Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда Воронежской области от 19 декабря 2013 г. по делу N 33-5985

судебная коллегия по гражданским делам

Воронежского областного суда в составе:

Председательствующего Батищевой Л. В.

судей Фёдорова В.А., Степановой Е. Е.

при секретаре Горюшкине А. Ф.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Фёдорова В. А.,

гражданское дело по иску В к Н о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.

по апелляционной жалобе В

на решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 28 августа 2013 года

(судья Кобзева И. В.)

УСТАНОВИЛА:

В обратилась в суд с иском к Н о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

В обоснование заявленных исковых требований В указывает, что 29.01.2013 года она взяла в долг у Н денежные средства в сумме (..) рублей сроком на 1 год под условием выплаты 4% ежемесячно до 29.01.2014 года.

Договор займа в письменной форме оформлен не был.

В обеспечение исполнения договора займа 29.01.2013 года между В (продавец) и Н (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры N 9 в доме N 21 по ул. (..) в г. Воронеже общей площадью 66,7 кв.м.

По условиям договора стороны пришли к соглашению о том, что продавец имеет право выкупить указанную квартиру в срок до 29.01.2014 года, а покупатель обязуется продать указанное недвижимое имущество за цену в размере (..) рублей.

Ежемесячно, с момента заключения договора займа обязательства по выплате процентов Н выполнялись В надлежащим образом.

После заключения договора купли - продажи от 29.01.2013 года в квартире проживал сын В - А 18.02.1994 года рождения.

Однако в марте 2013 года, придя домой с занятий из ВУЗа, он обнаружил, что в квартире вставлены новые замки, в связи с чем, в квартиру он попасть не смог, более того, в квартире остались его вещи и документы.

На сегодняшний день, доступ в указанную квартиру запрещен, Н препятствует проживанию в ней.

В указывает, что ответчик своими действиями лишил ее возможности реализовать свое право, предусмотренное договором, о выкупе данной квартиры до 29.01.2014 года.

Также В указывает, что при заключении договора купли - продажи квартиры ее волеизъявление было направлено на передачу Н квартиры в качестве залога по договору займа, отчуждать спорную квартиру у нее намерения не было.

Договор купли-продажи от 29.01.2013 года является притворной сделкой, поскольку ее целью являлось обеспечение обязательств по договору займа от 29.01.2013 года, заключенного между В и Н

Сделка от 29.01.2013 года не отвечает требованиям договора купли-продажи и условиям совершения таких сделок, предусмотренных действующим законодательством, поскольку деньги от продажи вышеуказанной квартиры В получены не были, у нее отсутствовало волеизъявление по передаче данной квартиры в качестве товара по договору купли-продажи, фактически она продолжала пользоваться квартирой до марта 2013 года.

Договор купли-продажи от 29.01.2013 года является ничтожной сделкой в силу закона с момента его совершения.

Добровольно возвратить принадлежащую В квартиру Н отказывается.

С учетом этого, В просила суд признать договор купли-продажи квартиры от 29.01.2013 года, заключенный между В и Н, недействительным.

Впоследствии В дополнила основание иска, указав, что фактически квартира ответчику не передавалась.

Доказательством того, что договор купли-продажи от 29.01.2013 года является притворной сделкой и прикрывает иной договор, является договор займа от 30.01.2013 года, заключенный между В и ООО "АМАТА ПЛАЗА", а также приходный кассовый ордер.

Пункт 4 договора купли-продажи, предусматривающий право продавца выкупить отчуждаемую квартиру, подтверждает то обстоятельство, что истица никогда не соглашалась с передачей квартиры третьим лицам, и заключая спорный договор, оговорила с ответчиком п. 4 с целью сохранения за собой спорной квартиры после возврата займа.

Квитанции об оплате коммунальных услуг за период с июля по август 2013 года подтверждают факт неиспользования ответчиком квартиры.

Кроме того, спорная квартира была приобретена В 30.11.2011 года у ООО "Метрополь Инвест" по договору купли-продажи за (..)рублей, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств.

Цена в договоре купли - продажи от 29.01.2013 года в сумме (..) рублей является фиктивной и была указана сторонами сделки лишь для ухода от действительного налогообложения.

Таким образом, приобретая спорную квартиру в 2011 году за (..) рублей, В не могла в 2013 года продать квартиру по договору купли-продажи от 29.01.2013 года за (..) рублей.

На сегодняшний день действительная рыночная стоимость квартиры N 9 в доме N 21 по ул. (..) в г. Воронеже составляет свыше (..) рублей.

Продажа спорной квартиры В по договору купли-продажи в 5-6 раз ниже ее стоимости, также свидетельствует о том, что данная сделка является притворной.

Доказательств, подтверждающих передачу денег в сумме (..) рублей в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры от 29.01.2013 года, Н не представлено.

Кроме того, до заключения договора купли-продажи от 29.01.2013 года В и Н были знакомы и имели финансовые отношения.

Также В уточнила заявленные исковые требования, просит суд признать договор купли-продажи квартиры от 29.01.2013 года, заключенный между В и Н, недействительной сделкой в силу ничтожности и применить последствия недействительности сделки.

Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 28.08.2013 г. в удовлетворении исковых требований В отказано.

В апелляционной жалобе В просит об отмене решения как незаконного и не обоснованного по основаниям, указанным в жалобе.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ч.2 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч.2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Часть 2 ст. 558 ГК РФ предусматривает, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ст. ст. 153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух-или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли всех сторон сделки.

Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В силу требований ч. 1 ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно ч. 1, 2 ст. 808 ГК РФ, договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо - независимо от суммы.

В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

На основании ч.2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Статья 339 ГК РФ предусматривает, что в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Стороны могут предусмотреть в договоре о залоге условия о порядке реализации по решению суда заложенного имущества и (или) о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

В соответствии со ст.ст. 9, 10 ФЗ РФ "Об ипотеке" (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Согласно ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение должником обязательства должно быть подтверждено выданной ему кредитором распиской о получении исполнения полностью или в соответствующей части, а также возвращением кредитором должнику выданной последним в удостоверении обязательств долгового документа. Поскольку договор займа в соответствии с законом должен заключаться в письменной форме, возврат денег должен подтверждаться письменными доказательствами, которых суду также представлено не было.

Из смысла и содержания положений ч.2 ст. 170 ГК РФ следует, что притворная сделка не направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий, а прикрывает иную волю участников сделки. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Намерения одного участника сделки в данном случае недостаточно, обе стороны должны преследовать общую цель - прикрыть другую сделку.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу требований ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Из материалов дела следует, что В принадлежала на праве собственности квартира N 9 в доме N 21 по ул. (..) в г. Воронеже, право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 10).

29.01.2013 года между В (продавец) от имени которой на основании доверенности от 29.01.2013 года, выданной нотариусом нотариального округа города Липецка, действовала Л и Н (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры (л.д. 8), согласно п. 1.1 которого, продавец продал, а покупатель приобрел в собственность квартиру общей площадью 66,7 кв.м, расположенную на седьмом этаже дома по адресу: г. Воронеж ул. (..) д. 21 кв. 9.

По условиям договора продавец продал, а покупатель приобрел в собственность вышеуказанную квартиру за (..) рублей.

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора и подачи документов на государственную регистрацию (п. 3 договора).

Стороны пришли к соглашению о том, что продавец имеет право выкупить квартиру в срок до 29.01.2014 года, а покупатель обязуется продать указанное недвижимое имущество за цену в размере (..) рублей (п. 4).

В п.7 договора стороны указали, что продавец передал, а покупатель принял квартиру по адресу: г. Воронеж ул. (..) д.21 кв.9. Стороны к указанному недвижимому имуществу претензий не имеют (л.д.8).

После заключения договора купли-продажи право собственности Н на квартиру N 9 в доме N 21 по ул. (..) в г. Воронеже было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 9).

В указывает, что договор купли-продажи квартиры от 29.01.2013 года, заключенный ею с Н является ничтожной сделкой в силу ее притворности, поскольку целью данной сделки являлось обеспечение обязательств по договору займа, заключенного между В и Н на сумму (..) рублей.

В материалах дела имеется нотариальное согласие супруга В - С от 29.01.2013 года (л.д.106), которым С письменно дал согласие истице произвести отчуждение кв.9 в д.21 по ул. (..) г. Воронежа; получение справки из МИВЦ для Управления Росреесгра о том, что жилое помещение освобождено и в спорной квартире никто не зарегистрирован (л.д.105); нотариальная доверенность, выданная В на имя Л., в соответствии с которой В уполномочила Л именно продать за цену и на условиях по своему усмотрению спорную квартиру (л.д.107).

На наличие волеизъявления истца на совершение сделки купли-продажи, указывает и совершение ею действий, направленных на исполнение условий заключенного договора. Все существенные условия были оговорены в договоре купли- продажи, в том числе и условия о цене, стороны были с ними ознакомлены и подписали договор.

В договоре выражено намерение продавца продать недвижимое имущество за сумму и на условиях четко оговоренных в договоре.

Так, согласно п. 2 договора купли- продажи от 29.01.2013 года продавец продал, а покупатель приобрел в собственность квартиру общей площадью 66,7 кв.м, расположенную на седьмом этаже жилого дома по адресу: г. Воронеж ул. (..) д. 21 кв. 9.

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора и подачи документов на государственную регистрацию.

При заключении договора купли-продажи квартиры стороны осознавали характер совершаемых юридически значимых действий, целенаправленно заключили договор и исполняли его условия. Договор купли-продажи от 29.01.2013 года реально исполнен сторонами.

В данном случае, стороны не только предусмотрели реальные правовые последствия сделки, но и осуществили ее, переход права собственности к покупателю состоялся, расчет за квартиру произведен, о чем указано в тексте договора, по акту приема-передачи квартира была передана Н (л.д. 118).

Договор купли-продажи соответствовал действительной воле сторон, имело место исполнение сторонами договора и достижение именно тех правовых последствий, на создание которых была направлена сделка, и такие последствия наступили. В судебном заседании установлено, не оспорено истцом, что ответчик сменил замки во входной двери в квартиру, т.е. совершил действия, направленные на сохранение своего имущества, фактическое владение своим имуществом, заключил договор о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования и договор поставки газа, лицевые счета по квартире зарегистрированы на имя Н, он производит оплату коммунальных услуг (л.д.205-217).

На основании доверенности от имени В действовала Л Доверенность содержала полномочия по отчуждению спорного имущества за цену и на условиях по своему усмотрению. При этом данных о том, что указанная доверенность была отозвана либо признавалась недействительной, в материалах дела не содержится, судом такие обстоятельства установлены не были.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что В суду не представлено доказательств того, что между сторонами был заключен договор займа, а также доказательств того, что Н передал ей денежные средства в качестве займа на какой-либо срок, а она должна была возвратить денежные средства в сумме (..) рублей Н

Доказательств того, что кв.9 в д.21 по ул. (..) г. Воронежа фактически являлась предметом залога по какому-либо договору займа В также не представлено, договора залога, закладной на спорную квартиру не заключалось и не регистрировалось.

Ссылка В в обоснование своих требований о признании договора купли-продажи недействительным на договор займа, заключенный между нею и ООО "АМАТА ПЛАЗА" от 30.01.2013 года, по которому истица передала обществу в долг (..)руб., несостоятельна, т.к. Н не является стороной по этому договору займа, отношения к рассматриваемому спору этот договор займа не имеет.

Судебная коллегия находит выводы суда по существу правильными, так как они соответствуют установленным обстоятельствам и требованиям законов, которые в решении суда приведены.

Доводы апелляционной жалобы фактически аналогичны тем, которые были предметом исследования судом первой инстанции и подтверждения не нашли.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 28 августа 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу В - без удовлетворения.

Председательствующий

судьи коллегии