Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда Томской области от 29 ноября 2013 г. по делу N 33-3654/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Худиной М.И.,

судей: Емельяновой Ю.С., Кребеля М.В.,

при секретаре Аплиной А.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по иску ЗАО "Зайцевское" к Макаренко А. А., М. о признании договора на продажу и передачу квартиры в собственность недействительным, аннулировании записи о регистрации права общей долевой собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

по апелляционной жалобе представителя истца Козьминых А. Ю. на решение Кожевниковского районного суда Томской области от 25 сентября 2013 года.

Заслушав доклад судьи Емельяновой Ю.С., объяснения представителя ЗАО "Зайцевское" Козьминых А.Ю., поддержавшего апелляционную жалобу, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ЗАО "Зайцевское" обратилось в суд с иском к Макаренко А.А., М., в котором просило признать договор на продажу и передачу квартиры в собственность, заключенный 05.02.2013 между ЗАО "Зайцевское" и Макаренко А.А., М., недействительным; применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования записей о регистрации по 1/2 доли в праве общей долевой собственности Макаренко А.А. и М. на квартиру по адресу: /__/, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, взыскать с ответчика расходы по оплате услуг представителя в размере /__/ руб.

В обоснование заявленных требований указано, что на момент совершения сделки истцом не было зарегистрировано в установленном законом порядке право собственности на спорную квартиру, в силу чего ЗАО "Зайцевское" не вправе было ее отчуждать; при заключении договора сторонами не определено его существенное условие - цена. В п. 3 договора указано, что покупатель приобретает право собственности на квартиру с момента регистрации договора в администрации, а пп. 5,6 - покупатель пользуется квартирой как жилым помещением муниципального жилого фонда, что противоречит действующему законодательству, поскольку спорная недвижимость не является объектом муниципальной собственности, положения Закона РФ от 04.07.1991 "О приватизации жилого фонда в РФ" к данному договору не применимы. Полагает, что спорный договор является ничтожным.

В судебном заседании представитель истца Козьминых А.Ю. требования поддержал по изложенным в иске основаниям.

Ответчик Макаренко А.А., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М., /__/ года рождения, ее представитель Могильный Н.А. иск не признали, пояснив, что Макаренко А.А. состоит в трудовых отношениях с ЗАО "Зайцевское" более пяти лет. Работники, отработавшие более пяти лет в хозяйстве, имеют право бесплатно получить квартиру в собственность, в связи с чем был заключен договор от 05.02.2013, который по своему содержанию является договором дарения.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ по Томской области. Ранее в судебном заседании представитель третьего лица Кучер В.В. возражал против удовлетворения иска, пояснил, что документы на государственную регистрацию права собственности на основании договора от 05.02.2013 представлены в полном объеме, соответствовали закону. Право собственности истца на квартиру возникло до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По условиям договора спорная недвижимость передана бесплатно, на основании договора от 05.02.2013 внесены записи о регистрации права собственности ответчиков.

Обжалуемым решением на основании ст. 8, 129, 167, 168, 218, 224, ст. 420, 425, 430, 431, 432, ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в удовлетворении исковых требований ЗАО "Зайцевское" отказано.

В апелляционной жалобе представитель ЗАО "Зайцевское" Козьминых А.Ю. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования.

В обоснование жалобы указывает, что спорная квартира, являющаяся предметом договора от 05.02.2013, который суд посчитал договором дарения, должна принадлежать истцу на праве собственности на момент заключения данного договора. Истцу указанная в договоре квартира на праве собственности не принадлежала, поскольку право собственности истца в ЕГРП не зарегистрировано.

Ссылается также на то, что в материалах гражданского дела отсутствуют правоустанавливающие документы, свидетельствующие о приобретении истцом права собственности на спорную квартиру до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Полагает, что на момент заключения договора от 05.02.2013 истец не был собственником квартиры как объекта недвижимого имущества. Спорный договор противоречит положениям ст. 218, 572 ГК РФ, а потому ничтожен и не влечет юридических последствий.

В соответствии со ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть жалобу в отсутствие Макаренко А.А., извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не нашла оснований для его отмены или изменения.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для признания ничтожным договора от 05.02.2013, заключенного между ЗАО "Зайцевское" и Макаренко А.А., М.

Указанный вывод суда судебная коллегия считает верным, так как он соответствует как установленным по делу обстоятельствам, так и требованиям закона, правильно примененного к возникшим правоотношениям.

Указом Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" в целях дальнейшего совершенствования земельных отношений, приватизации земель, упрощения процедуры наделения граждан земельными участками была установлена обязанность колхозов и совхозов в 1992 году провести реорганизацию, привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности" и перерегистрироваться в соответствующих органах.

Из Устава ЗАО "Зайцевское", утвержденного общим собранием акционеров 10.12.2004, следует, что акционерное общество "Зайцевское" является закрытым акционерным обществом, зарегистрировано Главой администрации Кожевниковского района Томской области 28.12.1992 как акционерное общество закрытого типа "Зайцевское" и создано на базе совхоза "Зайцевский" Кожевниковского района.

Инструкцией о порядке передачи, продажи и сдачи в аренду имущества колхозов и совхозов муниципальным органам, утвержденной Минсельхозом Российской Федерации, Госкомимуществом Российской Федерации 10 февраля 1992 г., принятой на основании постановления Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", установлено, что в интересах коллектива ряд объектов социальной инфраструктуры может оставаться на балансе предприятий, создаваемых на основе реорганизации колхозов и совхозов (п. 3).

Согласно протоколу N 1 собрания совхоза "Зайцевский" от 25.02.1992 при создании акционерного общества на базе совхоза принято решение о передаче акционерному обществу жилищного фонда: квартир в количестве 14 шт., в числе которых указана спорная квартира.

Инвентарной карточкой учета объекта основных средств ЗАО "Зайцевское" от 20.08.2013 подтверждается, что спорная квартира принята к бухгалтерскому учету акционерного общества 31.12.1994.

Справки Администрации Староювалинского сельского поселения Кожевниковского района Томской области от 06.09.2013 и от 18.09.2013 свидетельствуют о том, что спорная квартира на баланс Администрации не передавалась, данная квартира принадлежит ЗАО "Зайцевское".

В соответствии со ст. 52 "Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик", действовавших на момент создания АОЗТ "Зайцевское", хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, арендные и коллективные предприятия, хозяйственные объединения, общественные и религиозные организации, благотворительные и иные фонды, являющиеся юридическими лицами, в соответствии с их уставами являются собственниками имущества, переданного им учредителями (участниками, членами), а также полученного в результате их собственной предпринимательской деятельности и по иным основаниям, не противоречащим закону.

В связи с изложенным у судебной коллегии не вызывает сомнений принадлежность истцу спорной квартиры, переданной при реорганизации совхоза "Зайцевский" на баланс АОЗТ "Зайцевское".

Договоры найма спорной квартиры от 27.09.2005, 16.02.2011, договор об оказании услуг от 08.07.2011 подтверждают, что истец распоряжался данной квартирой, предоставляя ее для проживания граждан, нес бремя ее содержания.

По мнению судебной коллегии, не опровергает факт принадлежности квартиры истцу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 27 от 06.05.2006, т.к. документами подтверждено существование объекта с 1994 года.

Таким образом, обоснованным является вывод суда первой инстанции о том, что право собственности истца возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а потому в силу ч. 1 ст. 6 признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации, введенной законом.

В связи с изложенным доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к тому, что на момент подписания спорного договора право собственности не было зарегистрировано в установленном законом порядке, а потому ЗАО "Зайцевское" не имело право отчуждать квартиру, судебной коллегией отклоняются.

В силу 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пп. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пп. 2,3 ст. 423 ГК РФ безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Пунктом 1 ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

В силу п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 574, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Макаренко А.А. с 01.01.2007 состоит в трудовых отношениях с ЗАО "Зайцевское". 01.01.2011 между Макаренко А.А. и ЗАО "Зайцевское" заключен договор найма жилого помещения по адресу: /__/ сроком на 5 лет.

05.02.2013 между ЗАО "Зайцевское" и Макаренко А.А., М. заключен договор на продажу и передачу квартиры в собственность, согласно которому ЗАО "Зайцевское" в лице генерального директора О. передает безвозмездно Макаренко А.А., М. квартиру, состоящую из трех комнат, общей площадью /__/ кв.м, в том числе жилой /__/ кв.м, по адресу: /__/ (пп. 1,2 договора).

Используя основной способ толкования условий договора, состоящий в выяснении буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорный договор по своей правовой природе является договором дарения жилого помещения, поскольку воля его сторон направлена на безвозмездную передачу недвижимого имущества в собственность ответчиков. Данный договор содержит все существенные условия договора дарения.

Подписание указанного договора от имени ЗАО "Зайцевское" его директором О. в ходе рассмотрения дела представителем истца не оспаривалось.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ

"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

На основании договора от 05.02.2013 право собственности Макаренко А.А. и М. (по 1/2 доли в праве) зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ по Томской области 09.04.2013, т.е. после 01.03.2013.

Таким образом, разрешая заявленные требования, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы не могут являться основаниями к отмене решения, поскольку не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию ответчика, выраженную им в суде первой инстанции, исследованную судом и нашедшую правильную оценку в решении.

Решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

Руководствуясь п.1 ст.328, ст.329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кожевниковского районного суда Томской области от 25 сентября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Козьминых А. Ю. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: