Апелляционное определение Московского городского суда от 10 декабря 2013 N 11-40419/13 (ключевые темы: предварительный договор - договор купли-продажи недвижимого имущества - основной договор - инвестиционный договор - дата государственной регистрации)

Апелляционное определение Московского городского суда от 10 декабря 2013 N 11-40419/13

Судья: Бондарева Н.А.

Дело N11-40419

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 декабря 2013г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Ворониной И.В.,

судей Кировой Т.В., Митрофановой Г.Н.,

при секретаре Пироженко О.С.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Митрофановой Г.Н.

дело по апелляционной жалобе ООО "Капитал Групп" на решение Чертановского районного суда г.Москвы от 05 сентября 2013 года, которым постановлено:

признать за Имукиным СФ право собственности на объект недвижимого имущества - отдельную однокомнатную квартиру N ... , расположенную по адресу: ... , общей площадью ... кв.м, жилой площадью ... кв.м.

Данное решение является основанием для регистрации права собственности Имукина СФ на объект недвижимого имущества - отдельную однокомнатную квартиру N ... , общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... кв.м., расположенную по адресу: ... , в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также основанием для погашения записи о государственной регистрации права ООО "Капитал Груп" на жилое помещение по адресу: ... ,

установила:

Истец Имукин С.Ф., с учетом измененного предмета иска, обратился с исковыми требованиями к ООО "КапиталГруп" о признании права собственности на квартиру N ... по адресу: ... . В обосновании иска указал, что 14 сентября 2006 года между ответчиком ООО "Капитал Груп" и Абакаровой Н.З. был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N ... , в соответствии с условиями которого, стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в приложении N 1 к Предварительному договору, по которому ответчик передаст в собственность Абакаровой Н.З., а Абакарова Н.З. примет в свою собственность квартиру общей площадью ... квадратных метра, характеристики которой определены в приложении N 2 к Предварительному договору, расположенную в вышеуказанном жилом доме. Абакарова Н.З. обязательство по оплате по указанному договору квартиры исполнила надлежащим образом, что подтверждается платежными документами, а также Актом о выполнении обязательств. 23 мая 2012 года между Абакаровой Н.З. и Имукиным С.Ф. был заключен договор о замене стороны в обязательстве. 23 мая 2012 года между первоначальным покупателем Абакаровой Н.З., Имукиным С.Ф, и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к Предварительному договору, согласно которому Абакарова Н.З. передала истцу, а истец принял на себя в полном объеме права и обязательства по Предварительному договору, которым была определена стоимость уступаемых прав в размере ... рублей, путем заключения с ним Договора о замене стороны в обязательстве., Истцом в полном объеме исполнены все обязательства перед первоначальным покупателем по Договору о замене стороны в обязательстве, что подтверждается Актом о выполнении обязательств по договору о замене стороны в обязательстве, а также платежными документами. Согласно п. 2.1.1. Предварительного договора, ответчик принял на себя обязательство подписать с истцом основной договор в течение шести месяцев с даты государственной регистрации права собственности ответчика на квартиру, аналогичное обязательство истца предусмотрено в п. 2.2.1. Предварительного договора. Кроме того, п. 7.1. Предварительного договора также содержит положение о том, что Основной договор должен быть подписан сторонами не позднее шести месяцев с даты государственной регистрации права собственности ответчика на квартиру. 31 декабря 2009 года жилой дом был введен в эксплуатацию, было оформлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, жилому дому был присвоен почтовый адрес: город Москва, мкр. Северное Чертаново, дом 1А. 21 декабря 2011 года между ООО "Капитал Груп", Правительством Москвы и МГО ВФСО "Динамо" был подписан Акт о результатах реализации инвестиционного проекта, согласно инвестиционному контракту от 17.11.2004 года, в части строительства жилых площадей в многофункциональном жилом комплексе с подземной автостоянкой по адресу: ... .

Истцом в адрес ответчика было направлено письмо, в котором истец просил ООО "Капитал Груп" подписать Основной договор и Акт приема-передачи объекта недвижимости в натуре по форме, изложенной в Приложении N 1 к Предварительному договору и приложенные- к письму, однако данное обращение истца осталось без ответа, ответчик не предпринял никаких мер по оформлению и подписанию указанных документов, тем самым нарушил условия Предварительного договора, а также права и законные интересы истца. Таким образом, ответчик, . реально обладая правом и возможностью зарегистрировать свое право собственности на спорную квартиру в Управлении для дальнейшего заключения с истцом Основного договора купли-продажи квартиры, до сих пор не совершил никаких действий, направленных на оформление своего права собственности на спорную квартиру. Соответственно, ответчик, уклоняясь от исполнения вышеуказанных обязательств на протяжении длительного периода времени, злоупотребляет своим правом, что влечет само по себе отсутствие возможности у истца зарегистрировать свое право собственности на приобретенную квартиру. Обязательства по оплате стоимости квартиры истцом исполнены надлежащим образом и в полном объеме, ответчиком право истца на спорную квартиру не оспаривается. Данная ситуация лишает истца возможности реализовать в полном объеме права собственника в соответствии со ст. 209 ГК РФ, а именно: владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Истец полагает, что выполнив финансовые условия предварительного договора купли-продажи, он приобрел право собственности на оплаченную им квартиру N ... по указанному выше адресу.

Истец Имукин С.Ф. в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

Представитель истца Большова Е.В., действующая на основании доверенности в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным выше.

Представители ответчика ООО "Капитал Груп" Зотова И.Ю. и Новикова М.В. в судебное заседание явились, против удовлетворения исковых требований истца возражали, пояснив, что со стороны ООО "Капитал Груп" права истца не нарушены, в настоящее время право собственности на квартиру оформлено на ответчика, и они готовы оформлять право собственности на истца, в связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется. Подробные возражения изложили в письменном виде.

В ходе рассмотрения дела по существу в качестве третьих лиц было привлечено Правительство Москвы, Московская городская организация Общественногосударственное объединение "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, Абакарова Н.З.

Представители третьих лиц - Правительство Москвы, Московская городская организация Общественно-государственное объединение "Всероссийское физкультурноспортивное общество "Динамо", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, Абакарова Н.З., в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, против удовлетворения иска возражений не представили.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит ООО "Капитал Груп", не соглашаясь с выводами судебного решения, полагая его незаконным, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, выслушав представителя Имукина С.Ф. - Веселову О.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены законного и обоснованного решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон предварительного договора от заключения основного Договора он может считаться заключенным на основании решения суда, в том числе предусматривающего регистрацию права собственности на объект недвижимости с учетом исполнения инвестором условий предварительного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору _ продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другие недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

В соответствии со. ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктом 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Из материалов дела следует, что между Правительством Москвы, ВФСО "Динамо" и ООО "Капитал Груп" заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный в Едином Реестре контрактов и торгов города Москвы за N ... от 19.11.2004г. на строительство жилого дома на земельном участке по строительному адресу: ... , в соответствии с которым в собственность Инвестора ООО "Капитал Груп") и привлеченных соинвесторов передается 100% общей жилой площади (п.3.1.1, договора). Срок ввода дома в эксплуатацию, в соответствии с п. 2.2 абз. 2 Инвестиционного контракта определен декабрь 2006 года. Согласно, дополнительного соглашения к инвестиционному контракту от 17.11.2004 года (от 09 апреля 2008 года) срок строительства был продлен до 31.12.2009г.

14 сентября 2006 года между ООО "Капитал Груп" и Абакаровой НЗ был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N ... , в соответствии с условиями которого, стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в приложении N 1 к Предварительному договору, по которому ответчик передаст в собственность Абакаровой Н.З., а Абакарова Н.З. примет в свою собственность квартиру общей площадью ... квадратного метра, характеристики которой определены в приложении N 2 к Предварительному договору, расположенную в вышеуказанном жилом доме. Согласно п. 3.1. договора, стоимость квартиры составляет ... долларов США. Стоимость квартиры, указанная в настоящем договоре, подлежит изменению при уточнении площади квартиры по данным обмеров БТИ при заключении основного договора.

Абакаровой Н.З. обязательство по оплате по указанному договору квартиры было исполнено надлежащим образом, что подтверждается платежными поручениями N 89590 от 16 октября 2006 года на сумму ... рублей, N 40503 от 01 марта 2007 года на сумму ... рублей, N 58474 от 20 сентября 2006 года на сумму ... рубля, N 83392 от 17 января 2007 года на сумму ... рубля ... копейки, N 46821 от 20 декабря 2006 года на сумму ... рублей, N 65359 от 20 ноября 2006 г.ода на сумму ... рублей.

23 мая 2012 года между Абакаровой Н.З. и истцом Имукиным С.Ф. был заключен договор о замене стороны в обязательстве, согласно которому, покупатель (Абакарова Н.З.) передает, а новый- покупатель (Имукин С.Ф.) принимает на себя в полном объеме права и обязательства по договору на условиях настоящего договора. Стоимость уступаемых прав определена сторонами в размере ... рублей.

23 мая 2012 года между ООО "Капитал Груп", Абакаровой Н.З., Имукиным С.Ф. было заключено дополнительное соглашение к Предварительному договору N ... купли-продажи недвижимого имущества от 14 сентября 2006 года, согласно которого, следует, что продавец (ООО "Капитал Груп") не возражает против вышеуказанной замены лиц по Предварительному договору и дает свое соглашение на замену в Предварительном договоре покупателя на нового покупателя, при условии принятия новым покупателем в полном объеме обязательств покупателя по Предварительному договору.

Распиской Абакаровой Н.З. подтверждается получение денежных средств от Имукина С.Ф. в размере ... рублей.

Актом от 29 мая 2011 года о выполнении обязательств по договору о замене стороны в обязательстве от 23 мая 2012 года, заключенному между Абакаровой Н.З. и Имукиным С.Ф. подтверждается, что все взаиморасчеты и взаимообязательства по Договору о замене стороны в обязательстве от 23 мая 2012 года выполнены в полном объеме и каких-либо претензий стороны друг к другу не имеют (л.д. 22).

Таким образом, истец приобрел у Абакаровой Н.З. в полном объеме права и обязательства, принадлежавшие последнему по Предварительному договору N ... от 14 сентября 2006 года, путем заключения с ним Договора о замене стороны в обязательстве.

25 октября 2010 года между ООО "Капитал Груп" и Абакаровой Н.З. было заключено дополнительное соглашение N ... к Предварительному договору N ... купли-продажи недвижимого имущества от 14 сентября 2006 года, согласно п. 2 (1.1) которого следует, что. в соответствии с условиями настоящего договора стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в Приложении N 1 к договору, по которому продавец передаст в собственность покупателю, а покупатель примет в свою собственность квартиру N ... общей площадью ... кв.м., расположенную в многофункциональном жилом комплексе по адресу: ... . Согласно п. 3.1. договора, стоимость квартиры составляет рублевый эквивалент ... долларов США. Согласно п. 2.4. Договора, принимая во внимание, что общая площадь квартиры по результатам обмеров БТИ составляет ... кв.м., а перечисленный покупателем, в соответствии с условиями Договора, Гарантийный взнос рассчитывался исходя из ориентировочной площади квартиры составлявшей ... кв.м., стороны согласились, что продавец обязуется вернуть покупателю излишне перечисленные денежные средства в размере рублевого эквивалента ... долларов США в течение 30 календарных дней с момента оформления права собственности покупателя на квартиру.

Согласно Приложения N 1 к Дополнительному соглашению N ... от 25 октября 2010 года к предварительному договору N ... .купли-продажи недвижимого имущества от 14 сентября 2006 года, общая площадь квартиры N составляет кв.м.

Жилая площадь дома по адресу: ... введена в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод в эксплуатацию, выданным МОСГОССТРОЙНАДЗОРСМ 18.01.2010 г. за N ... , а также сообщением МОСГОССТРОЙНАДЗОРА, дом имеет почтовый адрес ... .

22.12.2011г. согласован и подписан акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 17.11.2004 г. в части строительства жилых помещений в многофункциональном жилом комплексе дома по адресу: ... за N ... .

Несмотря на то, что истцом надлежащим образом исполнены все обязательства по Предварительному договору N ... от 14 сентября 2006 года, с ним до настоящего времени на заключен Основной договор купли-продажи квартиры, при этом у истца отсутствует возможность осуществить государственную регистрацию права собственности на приобретенную им квартиру.

Стороной ответчика данное обстоятельство не оспорено.

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключенный между сторонами предварительный договор купли - продажи недвижимого имущества N ... от 14 сентября 2006 года содержит все существенные условия договора купли-продажи объекта недвижимости или инвестиционного договора, которые Абакаровой Н.З., а затем истцом были исполнены в полном объеме. Обязательства, принятые на себя ответчиком в полном объеме исполненным не были, в связи с чем, истец лишен возможности реализовать свое право на приобретение квартиры в собственность.

Судом установлено, что как следует из предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества N ... от 14 сентября 2006 года основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен с истцом в течение 6 (шести) месяцев с даты государственной регистрации прав собственности ответчика на квартиру.

Таким образом, суд обоснованно указал в решении, что срок, в течение которого ответчик должен был заключить с истцом основной договор купли-продажи, необходимо определять в соответствии с п.4 ст. 429 ГК РФ и он равен одному году.

При этом в силу того, что с момента заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества N ... от 14 сентября 2006 года прошел значительно длительный период времени, истец изначально обратился в Пресненский районный суд города Москвы 19 октября 2012 года с иском об обязании ООО "Капитал Груп" заключит с истцом Имукиным С.Ф. договор купли-продажи на условиях, изложенных в Приложении N 1 к Предварительному договору N ... купли- продажи недвижимого имущества от 14 сентября 2006 года, затем, в связи с изменением предмета иска, гражданское дело было направлено по подсудности в Четановский районный суд города Москвы, а право собственности ответчика на квартиру зарегистрировано только 07 июня 2013 года, суд правомерно пришел к выводу что исковые требования истца подлежат удовлетворению.

Приходя к указанному выводу, суд также верно учел, что заключенный сторонами предварительный договор никем из заинтересованных лиц не оспорен, требований о его расторжении не заявлено, в силу чего спорное жилое помещение должно быть предоставлено в собственность истца, так как он в полном объеме исполнил свои обязанности по оплате стоимости квартиры, ответчиком право истца на жилое помещение не оспаривается, строительство жилого дома завершено, иных лиц, претендующих на спорную квартиру также не имеется.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, считает их обоснованными и законными.

Доводы апелляционной жалобы нельзя принять во внимание, поскольку они сводятся к оспариванию факта нарушения условий предварительного договора, что в данном случае направлено на переоценку собранных по делу доказательств, при отсутствии к тому достаточных оснований. Со стороны ответчика не представлено доказательств, соответствующих требованиям ст. 55 ГПК РФ, подтверждающих факт несоответствия выводов суда установленным обстоятельствам и требованиями действующего законодательства, доказательствам по делу дана надлежащая оценка.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы являться безусловным основанием к отмене решения, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Чертановского районного суда г.Москвы от 05 сентября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: