Апелляционное определение Московского городского суда от 02 октября 2013 N 11-25589/13 (ключевые темы: жилой дом - ипотека - предмет залога - закладная - кредитный договор)

Апелляционное определение Московского городского суда от 02 октября 2013 N 11-25589/13

Председательствующий: Шипикова А.Г. Дело N 11-25589/13

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва 02 октября 2013 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего: Овсянниковой М.В.

судей Сибул Ж.А., Павлова А.В.

при секретаре А.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по докладу судьи Сибул Ж.А. по апелляционной жалобе Маринова на решение Дорогомиловского районного суда города Москвы от 15 мая 2012 года с учетом определения того же суда об исправлении описки от 03 июня 2013 года, которым постановлено:

Иск Акционерного банка "Содействие общественным инициативам" ОАО (ОАО "Собинбанк") к Маринову и Мариновой о взыскании задолженности по кредитному договора удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с Маринова и Мариновой в пользу Акционерного банка "Содействие общественным инициативам" ОАО (ОАО "Собинбанк") сумму основного долга по кредитному договору в размере ***** рублей **** копейки, проценты за пользование денежными средствами в размере **** рублей **** копейку, пени в размере ***** рублей, а всего ***** рублей **** копеек.

Взыскать солидарно с Маринова и Мариновой в пользу Акционерного банка "Содействие общественным инициативам" ОАО (ОАО "Собинбанк") государственную пошлину в размере ***** рублей.

Обратить взыскание на принадлежащее Маринову недвижимое имущество: жилой дом, расположенный по адресу: ___ область, ____ район, г. __., микрорайон ___.., ул. __.., д___., 2-х этажный, имеющий площадь всех частей здания __.. кв.м., в том числе общую площадь ___. кв.м., жилую площадь ___. кв.м., инв. N___., лит. ___, назначение: жилое; земельный участок, расположенный по адресу: __.. область, ____ район, г. ____, микрорайон ___, ул. __.., д___.., общей площадью ___.. кв.м., кадастровый (условный) номер: ____, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного пользования: для индивидуального жилищного строительства.

Определить способ реализации заложенного имущества путем продажи его с торгов.

Определить начальную продажную цену недвижимого имущества, с которой будут начинаться торги, в размере ***** рублей.

В остальной части иска Акционерного банка "Содействие общественным инициативам" ОАО (ОАО "Собинбанк") к Маринову и Мариновой отказать,

установила:

Истец ОАО "Собинбанк" обратился в суд с иском к Маринову и Мариновой, указывая, что ___ года между сторонами был заключен договор N ____ о предоставлении кредита на потребительские нужды.

В соответствии с кредитным договором банк предоставил ответчикам кредит в размере ***** рублей сроком на 180 календарных месяцев с даты зачисления денежных средств на счет, открытый на имя ответчика, а ответчики обязались возвратить указанную денежную сумму и уплатить за нее проценты в размере 16% годовых.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств ответчиков по кредитному договору между истцом и ответчиком Мариновым В.В. был заключен договор ипотеки N___.. от ____ года жилого дома, расположенного по адресу: ___ обл., ____. р-н, г. _____, микрорайон ____., улица ___., д. ____, 2-этажный, имеющего площадь всех частей здания ___. кв.м., в том числе общую площадь __.кв.м., жилую площадь __ кв.м, инв. N __.., лит. __.., назначение: жилое; земельного участка, расположенного по адресу: ___.. обл., ___. р-н, г. ___.., микрорайон ___., улица ____, уч___, общей площадью ___. кв.м, кадастровый (условный) номер: 50:28:0060201:309, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного пользования: для индивидуального жилищного строительства.

Право кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на предмет ипотеки удостоверены закладной.

Согласно п. 5.5.1. закладной ответчики в счет исполнения обязательств по возврату суммы кредита и уплате начисленных процентов должны ежемесячно 12 числа каждого календарного месяца уплачивать банку платеж в размере ***** рублей.

Однако в нарушение условий закладной в установленные сроки от ответчиков денежные средства не поступали, принятые на себя обязательства по возврату суммы кредита, начисленных процентов ответчики надлежащим образом не исполняли.

Допущенные нарушения в соответствии с ч. 4 ст. 50 ФЗ "Об ипотеке", п. 6.1.1. Закладной являются основанием для досрочного истребования истцом кредита.

Ответчикам были направлены телеграммы с требованием о досрочном возврате кредита в срок до 10.09.2009 года. До настоящего времени указанные требования не выполнены.

Пунктом 8.1 Закладной предусмотрено, что в случае просрочки внесения платежей ответчики обязаны уплатить неустойку в виде пени в размере 0,3 процента от суммы просроченной задолженности за каждый календарный день просрочки.

Истец просил в судебном порядке взыскать с ответчиков задолженность в сумме ***** рублей, из которых: ***** рублей - сумма основного долга; ****** рублей - сумма начисленных процентов за пользование денежными средствами; ****** рублей - сумма пени за период с 13.09.2008 года по 19.04.2012 года.

Также истец просил взыскать с ответчиков понесенные расходы на оплату государственной пошлины в размере ***** рублей; обратить взыскание на предмет залога: жилой дом, расположенный по адресу: __.. обл., ___.. р-н, г. __., микрорайон ___., улица ___, д. __, 2-этажный, имеющий площадь всех частей здания ___ кв.м, в том числе общую площадь __.. кв.м, жилую площадь __.. кв.м, инв. N __.., лит. __., назначение: жилое; земельный участок, расположенный по адресу: Московская обл., ___. р-н, г. __.., микрорайон __., улица __.., уч__.., общей площадью __ кв.м, кадастровый (условный) номер: __.., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного пользования: для индивидуального жилищного строительства, принадлежащий Маринову; определить способ реализации заложенного имущества путем продажи его с торгов; установить начальную продажную цену жилого дома в размере ***** рублей.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчики Маринов, Маринова в судебное заседание не явились, направили представителей, которые с иском не согласились, пояснили, что текущая задолженность по кредиту частично погашена, просили снизить размер штрафных санкций, а также отказать в требованиях об обращении взыскания на предмет залога.

Судом постановлено изложенное выше решение в редакции определения того же суда об исправлении описки от 03 июня 2013 года, об отмене которого просит Маринов В.В. по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Выслушав Маринова и его представителя Осетрова по доверенности, поддержавших доводы жалобы, представителя ОАО "Собинбанк" - Соколова, считавшего доводы жалобы не подлежащими удовлетворению, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие Мариновой М.В., извещенной о времени и месте рассмотрения дела, проверив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Общим нормативным правилом исполнения обязательств является надлежащее исполнение, т.е. в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ).

На основании ч.1 ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Из материалов дела следует и установлено судом, что ___. года между истцом и ответчиками был заключен договор N ___. о предоставлении кредита на потребительские нужды.

В соответствии с кредитным договором банк предоставил ответчикам кредит в размере ***** рублей сроком на 180 календарных месяцев с даты зачисления денежных средств на счет, открытый на имя ответчика Маринова В.В., а ответчики обязались возвратить указанную денежную сумму и уплатить за нее проценты в размере 16% годовых.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств ответчиков по кредитному договору между банком и ответчиком Мариновым был заключен договор ипотеки N____. от ___. года жилого дома, расположенного по адресу: Московская обл., ___. р-н, г. ___., микрорайон _____, улица ___., д. ___, 2-этажный, имеющего площадь всех частей здания __.. кв.м., в том числе общую площадь _..кв.м, жилую площадь ___ кв.м, инв. N ___.., лит. __., назначение: жилое; и земельного участка, расположенного по адресу: __.. обл., ____ р-н, г. __., микрорайон __, улица ___, уч____, общей площадью __..кв.м, кадастровый (условный) номер: ____, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного пользования: для индивидуального жилищного строительства.

Право кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на предмет ипотеки, удостоверены закладной.

Ипотека в силу закона зарегистрирована Домодедовским отделом Управления ФРС по Московской области 07.08.2008 на жилой дом за N ___, на земельный участок за N ___...

Закладная выдана первоначальному залогодержателю 07.08.2008 г. В настоящее время законным владельцем закладной является ОАО "Собинбанк".

Согласно п. 5.5.1 закладной ответчики в счет исполнения обязательств по возврату суммы кредита и уплате начисленных процентов должны ежемесячно 12 числа каждого календарного месяца уплачивать банку платеж в размере ***** рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ в их совокупности, суд установил, что заёмщиками сроки внесения платежей в погашение суммы основного долга, процентов были нарушены, образовалась задолженность в сумме ****** рублей, из которых: ***** рублей - сумма основного долга; ***** рублей - сумма начисленных процентов за пользование денежными средствами; ***** рублей - сумма пени за период с 13.09.2008 года по 19.04.2012 года.

При таком положении и при том, что действительность самого договора и факт получения кредитных средств не оспаривались, и поскольку заемщиками обязательство по возврату денежных сумм в предусмотренный соглашением срок для погашения займа, уплаты процентов надлежаще не исполнено, суд правильно требования истца о возврате непогашенной в срок суммы займа вместе с причитающими по договору процентами, неустойкой признал обоснованными, в связи с чем исковые требования в этой части правомерно удовлетворил (часть 1 статьи 809, часть 2 статьи 811, часть 1 статьи 819 Гражданского кодекса РФ).

Определяя размер неустойки, обеспечивавшей надлежащее исполнение обязательств заемщиками, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 333 ГК РФ, учитывая конкретные обстоятельства дела, период просрочки, размер переданных по договору денежных средств, баланс интересов сторон, принял решение о снижении неустойки до 500 000 рублей.

Размер подлежащей взысканию денежной суммы судом определен правильно на основании представленного истцом расчета.

Руководствуясь ст.ст. 348,349, 350 ГК РФ, положениями ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд правильно пришел к выводу о том, что требования ОАО "Собинбанк" об обращении взыскания на заложенное имущество также подлежат удовлетворению.

При этом отсутствие у ответчиков в собственности другого жилого помещения не препятствует обращению взыскания на предмет залога, поскольку положения ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" для разрешения данного гражданско-правового спора применению не подлежат, так как для надлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства кредитор вправе обратить взыскание на данный предмет залога вне зависимости от целей кредита.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку в случае невозврата кредита, выданного не для приобретения или строительства жилого дома, при обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки единственное пригодное для постоянного проживания помещение не применяется правило ч. 1 ст. 446 ГПК РФ о невозможности обращении взыскания на принадлежащее должнику на праве собственности жилое помещение, поскольку из буквального толкования ст. 78 ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не следует, что если жилой дом или квартира заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставлены на иные, чем указано в статье 78 цели, то это обстоятельство освобождает указанное имущество от обращения взыскания на него.

Поскольку ответчик Маринов в данной части заявленных требований об установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества в суде первой инстанции не возражал, суд пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного жилого дома, которую стороны установили по соглашению между собой, и, установив способ реализации жилого дома - с публичных торгов, определил его начальную продажную цену в размере ***** рублей.

Данных об иной стоимости предмета ипотеки на момент вынесения решения суда не представлено.

Статьей 67 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. При этом дополнительно указывается, что залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

При судебном обращении взыскания на предмет залога, если будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки в договоре о залоге.

Поскольку начальную продажную стоимость земельного участка, с которой будут начинаться торги, суд в решении не установил, судебной коллегией сторонам было предложено представить отчеты о рыночной стоимости недвижимого имущества.

Оценив представленные сторонами отчеты о рыночной стоимости недвижимого имущества ООО "Инвест Проект", согласно которому рыночная стоимость земельного участка на 12 мая 2012 года установлена в размере ***** руб. и ООО "Центр Делового консультирования", согласно которому рыночная стоимость земельного участка на 17 мая 2012 года установлена в размере ***** руб., коллегия судей полагает, что данные доказательства не могут быть приняты во внимание при определении начальной продажной цены заложенного имущества по следующим основаниям.

Как следует из содержания обоих отчетов, цель оценки указана как определение стоимости объекта оценки. Между тем, специалистами-оценщиками тот факт, что имущество находится в залоге и будет реализовано в рамках Закона об исполнительном производстве в указанные в нем сроки и с соблюдением особого порядка, а не в условиях открытого неограниченного рынка в течение неопределенного периода времени, не учитывался. Между тем, указанное обстоятельство существенно влияет на его стоимость. Оценка предмета залога, как правило, устанавливается со скидкой (с дисконтом). Обычно применяются соответствующие поправочные коэффициенты при расчете стоимости имущества, предлагаемого в залог, прогнозы цен, степень амортизации предмета залога (если это средства материального производства) и иные факторы.

Стоимость предмета залога - цена, по которой залогодатель в случае, если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок.

В этой связи при оценке залога недвижимости специалист по оценке обычно устанавливает ликвидную стоимость недвижимого имущества, то есть ту стоимость, за которую банк сможет реализовать залог в кратчайшие сроки.

Указанные обстоятельства специалистами-оценщиками в представленных отчетах оставлены без внимания.

Кроме того, представленные отчеты содержат существенные противоречия в выводах специалистов.

Так, в отношении отчета ООО "Инвест Проект" следует отметить, что при описании всех выбранных объектов-аналогов земельных участков указана дата предложения - август 2013 год (лист 34 отчета). Вместе с тем, при обосновании внесенных корректировок указано, что сведения обо всех объектах-аналогах датированы апрелем 2012 года, в связи с чем величина корректировки равна нулю (лист 38 отчета).

Представленный ответчиком отчет ООО "Центр Делового консультирования" также не может быть принят во внимание, поскольку при описании всех выбранных объектов-аналогов земельных участков указана дата предложения - 30 сентября 2013 года. Поправка на изменение цены в период с даты оферты до даты оценки (17 мая 2012 года) в размере 4% не мотивирована. Указано, что данная поправка является вероятной в соответствии с информацией аналитических компаний на рынке загородной недвижимости, однако указанная информация в самом отчете не приведена.

В таблице описания аналогов (лист 16 отчета) расстояние от МКАД всех аналогов указано как 22 км, тогда как удаленность аналога 3 составляет 25 км.

По мнению судебной коллегии, выбор оценщиком указанных аналогов нельзя признать обоснованным, поскольку на спорном земельном участке расположен жилой дом. На всех участках-аналогах строений нет, что также не может не влиять на их стоимость. При этом поправка на степень благоустройства земельного участка при сравнении аналогов вообще не применялась.

При таких обстоятельствах и поскольку стороны не представили суду допустимых данных иной стоимости предмета залога, судебная коллегия определяет начальную продажную цену земельного участка, исходя из оценки предмета залога, указанной сторонами в договоре о залоге в размере ***** руб., в связи с чем решение суда подлежит изменению в этой части. Представитель истца против установления продажной цены в указанном размере не возражал.

Отклоняя довод Маринова В.В. со ссылкой на представленный им отчет о том, что начальная продажная цена земельного участка должна быть установлена в размере ***** руб., судебная коллегия также учитывает, что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется судом на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, что согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" составит стоимость, ниже указанной сторонами в договоре залога (***** - 20%).

В суде апелляционной инстанции ответчик указал также, что не согласен с установленной судом начальной продажной стоимостью жилого дома (в апелляционной жалобе указанные доводы не приведены). Считал, что данная стоимость должна определяться на основании представленного им в суд апелляционной инстанции отчета.

Отклоняя указанный довод, судебная коллегия отмечает, что доказывание как процесс представления доказательств осуществляется по общему правилу в суде первой инстанции. В суде апелляционной инстанции представление новых, дополнительных доказательств допускается в исключительных случаях, если суд апелляционной инстанции признает, что эти доказательства не могли быть представлены в суд первой инстанции.

Отчет о стоимости заложенного жилого дома ответчик суду первой инстанции не представлял, не оспаривал установленную судом стоимость предмета залога, тогда как этого права лишен не был.

Отклоняя отчет ООО "Центр Делового консультирования" о рыночной стоимости жилого дома в размере ***** руб., судебная коллегия также считает, что указанный отчет не может быть признан надлежащим доказательством.

Как указано выше, оценщиком не учтено, что оценка спорного объекта как заложенного имущества проводится в целях последующей реализации с публичных торгов в разумно короткие сроки.

При описании всех выбранных объектов-аналогов жилых домов указана дата предложения - 30 сентября 2013 года, тогда как в суде апелляционной инстанции проверяется законность решения суда от 15 мая 2012 года. Поправка на изменение цены в период с даты оферты до даты оценки (17 мая 2012 года) в размере 4% не мотивирована. Указано, что данная поправка является вероятной в соответствии с информацией аналитических компаний на рынке загородной недвижимости, однако указанная информация в самом отчете не приведена.

В таблице описания аналогов (лист 21 отчета) расстояние жилых домов от МКАД указано как 22 км, тогда как удаленность аналогов N 1- 20 км., N2 - 23 км., N3 - 30 км., N4- 18 км.

Поправка на различие в площади спорного жилого дома и объектов аналогов 2 и 3 не применялась, тогда как площадь объекта оценки __кв.м., а аналогов 2 и 3 - соответственно - 401 и 300 кв.м.

Кроме того, в отчете оценщиком проведен обзор рынка загородной недвижимости Подмоковья за первое полугодие 2013 года, тогда как дата оценки указана 17 мая 2012 года, отчет проведен 1 октября 2013 года.

При таких обстоятельствах довод Маринова о том, что установленная в решении районного суда начальная продажная цена жилого дома занижена, основанием для апелляционного вмешательства являться не может.

Судебная коллегия считает, что решение суда в интересах законности подлежит изменению в части взысканной в солидарном порядке в пользу истца с ответчиков госпошлины.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ч. 2 ст. 207 ГПК РФ при принятии решения суда против нескольких ответчиков суд указывает, в какой доле каждый из ответчиков должен исполнить решение суда, или указывает, что их ответственность является солидарной.

В соответствии с п. 2 ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Между тем, главой 7 ГПК РФ, регулирующей, в том числе, вопросы взыскания расходов по уплате государственной пошлины, а также иных издержек, не предусмотрено возможности взыскания указанных расходов с нескольких ответчиков в солидарном порядке.

Таким образом, поскольку при распределении судебных расходов солидарная обязанность (ответственность) не возникает, судебная коллегия, изменяя решение в этой части, взыскивает указанную сумму с ответчиков пользу истца в равных долях.

С учетом изложенного в совокупности, руководствуясь ст.ст. 327-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Дорогомиловского районного суда города Москвы от 15 мая 2012 года с учетом определения того же суда об исправлении описки от 03 июня 2013 года изменить, дополнив указанием на установление начальной продажной стоимости земельного участка по адресу: ___.. область, ___.. район, г. ___, микрорайон ___, ул. __. д__ в размере ***** руб., а также изменить в части солидарного взыскания с Маринова и Мариновой в пользу Акционерного банка "Содействие общественным инициативам" ОАО (ОАО "Собинбанк") государственной пошлины, взыскав с Маринова и Мариновой в пользу Акционерного банка "Содействие общественным инициативам" ОАО (ОАО "Собинбанк") государственную пошлину в сумме ***** рублей в равных долях.

Решение суда с учетом определения об исправлении описки от 03 июня 2013 года в остальной части оставить без изменения, апелляционную жалобу Маринова Валерия Васильевича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи