Апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда Тюменской области от 14 октября 2013 г. по делу N 33-4873/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего:

Киселёвой Л.В.

судей:

Пятанова А.Н., Шаламовой И.А.

при секретаре:

Перетяжко А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ООО "ИнтерСтрой" на решение Ленинского районного суда г.Тюмени от 09 июля 2013 года, которым ( с учётом определения Ленинского районного суда г.Тюмени от 03.09.2013 г. об исправлении описки) постановлено:

"Исковые требования Архиповой О.А. удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "ИнтерСтрой" в пользу Архиповой О.А. задолженность по арендной плате в сумме " ... " рубль " ... " копейки, расходы по оплате услуг представителя в сумме " ... " рублей, расходы по оплате услуг нотариуса в сумме " ... " рублей, госпошлину " ... " рублей " ... " копейка.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Встречные исковые требования ООО "ИнтерСтрой" удовлетворить.

Признать Договор N 2 от 01.01.2010 г. аренды нежилого помещения, находящегося по адресу: " ... ", дополнительное соглашение к нему от 01 апреля 2012 года между Архиповой О.А. и ООО "ИнтерСтрой" незаключенными".

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Киселёвой Л.В., объяснение представителя ООО "ИнтерСтрой" - Ялдышева Е.С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Архиповой О.А.- Долгих В.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Архипова О.А. обратилась в суд с иском к ООО "ИнтерСтрой" о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения.

Требования мотивированы тем, что 01 января 2010 года между ООО "Югранд-Урал" ("Арендодатель") и ООО "ИнтерСтрой" ("Арендатор") был заключён договор аренды нежилого помещения N 2, в соответствии с которым арендатор получил в аренду помещение по адресу: " ... ". В соответствии с п. 3.1 договора величина арендной платы состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная арендная плата составляет " ... " рублей за 1 кв.м. или " ... " рубля за помещение в целом (п. 3.2. договора) (на момент перехода права собственности сумма постоянной части арендной платы составляла " ... " руб.). Переменная арендная плата состоит из стоимости услуг связи и коммунальных услуг (отопления, водоснабжения и электроснабжения).

26 марта 2012 года собственником помещений стала Архипова О.А., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.03.2012 г. 01 апреля 2012 года между новым собственником - Архиповой О.А. и ООО "ИнтерСтрой" ("Арендатор") было заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения N 2 от 01 января 2010 года, в соответствии с которым произведена замена стороны в договоре на Архипову О.А., а также увеличен с 01 июня 2012 года размер арендной платы до " ... " рублей.

В соответствии с п. 3.6 договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2012 г.) внесение арендной платы производится ежемесячно путём перечисления суммы, определённой договором, с расчётного счёта арендатора на лицевой счёт арендодателя до 05 числа расчётного месяца. В нарушение вышеуказанных положений договора, ответчик обязательства по оплате арендных платежей произвёл не полностью.

14 августа 2012 года в адрес арендодателя Архиповой О.А. поступило письмо от арендатора ООО "ИнтерСтрой", в соответствии с которым последний уведомлял арендодателя о расторжении договора аренды с 01 октября 2012 года. Вместе с тем, свою обязанность по возврату арендованного имущества арендатор ООО "ИнтерСтрой" не исполнил, возврат арендованного имущества, с составлением соответствующего документа не произвёл.

Размер постоянной арендной платы, предусмотренный договором, с 01 апреля 2012 года по 01 июня 2012 года составлял " ... " рублей. Соответственно размер постоянной части арендной платы за период апрель-май 2012 года составил - " ... " рублей. С 01 июня 2012 года размер постоянной части арендной платы (с учётом дополнительного соглашения к договору от 01.04.2012 г.) составил " ... " рублей. С 01 июня 2012 года по 01 апреля 2013 года размер постоянной части арендной платы составил " ... " рублей х 10 месяцев = " ... " рублей. Итого размер постоянной части арендной платы за период с 01 апреля 2012 года по 01 апреля 2013 года составил " ... " рублей. Истец подтверждает оплату аренды ответчиком в размере " ... " руб. Таким образом, по состоянию на 09.07.2013 г. задолженность по оплате постоянной части арендной платы, составляет " ... " руб. за период с сентября 2012 года по март 2013 года (сентябрь 2012 года - " ... " рублей; с октябрь 2012 года по март 2013 года - " ... " рублей: " ... " руб. х 6 мес.)

С учётом уточнений истец просит взыскать с ответчика " ... " рубля " ... " коп., из которых: " ... " рублей - задолженность по оплате постоянной части арендной платы, " ... " рублей " ... " коп. - задолженность по оплате переменной части арендной платы. Обязать ответчика возместить истцу расходы, связанные с подачей и рассмотрением искового заявления.

ООО "ИнтерСтрой", не согласившись с исковыми требованиями обратилось в суд со встречным исковым заявлением к Архиповой О.А. о признании договора N 2 от 01.01.2010 г. аренды нежилого помещения, находящегося по адресу: " ... ", дополнительного соглашения к нему от 01 апреля 2012 года между Архиповой О.А. и ООО "ИнтерСтрой" незаключёнными.

Требования мотивированы тем, что договор аренды нежилого помещения N 2 заключён 01.01.2010 г. со сроком действия до 01.11.2010 г. 01.11.2010 г. срок действия договора пролонгирован на следующий календарный год, то есть с 01.11.2010 г. по 31.12.2011 г. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого о сроке действия не были идентичны условиям окончившегося договора. Срок действия договора после его пролонгации составил один год и два месяца, а потому в соответствии с п.2 ст.651 Гражданского кодекса РФ подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды недвижимого имущества N 2 от 01.01.2010 г. подлежал государственной регистрации, то и вносимые в него изменения от 01.04.2012 г. по правилам п.1 ст.452 Гражданского кодекса РФ также подлежали государственной регистрации. Несоблюдение требований законодательства о государственной регистрации договора и вносимых в него изменений относительно размера и способа расчёта арендной платы влечёт признание договора аренды нежилого помещения и вносимых в него изменений незаключёнными и не порождающими прав и обязанностей для сторон сделки.

Истец Архипова О.А. (ответчик по встречному иску) в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом.

Представитель истца - Долгих В.В. в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, со встречными исковыми требованиями не согласилась и пояснила, что договор аренды был заключён на срок менее года и не подлежал регистрации, изменения и дополнения к договору также не подлежали регистрации. Ответчик отдал ключи только в апреле 2013 года, акт приёма-передачи помещения не подписан до сих пор, истец не могла распоряжаться, принадлежащим ей помещением и понесла убытки,

ответчик должен оплатить арендную плату до передачи ключей.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) - Ялдышев Е.С. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, встречные исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске и возражениях.

Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласен ответчик ООО "ИнтерСтрой".

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда и принять по делу новое решение. Признать договор от 01.01.2010 г. аренды нежилого помещения, дополнительное соглашение к нему от 01.04.2012 г. незаключёнными, взыскать с ООО "ИнтерСтрой" в пользу Архиповой О.А. задолженность по договору аренды на общую сумму " ... " руб., из которых сумма задолженности по договору аренды (включая неустойку) - " ... " руб., расходы на оплату услуг представителя - " ... " руб., расходы на оплату услуг нотариуса - " ... " руб., государственная пошлина - " ... " руб.

Указывает, что к незаключённому договору аренды и дополнительному соглашению к данному договору аренды необходимо было применить последствия недействительности сделки, не порождающей последствия (в части увеличения размера арендной платы). Размер арендной платы, установленный дополнительным соглашением в размере " ... " руб. в месяц, начиная с 01.06.2012 г., не подлежал применению судом. Задолженность должна была быть рассчитана исходя из размера арендной платы, определённого при заключении первоначального договора аренды (ещё не требовавшего государственной регистрации), в котором размер арендной платы был определён сторонами из расчёта суммы в " ... " рублей за квадратный метр, а всего в сумме " ... " рубля ежемесячно. Исходя из суммы арендной платы в " ... " рубля в месяц, суду надлежало исчислить размер задолженности за весь период, начиная с 01.04.2012 г. по 01.04.2013 г. в указанном размере, то есть за 12 месяцев постоянная арендная плата должна была составить " ... " рубля. С учётом переменной арендной платы в сумме " ... " руб., госпошлины в размере " ... " руб., услуг нотариуса в сумме " ... " руб., услуг представителя в размере " ... " руб., а также с учётом уплаченной истцу арендной платы в размере " ... " руб., задолженность ООО "ИнтерСтрой" должна была быть определена в размере " ... " руб. Таким образом, ссылается на то, что выводы суда в части определения размера подлежащей оплате постоянной арендной платы, не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку были взяты на основании незаключённого (по решению суда) дополнительного соглашения.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, как это предусмотрено ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1, 2 ст.609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.2 ст.651 Гражданского кодекса РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что по договору аренды от 01 января

2010 года, подписанного между ООО "Югранд-Урал" ("Арендодатель") и ООО "ИнтерСтрой" ("Арендатор") арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 2, находящееся в здании вспомогательного корпуса по адресу: " ... ", арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату в соответствии с условиями договора. В соответствии с п. 3.1 договора, величина арендной платы состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная арендная плата составляет " ... " руб. за 1 кв.м., или " ... " руб. за помещение в целом (п. 3.2. договора). Переменная арендная плата состоит из стоимости услуг связи и коммунальных услуг (отопления, водоснабжения, и электроснабжения). Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента подписания и действует до 01 ноября 2010 года, а в части расчетов - до полного исполнения сторонами своих обязательств по договору. Если ни одна из сторон не заявит о прекращении действия договора за 2 (два) месяца до окончания его срока, его действие автоматически пролонгируется на следующий календарный год.

01 января 2010 года сторонами договора был подписан акт приема-передачи нежилого помещения.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 26.03.2012 г. собственником помещений стала Архипова О.А.

В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды нежилого помещения N 2 от 01 января 2010 года, подписанного между Архиповой О.А. и ООО "Интерстрой", произведена замена стороны арендодателя в договоре от 01.01.2010 г. на Архипову О.А., а также согласно п.2 дополнительного соглашения с 01 июня 2012 года увеличен размер постоянной арендной платы до " ... " руб. за 1 кв.м., или " ... " руб. Данное дополнительное соглашение вступает в силу с 01 апреля 2012 года, за исключением п.2 соглашения, который вступает в силу с 01 июня 2012 года.

Разрешая данный спор, суд первой инстанции правильно исходил из того, что поскольку до 01.11.2010 г. стороны о прекращении действия договора аренды не заявили, то договор аренды считается заключённым на неопределённый срок, в связи с чем, договор подлежал государственной регистрации. Между тем, доказательств того, что договор аренды прошёл государственную регистрацию в материалах дела не имеется. В связи с чем, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о признании договора аренды нежилого помещения, дополнительного соглашения к нему незаключённым. Однако, как правильно указал суд первой инстанции, данное обстоятельство не освобождает ООО "ИнтерСтрой" от выплаты Архиповой О.А. неосновательного обогащения в виде сбережённой арендной платы за период пользования принадлежащим Архиповой О.А. нежилым помещением.

Согласно п.1 ст.1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Как указано выше, дополнительное соглашение к договору аренды подписано между Архиповой О.А. и ООО "ИнтерСтрой", в связи с чем, арендатор был уведомлён об изменении размера арендной платы с 01.06.2012 г. Таким образом, стороны рассчитывали на взаимное исполнение договора. ООО "ИнтерсСрой" пользовалось принадлежащим Архиповой О.А. нежилым помещением. В связи с чем, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что размер неосновательного обогащения, полученного ответчиком ООО "ИнтерСтрой" за счёт истца, подлежит определению исходя из размера арендной платы, согласованной сторонами в дополнительном соглашении. Таким образом, принимая во внимание, представленное платёжное поручение N " ... " от 18.06.2013 г. на сумму " ... " руб., суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о взыскании с ООО "ИнтерСтрой" в пользу Архиповой О.А. " ... " руб. ( " ... " руб. - " ... " руб.).

Таким образом, судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда не имеется, нарушений норм материального или процессуального права судом допущено не было, доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г.Тюмени от 09 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ООО "ИнтерСтрой" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: