Апелляционное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда Смоленской области от 19 ноября 2013 г. по делу N 33-4548/13

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:

председательствующего Шитиковой Т.М.,

судей: Федоришина А.С., Бобриковой Л.В.

при секретаре Соболевской О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Горисловой Л.П., действующей в интересах Дегтярева В.П., на решение Ярцевского городского суда Смоленской области от 8 августа 2013 года.

Заслушав доклад судьи Федоришина А.С., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Белозерский В.О. обратился в суд с иском к Дегтяреву В.П. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, договора задатка недвижимого имущества, взыскании суммы задатка и судебных расходов, сославшись на то, что 28.10.2011 между ним и ответчиком был заключен договор аренды недвижимости - нежилого помещения закусочной "Шашлык" общей площадью 88,9 кв.м., находящегося на земельном участке площадью 444,6 кв.м по адресу: Смоленская область, Кардымовский район, д.Петрово, автодорога "Москва-Минск" 367 км. 18.01.2012 между ним и Дегтяревым В.П. был заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанной недвижимости, а также договор о задатке, по условиям которых в срок до 30.08.2012 стороны должны были заключить основной договор купли-продажи. В процессе эксплуатации здания закусочной истцом выявлены существенные недостатки, которые не были заявлены продавцом (неудовлетворительное техническое состояние, здание возведено с нарушением норм строительства и подлежит сносу как аварийное, газовое оборудование запрещено к эксплуатации), поэтому заключить основной договор с ответчиком на условиях, указанных в проекте договора купли-продажи и предварительном договоре, он не имел возможности, так как существенные недостатки здания, исключают возможность его эксплуатации. Письменное предложение истца о расторжении предварительного договора купли-продажи, а также договора задатка и возврате задатка в размере "данные изъяты" руб. ответчиком оставлено без удовлетворения. Полагает, что при таких обстоятельствах, договор задатка должен быть расторгнут в судебном порядке.

В судебном заседании представитель истца Потапов С.В. поддержал заявленные Белозерским В.О. требования, указав при этом, что при заключении договора истец был введен в заблуждение и лишен возможности убедиться, что спорный объект соответствует строительным нормам и правилам. Договор был заключен и внесена сумма задатка. Для того чтобы подтвердить ненадлежащее состояние объекта Белозерский В.О. обратился к специалисту, который подтвердил, что строение не может быть использовано по назначению, связи с чем истец имеет право требовать расторжения договора. Также основанием для расторжения договора является то, что ответчик недобросовестно исполнял свои правовые обязанности, продал здание третьему лицу.

Ответчик Дегтярев В.П. в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя Горисловой Л.П., которая исковые требования Белозерского В.О. не признала, суду пояснила, что при заключении предварительного договора аренды 28.10.2011 здания закусочной качество строения не вызывало сомнений, 18.01.2012 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи и на протяжении всего периода эксплуатации здания претензий по его состоянию у истца не было. 31.08.2012 года истекал срок предварительного договора купли-продажи, Белозерский О.В. стал предъявлять необоснованные претензии по качеству здания. Полагает, что у истца было намерение не заключать договор купли-продажи. В августе 2012 года Белозерскому О.В. было направлено уведомление о заключении договора, о снижении цены договора он не заявлял. Поскольку срок договора истек, и было ясно, что Белозерский О.В. не будет заключать договор, так как обратился в суд, то в сентябре 2012 года спорное здание было продано ответчиком другому лицу - Миносяну А.Л..

Третье лицо Миносян А.Л. в судебном заседании возражал против удовлетворения требований истца.

Обжалуемым решением суда исковые требования Белозерского В.О. удовлетворены.

В апелляционной жалобе представитель Дегтярева В.П. - Горислова Л.П. просит отменить решение суда в части взыскания с Дегтярева В.П. задатка, считая, что у суда не было к этому оснований, так как Белозерский действовал недобросовестно.

Проверив законность и обоснованность решения с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены состоявшегося решения суда.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела 28.10.2011 между Белозерским В.О. и Дегтяревым В.П. был заключен договор аренды нежилого помещения, коммуникаций, оборудования, а также прилегающей территории площадью 444,6 кв.м. закусочной "Шашлык" общей площадью 88,9 кв.м., расположенной по адресу: Смоленская область, Кардымовский район, д. Петрово, автодорога "Москва - Минск", - принадлежащих арендодателю на праве собственности.

В п. 1.2 договора аренды сторонами было определено, что здание будет использоваться под объект услуг общественного питания. В договоре также было определено, что арендатор намерен выкупить данное помещение по окончании срока договора аренды.

18.01.2012 между сторонами был заключен предварительный договор о намерении совершения сделки купли-продажи, а также договор о задатке. По условиям данных договоров ответчик обязался продать, а истец обязался купить вышеуказанное нежилое помещение закусочной "Шашлык" общей площадью 88,9 кв.м., а также земельный участок площадью 444,6 кв.м., расположенные по адресу: Смоленская область, Кардымовский район, Каменский сельский округ, д.Петрово, автодорога "Москва-Минск", 367 км, за "данные изъяты" рублей. При этом, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи указанного имущества до 30.08.2012.

Истец передал ответчику задаток в сумме "данные изъяты" рублей, при этом сумма задатка входит в общую стоимость вышеуказанного недвижимого имущества. О получении денежных средств в договоре задатка и предварительном договоре имеются подписи ответчика. По условиям предварительного договора оставшуюся сумму в размере "данные изъяты" рублей покупатель обязан уплатить продавцу в момент заключения основного договора купли-продажи объекта.

В судебном заседании сторона ответчика не отрицала сам факт наличия между сторонами указанных выше договоров, а также факт получения ответчиком задатка в счет причитающихся по основному договору платежей.

В силу п. 7 договора о задатке, ответчик гарантировал истцу, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, находится в удовлетворяющем санитарно-техническим нормам состоянии, то есть отсутствуют факторы, которые могут существенно ограничить нормальное использование объекта недвижимости.

После начала эксплуатации помещения закусочной истцом, последний стал замечать недостатки переданного ему в аренду помещения. Согласно претензии от 06.08.2012, Белозерский О.В. предлагает Дегтяреву В.П ... возвратить полученный задаток в сумме "данные изъяты" рублей в досудебном порядке.

07.08.2012 ответчик направил истцу уведомление, в котором указал, что препятствий для заключения основного договора купли-продажи земельного участка и расположенной на нем закусочной не имеется, а также приложил проект основного договора купли-продажи с предложением подписать его до 30.08.2012. При этом в п.3 проекта договора указано, что "покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемого объекта, с которым ознакомлен ... Продавцу неизвестны какие-либо недостатки отчуждаемого объекта ... ".

Однако истец, заключить основной договор с ответчиком на условиях, указанных в проекте договора купли-продажи, отказался по причине того, что здание закусочной находится в неудовлетворительном техническом состоянии, возведено с нарушением норм строительства и не пригодно для эксплуатации.

11.08.2012 Белозерский В.О. обратился с заявлением в МО МВД России "Ярцевский" по факту мошеннических действий со стороны Дегтярева В.П. по сдаче первому в аренду вышеуказанного имущества, однако, постановлением и.о. дознавателя от 15.08.2012 в возбуждении уголовного дела было отказано в связи с отсутствием события какого-либо преступления.

Предписанием мастера Кардымоской газовой службы ОАО "Смоленскоблгаз" от 20.08.2012 запрещено использовать установленный отопительный газовый котел в закусочной "Шашлык", поскольку на самовольно установленный газовый котел отсутствует проектная и исполнительная документация, на полу стенах в месте, где установлен газовый котел, отсутствует теплозащита, дымоотводящий - патрубок не имеет противопожарных разделок, дымоход и вентиляционный канал отсутствуют.

27.08.2012 истцом было направлено ответчику письменное предложение о расторжении предварительного договора купли-продажи от 18.01.2012, а также договора задатка от того же числа и возврате суммы задатка, которое было оставлено Дегтяревым В.П. без удовлетворения.

16.10.2012 Дегтярев В.П. продал закусочную "Шашлык" и земельный участок, расположенные по адресу: Смоленская область, Кардымовский район, Каменский сельский округ, д.Петрово, автодорога "Москва - Минск", 367 км, - Минасяну за "данные изъяты" рублей.

Для определения технического состояния здания закусочной по делу была проведена строительная экспертиза, согласно выводам эксперта здание закусочной "Шашлык" не соответствует строительным нормам и правилам; большинство обнаруженных дефектов в здании образовались в результате несоблюдения технологии при производстве работ в процессе строительства здания, несоблюдения требований строительных нормативов, использования материалов, не соответствующих стандартам и нормам, не выполнения, в свое время, капитальных ремонтов для восстановления строительных конструкций здания, в том числе несущих; техническое состояние закусочной в целом, на момент осмотра, является аварийным, здание не пригодно к дальнейшей эксплуатации; несущие элементы конструкции здания имеют неустранимые и трудноустранимые повреждения, требующие полной замены основных несущих конструктивных элементов, капитальный ремонт объекта экономически не целесообразен.

В соответствии с п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований Белозерского В.О., суд, проанализировав собранные по делу доказательства, правильно применяя нормы материального права, пришел к обоснованному выводу о необходимости расторжения предварительного договора купли-продажи от 18.01.2012, поскольку предмет договора (существенное условие) не соответствует нормативным требованиям, предъявляемым к техническим характеристикам зданий и фактически непригоден для эксплуатации.

При этом суд исходил из того, что неудовлетворительное техническое состояние здания возникло по причинам, не зависящим от истца, а неисполнение предварительного договора купли-продажи имело место по вине продавца, не уведомившего покупателя об имеющихся существенных недостатках нежилого помещения. Кроме того, в проекте основного договора купли-продажи не упоминается о неудовлетворительном техническом состоянии здания, а напротив, из его текста следует, что здание закусочной соответствует всем техническим нормам и пригодно к эксплуатации.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, задатком, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Поскольку суд посчитал необходимым расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, неисполнение которого имело место по вине продавца, то вывод суда, что ответчик не вправе удерживать полученные от истца денежные средства в размере "данные изъяты" рублей, которые являются задатком в обеспечение исполнения условий предварительного договора, также является правомерным.

Утверждение в жалобе о недобросовестности истца голословны, не нашли своего подтверждения и противоречат установленным по делу обстоятельствам.

Решение суда является законным и обоснованным, основанным на правильном применении и толковании норм материального и процессуального права. Оснований к отмене решения по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ярцевского городского суда Смоленской области от 8 августа 2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи