Апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда Волгоградской области от 05 декабря 2013 г. по делу N 33-13406/2013

судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Грымзиной Е.В.,

судей: Пашковой Т.В., Бурковской Е.А.,

при секретаре Гузун Ю.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью " " ... "" к ФИО о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, по встречному исковому заявлению ФИО к обществу с ограниченной ответственностью " " ... "" о признании договора о намерениях заключения договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО и ООО " " ... "" недействительным по признаку его ничтожности, исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью " " ... "" к Обществу с ограниченной ответственностью " " ... "", ФИО признании права собственности на земельный участок.

по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью " " ... ""

на решение Нехаевского районного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ, которым в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью " " ... "" к ФИО о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка отказано.

Исковое заявление ФИО к обществу с ограниченной ответственностью " " ... "" о признании договора о намерениях заключения договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО и ООО " " ... "" недействительным по признаку его ничтожности удовлетворено.

Договор о намерениях заключения договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО и ООО " " ... "" признан недействительным.

В удовлетворении искового заявления Общества с ограниченной ответственностью " " ... "" к Обществу с ограниченной ответственностью " " ... "", ФИО о признании права собственности на земельный участок отказано.

Заслушав доклад судьи Пашковой Т.В., выслушав представителя третьего лица ФИО, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

ООО " " ... "" обратилось в суд с иском к ФИО о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. В обосновании требований указало, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО " " ... "" и ФИО был заключен договор N " ... " о намерениях заключения договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью " ... " кадастровый номер N " ... " расположенного по адресу: "адрес". Стоимость участка определена в размере " ... ". Срок заключения основного договора определен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

На момент заключения указанного договора ФИО владел земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения. В соответствии с п.1.5 Договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ ФИО взял на себя обязательства приватизировать участок в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В силу отсутствия у ФИО необходимых денежных средств для выкупа участка в собственность, в соответствии с пунктом 1.7 Договора о намерениях ООО " " ... "" взяло на себя обязательства в качестве предоплаты по основному договору перечислить денежные средства в размере " ... " рублей в течение 15 банковских дней с момента подписания договора купли-продажи земельного участка между ФИО и Администрацией Нехаевского муниципального района Волгоградской области.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО и Администрацией Нехаевского муниципального района Волгоградской области был заключен договор купли-продажи участка, а ДД.ММ.ГГГГ ООО " " ... "" перечислило в качестве оплаты за ФИО по договору купли-продажи участка от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере " ... " рублей на расчетный счет администрации Нехаевского муниципального района Волгоградской области.

Кроме того ООО "Дон-Агро" приложил все усилия для того, чтобы намеченное сотрудничество состоялось, а именно ДД.ММ.ГГГГ ФИО был выдан заем в размере " ... " рублей для погашения задолженности по исполнительным производствам, возбужденным "адрес" отделом ФССП "адрес" в отношении ФИО и снятии ареста с участка, что являлось препятствием для государственной регистрации права собственности на участок за ФИО

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО было зарегистрировано право собственности на участок. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО направлено предложение заключить договор купли-продажи земельного участка площадью " ... ", кадастровый N " ... ", а так же предложение права преимущественной покупки участка для "адрес" на условиях, оговоренных в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени ответа на предложение от ФИО получено не было.

Просило обязать ФИО заключить с ООО " " ... "" договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью " ... " кадастровый номер N " ... " расположенный по адресу: "адрес", расположенного в границах участка по цене " ... ".

ФИО подал встречный иск, в котором просил признать договор о намерениях заключения договора купли-продажи земельного участка N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, ввиду его ничтожности, поскольку на момент заключения данного договора о намерениях он не был собственником данного земельного участка и не имел законных оснований распоряжаться им.

Третье лицо с самостоятельными требованиями ООО " " ... "" также обратилось в суд с иском к ООО " " ... "", ФИО о признании права собственности на спорный земельный участок, в обосновании своих требований указало, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО " " ... "" и ФИО заключен договор купли-продажи спорного земельного участка. Однако зарегистрировать свое право не смогли, в связи с тем, что на данный земельный участок был наложен арест определением суда в целях обеспечения иска ООО " " ... "". Свои обязательства по данному договору перед ФИО они выполнили, сумму по договору полностью перечислили продавцу, в связи с чем, просило признать за ними право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью " ... " кадастровый номер N " ... " расположенный по адресу: "адрес".

Суд постановил указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ООО " " ... "" оспаривает постановленное судом решение и просит его отменить.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 260 ГК РФ земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается, определяются на основании закона и в установленном им порядке; пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Как указано в п. 2 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Сохранение целевого использования земельных участков - один из принципов, на которых, согласно п. 1 п. 3 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно статье 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

Часть 2 ст. 6 и ст. 11.1 Земельного кодекса РФ определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО " " ... "" и ФИО был заключен договор о намерениях N " ... " заключения договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью " ... " кадастровый номер N " ... " расположенный по адресу: "адрес". Стоимость участка определена в размере " ... ".

Пунктом 1.2. настоящего договора срок заключения Основного договора определен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. На момент заключения указанного договора ФИО владел земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с п. 1.5. Договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ ФИО взял на себя обязательства приватизировать участок в срок, указанный в пункте 1.2.

В соответствии п. 1.7. Договора о намерениях ООО " " ... "" взяло на себя обязательства в качестве предоплаты по основному договору перечислить денежные средства в размере " ... " рублей в течение 15 банковских дней с момента подписания договора купли-продажи земельного участка между ФИО и Администрацией Нехаевского муниципального района Волгоградской области.

Согласно постановления администрации Нехаевского муниципального района Волгоградской области N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ ФИО предоставлен в собственность за плату, обусловленную в договоре купли- продажи участок с кадастровым номером N " ... " площадью " ... " из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного на "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ ООО " " ... "" перечислило в качестве оплаты за ФИО по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере " ... " рублей на расчетный счет администрации Нехаевского муниципального района Волгоградской области.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за ФИО в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области N регистрации N " ... " без ограничения(обременения) права.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО от ООО " " ... "" было направлено предложение заключить договор купли-продажи земельного участка площадью " ... " кадастровый N " ... ", договор купли-продажи земельного участка площадью " ... " кадастровый номер N " ... ", а так же предложение права преимущественной покупки участка для Правительства Волгоградской области на условиях, оговоренных в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ. К предложению приложен договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи спорного земельного участка, согласно которого продажная цена указанного земельного участка установлена в размере " ... " рублей, которая является окончательной и изменению не подлежит.

Между тем, согласно, платежного поручения N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО произведен возврат денежных средств в размере " ... " рублей, полученных в качестве предоплаты по договору о намерениях N " ... ".

В соответствии с п.1.7 Договора о намерениях N " ... " в случае не заключения основного договора продавец производит возврат полученной предоплаты в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что ответчиком соблюдены требования договора о намерениях N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поскольку ФИО возвращена сумма, полученная в качестве предоплаты по договору о намерениях, тем самым соблюдены требования указанного договора, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что требования истца о понуждении ответчика заключить основной договор купли - продажи не основаны на законе.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО, обратился в Правительство Волгоградской области с извещением о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N " ... " по цене " ... " рублей. Обращение поступило в Правительство ДД.ММ.ГГГГ (вх. N " ... ").

ДД.ММ.ГГГГ по результатам указанного обращения Министерством по управлению государственным имуществом был направлен ответ N " ... " о том, что указанный земельный участок, предложенный к продаже по цене " ... " рублей, приобретаться не будет.

По правилам ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ ФИО обязан был направить новое извещение в связи с изменением существенных условий договора N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 4 ст.8 Федерального закона N 101-ФЗ установлено, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Поскольку в договоре о намерениях N " ... " заключения договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ стоимость отчуждаемого ФИО земельного участка указана иная ( " ... " рублей), чем стоимость, указанная в извещении от ДД.ММ.ГГГГ, то ФИО обязан был направить новое извещение, в связи с изменением существенных условий договора.

Также судом первой инстанции было установлено, что в нарушение требований ст.8 ФЗ от 24.07.2002 N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" истец, не имея отказа Министерства по управлению государственным имуществом от права преимущественной покупки на заявленную сумму, направил ответчику для заключения основной договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, где окончательная стоимость спорного земельного участка была установлена в сумме 1772400 рублей.

В силу ст.168 ГК РФ договор является недействительным по признаку ничтожности ввиду его противоречия действующему законодательству.

В соответствии со ст. 21 ЗК РФ распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения не допускается.

В связи с тем, что на момент заключения предварительного договора, ФИО владел земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, то есть не являлся его собственником, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что договор о намерениях является недействительным, поскольку только собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. ФИО приобрел право собственности на земельный участок только ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления администрации Нехаевского муниципального района Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ N " ... " "О продаже земельного участка в собственность ФИО на территории Динамовского сельского поселения" и договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Поэтому правильно удовлетворил встречные требований ФИО и признал договор о намерениях N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ недействительным по признаку ничтожности.

Также же, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что дополнительные требования истца о признании договора купли-продажи N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью " ... " кадастровый N " ... " расположенного по адресу: "адрес", "адрес", заключенного между ФИО и ООО " " ... "" недействительным в силу ничтожности не подлежат удовлетворению, поскольку на момент заключения данного договора, т.е., на ДД.ММ.ГГГГ, у ФИО не имелось обязательств перед истцом - ООО " " ... "", ввиду возврата денежных средств по договору о намерениях N " ... " и п.1.7 указанного договора о намерениях.

Кроме того, в силу положений ч.5 ст. 429. п.4 ст.445 ГК РФ последствием необоснованного уклонения стороны от заключения основного договора является её обязанность возместить другой стороне причиненные им убытки, но не ничтожность сделок продавца с имуществом, являвшимся предметом предварительного договора. ООО " " ... "", не является стороной договора купли-продажи земельного участка N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал неподлежащими удовлетворению исковые требования ООО " " ... "", выступающего в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования о признании права собственности на спорный земельный участок по следующим основаниям.

В силу ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из текста договора купли-продажи N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО в лице его представителя и ООО " " ... "" следует, что расчет по нему производился в момент его заключения, о чем свидетельствует запись "деньги по настоящему договору получены полностью", удостоверенная подписью представителя продавца. Также из текста договора (п.1) следует, что передача и оплата земельного участка проходит в момент заключения договора, что никаким образом не противоречит требованиям действующего законодательства. Факт передачи земельного участка от продавца покупателю подтверждается передаточным актом, подписанным обеими сторонами, т.е. нарушений требований законодательства о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не имеется.

В соответствии со ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Земельный участок был фактически передан ФИО, ООО " " ... "" по передаточному акту.

Согласно части 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу части 1. ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Указанный договор ДД.ММ.ГГГГ был представлен сторонами на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии но Волгоградской области, однако государственная регистрация была приостановлена в связи с поступлением в УФРС определения суда о принятии обеспечительных мер от ДД.ММ.ГГГГ, которые были приняты судом в связи с заявленными требованиями истца по основному иску. Иных препятствий в регистрации права собственности земельного участка суду представлено не было.

Право собственности на недвижимое имущество может быть признано судом в случаях нарушения права предполагаемого собственника, либо неустранимых препятствий в его признании, однако доказательств, подтверждающих невозможность регистрации права собственности во внесудебном порядке суду не представлено.

Обеспечительные меры применяются судом на определенный срок, и после их отмены препятствий в регистрации права собственности не имеется.

В силу статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отказе в иске третьего лица ООО "Динамо".

Данные выводы суда мотивированы, соответствуют содержанию исследованных судом доказательств и норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, и не вызывают у судебной коллегии сомнения в их законности и обоснованности.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованности выводов суда первой инстанции относительно того, что предметом договора о намерениях N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ являлся не сам земельный участок, а обязанность сторон в дальнейшем заключить договор купли-продажи на оговоренных в Договоре N " ... " условиях, и что к моменту заключения данного договора не требовалось наличие отказа субъекта РФ от права преимущественной покупки, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.

Основания, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нехаевского районного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью " " ... "" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: