Апелляционное определение Московского городского суда от 24 октября 2013 N 11-33112/13 (ключевые темы: продажа квартир - договор займа - залог - договор купли-продажи - переход права собственности)

Апелляционное определение Московского городского суда от 24 октября 2013 N 11-33112/13

24 октября 2013 г. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Лукьянова И.Е.

и судей Лемагиной И.Б. и Зельхарняевой А.И.,

с участием адвокатов Бухариной Е.С., Пашаева Э.М.-о.,

при секретаре Надвидовой Л.О.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лемагиной И.Б.

гражданское дело по апелляционной жалобе Скоропуховой О.В. и её представителя по доверенности Панкратовой С.Л. на решение Останкинского районного суда г. Москвы от 29 мая 2013 г., которым постановлено:

В удовлетворении требований Скоропуховой О.В. к Исмаиловой С.С.-к., Михиревой Н.Л. о признании договора купли-продажи недействительным, признании недействительной записи о регистрации, истребовании имущества из чужого незаконного владения, прекращении права отказать;

установила:

Скоропухова О.В. обратилась в суд с иском к Исмаиловой С.С.-к., Михиревой Н.Л. о признании недействительными договора купли-продажи, записи о регистрации, истребовании имущества из чужого незаконного владения, прекращении права, указывая, что 24.06.2011 г. между действовавшей от её имени Котовой Н.Ю. и Исмаиловой С.С.-к. был заключён договор купли-продажи принадлежащей истцу на праве собственности 1-но комнатной квартиры по адресу: ***, но она полномочий на продажу квартиры Котовой Н.Ю. не давала; 10.12.2010 г. она выдала ей доверенность на 6 месяцев с правом подготовки продажи данной квартиры, но без права; она не информировала истца о продаже квартиры; расчётов за квартиру с ней не произвела; договор купли-продажи был подписан с превышением полномочий, по истечении срока действия доверенности; в последующем она данную сделку не одобряла; о продаже квартиры ей стало известно в феврале 2012 г. Истец считает, что данная сделка не соответствует требованиям закона и является недействительной в силу ст.168 ГК РФ.

Истец в суд не явилась, о слушании дела была извещена; ранее давала пояснения о том, что с Котовой Н.Ю. длительное время работала, имели совместный бизнес; в 2010 г. приняла решение о продаже спорной квартиры, предложила приобрести её Котовой Н.Ю., которая на покупку согласилась; стоимость квартиры была определена в размере *** руб.; такой суммы у неё не было, поэтому они решили заложить квартиру, получить под неё кредит; после этого Котова Н.Ю. отдала бы ей деньги за квартиру; с этой целью истец выдала на имя Котовой Н.Ю. доверенность на получение кредита; также между ними был заключён договор купли-продажи квартиры, которая с ключами и подлинниками правоустанавливающих документов была передана по акту приёма-передачи; ею на имя Котовой Н.Ю. также была выдана доверенность на сдачу документов в регистрирующий орган для оформления данного договора. В 2011 г. по электронной почте Котова Н.Ю. сообщила ей об отказе приобретать квартиру, а в сентябре 2011 г. от соседки она узнала, что в квартире ведётся ремонт; Котова Н.Ю. перестала выходить на связь; в конце года она от соседки узнала, что её квартира продана, но Котова Н.Ю. денег за продажу квартиры ей не передавала. Истец в спорной квартире не проживает и не производит за неё оплату с декабря 2010 г. Представитель истца по доверенности в судебном заседании заявленные требования поддержала, указав, что истец имела намерение продать квартиру, но не конкретно Исмаиловой С.С.-к.; доверенность с правом продажи спорной квартиры Котовой Н.Ю. не выдавала; денег от продажи квартиры не получала, но в правоохранительные органы с соответствующим заявлением не обращалась.

Представитель ответчика Исмаиловой С.С.-к. в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал. Ответчик Михирева Н.Л. и её представитель в судебном заседании также не согласились с исковыми требованиями, т.к. при заключении договора купли-продажи спорной квартиры ответчик действовала разумно и добросовестно; сделка имела юридическое сопровождение, было привлечено агентство недвижимости; ответчик фактически владеет спорной квартирой; для её приобретения были получены кредитные денежные средства, в квартире произведён ремонт. Третье лицо Котова Н.Ю. в судебном заседании против удовлетворения требований истца возражала, т.к. истец знала о заключении оспариваемого договора, одобряла его, но денежные средства по договору ей были переданы не в полном объёме, имеется задолженность в сумме *** руб.; в 2010 г. истец желала продать спорную квартиру, т.к. ей были необходимы денежные средства для строительства дома; по её просьбе она заключила договор займа под залог квартиры; денежные средства по договору займа были ей переданы; долг за истца был погашен покупателем квартиры Исмаиловой С.С.-к. Поскольку Котова Н.Ю. имела намерение сама приобрести данную квартиру, между ними был заключён договор купли-продажи, который не прошёл регистрацию в связи с наличием залога по договору займа, хотя квартира, документы и ключи были фактически переданы по акту; между ними была договорённость о передаче оплаты за квартиру частями, было оплачено ***руб.; о том, что доверенность с правом продажи квартиры истцом не подписывалась, ей известно не было.

Судом постановлено указанное решение, об отмене которого просят в апелляционной жалобе Скоропухова О.В. и её представитель по доверенности Панкратова С.Л.

Проверив материалы дела, выслушав представителя Скоропуховой О.В. по доверенности Панкратову С.Л., представителя Исмаиловой С.С.-к. адвоката Пашаева Э.М.-о., представителя Михиревой Н.Л. адвоката Бухарину Е.С., обсудив доводы апелляционной жалобы, учитывая надлежащее извещение других участвующих в деле лиц, их повторную неявку в заседание судебной коллегии, несообщение о причинах неявки, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в данном судебном заседании, не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

При разрешении заявленных требований суд правомерно руководствовался ст.10 ГК РФ о пределах осуществления гражданских прав; ст.160 ГК РФ о письменной форме сделки; ст.166 ГК РФ об оспоримых и ничтожных сделках; ст.183 ГК РФ о заключении сделки неуполномоченным лицом; ст.185 ГК РФ о доверенности; ст.302 ГК РФ об истребовании имущества от добросовестного приобретателя; п.39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Судом первой инстанции при разрешении спора было установлено, что Скоропуховой О.В. с апреля 2003 г. принадлежала на праве собственности *** комнатная квартиры площадью *** кв.м по адресу: ***. 24.06.2011 г. между Котовой Н.Ю., действующей от имени собственника квартиры Скоропуховой О.В., и Исмаиловой С.С.-к. был заключён договор купли-продажи данного жилого помещения, проданного по цене *** руб.; стоимость квартиры была полностью оплачена Исмаиловой С.С.-к. Суд пришёл к выводу о том, что при заключении данной сделки Котова Н.Ю. действовала на основании доверенности, выданной на её имя Скоропуховой О.В., с правом продажи данной квартиры за цену и на условиях по своему усмотрению, с правом подписания договора купли-продажи, получения денежных средств; доверенность была выдана 10.12.2010 г. сроком на 3 года; удостоверена временно исполняющим обязанности нотариуса г. Москвы Шабариной Е.В. Тяхтом В.А.; зарегистрирована в реестре за N ***; подписана Скоропуховой О.В.

Из материалов дела усматривается, что в ходе совершения регистрационных действий регистрация данного договора и перехода права собственности приостанавливалась в связи с наличием договора залога квартиры, т.к. между Скоропуховой О.В. и *** 09.06.2010 г. был заключён договор займа на сумму *** руб. под залог квартиры; договоры займа и залога заключались от имени заёмщика Скоропуховой О.В. Котовой Н.Ю. на основании доверенности от 07.05.2010 г. с правом заключить и подписать за цену и на условиях по своему усмотрению кредитный договор, договор займа, договор ипотеки на спорное жилое помещение во исполнение кредитного договора или договора займа; эта доверенность также была удостоверена временно исполняющим обязанности нотариуса г. Москвы Шабариной Е.В. Тяхтом В.А Заёмные денежные средства в сумме *** руб. были возвращены за Скоропухову О.В. покупателем данной квартиры Исмаиловой С.С.-к., т.е. долговые обязательства были погашены, а потому ограничение на продажу квартиры было прекращено 02.08.2011 г.; договор купли-продажи и переход права собственности были зарегистрированы 05.08.2011 г. 07.09.2011 г. был заключён договор купли-продажи данной квартиры с Михиревой Н.Л., которая в полном объёме выполнила обязательства по оплате стоимости квартиры; является её собственником, фактически владеет и пользуется квартирой, проживает в ней.

Для проверки доводов истца о том, что намерения распорядиться жилым помещением она не имела, доверенность на продажу квартиры не подписывала, определением суда была назначена экспертиза, проведение которой было поручено РФЦСЭ при Минюсте РФ. Согласно заключению эксперта, рукописная запись фамилии, имени и отчества истца в исследованной доверенности от 10.12.2010 г., на основании которой был заключён оспариваемый договор, на строке доверитель выполнена, вероятно, не Скоропуховой О.В., а другим лицом с попыткой подражания её почерку; установлены как различающиеся, так и совпадающие признаки; решить вопрос о принадлежности подписи истцу либо иному лицу не представилось возможным. Данные выводы были подтверждены экспертом в ходе судебного разбирательства. С учётом установленных по делу обстоятельств суд пришёл к выводу о том, что из заключения проведённой по делу судебной экспертизы с достоверностью однозначно не следует, что подпись от имени истца в исследованной доверенности выполнена не ею, а иным лицом. Доводы истца о том, что 10.12.2010 г. на имя Котовой Н.Ю. ею была выдана иная доверенность - с целью сбора документов и их подачи для регистрации заключённого договора купли-продажи спорной квартиры, которая не содержала полномочий на продажу квартиры и получение денежных средств, выдавалась сроком на 6 месяцев, суд признал несостоятельными, поскольку суду не был представлен подлинник данной доверенности либо её надлежащим образом заверенная копия. При этом суд отметил, что ответы нотариусов на запросы суда носят противоречивый характер.

Оценивая в совокупности обстоятельства дела, судебная коллегия соглашается с выводом суда о наличии со стороны истца волеизъявления на отчуждение спорной квартиры, последующем одобрении состоявшейся сделки. При этом следует отметить, что 06.12.2010 г. между истцом и третьим лицом Котовой Н.Ю. был заключён договор купли-продажи спорной квартиры, стоимость которой была определена в сумме *** руб.; по акту данная квартира, документы на неё и ключи от неё были фактически переданы Котовой Н.Ю.; истцом для представления в компетентные органы были составлены и подписаны заявления об отсутствии у иных лиц прав на данную квартиру; о том, что в зарегистрированном браке она не состоит. Данный договор был представлен на регистрацию, но не прошёл её в связи с наличием в отношении спорной квартиры договора залога и поступившим от залогодержателя заявлением об отсутствии согласия на отчуждение предмета залога. Заявлений от истца об отказе от совершения регистрационных действий в отношении квартиры в регистрирующие органы не поступало. Также судебная коллегия учитывает, что с декабря 2010 г. истец в квартире не проживала и не производила за неё оплату, что свидетельствует о наличии у неё волеизъявления на отчуждение спорной квартиры. Последующее одобрение состоявшейся сделки отчуждения квартиры ответчику Исмаиловой С.С.-к. подтверждается объяснениями третьего лица Котовой Н.Ю., показаниями свидетеля Павловой И.Б. Из объяснений Скоропуховой О.В. усматривается, что о проведении в её квартире ремонта она узнала в сентябре 2011 г., о смене собственника - в конце 2011 г., однако с заявлением в суд она обратилась только в конце апреля 2012 г., в правоохранительные органы с соответствующим заявлением не обращалась.

При отказе в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из того, что добросовестность действий ответчиков подтверждается их объяснениями, объяснениями третьего лица, показаниями свидетеля, которые истцом не опровергнуты; представленными в материалы дела документами, из которых следует, что сделка с участием Михиревой Н.Л. имела юридическое сопровождение, сопровождение специалиста по недвижимости, оспариваемый договор прошел правовую экспертизу в регистрирующем органе.

При таких обстоятельствах, оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 24.06.2011 г. и вытекающих из этого требований, поскольку волеизъявление истца было направлено на отчуждение принадлежащей ей квартиры; подлинность подписи истца в доверенности, на основании которой данный договор был заключён, достоверными доказательствами не опровергнута; предмет спора находится в собственности добросовестного приобретателя. Также при разрешении спора суд отметил, что факт неполучения денежных средств за квартиру в полном объёме не является основанием для признания сделки недействительной; истец не лишена возможности обратиться к Котовой Н.Ю. с требованиями о взыскании денежных средств.

Судебная коллегия считает, что, разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства; установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд в мотивировочной части решения дал надлежащую правовую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было. Суд с достаточной полнотой исследовал представленные по делу доказательства в их совокупности и пришёл к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку фактически повторяют исковые требования, которым судом первой инстанции в мотивировочной части решения дана надлежащая оценка в совокупности с другими доказательствами по делу. Новых обстоятельств, которые бы не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, апелляционная жалоба не содержит. Жалоба направлена на иное толкование требований закона, иную оценку представленных доказательств, выводов суда, с которыми судебная коллегия согласиться не может. Решение суда по доводам жалобы отмене не подлежит. Процессуальных нарушений, которые могут служить основанием к отмене решения, судебная коллегия также не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Останкинского районного суда г. Москвы от 29 мая 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Скоропуховой О.В. и её представителя по доверенности Панкратовой С.Л. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи