Апелляционное определение Московского городского суда от 10 декабря 2013 N 11-40423/13 (ключевые темы: предварительный договор - основной договор - договор купли-продажи недвижимого имущества - взаимное согласие - ипотека)

Апелляционное определение Московского городского суда от 10 декабря 2013 N 11-40423/13

10 декабря 2013 г. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Захаровой Е.А.

и судей Лемагиной И.Б. и Зельхарняевой А.И.,

при секретаре Надвидовой Л.О.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лемагиной И.Б.

гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Капитал Груп" на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 09 сентября 2013 г., которым постановлено:

Признать за Леванковой Е.В. право собственности на объект недвижимого имущества - отдельную *** комнатную квартиру N ***, расположенную по адресу: ***, общей площадью 65,2 кв.м, жилой площадью 54,2 кв.м.

Данное решение является основанием для регистрации права собственности Леванковой Е.В. на объект недвижимого имущества - отдельную 1-но комнатную квартиру N *** общей площадью 65,2 кв.м, жилой площадью 54,2 кв.м, расположенную по адресу: ***, в ЕГРП на недвижимое имущество, с обременением залога недвижимости (ипотека) в пользу Банк ВТБ 24 (ЗАО), а также является основанием для погашения записи о государственной регистрации права ООО "Капитал Груп" на жилое помещение по адресу: ***;

установила:

Леванкова Е.В. с учётом изменённых требований обратилась в суд с иском к ООО "Капитал Груп" о признании права собственности на 1-но комнатную квартиру по адресу: ***, указывая, что 05.09.2006 г. между ООО "Капитал Груп" и Микушевым А.А. был заключён предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N ***, по которому стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в приложении N 1 к данному договору: ответчик обязался передать в собственность Микушева А.А., а Микушев А.А. принять в свою собственность квартиру общей площадью 66,3 кв.м, характеристики которой определены в приложении N 2 к предварительному договору, расположенную в указанном жилом доме. Микушев А.А. обязательство по оплате квартиры исполнил надлежащим образом. 28.04.2011 г. между ним, Леванковой Е.В. и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору, по которому Микушев А.А. передал истцу, а она приняла на себя в полном объёме права и обязательства по договору; стоимость уступаемых прав была определена в размере *** руб. путём заключения договора о замене стороны в обязательстве; оплата уступаемых прав на квартиру была осуществлена истцом с использованием собственных и кредитных средств Банка ВТБ 24; при регистрации права собственности истца на квартиру подлежит государственной регистрации залог (ипотека), возникающий на основании закона. Истцом в полном объёме исполнены обязательства перед первоначальным покупателем по договору о замене стороны в обязательстве. По п. 2.1.1. предварительного договора ответчик принял на себя обязательство подписать с истцом основной договор в течение 6-и месяцев с даты государственной регистрации права собственности ответчика на квартиру; п.7.1. предварительного договора также содержит положение о том, что основной договор должен быть подписан сторонами не позднее 6-и месяцев с даты государственной регистрации права собственности ответчика на квартиру. 31.12.2009 г. жилой дом был введён в эксплуатацию, было оформлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, жилому дому был присвоен почтовый адрес: *** 21.12.2011 г. между ООО "Капитал Груп", Правительством Москвы и МГО ВФСО "Динамо" был подписан Акт о результатах реализации инвестиционного проекта, согласно инвестиционному контракту от 17.11.2004 г., в части строительства жилых площадей в многофункциональном жилом комплексе с подземной автостоянкой по адресу: ***. Истец в адрес ответчика направил письмо о подписании основного договора и акта приёма-передачи объекта недвижимости в натуре, но данное обращение осталось без ответа, ответчик не предпринял мер по оформлению и подписанию этих документов, чем нарушил условия предварительного договора, права и законные интересы истца. Обязательства по оплате стоимости квартиры истцом исполнены надлежащим образом и в полном объёме, ответчиком право истца на спорную квартиру не оспаривается. Истец считает, что, выполнив финансовые условия предварительного договора купли-продажи, она приобрела право собственности на оплаченную ею квартиру, а потому просила признать за ней право собственности на квартиру с обременением в пользу ВТБ 24 (ЗАО) (ипотекой в силу закона).

Истец и её представитель в судебном заседании исковые требования поддержали. Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. Представители третьих лиц в суд не явились, о слушании дела были извещены.

Судом постановлено указанное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит ООО "Капитал Груп".

Проверив материалы дела, выслушав представителя Леванковой Е.В. по доверенности Веселову О.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, учитывая надлежащее извещение других участвующих в деле лиц, несообщение об уважительных причинах неявки, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в данном судебном заседании, не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд руководствовался ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; ст.218 ГК РФ о праве собственности, основаниях приобретения права собственности; ст.ст.309,310 ГК РФ об исполнении обязательств надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий; ст.429 ГК РФ о предварительном договоре.

Судом первой инстанции при разрешении заявленных требований было установлено, что по условиям п. 3.1.1. Инвестиционного контракта, заключённого между Правительством Москвы, МГООГО "ВФСО "Динамо" и ООО "Капитал Груп", зарегистрированного в "Едином Реестре контрактов и торгов г. Москвы" за N *** от 19.11.2004 г., 100% построенной общей жилой площади передаётся в собственность ООО "Капитал Груп" и привлечённых соинвесторов. 05.09.2006 г. между Микушевым А.А. и ООО "Капитал Груп" был заключён предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N ***, по которому стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в приложении N 1 к предварительному договору; ответчик обязался передать в собственность Микушева А.А., а Микушев А.А. принять в свою собственность квартиру общей площадью 66,3 кв.м, характеристики которой определены в приложении N 2 к предварительному договору, расположенную в данном жилом доме; согласно п. 3.1. договора, стоимость квартиры составляет *** долларов США, подлежит изменению при уточнении площади квартиры по данным обмеров БТИ при заключении основного договора; Микушев А.А. обязательство по оплате квартиры исполнил надлежащим образом.

Также из материалов дела усматривается, что 28.04.2011 г. между Микушевым А.А. и Леванковой Е.В. был заключён договор о замене стороны в обязательстве, по которому покупатель Микушев А.А. передал, а новый покупатель Леванкова Е.В. приняла на себя в полном объёме права и обязательства по договору; стоимость уступаемых прав была определена сторонами в размере *** руб.; оплата уступаемых прав на квартиру была осуществлена Леванковой Е.В. с использованием собственных и кредитных средств Банка ВТБ 24 (ЗАО). Актом от 06.05.2011 г. о выполнении обязательств по договору о замене стороны в обязательстве от 28.04.2011 г. подтверждается, что все взаиморасчёты и взаимообязательства по договору выполнены в полном объёме, претензий стороны друг к другу не имеют. В этот же день с участием ответчика, который не возражал против замены лиц по договору, было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества. С учётом этого суд пришёл к правильному выводу о том, что истец приобрела у Микушева А.А. в полном объёме права и обязательства, принадлежавшие ему по предварительному договору N *** от 05.09.2006 г.

Одновременно суд установил, что 15.03.2013 г. между ООО "Капитал Груп" и Леванковой Е.В. было заключено дополнительное соглашение N *** к предварительному договору N *** купли-продажи недвижимого имущества от 05.09.2006 г., согласно п.2 (1.1) которого стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в приложении N 1 к договору; продавец должен был передать в собственность покупателям, а покупатели принять в свою собственность квартиру N *** общей площадью 65,2 кв.м в многофункциональном жилом комплексе по адресу: ***; стоимость квартиры была определена в рублевом эквиваленте *** долларов США. Поскольку общая площадь квартиры по результатам обмеров БТИ составила 65,2 кв.м, а перечисленный покупателем гарантийный взнос рассчитывался исходя из ориентировочной площади квартиры 66,3 кв.м, стороны согласились, что продавец обязуется вернуть покупателю излишне перечисленные денежные средства в размере рублевого эквивалента *** долларов США в течение 30 календарных дней с момента оформления права собственности покупателя на квартиру.

Из материалов дела также усматривается, что жилая площадь дома по адресу: *** введена в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию, выданным Мосгосстройнадзором 18.01.2010 г. за N ***, его сообщением; дом имеет почтовый адрес: ***. Поскольку истцом надлежащим образом исполнены все обязательства по предварительному договору N **** от 05.09.2006 г., но с ним не заключён основной договор купли-продажи квартиры, суд пришёл к правильному выводу о том, что у истца отсутствует возможность осуществить государственную регистрацию права собственности на приобретённую им квартиру.

Удовлетворяя требования истца о признании за ней права собственности на спорную квартиру, суд обоснованно исходил из того, что истец выполнила предусмотренные договором обязанности, оплатила стоимость квартиры, которая реально существует и передана ей по акту открытия доступа в квартиру, однако ответчик ООО "Капитал Груп" в нарушение принятых на себя обязательств не принимает должных мер к оформлению соответствующих документов для передачи квартиры истцу. Доводы представителя ответчика ООО "Капитал Груп" о том, что в настоящее время нет препятствий для оформления права собственности истца на спорную квартиру, обоснованно не приняты судом во внимание, поскольку с момента исполнения истцом своих обязательств по договору в полном объёме прошёл значительный период времени, в течение которого истец не может воспользоваться в полной мере правами собственника.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства по делу, дал надлежащую правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для отмены решения в апелляционном порядке, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, по существу направлены на иное толкование норм материального права, что не может служить основанием к отмене постановленного судом решения. Ответчик длительное время после ввода объекта в эксплуатацию не оформлял права на спорную квартиру, поэтому не мог быть оформлен основной договор, и квартира в установленном порядке не оформлялась на истца. По существу при оплате полной стоимости квартиры, при заключении соглашения о перемене лиц в обязательстве, о чём ответчик знал и не оспаривал это, истец имел право на заключение основного договора, тогда как ответчик, не оформляя свои права на квартиру, отодвигал сроки заключения с истцом основного договора и передачи ему прав на данную квартиру. Доводы жалобы направлены на иную оценку представленных доказательств, выводов суда, но не опровергают их.

Руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Чертановского районного суда г. Москвы от 09 сентября 2013 г. - оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Капитал Груп" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи