Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 24 декабря 2013 г. по делу N 33-1536

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе

председательствующего - Ткаченко В.В.,

судей - Григоровой Ж.В., Богатыревой Е.В.,

при секретаре судебного заседания - Пханаевой О.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца Старкова С.Н. на решение Майкопского районного суда от 23 октября 2013 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Старкова "данные изъяты" к Шенгелия "данные изъяты" об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 1259 кв.м и находящегося на нем дома с надворными постройками и сооружениями по адресу: "адрес", "адрес" на условиях предварительного договора купли-продажи от 28.12.2012 года, - отказать за необоснованностью.

Удовлетворить встречный иск Шенгелия "данные изъяты".

Признать ничтожной сделкой предварительный договор купли - продажи земельного участка площадью 1259 кв.м и жилого дома с надворными постройками и сооружениями по адресу "адрес", "адрес" заключенный 28.12.2012 года между Старковым "данные изъяты" и Шенгелия "данные изъяты", действовавшим от имени Шенгелия "данные изъяты" на основании доверенности, нотариально удостоверенной 25.11.2010 года.

Заслушав доклад судьи Богатыревой Е.В., объяснения представителя истца Старкова С.Н. Довгаля А.К., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения третьего лица Шенгелия А.М., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Старков С.Н. обратился в суд с иском к Шенгелия Т.Ф. об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка и находящегося на нём жилого дома с надворными постройками и сооружениями на условиях предварительного договора купли-продажи. В обоснование требований указал на то, что 28 декабря 2012 года между ним и Шенгелия Т.Ф. был заключен нотариально удостоверенный предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с надворными постройками и сооружениями, по адресу: "адрес", "адрес" принадлежащие ответчику на праве собственности. Условиями предварительного договора была оговорена цена объектов недвижимости в размере "данные изъяты" рублей и срок заключения основного договора купли-продажи до 01.07.2013 года. При подписании предварительного договора купли-продажи он уплатил ответчику аванс в размере "данные изъяты" рублей. Поскольку ответчица уклоняется от заключения договора, он обратился в суд с требованием о понуждении к заключению договора.

Ответчица Шенгелия Т.Ф. иск не признала и в свою очередь обратилась в суд к Старкову С.Н. со встречным иском о признании ничтожным предварительный договор купли - продажи, заключенный между ней и ответчиком 28.12.2012 года. При этом указала, что поскольку Старков С.Н. до подачи настоящего искового заявления предложений о заключении основного договора купли-продажи не направлял, все обязательства по данному договору прекращаются. Кроме этого, указанная в договоре цена - "данные изъяты" рублей явно занижена и не соответствует рыночным ценам. Таким образом считала, что данная сделка в силу ст. 179 ГК РФ является ничтожной, поскольку заключена на невыгодных для неё условиях. Уточнив требования, просила признать спорный договор купли-продажи мнимой, притворной сделкой.

В судебном заседании истец Старков С.Н. и его представитель Довгаль А.К. поддержали заявленные требования, встречные требования не признали.

Представители ответчика Шенгелия Т.Ф. - Шенгелия А.М. и Татаринов А.С. с иском Старкова С.Н. не согласились, поддержали встречные требования ответчицы.

Решением Майкопского районного суда от 23 октября 2013 года в удовлетворении иска Старкова С.Н. отказано, встречные иск Шенгелия Т.Ф. удовлетворен.

В апелляционной жалобе Старков С.Н. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым заявленные им требования удовлетворить, а в удовлетворении встречного иска Шенгелия Т.Ф. отказать. Доводы жалобы мотивирует тем, что ответчица имела намерение продать своё домовладение. Кроме этого в материалах дела имеется письменное уведомление, направленное ответчице с предложением заключить основной договор купли-продажи. Считает, что указанные в предварительном договоре купли-продажи условия соответствуют положениям ст. 554 ГК РФ и позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда по существу правильным и подлежащим оставлению без изменения, по следующим основаниям.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, данные которых, позволят определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

В силу п. п. 1, 5 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что Шенгелия А.М., действующий в интересах Шенгелия Т.Ф. на основании нотариально удостоверенной доверенности от 25.11.2010 года, заключил 28.12.2012 года со Старковым С.Н. предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дама, расположенных по адресу: "адрес", "адрес" (л.д. 7,16).

По условиям предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома в оговоренный срок до 01.07.2013 года и определили покупную цену объектов недвижимости в "адрес" рублей. В качестве аванса истец уплатил ответчику (продавцу) денежную сумму в размере "адрес" рублей (л.д. 7,8).

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания приведенной выше нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Учитывая изложенное, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

На основании представленных в материалы дела сторонами доказательств и установленных фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи, заключенный между Старковым С.Н. и Шенгелия Т.Ф., является притворной сделкой, поскольку намерения на заключение предварительного договора купли- продажи спорной недвижимости у сторон не было.

Кроме этого, суду не представлено достаточных доказательств, подтверждающих факт передачи денежных средств Старковым С.Н. в счет оплаты аванса в сумме "данные изъяты" рублей по предварительному договору купли-продажи от 28.12.2012 года, а также подтверждающих то, что направленное им предложение о заключении основного договора было получено Шенгелия Т.Ф. до истечения указанного в договоре срока.

Вместе с тем, сделав правильный вывод о притворности предварительного договора купли-продажи спорного имущества, суд первой инстанции ошибочно признал, что фактически стороны имели намерение заключить договор займа денежных средств, и что кроме этого сделка является мнимой.

Согласно имеющейся в материалах дела долговой расписке от 09.11.2010г. Шенгелия Т.Ф. взяла в долг у Старкова С.Н. "данные изъяты" рублей сроком до 28.02.2012 года, и в счет обеспечения договора займа передала ему свидетельство на принадлежащее ей на праве собственности домовладение. После выплаты суммы долга Старков С.Н. должен вернуть переданные ему в качестве залога документа на дом.

Также в деле имеется расписка от 25.11.2010 года, по которой Шенгелия А.М. взял в долг у Стракова С.Н. "данные изъяты" рублей (л.д.29, 30).

Судом установлено, что намерения у ответчицы на отчуждение принадлежащего ей на праве собственности спорного домовладения она не имела, а хотела лишь с помощью заключения предварительно договора купли-продажи подтвердить серьезность намерений своего сына Шенгелия А.М. перед Старковым С.Н. по возврату долга. Сама она денег в долг у Старкова С.Н. не брала, а подписала расписку по просьбе своего сына Шенгелия А.М. Заключение же предварительного договора купли-продажи фактически подразумевало, что после возврата ее сыном денежных средств по договору займа Старкову С.Н., последний возвратит ей документы на спорное домовладение (л.д. 86-87).

Таким образом, предварительный договор купли-продажи, заключенный между сторонами, является притворной сделкой и к ней применяются правила той сделки, которую стороны имели в виду, а именно, в данном случае, договора залога недвижимости (ипотеки).

На основании ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в данном Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

На основании ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Поскольку договор залога недвижимости, поименованный сторонами как предварительный договор купли-продажи, не содержит соглашения по всем вышеуказанным существенным условиям договора залога, поскольку размер обязательства и срок его исполнения установлены договором займа, отсутствует оценка предмета ипотеки сторонами, в связи с чем, и прикрываемый договор залога является ничтожной сделкой, как заключенный с нарушением закона.

Согласно п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 совместно Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.10, суд, принимая решение в силу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ, определяет, какие нормы права следует применять к установленным обстоятельствам.

В соответствии с ч.6 ст.330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

Принимая во внимание, что судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении иска Старкова С.Н. и удовлетворены встречные исковые требования Шенгелия Т.Ф. о признании предварительного договора купли-продажи домовладения и земельного участка, недействительным (ничтожным), ошибочный вывод суда относительно оснований признания договора ничтожным не является по правилам названной выше нормы права основанием к отмене правильного по существу решения по одним только формальным соображениям.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не установила оснований для их удовлетворения. Оценка судом обстоятельств дела и доказательств, представленных в их подтверждение, соответствует требованиям ст. 67 ГПК РФ и доводами апелляционной жалобы не опровергается.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Майкопского районного суда от 23 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - В.В. Ткаченко

Судьи Ж.В. Григорова

Е.В. Богатырева