Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда Томской области от 15 ноября 2013 г. по делу N 33-3092/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Марисова А.М.,

судей: Величко М.Б., Кущ Н.Г.,

при секретаре Аплиной А.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Сапожникова А. К. к Администрации Верхнекетского района Томской области, Управлению по распоряжению муниципальным имуществом и землей Администрации Верхнекетского района, обществу с ограниченной ответственностью "Кипарис" о признании незаконным и отмене постановления Администрации Верхнекетского района N912 от 31.07.2012 в части прекращения прав аренды на земельный участок, признании действующим договора аренды земельного участка, признании незаконным постановления Администрации Верхнекетского района Томской области N1079 от 07.09.2012 о предоставлении земельного участка в аренду ООО "Кипарис", признании ничтожным договора аренды земельного участка N127 от 07.09.2012, внесении в ЕГРП записи о прекращении государственной регистрации договора аренды земельного участка

по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО "Кипарис" Сидихина А.Г. на решение Верхнекетского районного суда Томской области от 08 августа 2013 года.

Заслушав доклад судьи Величко М.Б., объяснения представителей ответчика ООО "Кипарис" Сидихина А.Г. и Копылова П.Ю., настаивавших на доводах апелляционной жалобы, представителя ответчиков Администрации Верхнекетского района Томской области, Управления по распоряжению муниципальным имуществом и землей Администрации Верхнекетского района Унжакова Р.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сапожников А.К. обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями к Администрации Верхнекетского района Томской области (далее- Администрация района), Управлению по распоряжению муниципальным имуществом и землей Администрации Верхнекетского района (далее- УРМИЗ, до переименования - Комитет по управлению муниципальным имуществом и землеустройству Администрации Верхнекетского района, обществу с ограниченной ответственностью "Кипарис" (далее-ООО "Кипарис").

В обоснование заявленных требований указал, что на основании постановления Администрации Верхнекетекого района Томской области N09 от 25.01.2005 между Сапожниковым А.К. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом и землеустройству Верхнекетского района (далее- КУМИЗ) заключен договор аренды N04 от 25.01.2005) земельного участка с кадастровым номером /__/, находящегося по адресу: /__/, для строительства промышленной зоны. Договор аренды сторонами подписан, зарегистрирован в Управлении Росреетра по Томской области, земельный участок передан в фактическое владение и пользование, что подтверждается актом приема-передачи. В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 25 января 2005 года по 24.01.2008. В соответствии с гл. 6 договора специальных условий и оснований для изменения, расторжения и прекращения договора сторонами не предусмотрено, таким образом, расторжение договора и его прекращение регулируются в общем порядке. Основываясь на п.2 ст. 621 ГК РФ, истец по истечении срока договора аренды указанного земельного участка продолжил пользоваться земельным участком. Таким образом, договор аренды земельного участка при отсутствии возражений со стороны арендодателя считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Расторжение такого договора возможно по инициативе любой из сторон по письменному предупреждению другой стороны не позднее, чем за три месяца до даты расторжения договора. В нарушение указанных положений закона Администрацией Верхнекетского района принято постановление N 912 от 31.07.2012 о прекращении прав аренды на указанный земельный участок. Согласно письму КУМИЗа от 05.03.2013 N01-05/115, основанием данного постановление послужило якобы его заявление о прекращении права аренды. Однако такого письма истец не писал, полномочий на прекращение прав аренды никому не предоставлял, каких-либо действий, направленных на официальное прекращение прав аренды на земельный участок, не совершал. Следовательно, прекращение права аренды на земельный участок осуществлено незаконно. О нарушении своего права истец узнал из письма КУМИЗа от 05.03.3013. Согласно письму земельный участок в сентябре 2012 года предоставлен в аренду ООО "Кипарис". Реквизиты постановления Администрации о предоставлении земельного участка ООО "Кипарис" ему не предоставили. Данное постановление незаконно, так как данным актом истец лишен права аренды земельного участка. Предоставление указанного земельного участка в аренду ООО "Кипарис" также незаконно, так как передача прав владения и пользования участком по ранее заключенному и не расторгнутому (не прекращенному) договору исключает повторную передачу данных прав третьему лицу. Таким образом, в силу указанных норм договор между КУМИЗ и ООО "Кипарис" не соответствует закону - является недействительной (ничтожной) сделкой, то есть сделкой, не порождающей правовых последствий.

В судебном заседании Сапожников А.К. и его представитель Хаматнуров В.Б. указанные в заявлении требования поддержали по основаниям, изложенным в нем.

Представитель Администрации Верхнекетского района в суд не явился.

Представители ООО Кипарис" Сидихин А.Г., Копылов П.Ю. исковые требования не признали в полном объеме. Пояснили, что Сапожников А.К. свои обязанности не выполнял, не вносил арендную плату, не осуществлял строительство промзоны, от земельного участка отказался.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области в суд не явился, представил в суд отзыв на иск Сапожникова А.К., согласно которому 10.06.2005 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись о государственной регистрации аренды, регистрационная запись /__/, на основании Договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25.01.2005 N04, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и землеустройству Верхнекетского района Томской области (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Сапожниковым А.К. (Арендатор) на земельный участок, расположенный по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв. м с кадастровым номером /__/. В соответствии со ст.26 Закона о регистрации, п. 23 Инструкции государственная регистрация была произведена на основании заявления одной из сторон сделки - Сапожникова А.К. 20.08.2012 в ЕГРП внесена запись о прекращении указанной аренды на основании заявления представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом и землеустройству Администрации Верхнекетского района Томской области и постановления Администрации Верхнекетского района от 31.07.2012 N912. Требование истца о внесении записи в ЕГРП о прекращении государственной регистрации договора аренды, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и землеустройству Администрации Верхнекетского района Томской области и ООО "Кипарис", не может быть удовлетворено в связи с отсутствием государственной регистрации указанного договора, так как он заключен на срок менее 1 года и в соответствии со ст. 26 Земельного кодекса РФ не подлежит регистрации. Указанный договор аренды представлен 04.04.2013 в Управление для проведения государственной регистрации права собственности на нежилое здание, возведенное ООО "Кипарис" на спорном земельном участке.

Обжалуемым решением на основании ст. 11, 22, 28, 29, 34, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ), ст. 606, 607, 610, 619, 621, 622, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признаны незаконными постановления Администрации Верхнекетского района N912 от 31.07.2012 в части прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером /__/, находящийся по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м, и N1079 от 07.09.2012 о предоставлении в аренду ООО "Кипарис" указанного земельного участка, договор аренды земельного участка N127 от 07.09.2012 данного земельного участка, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и землеустройству Администрации Верхнекетского района Томской области и обществом с ограниченной ответственностью "Кипарис" признан ничтожным, в удовлетворении остальных исковых требований Сапожникова А.К. отказано.

В апелляционной жалобе представитель ООО "Кипарис" Сидихин А.Г. просит решение Верхнекетского районного суда Томской области от 08 августа 2013 года отменить.

В обоснование жалобы указывает, что вывод суда о том, что после истечения трехлетнего срока договора аренды N04 от 25.01.2005 спорного земельного участка Сапожников А.К. использовал этот земельный участок по назначению, а арендодатель против этого не возражал, не подтвержден материалами дела.

Вывод суда о применении п.2 ст. 621 ГК РФ, предусматривающего заключение договора на неопределенный срок, ошибочен. Из текста договора аренды N04 от 25.01.2005 следует, что он был заключен на три года, то есть до 24.01.2008. Суд не принял во внимание, что по истечении договора аренды N04 от 25.01.2005 Сапожников А.К. не воспользовался своим правом, предусмотренным п.4.3.3 данного договора, о том, что по истечении срока его действия арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок, поскольку с письменным заявлением об этом Сапожников А.К. не обращался.

По истечении договора аренды N04 от 25.01.2005 Сапожников А.К. использовал земельный участок на основании постановления Главы Верхнекетского района от 10.06.2008 N567, которым данный земельный участок был предоставлен Сапожникову А.К. по его заявлению сроком на 11 месяцев.

После 2010 года Сапожников А.К. данным земельным участком не пользовался, никакой деятельности на нем, в том числе и строительной, не вел, поэтому отказался от него.

В соответствии со ст.327 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее-ГПК РФ) судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Проверив законность и обоснованность решения суда по правилам ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в обжалуемой части, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

При разрешении спора суд правомерно исходил из того, что имущество, предоставленное в аренду одному лицу, по смыслу положений ст. 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть передано в аренду другому лицу. Установив, что договор аренды с Сапожниковым А.К. прекращен не был, суд обоснованно пришел к выводу о том, договор аренды, заключенный с ООО "Кипарис", в отношении имущества, обремененного непрекращенными правами аренды другого лица, и постановление о предоставлении ООО "Кипарис" земельного участка не могут считаться соответствующими закону.

В соответствии со ст. 606 ГКРФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пп. 1, 2 ст. 610 ГКРФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Судом установлено и следует их материалов дела, что по договору N04 от 25 января 2005 года, заключенному между КУМИЗ и Сапожниковым А.К. (далее- договор аренды N04 от 25.01.2005), последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером /__/, находящийся по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м (далее- земельный участок) сроком на три года для строительства промышленной зоны на срок до 24.01.2008 (п.2.1 Договора). Земельный участок передан арендатору Сапожникову А.К. по акту приема-передачи от 25.01.2005. По истечении срока действия договора возражения о продолжении пользования Сапожниковым А.К. земельным участком, а также требований к нему об его возврате, в том числе в связи с невнесением арендной платы или прекращением использования земельного участка, со стороны арендодателя не предъявлялись. Вместе с тем справкой Администрации Белоярского городского поселения от 15.04.2013 подтверждается, что арендная плата Сапожникову А.К. в соответствии с договором аренды N04 от 25.01.2005 начислялась по 01.04.2010 и до этого срока вносилась арендатором, акт приема-передачи о возврате участка арендодателю не составлялся. Указанные обстоятельства стороной ответчика не оспаривались в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе сомнению также не подвергнуты. Следовательно, вывод суда о том, что Сапожников А.К. продолжал использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, соответствует представленным сторонами в материалы дела доказательствам, оценка которым дана надлежащим образом.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что договор аренды N04 от 25.01.2005 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, соответствует закону, поскольку п. 2 статьи 621 ГКРФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применение положений п. 2 ст. 621 ГКРФ не обусловлено обращением арендатора по истечении срока действия договора к арендодателю с заявлением о намерении реализовать преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Утверждение апелляционной жалобы об обратном основано на неверном толковании закона.

При этом ссылка в апелляционной жалобы в обоснование прекращения договора на заявление Сапожникова А.К. о заключении договора аренды земельного участка сроком на 11 месяцев, принятие Главой Верхнекетского района постановления от 10.06.2008 N567 о предоставлении земельного участка Сапожникову А.К. и неподписание последним договора аренды N125 от 10.06.2008 на данный срок, не опровергает вывод о возобновлении договора аренды N04 от 25.01.2005 на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку свидетельствует о том, что иные условия о сроке договора между его сторонами на согласованы.

Утверждение представителя Управления по распоряжению муниципальным имуществом и землей Администрации Верхнекетского района о том, что основанием расторжения договора аренды с истцом послужило заявление Сапожникова А.К. о прекращении аренды земельного участка от 17.07.2012 являлось предметом оценки суда, которым установлено, что Сапожников А.К. с данным заявлением не обращался. Правильность установления указанного фактического обстоятельства дела не ставится под сомнение в апелляционной жалобе, поэтому в соответствии с пунктом 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" судебная коллегия ее проверку не осуществляет.

Согласно п. 1, ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьей 619 ГКРФ РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пп. 1, 2 ст. 610 ГКРФ, если срок договор аренды недвижимого имущества считается заключенным на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку, вопреки ч. 1 ст. 56 ГПКРФ, стороной ответчика не представлено доказательств направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также об отказе арендодателя от договора аренды, ссылки стороны ответчиков на то, что у Сапожникова А.К. имеется задолженность по арендной плате, строительство на спорном земельном участке после 2010 года последним не осуществлялось, не имеют правового значения.

По мнению апелляционной инстанции, не могут свидетельствовать об отказе Сапожникова А.К. от договора аренды N04 от 25.01.2005 представленные в суд апелляционной инстанции стороной ответчика договор продажи помещений от 03.08.2010, расположенных на спорном земельном участке, заключенный между Сапожниковой А.Л. и Сидихиным А.Г., объяснение Сапожникова А.К. от 25.01.2013, данное им в органе полиции, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 01.02.2013 по заявлению Сапожникова А.К. Напротив, в объяснении Сапожникова А.К. от 25.01.2013 указано, что в его намерения входило предоставление временного пользования находящегося у него на праве аренды спорного земельного участка, обусловленное производством расчета за возведенные на нем хозяйственные постройки и своевременным внесением арендной платы по договору аренды N04 от 25.01.2005.

Согласно статье 258 ГПКРФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

В силу п. 28 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации при удовлетворении заявления в резолютивной части решения суда необходимо указать либо на признание незаконным решения (ненормативного правового акта, решения о возложении на заявителя обязанности или решения о привлечении заявителя к ответственности) и в необходимых случаях на принятие в установленный судом срок мер для восстановления в полном объеме нарушенных прав и свобод заявителя или устранения препятствий к их осуществлению; либо на признание незаконным действия (бездействия) и на возложение на орган или должностное лицо обязанности в течение определенного судом срока совершить в отношении заявителя конкретные действия.

Поскольку судом установлено, что арендодателем по договору аренды с Сапожниковым А.К. не соблюдены установленный порядок прекращения договора аренды, процедура возврата земельного участка, о чем свидетельствует отсутствие акта приема-передачи земельного участка от арендатора арендодателю, договор аренды N04 от 25.01.2005 являлся действующим, следовательно, законных оснований для вынесения оспариваемых постановлений как о прекращении права аренды Сапожникова А.К., так и о предоставлении ООО "Кипарис" в аренду спорного земельного участка, у органа местного самоуправления не имелось.

Кроме того, заслуживают внимания выводы суда о том, что при принятии постановления спорного земельного участка ООО "Кипарис" нарушена процедура его предоставления, предусмотренная ст. 30, 31 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 31 ЗК РФ каждый гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства объекта нежилого назначения, имеют право обратиться с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в соответствующий орган местного самоуправления, который обязан обеспечить такой выбор.

В силу п. 3,4 ст. 30 ЗК РФ органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, а кроме того, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства.

Пунктом 6 ст. 30 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи, а именно с проведением торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка; 4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Из дела видно и установлено судом, что 29 августа 2012 года директор ООО "Кипарис" Сидихин А.Г. обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом и землеустройству Верхнекетского района с заявлением о предоставлении в аренду спорного земельного участка, 03.08.2012 ООО "Кипарис" согласован акт выбора спорного земельного участка.

При этом решение о изъятии земельного участка у Сапожникова А.К. не принималось, информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении данного земельного участка для строительства ООО "Кипарис" Администрацией Верхнекетского района Томской области не осуществлялось.

Таким образом, судом обоснованно удовлетворено требование истца о признании незаконными постановлений Администрации Верхнекетского района от 31.07.2012 N912 в части прекращения прав аренды Сапожникова А.К. на земельный участок и N 1079 от 07.09.2012 о предоставлении спорного земельного участка в аренду ООО "Кипарис".

По указанным мотивам также соответствует закону вывод суда о том, что договор аренды спорного земельного участка N127 от 07.09.2013, заключенный между КУМИЗ и ООО "Кипарис", является ничтожным. Так, в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, который не соответствует требованиям закона, ничтожен.

Доводы представителя ООО "Кипарис" о том, что Сапожников А.К. пропустил срок для обращения в суд с требованиями об оспаривании постановлений Администрации Верхнекетского района Томской области, являлся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и обоснованно признан несостоятельным.

Согласно ст.256 Гражданского процессуального кодекса РФ гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод.

Информация о принятии Администрацией Верхнекетского района Томской области оспариваемых постановлений доведена до Сапожникова А.К. письмом Комитета по управлению муниципальным имуществом и землеустройству от 5 марта 2013 года N 01-05/115, с исковым заявлением в суд, содержащим требование об их оспаривании, Сапожников А.К. обратился 20.03.2013, т.е. в пределах установленного срока для обращения в суд с данным требованием.

Представленное в суд апелляционной инстанции объяснение Сапожникова А.К. от 25.01.2013 дознавателю ОД ОП N5 указанный вывод не опровергает, поскольку в нем указано, что 25.01.2013 в КУМИЗ его ознакомили только с копией заявления об отказе от аренды спорного земельного участка, написанного от его имени. Сведений о том, что Сапожников А.К. до обращения в орган полиции знал о принятии Администрацией Верхнекетского района Томской области оспариваемых постановлений ни указанное объяснение, ни постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 01.02.2013, вынесенное в результате рассмотрения данного обращения Сапожникова А.К., не содержат. Поэтому ссылку представителя ООО "Кипарис" Копылова П.Ю. в суде апелляционной инстанции на объяснение Сапожникова А.К. от 25.01.2013 и постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 01.02.2013 в обоснование довода о пропуске Сапожниковым А.К. срока на обращение в суд судебная коллегия находит несостоятельной.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьёй 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Верхнекетского районного суда Томской области от 08 августа 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "Кипарис" Сидихина А.Г. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: