рассмотрении дела в ее отсутствие не нашли своего подтверждения, поскольку истец о дате и месте слушания дела 9.09.13 года была извещена заблаговременно 4.07.13 года (л.д.55), тем не менее предпочла выехать в указанное время за пределы России, не предприняв мер к направлению в суд своего представителя (хотя в суде апелляционной инстанции ее интересы представляет адвокат). Иные доводы апелляционной жалобы истца, фактически совпадающие с доводами, приведенными в иске, - не могут быть признаны состоятельными как не основанные на законе; кроме того они относятся к обстоятельствам, которые судом исследовались с последующей правовой оценкой в обжалуемом решении, с которым суд апелляционной инстанции соглашается.

При таком положении дела, когда решение судом постановлено в соответствии с законом и установленными по делу обстоятельствами, которым дана правильная правовая оценка, суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность принятого решения исходя из доводов жалобы, не находит оснований к его отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции

ОПРЕДЕЛИЛ:

решение Южно-Сахалинского городского суда от 9 сентября 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Шигида Т.В. - без удовлетворения.

Председательствующий Вишняков О.В.

Судьи Сахалинского областного суда Лихачева С.А.

Кривулько В.В.