Апелляционное определение Московского городского суда от 16 декабря 2013 N 11-38562/13 (ключевые темы: нежилые помещения - предварительный договор - основной договор - инвестиционный договор - жилой дом)

Апелляционное определение Московского городского суда от 16 декабря 2013 N 11-38562/13

Судья Ачамович И.В. Гр.д. N 11-38562/13

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 декабря 2013 г. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ермиловой В.В.

и судей Вьюговой Н.М., Грицких Е.А.

при секретаре Шарко М.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грицких Е.А., дело по апелляционной жалобе представителя истца М. по доверенности П., на решение Гагаринского районного суда г.Москвы от 20 сентября 2013 г., которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований М. к ООО "***" о признании права собственности - отказать,

установила:

М. обратился в суд с иском к ООО "***" о признании за ним права собственности на нежилое помещение, расположенное в подвале ** жилого дома по адресу: ***, общей площадью *** кв.м. В обоснование заявленных требований истец указал, что *** г. между ним и ООО "***" был заключен предварительный договор купли-продажи N***, в соответствии с которым стороны обязались заключить в течение 10 дней с момента получения письменного уведомления от ответчика договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: ***. Он свои обязательства по договору выполнил, однако ответчик основной договор купли-продажи с ним не заключил и конкретных сроков его заключения не определяет, в связи с чем у него отсутствует право собственности на помещение, которое им оплачено, находится в его владении и пользовании. Жилой дом, в котором находится спорное помещение, введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес.

Представитель истца по доверенности П. в судебное заседание суда первой инстанции явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО "***" по доверенности Ш. в судебное заседание явился, просил отказать в удовлетворении иска по доводам письменных возражений.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по ***, Правительства *** в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого и удовлетворении исковых требований просит представитель истца М. по доверенности П. по доводам апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей истца М. - Р., представителя ответчика ООО "***" - С., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Судом установлено, что *** года между ООО "***" и М. заключен предварительный договор N ***, согласно которому стороны обязуются заключить в согласованный сторонами срок основанной договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец обязуется в будущем передать в собственность покупателя нежилое помещение, расположенное в жилом доме по адресу: ***, указанное на поэтажном плане и имеющее следующие характеристики: подвал **, помещение N **: служебное -*** кв.м., служебное - ** кв.м., коридор -** кв.м., умывальная -** кв.м., уборная - ** кв.м., уборная - ** кв.м., умывальная - ** кв.м., коридор -** кв.м., комната отдыха - ** кв.м., коридор - ** кв.м., итого общей площадью *** кв.м. (л.д.9-11).

В соответствии с пунктом 2.1 Договора стоимость нежилого помещения по основному договору составляет *** руб.(л.д.10).

Истец свои обязательства по оплате стоимости нежилого помещения произвел в полном объеме и в установленные сроки, что подтверждается платежными поручениями: N** от ** г. на сумму *** руб. и N ** от *** г. на сумму *** руб. (л.д.19-20).

В соответствии с п.3.2.1 Договора, стороны договорились заключить основной договор купли-продажи в течение 60 дней после приобретения ответчиком права собственности на помещение.

Распоряжением префекта ****** от *** г. N *** жилой дом по адресу: *** принят в эксплуатацию (л.д.47).

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспорены сторонами.

Из пояснений представителя ответчика следует, что инвестиционным контрактом, заключенным между ответчиком и Правительством Москвы предусмотрена долевая собственность на объект строительства.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что на момент рассмотрения дела Акт о результатах реализации между сторонами инвестиционного контракта по указанному в исковом заявлении объекту подписан не был, в связи с чем, ООО "***" права распоряжаться спорным нежилым помещением без согласования с Правительством Москвы не имеет. Признание права собственности на спорное нежилое помещение за истцом может повлечь нарушение прав третьих лиц. В то же время права истца в настоящее время не нарушены, поскольку его права на заключение основного договора купли-продажи никто не оспаривает. При этом наличие у истца доступа в спорное нежилое помещение на основании акта доступа, подписанного ответчиком, само по себе не влечет возникновение у него права собственности на нежилое помещение.

Между тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с приведенными в оспариваемом судебном постановлении выводами, исходя из следующего.

По предварительному договору, как это установлено положениями п. 1, 3 и 4 ст. 429 ГК РФ, стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу ст. ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец, как это следует из положений п. 1 ст. 460 ГК РФ, обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

При разрешении спора, суд приведенным положениям закона оценки не дал и не учел, что при заключении предварительного договора от *** г. М. и ООО "***" согласовали все существенные условия договора купли-продажи, обязательства по оплате стоимости спорного имущества истец выполнил надлежащим образом, в полном объеме и в установленные сроки, нежилое помещение ответчиком передано истцу по акту доступа в нежилое помещение от *** г., который несет расходы, связанные с его содержанием.

Суд не принял во внимание, что заключенный между М. и ООО "***" предварительный договор с приложениями, содержит все необходимые признаки, предъявляемые законом к основному договору. Названный договор исполнен и по его условиям права на спорное нежилое помещение принадлежат истцу.

При указанных обстоятельствах, в силу ст. ст. 12, 309, 310 ГК РФ М. вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на нежилое помещение.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, как это закреплено в п. 2 ст. 218 ГК РФ, возникает с момента такой регистрации.

По сообщению Управления Росреестра по ** от ** г. запись о регистрации прав на объект недвижимого имущества - нежилое помещение, по адресу: *** отсутствует. Акт реализации инвестиционного контракта, равно как и окончательный протокол распределения общей площади между Правительством Москвы и ООО "***" не подписан.

Объективных доказательств, которые бы свидетельствовали о том, что третьими лицами, и в частности Правительством Москвы, оспаривается заключенный между М. и ООО "***" договор, а также обоснованность передачи спорного нежилого помещения продавцом покупателю, не имеется.

Доводы представителя ответчика о том, что спорное нежилое помещение находится в долевой собственности ООО "***" и Правительства Москвы соответствующими правоустанавливающими документами, в том числе выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не подтверждены.

Ссылка суда на невозможность признания за М. права собственности на нежилое помещение является несостоятельной на том основании, что обязанность ответчика передать в собственность истца спорное имущество возникает в силу договора. При этом отсутствие акта о реализации инвестиционного контракта само по себе не означает, что покупатель лишен возможности требовать защиты своих гражданских прав путем признания права на спорный объект недвижимости, в том числе в судебном порядке.

В соответствии со ст. 328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции вправе: отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Исходя из обстоятельств дела, а также доводов апелляционной жалобы представителя истца, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции, а исковые требования находит подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 20 сентября 2013 г. отменить.

Признать за М. право собственности на нежилое помещение, расположенное в жилом доме по адресу: ***, общей площадью ** кв.м в подвале **, помещение N *: служебное - ** кв.м., служебное - **кв.м., коридор - ** кв.м., умывальная -** кв.м., уборная - ** кв.м., уборная - ** кв.м., умывальная - ** кв.м., коридор -** кв.м., комната отдыха - ** кв.м., коридор - ** кв.м.

Настоящее определение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости - нежилое помещение, расположенное в жилом доме по адресу: **, общей площадью ** кв.м в подвале *, помещение N * за М..

Председательствующий:

Судьи: