Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 25 сентября 2013 г. по делу N 33-3507

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Булатовой О.Б.

судей Шалагиной Л.А., Питиримовой Г.Ф.

при секретаре Батуевой А.Ш.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске Удмуртской Республики 25 сентября 2013 года гражданское дело по иску открытого акционерного общества " С" в лице Удмуртского отделения N к ПЛП об обращении взыскания на заложенное имущество,

по апелляционной жалобе ОАО " С" на решение Первомайского районного суда г.Ижевска Удмуртской Республики от 30 июля 2013 года, которым постановлено:

"Исковые требования ОАО " С" в лице Удмуртского отделения N к ПЛП об обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить.

По обязательствам ООО " А" перед ОАО " С" по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 25 декабря 2007 года N обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - земельный участок, кадастровый номер 18:26:010353:0014, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, "адрес", мкр. " Е", "адрес", 1, НТС " Л", массив N уч. N28, принадлежащий ПЛП, установив начальную продажную стоимость в размере 1679200 руб., определив способ реализации - путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с ПЛП в пользу ОАО " С" в лице Удмуртского отделения N расходы по оплате госпошлины в размере 4000 рублей.

Взыскать с ПЛП в пользу Филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по УР расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 13000 рублей".

Заслушав доклад судьи Булатовой О.Б., объяснения представителей ОАО " С" - ВЕН, ИВП, действующих на основании доверенностей от 03.07.2012 года, от 29.10.2012 года соответственно, поддержавших доводы жалобы, просивших решение суда в части установления начальной продажной цены предмета залога отменить, установить начальную продажную цену предмета залога - земельного участка на основании данных оценочной экспертизы, назначенной судебной коллегией по ходатайству истца, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ОАО " С" обратилось в суд с иском к ПЛП об обращении взыскания на заложенное имущество. Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами. 25.12.2007 года между истцом и ООО " А" заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии, по условиям которого истец (кредитор) обязался открыть ООО " А" (заемщик) невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 185000000 рублей на срок по 20 ноября 2008 года под переменную процентную ставку, а заемщик обязался вернуть предоставленные кредитные средства и уплатить проценты за пользование ими. Обязательства заемщика по данному договору обеспечены договором ипотеки N от 16.03.2011г., заключенным между истцом и ответчиком ПЛП, предметом залога является земельный участок площадью 552 кв.м., расположенный по адресу: УР, "адрес", мкр. " Е", "адрес", 1, НТС " Л", массив N2, уч. N28, кадастровый (условный) номер 18:26:010353:0014, залоговая стоимость предмета залога определена сторонами в размере 210000 рублей. Обязательства по возврату кредита, уплате процентов заемщиком исполняются ненадлежащим образом, по состоянию на 26.07.2011г. просроченная задолженность по кредиту составляет 193816121,56 рублей, в связи с чем в адрес ответчика было направлено уведомление о наличии соответствующей кредитной задолженности. На основании изложенного ОАО " С" просит в счет погашения задолженности по кредиту обратить взыскание на предмет залога по договору ипотеки, установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 210000 рублей.

Определением суда от 15.12.2011 года к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на стороне ответчика привлечено ООО " А".

Определением суда от 04.07.2012 года к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на стороне ответчика привлечен временный управляющий ООО " А".

В судебном заседании представители истца ОАО " С"- ВЕН, ИВП поддержали исковые требования, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении, пояснили, что актами осмотра, составленными в рамках назначенной по делу комплексной судебной землеустроительно-оценочной экспертизы, установлено наличие в натуре земельного участка - предмета залога, в связи с чем представляется возможным обращение на него взыскания. Задолженность по кредиту взыскана с ООО " А" на основании решения Арбитражного Суда УР, решение вступило в законную силу, в настоящее время ООО " А" признано судом несостоятельным (банкротом), кредитная задолженность в размере 340 млн. рублей включена в реестр требований кредиторов, платежей в погашение долга не поступало. Кроме того, ответчик в нарушение условий договора ипотеки не уведомил истца (залогодержателя) об изменении природопользования объекта.

Ответчик ПЛП в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена судом надлежащим образом.

Представитель ответчика - СПЛ в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что изменение природопользования земельного участка произошло по инициативе городской администрации.

Третье лицо ООО " А" в судебное заседание своего представителя не направило, временный управляющий ООО " А" в суд не явился, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Суд постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ОАО " С" просит решение суда отменить в части установления начальной продажной цены предмета залога, ссылаясь на его незаконность и необоснованность в этой части, полагает, что суд принял во внимание экспертное заключение ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", которое не является достоверным и допустимым доказательством, его выводы не соответствуют рыночной конъюнктуре местоположения объекта и рыночным ценам на аналогичную недвижимость в г.Ижевске.

В судебное заседание суда второй инстанции ответчица, третьи лица не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит поводов к отмене состоявшегося судебного постановления по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом, 25 декабря 2007 года между ОАО " С" в лице Удмуртского отделения N (кредитор) и ООО " А" (заемщик) заключен договор N об открытии невозобновляемой кредитной линии, согласно условиям которого кредитор обязуется открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 185000000 рублей для финансирования затрат по проекту строительства "Жилой "адрес" со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по "адрес" в северной части 17 микрорайона жилого района " Е" в "адрес"" на срок по 20 ноября 2008 года под переменную процентную ставку в соответствии с п.2.5 настоящего договора, максимальное значение которой составляет 14,5% годовых, а заемщик обязуется возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, сроки и на условиях договора (п. 1.1 кредитного договора).

Кредитор исполнил свои обязательства: в соответствии с п.2.4 кредитного договора денежные средства в общей сумме 185000000 рублей были перечислены на расчетный счет заемщика в Удмуртском отделении Сбербанка России N8618, что подтверждается имеющимися в материалах дела копиями платежных поручений.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору заключен в том числе договор ипотеки N от 16.03.2011 года между истцом (залогодержатель) и ПЛП (залогодатель), согласно п.п. 1.1, 1.2 которого предметом залога является земельный участок площадью 552 кв.м., расположенный по адресу: УР, "адрес", мкр. " Е", "адрес", 1, НТС " Л", массив N2, уч. N28, кадастровый (условный) номер 18:26:010353:0014.

Вышеуказанный земельный участок принадлежит ПЛП на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права 18- АБ N от 25.06.2010г.

Согласно п.2.1 договора ипотеки предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО " А", возникших на основании договора об открытии невозобновляемой кредитной линии N от 25.12.2007г., дополнительных соглашений к данному договору. При этом обязательства, исполнение которых обеспечивается договором, включают в том числе: обязательства по погашению основного долга, процентов за пользование кредитом, других платежей по кредиту, неустойки, судебных и иных расходов залогодержателя, связанных с реализацией прав по кредитному договору и договору ипотеки.

Залоговая стоимость предмета залога составляет 210000 рублей (п. 1.5 договора ипотеки).

Пунктом 6.1.2 договора ипотеки предусмотрено право залогодержателя реализовать предмет залога в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) заемщиком обязательств по кредитному договору.

Сведения об обременении принадлежащего ответчику земельного участка ипотекой в пользу ОАО " С" внесены в Государственный кадастр недвижимости, что следует из имеющейся в материалах дела кадастровой выписки о земельном участке N от 22.03.2013г. Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по УР.

Обязательства по возврату кредита, уплате процентов исполнялись заемщиком ненадлежащим образом: как усматривается из расчета задолженности ООО " А" по кредитному договору N от 25.12.2007г., по состоянию на 26.07.2011 года общая сумма задолженности по кредиту составляет 193816121 рублей 56 коп., в том числе: просроченная ссудная задолженность - 184834149 рублей, просроченные проценты за кредит - 8163087 рублей 10 коп., просроченная плата за ведение ссудного счета - 311524 рублей 92 коп., неустойка по плате за ведение ссудного счета - 4206 рублей 62 коп., неустойка по процентам - 168907 рублей 28 коп., неустойка по кредиту - 334246 рублей 51 коп.

О наличии просроченной задолженности по кредиту в адрес ПЛП истцом направлено соответствующее уведомление.

Решением Арбитражного Суда УР по делу NА71-8422-2011 от 02.03.2012 года вышеуказанные суммы задолженности взысканы солидарно с ООО " А", ООО " Р".

Постановлениями Семнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 28.05.2012г. по делу N17АП-4444/2012-ГК, ФАС Уральского округа от 28.09.2012 по делу NФ09-8322/12 решение Арбитражного Суда УР от 02.03.2012 оставлено без изменения, жалобы ответчика ООО " А" - без удовлетворения.

Решением Арбитражного Суда УР по делу N А71-7123/2012 от 20 июня 2013 года ООО " А" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев - до 20 декабря 2013 года, указанное решение суда вступило в законную силу.

Решение суда о взыскании с должника сумм кредитной задолженности не исполнено, что побудило кредитора обратиться в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество для удовлетворения своих требований.

Разрешая возникший между сторонами спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 348 - 350 ГК РФ и ст. 51 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пришел к правильному выводу о правомерности требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество.

В части оснований обращения взыскания на заложенное имущество, размера подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества требований, решение суда сторонами не обжаловано.

Вопросом, по поводу которого между сторонами возникли разногласия, явился вопрос о начальной продажной цене предмета залога.

Согласно статье 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" 2. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Договором ипотеки, заключенным сторонами 16.03.2011 года, залоговая стоимость земельного участка установлена в размере 50% от его оценочной стоимости и равна сумме 210000 рублей.

Поскольку между сторонами возник спор по поводу начальной продажной цены объекта, определением суда от 01 февраля 2012 года, по ходатайству ответчицы, назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка.

Экспертным заключением ООО " Э" N16оэ от 17 апреля 2012 года установлена рыночная стоимость объекта 400000 рублей.

Усомнившись в правильности и обоснованности экспертного заключения, суд первой инстанции удовлетворил ходатайство ответчицы о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, о чем вынес соответствующее определение.

В то же время экспертное учреждение, которому поручалось проведение экспертизы, сообщило суду о невозможности провести оценочную экспертизу, поскольку отсутствует возможность идентифицировать границы и местоположение земельного участка на территории массива.

В связи с этим по ходатайству ответчицы судом назначена комплексная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о фактическом месте нахождения земельного участка, являющегося предметом ипотеки, и его рыночной стоимости.

Согласно заключению комплексной судебной землеустроительно-оценочной экспертизы Филиала ФГУП "Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ" по Удмуртской Республике (дата проведения экспертизы 06 февраля 2013 года, дата составления заключения 06 июня 2013 года), фактическое нахождение на местности земельного участка графически отображено на схеме (Приложение N1), рыночная стоимость земельного участка, определенного на местности, составила 2099000 рублей.

Из дела видно, что другими доказательствами это заключение не опровергнуто и не опорочено, истцом не был представлен ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии отчет оценщика об установлении иной рыночной цены заложенного имущества.

При таких обстоятельствах, с учетом положений пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд правомерно установил начальную продажную цену спорного земельного участка в размере 1679200 рублей (80% от оценочной стоимости).

Оснований сомневаться в достоверности выводов комплексной экспертизы, проведенной тремя экспертами, судебная коллегия не усматривает, поскольку имеющееся в материалах дела заключение отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, так как является ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, выводов, которые бы давали основания суду сомневаться в его правильности или обоснованности, не содержит, напротив, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы и ответы на поставленные судом вопросы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Из исследовательской части экспертного заключения следует, что экспертами учитывались все имеющие значение для оценки объекта недвижимости обстоятельства (конкретное месторасположение, техническое состояние и т.п.).

Исходя из положений п.3 статьи 86 и статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта суд оценивает так же, как и любое иное доказательство, то есть оно не имеет для суда заранее установленной силы; суд оценивает заключение эксперта по своему внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении; заключение рассматривается в совокупности с другими доказательствами; суд, оценивая экспертное заключение, вправе как согласиться с его выводами, признав доказанными обстоятельства, установленные в результате проведения экспертизы и отраженные в письменном заключении, так и не согласиться с заключением.

Из решения суда следует, что судом приведены мотивы, по которым в качестве подтверждения размера начальной продажной стоимости заложенного имущества принято указанное экспертное заключение.

При этом суд правильно взял за основу рыночную стоимость имущества как наиболее отражающую реальную стоимость подлежащего реализации недвижимого имущества и обеспечивающую максимальную защиту интересов как взыскателя, так и должника.

В соответствии со статьей 87 Гражданского процессуального кодекса РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Поскольку каких-либо сомнений в правильности и обоснованности данного экспертами заключения у суда не возникло, судом первой инстанции правильно разрешен вопрос о возможности проведения по делу повторной экспертизы, ибо основания для ее назначения, предусмотренные вышеприведенной правовой нормой, отсутствовали.

Изложенное исключает основания для удовлетворения апелляционной жалобы по мотиву нарушения прав апеллянта отказом суда в удовлетворении ходатайства ОАО " С" о назначении повторной экспертизы.

В апелляционной жалобе истец выражает несогласие с указанным экспертным заключением, ссылается на допущенные, по его мнению, нарушения при проведении экспертизы, доводы жалобы сводятся к несогласию с экспертным заключением и переоценке доказательств, исследованных судом первой инстанции.

Однако правила оценки судом первой инстанции не нарушены, в связи с чем оснований к их переоценке судебная коллегия не усматривает.

Не может быть принят во внимание, как несостоятельный, довод заявителя о том, что экспертом завышена рыночная стоимость объекта залога в связи с некорректным подбором сравниваемых объектов-аналогов, которые находятся в различных частях города и по местоположению являются несопоставимыми с объектом оценки.

Из экспертного заключения усматривается, что для определения рыночной цены предмета залога экспертами использован сравнительный подход, в соответствии с которым производится сравнение объекта оценки с объектами-аналогами, затратный и доходный подход не применялся.

В силу положений п. 14 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" под объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно статье 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право:

применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

При расчете стоимости объекта оценки сравнительным методом экспертами использовались данные о земельных участках категории: земли населенных пунктов, разрешенное использование -многоквартирные жилые дома, для сравнения выбрано три объекта -аналога, которые имеют сходные характеристики с объектом оценки по характеристике участка (ровный), рыночной привлекательности, назначению, удаленности (близости) объекта от центра деловой активности, в том числе от магистральных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами, престижности местоположения, наличию дополнительных компонентов стоимости (наличие транспортной доступности), другим показателям, что позволило рассматривать их в качестве объектов-аналогов. Эксперты пришли к выводу, что по характеристикам местоположения объекты являются сопоставимыми, корректировка не выполнялась.

Поскольку установлено, что на момент проведения оценки отсутствовали объекты-аналоги, которые имеют более сходные характеристики с объектом оценки, доказательств обратного, а также доказательств того, что объекты имеют разную привлекательность, престижность для покупателей на рынке, заявителем суду представлено не было, то доводы истца о том, что принятые экспертом объекты-аналоги не соответствуют объекту оценки, отклоняются судебной коллегией, как несостоятельные.

Доводы жалобы истца о несогласии с определенной судом на основании заключения эксперта начальной продажной ценой земельного участка не могут быть приняты во внимание как основание к отмене решения суда по причине отсутствия доказательств того, что предмет залога на момент вынесения судебного решения имел другую стоимость (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

Решение суда коллегия находит в основном законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам жалобы не имеется.

В то же время коллегия полагает необходимым дополнить резолютивную часть решения указанием на то, что из стоимости заложенного имущества подлежат удовлетворению требования Банка о взыскании задолженности по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии N от 25.12.2007г., установленные решением Арбитражного Суда Удмуртской Республики по делу NА71-8422-2011 от 02.03.2012 года, которым солидарно с ООО " А", ООО " Р" взыскана просроченная ссудная задолженность - 184834149 рублей, просроченные проценты за кредит - 8163087 рублей 10 коп., просроченная плата за ведение ссудного счета - 311524 рублей 92 коп., неустойка по плате за ведение ссудного счета - 4206 рублей 62 коп., неустойка по процентам - 168907 рублей 28 коп., неустойка по кредиту - 334246 рублей 51 коп.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Первомайского районного суда г.Ижевска Удмуртской Республики от 30 июля 2013 года оставить без изменения, дополнить резолютивную часть решения указанием на то, что из стоимости заложенного имущества подлежат удовлетворению требования ОАО " С" к ООО " А" о взыскании задолженности по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии N от 25.12.2007г., установленные решением Арбитражного Суда Удмуртской Республики по делу NА71-8422-2011 от 02.03.2012 года, которым солидарно с ООО " А", ООО " Р" взыскана просроченная ссудная задолженность - 184834149 рублей, просроченные проценты за кредит - 8163087 рублей 10 коп., просроченная плата за ведение ссудного счета - 311524 рублей 92 коп., неустойка по плате за ведение ссудного счета - 4206 рублей 62 коп., неустойка по процентам - 168907 рублей 28 коп., неустойка по кредиту - 334246 рублей 51 коп.

Апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Председательствующий Булатова О.Б.

Судьи Шалагина Л.А.

Питиримова Г.Ф.