Апелляционное определение Московского городского суда от 26 ноября 2013 N 11-38672/13 (ключевые темы: договор найма - упущенная выгода - квартира - жилой дом - арендная плата)

Апелляционное определение Московского городского суда от 26 ноября 2013 N 11-38672/13

Судья Юрова И.Н.

Гр. дело N 11-38672

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 ноября 2013 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе: председательствующего Журавлевой Т.Г.,

и судей Раскатовой Н.Н., Салтыковой Л.В.,

при секретаре Кабановой Н.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Салтыковой Л.В. дело по апелляционной жалобе истца Волковой Т.В. и её представителя по доверенности Крейнеса Д.А. на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 26 декабря 2011 г., которым постановлено:

Иск Волковых В.Н. и Т.В. удовлетворить частично.

Взыскать с Кинью * в пользу Волковых * и Волковой Тамары Владимировны солидарно 252 466 руб. в возмещение ущерба, 80 000 руб. в возмещение расходов на представителя, 7 724 руб. в возмещение расходов по госпошлине, а всего 340 190 руб.

В остальной части иска отказать.

В иске Кинью * к Волковым В.Н. и Т.В. о взыскании излишне уплаченной суммы за наем квартиры отказать.

установила:

Волков В.Н., Волкова Т.В., уточнив требования, обратились в суд с иском к Кинью *, ООО "Эрманн"о возмещении ущерба, в том числе стоимость восстановительного ремонта квартиры, мебели и бытовой техники и упущенной выгоды.

В обоснование своих требований истцы ссылались на следующие обстоятельства.

Между Волковым В.Н., действующим с согласия супруги Волковой Т.В., и ответчиком был заключен договор найма жилого помещения N ИАТ 34.002 от 17.07.2007 г., согласно которому ответчику во временное владение и пользование была передана квартира *, принадлежащая истцам на праве общей совместной собственности.

Во исполнение п. 5.1.2. договора за счет истцов ответчику были предоставлены новые мебель и оборудование, а также осуществлены работы согласно Приложению N 2 к договору. Срок договора найма согласно п. 2.1 договора установлен сторонами до 28.07.2008 г., но ответчик продолжал пользоваться квартирой и далее при отсутствии возражений со стороны истцов, вследствие чего договор неоднократно продлялся на новый срок.

12.07.2010 г. ответчик направил истцам уведомление об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора. Согласно условиям договора, договор найма прекратил свое действие по истечении 30 дней, т.е. 11.08.2010 г. Однако, ответчик в нарушение п. 2.5 договора найма не возвратил квартиру надлежащим образом по акту приема-передачи квартиры и не передал ключи от нее, более того, продолжал проживать в ней и после 11.08.2010 г.

При осмотре квартиры истцы обнаружили множество дефектов ее отделки, в связи с чем были приглашены независимые эксперты для оценки состояния квартиры и размера причиненного ущерба.

Осмотр квартиры проводился экспертами ООО "Судебные Экспертизы и Исследования" 05.10.2010 г. в присутствии ответчика.

Согласно заключению специалиста от 19.10.2010 г. стоимость устранения выявленных дефектов внутренней отделки квартиры 1 жилого дома * составляет 1 852 970 руб.

Истцы понесли расходы на проведение указанной экспертизы в размере 43 215 руб.

Кроме того, из-за того, что ответчик своевременно не передал ключи от квартиры, не передал квартиру по акту, они не получили доход от сдачи квартиры за период с сентября 2010 г. по апрель 2011 г. в размере 4 550 000 руб. (по 650 000 руб. в месяц), поэтому требуют взыскать с ответчика упущенную выгоду в размере 4 550 000 руб.

Плату за наем квартиры производило ООО "Эрманн", в котором ответчик работает.

Кинью * предъявил встречные исковые требования к Волковым В.Н. и Т.В. о взыскании излишне уплаченной суммы за наем квартиры, ссылаясь на то, что произвел оплату по договору найма жилого помещения в полном размере за период с 01 августа 2007 г. по 31 августа 2010 г. Отношения по договору найма прекратились 22 августа 2010 г., поэтому Волковы обязаны вернуть ему излишне внесенную плату за наем помещения в размере 188 709 руб. 66 коп., а также проценты за неосновательное пользование его денежными средствами в размере 9 928 руб. 77 коп.

Истец Волкова Т.В., представители Волкова Е.В., Тихомирова И.Г. в судебном заседании поддержали заявленные требования в полном объеме.

Волков В.Н. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен.

Ответчик Кинью * в судебное заседание явился, иск Волковых не признал, встречные требования поддержал.

Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит истец Волкова Т.В. и её представитель по доверенности Крейнес Д.А.

Законность и обоснованность постановленного решения проверена в апелляционном порядке.

В заседание судебной коллегии явились представители ответчика по доверенности Макарихин А.С., Халиков Ш.Р., которые с решением суда согласны, представили письменные возражения на апелляционную жалобу.

Истцы в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены. От представителя истца Тихомировой И.Г. поступила телеграмма с просьбой отложить разбирательство дела, в связи с занятостью в другом процессе.

В ходатайстве представителя истца судебной коллегией было отказано, поскольку документов, подтверждающих уважительность причин неявки не представлено.

Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены обжалуемого решения не имеется, так как оно постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что 17 июля 2007 г. между Волковым В.Н. и *Кинью заключен договор найма жилого помещения N ИАТ 34.002.

Согласно п. 1.1 договора наймодатель (Волков В.Н.) обязуется предоставить нанимателю (* Кинью) за плату во временное владение и пользование дом общей площадью 350 кв.м. находящийся по адресу: * (далее - квартира), а также оборудование и мебель, перечисленную в приложениях 1 и 2 к настоящему договору.

Квартира принадлежит наймодателю на праве общей совместной собственности с Волковой Т.В., что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права.

Срок договора найма установлен сторонами п. 2.1. договора с 01.08.2007 г. до 28 июля 2008 г. включительно, при этом п. 2.4 договора определено, что если наниматель продолжает пользоваться квартирой после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок.

Согласно п. 1.3 договора о приемке-передаче квартиры стороны составляют акт.

Квартира передана по акту приема-передачи квартиры от 29 июля 2009 г. без взаимных претензий.

Ежемесячная плата за квартиру согласно п. 3.1 договора устанавливается на весь срок найма в размере 650 000 руб. в месяц.

В п. 3.2 договора указано что включает в себя плата за квартиру: все коммунальные платежи и эксплуатационные расходы (в том числе обслуживание территории, охрана и обслуживание дома), за исключением платы за электроэнергию, международные, междугородние и иные телефонные переговоры, которые подлежат оплате сверх абонентской платы, если таковые возникнут.

В соответствии с п. 3.5 договора в случае причинения нанимателем и членами его семьи ущерба квартире, мебели или оборудованию, указанному в приложениях 1 и 2 к договору, стороны составляют акт, где определяют сумму причиненного ущерба.

Согласно п. 5.1.9 наймодатель обязан самостоятельно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонт квартиры по мере необходимости.

Наниматель в соответствии с п. 6.1.4 обязан не производить никаких перепланировок и переделок в квартире без письменного согласия наймодателя.

В обязанности нанимателя квартиры согласно п. 6.1.5 договора, в частности, входит обязанность по истечении срока найма или в случае досрочного расторжения передать наймодателю квартиру, мебель и оборудование в соответствии с актом приемки-передачи в исправном состоянии с учетом естественного износа.

Согласно пунктам 7.1, 7.1.2 договора наниматель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, письменно уведомив наймодателя об отказе за 30 дней до прекращения договора.

12 июля 2010 г. * Кинью уведомил Волкова В.Н. о досрочном расторжении договора. Следовательно, договор найма квартиры между сторонами подлежал прекращению с 12 августа 2010 г.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 15, 615, 616, 678, 1064 ГК РФ, всесторонне и тщательно исследовал представленные письменные доказательства, допросил свидетелей, и пришел к выводу о том, что по вине ответчика имуществу истцов причинен вред на сумму 252 466 руб., который подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов.

Частично удовлетворяя исковые требования о возмещении ущерба, суд подробно отразил в решении основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими, проанализировал повреждения имущества истцов.

Отказывая в требовании истцов о взыскании с ответчика убытков, суд исходил из следующего.

По общему правилу абз. 1 п. 1 ст. 1064 ГК РФ, упомянутый в нем вред подлежит возмещению в полном объеме, т.е. возмещаются не только реальный ущерб, но и упущенная выгода.

Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как следует из искового заявления и объяснений истца в судебном заседании, несмотря на то, что ответчик выехал из квартиры, он не возвратил истцам арендованное помещение, не подписал акт приемки-передачи, фактически пользовался квартирой и после расторжения договора, т.е. после 11.08.2010 года, в связи с чем истцы не получили доход от сдачи квартиры в аренду. Как указывают истцы, их неполученные доходы, которые они получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их право не было нарушено, составляют за период с сентября 2010 г. по апрель 2011 г. (7 месяцев) - 4 550 000 руб., исходя из арендной платы по 650 000 руб. в месяц.

В соответствии с п. 4 Приложения N 3 к Договору найма, по окончанию Договора факт передачи ключей Нанимателем Наймодателю является подтверждением того, что Наймодатель квартиру принял и дальнейших претензий к Нанимателю не имеет.

Как установлено судом, ключи от дома сыну истцов П.Волкову передала няня детей - * 05.08.2010 г.

Истцы не представили суду доказательств того, что не имели возможность сдать дом в аренду по вине ответчика.

Ответчиком представлена распечатка с сайта Агентства элитной недвижимости "Green Sguare" за март 2011 г., в которой дом истцов предложен к аренде.

Суд признал, что дом истцов, относящийся к элитной недвижимости, не мог быть востребован на рынке аренды элитного жилья не будучи отремонтированным после проживания других лиц; востребованность подобного жилья зависит от многих факторов, в том числе и от общей экономической ситуации в стране, поэтому истцы должны были представить суду доказательства востребованности их дома к сентябрю 2010 г. и позже, но таких доказательств они не представили.

Отказывая в исковых требованиях истцов к ООО "Эрман", суд исходил из того, что эта организация которое не являлась арендатором (нанимателем) жилого помещения, а лишь перечисляло часть заработной платы своего работника Кинью * по его заявлению на счет Волкова В.Н. в качестве оплаты арендных платежей за наем жилого помещения по адресу: * что подтверждено заявлением Кинью * от 02.08.2007 г.

Разрешая встречные исковые требования Кинью *к Волковым В.Н. и Т.В. о взыскании излишне уплаченной суммы за наем квартиры в размере 188 709 руб. 66 коп. за период с 23 августа по 31 августа 2010 г. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 23 августа 2010 г. по 18 апреля 2011 г. в размере 9 928 руб. 77 коп., суд установил, что Кинью * вывез свое имущество из дома истцов 22 августа 2010 г., что сторонами не оспаривается.

Как следует из п. 7.3 договора найма N ИАТ 34.002 от 17.07.2007 г., в случае досрочного прекращения настоящего договора наймодатель вернет нанимателю все предоплаченные суммы платы за квартиру в день подписания акта приема-передачи квартиры.

В нарушение условий договора, такой акт после освобождения квартиры истцов от имущества истца составлен не был, более того, сторонами 05 октября 2010 г. был произведен совместный осмотр квартиры на предмет установления дефектов, что Кинью * не отрицал.

Поскольку оплата арендной платы была произведена до 31 августа 2010 г. включительно, но акта передачи квартиры к этому дню составлено не было, размер повреждений квартиры не был определен, суд пришел к выводу о том, что требования Кинью *, как противоречащие условиям договора, не подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции при разрешении данного спора тщательным образом были исследованы доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений. Выводы суда основаны на имеющихся в деле доказательствах. Оснований сомневаться в объективности оценки и исследования доказательств не имеется.

В решении суда приведены мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе, судом не допущено.

Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, которым суд дал надлежащую оценку, с этой оценкой судебная коллегия согласна.

Фактически доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку доказательств и иное толкование норм материального права, что не является основанием к отмене решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Савеловского районного суда г. Москвы от 26 декабря 2011 г. - оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Волковой Т.В. и её представителя по доверенности Крейнеса Д.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: