Апелляционное определение Московского городского суда от 24 декабря 2013 N 11-40741/13 (ключевые темы: договор купли-продажи квартиры - незаконное владение - снятие с регистрационного учета - выписка из домовой книги - прекращение права пользования жилым помещением)

Апелляционное определение Московского городского суда от 24 декабря 2013 N 11-40741/13

Судья: Чернышева Т.В. Дело N11-40741

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 декабря 2013 г. г.Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Пашкевич А.М.,

судей Севастьяновой Н.Ю. и Кирсановой В.А.,

при секретаре Кожбаковой И.М.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Севастьяновой Н.Ю. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Новикова ДВ - Меньшикова АС на решение Бабушкинского районного суда г.Москвы от 28 марта 2013 г., которым постановлено:

- признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный между Новиковым ДВ и Орловым АВ, недействительным;

- обязать Орлова АВ передать Ильину НИ квартиру, расположенную по адресу: ***;

- решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении права собственности Орлова АВ на квартиру по адресу: ***, и регистрации права собственности за Ильиным НИ на вышеуказанную квартиру;

- в иске Орлову АВ к Ильину НИ о прекращении права пользования жилым помещением со снятием с регистрационного учета отказать.

установила:

Ильин Н.И. обратился в суд с иском к Орлову А.В., в котором с учетом уточнений просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: ***, заключенный 18 февраля 2012 г. между Новиковым Д.В. и Орловым А.В.; применить последствия недействительности сделки и вернуть квартиру в собственность Ильина Н.И.

Требования мотивированы тем, что решением Бабушкинского районного суда г.Москвы от 19 октября 2011 г. был расторгнут договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный 27 октября 2008 г. между Ильиным Н.И. и Домбровским Я.Я. Последующим решением Бабушкинского районного суда г.Москвы от 15 октября 2012 г. признан недействительным договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный 26 октября 2011 г. между Домбровским Я.Я. и Новиковым Д.В., спорная квартира возращена Ильину Н.И. Несмотря на указанные судебные решения Новиков Д.В. заключил 18 февраля 2012 г. с Орловым А.В. спорный договор купли-продажи квартиры. Вследствие этого договор купли-продажи квартиры от 18 февраля 2012 г. является ничтожным, поскольку Новиков Д.В. не вправе был отчуждать спорную квартиру. Так как ответчик Орлов А.В. приобрел квартиру у Новикова Д.В., который не имел право на отчуждение квартиры, истец, как собственник, ссылаясь на положения статьи 302 Гражданского кодекса РФ, просит истребовать имущество у Орлова А.В. Также истец указывает, что Орлов А.В. не является добросовестным приобретателем квартиры, поскольку спорная квартира продана по заниженной стоимости в размере * руб., тогда как её рыночная стоимость составляет * руб. На момент заключения сделки в квартире был прописан истец Ильин Н.И. В выписке из домовой книги, указаны прежние собственники квартиры. С момента возникновения судебного спора по первой сделке, истец периодически приезжает и ставит в известность сотрудников ЕИРЦ и паспортный стол Ярославского района г.Москвы о том, что по квартире рассматривается судебный спор. Также истец неоднократно обращался к участковому. Указанные обстоятельства должны были вызвать у ответчика сомнения по поводу юридической чистоты сделки (л.д.169-171).

Орлов А.В. обратился в суд с иском к Ильину Н.И. о прекращении права пользования жилым помещением по адресу: ***, и снятии с регистрационного учета.

Требования мотивированы тем, что Орлов А.В. приобрел право пользования жилым помещением по адресу: ***, по договору купли-продажи квартиры, заключенному 18 февраля 2012 г. с Новиковым Д.В. 14 декабря 2012 г. по выписке из домовой книги истец узнал, что в квартире прописан ответчик. Поскольку договор не содержит условий о сохранении жилищных прав третьих лиц в квартире, в квартире никто не проживает, ответчик не является членом семьи истца, у ответчика отсутствуют права пользования спорным жилым помещением. Наличие регистрации в квартире не влечет сохранение жилищных прав Ильина Н.И. Вследствие этого истец просит прекратить право пользования жилым помещением у ответчика на основании статей 209, 304 Гражданского кодекса РФ и статей 11, 30 Жилищного кодекса РФ и снять его с регистрационного учета.

В судебное заседание истец Ильин Н.И. не явился, о слушании дела извещен, его представитель Гуцу Л.Ф. поддержала заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске и уточнении в иске, просила отказать в удовлетворении встречного иска.

Ответчик Орлов А.В. и его представитель Ливанов Ю.В. возражали против удовлетворения иска, указывая на добросовестность Орлова А.В. при приобретении квартиры, просили удовлетворить встречный иск по изложенным в нем основаниям.

Третье лицо Управление Росреестра по Москве не представило своего представителя в судебное заседание, о слушании дела извещено.

По делу судом постановлено указанное выше решение, обжалованное ответчиком Орловым А.В. в лице его представителя Показанник Н.С.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 июля 2013 г. решение Бабушкинского районного суда г.Москвы от 28 марта 2013 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика Орлова А.В. без удовлетворения.

24 сентября 2013 г. в суд поступила апелляционная жалоба представителя третьего лица Новикова Д.В. - Меньшикова А.С. по мотивам незаконности и необоснованности, на подачу которой определением Бабушкинского районного суда г.Москвы от 29 октября 2013 г. был восстановлен пропущенный процессуальный срок.

Таким образом, в суд апелляционной инстанции дело поступило по апелляционной жалобе представителя третьего лица Новикова Д.В. - Меньшикова А.С. В апелляционной жалобе указывается на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившиеся в рассмотрении дела без надлежащего извещения третьего лица Новикова Д.В. о времени и месте проведения судебного заседания, о не привлечении его к участию в деле в качестве ответчика.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции установлено ненадлежащее извещение судом третьего лица Новикова Д.В. о рассмотрении дела, вследствие этого и на основании пункта 2 части 4 и части 5 статьи 330 ГПК РФ судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции и вынесла апелляционное определение 12 декабря 2013 г.

Кроме того, судебной коллегией установлено, что спорные правоотношения напрямую затрагивают права и законные интересы Новикова Д.В., поскольку предметом спора является признание недействительной сделки, заключенной между Орловым А.В. и Новиковым Д.В. Принимая во внимание изложенные обстоятельства и учитывая характер спорных правоотношений, судебная коллегия на основании части 3 статьи 40 ГПК РФ привлекла Новикова Д.В. к участию в деле в качестве ответчика.

В ходе рассмотрения дела судебной коллегией по правилам производства в суде первой инстанции истец Ильин Н.И. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, его представитель Кананадзе В.Л. поддержал заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске и уточнении к нему, просил отказать в удовлетворении встречного иска.

Ответчик Орлов А.В. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, его представитель Девятов П.А. возражал против удовлетворения иска, указывая на добросовестность Орлова А.В. при приобретении квартиры, просил удовлетворить встречный иск по изложенным в нем основаниям.

Ответчик Новиков Д.В. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, его представитель Меньшиков А.С. возражал против удовлетворения иска, указывая на добросовестность Орлова А.В. при приобретении квартиры, просил удовлетворить встречный иск по изложенным в нем основаниям.

Третьи лица Домбровский Я.Я. и Управление Росреестра по Москве не представили своих представителей в судебное заседание, о слушании дела извещены.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Предметом спора является истребование квартиры из чужого незаконного владения.

В соответствии со статьёй 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу указанных норм права собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения, в том числе и у добросовестного приобретателя, если докажет факт выбытия имущества из его владения помимо его воли.

Как следует из материалов регистрационных дел, представленных Управлением Росреестра по Москве, спорная квартира по адресу: ***, изначально принадлежала на праве собственности истцу Ильину Н.И. на основании договора передачи N* от 18 августа 2008 г. (л.д.108-109 том 1).

27 октября 2008 г. между Ильиным Н.И. и Домбровским Я.Я. заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого истец продал Домбровскому Я.Я. спорную квартиру за * руб., которые покупатель обязался уплатить продавцу в течение одного дня после регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве. Указанный договор и переход права собственности прошли государственную регистрацию 24 ноября 2008 г. (л.д.70-71, 94-95 том 1).

26 октября 2011 г. между Домбровским Я.Я. и Новиковым Д.В. заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Домбровский Я.Я. продал Новикову Д.В. спорную квартиру за * руб., которые покупатель обязался уплатить продавцу в течение пяти рабочих дней со дня государственной регистрации договора и перехода права собственности путем перечисления денежных средств на счет продавца. Согласно пункту 1.4 договора квартира имеет обременение в виде прав пользования жилым помещением третьего лица Ильина Н.И. В силу пункта 1.5 договора продавец гарантирует покупателю, что на момент подписания договора квартира в споре, под арестом, запретом третьих лиц не состоит, свободна от любых прав третьих лиц, за исключением обременения, предусмотренного пунктом 1.4. Согласно представленной на регистрацию выписке из домовой книги в спорной квартире состоит на регистрационном учете Ильин Н.И. с 23 августа 2005 г. Указанный договор и переход права собственности прошли государственную регистрацию 27 декабря 2011 г. (л.д.29-34, 65-68, 75 том 1).

18 февраля 2012 г. между Новиковым Д.В. и Орловым А.В. заключен договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям которого квартира продана за * руб. Согласно пункту 8 договора, покупатель осмотрел квартиру. В пункте 10 договора указано, что продавец гарантирует, что правоустанавливающие документы на квартиру получены юридически законно, по квартире не имелось и не имеется фактов имущественных споров, что квартира свободна от любых прав третьих лиц, что отсутствуют лица, сохраняющие право пользования квартирой, отсутствуют притязания третьих лиц в отношении квартиры, что квартира не находится в залоге, споре, под запрещением и арестом не состоит. Согласно представленной на регистрацию выписке из домовой книги в спорной квартире состоит на регистрационном учете Ильин Н.И. с 23 августа 2005 г. Указанный договор и переход права собственности прошли государственную регистрацию 2 марта 2012 г. (л.д.25-26 том 1).

В ходе рассмотрения дела установлено, что вступившим в законную силу 10 февраля 2012 г. решением Бабушкинского районного суда г.Москвы от 19 октября 2011 г. расторгнут договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный 27 октября 2008 г. между Ильиным Н.И. и Домбровским Я.Я., в удовлетворении иска Домбровского Я.Я. к Ильину Н.И. о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета отказано. При постановке указанного решения суд пришел к выводу, что при заключении сделки были нарушены права Ильина Н.И., который лишился единственного жилья, рассчитывал на приобретение квартиры меньшей по площади и получении разницы в цене квартир, которые он намеревался потратить на операцию по зрению. Также судом установлено, что Домбровский Я.Я. существенно нарушил условия договора в части оплаты спорной квартиры, не оплатил за квартиру * руб., а представленный им акт от 30 ноября 2008 г. является недействительным, поскольку согласно справки поликлиники N* г.Москвы от 28 марта 2008 г. у Ильина Н.И. зафиксировано полное отсутствие зрения на левом глазу и полное отсутствие на правом (сохранено только светооощущение), вследствие этого Ильин Н.И. не мог самостоятельно прочитать, как условие договора от 27 октября 2008 г., так и содержание акта от 30 ноября 2008 г. (л.д.176-179 том 1).

Вступившим в законную силу 24 января 2013 г. решением Бабушкинского районного суда г.Москвы от 15 октября 2012 г. признан недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный между Домбровским Я.Я. и Новиковым Д.В., суд возложил на Новикова Д.В. обязанность передать Ильину Н.И. указанную квартиру, также постановлено, что решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении права собственности Новикова Д.В. на указанную квартиры и о регистрации права собственности за Ильным Н.И. на данную квартиру. При постановке указанного решения, суд исходил из того, что Домбровский Я.Я. не имел право на распоряжение спорной квартирой и совершение сделки купли-продажи квартиры, поскольку решением Бабушкинского районного суда г.Москвы от 19 октября 2011 г. ранее состоявшаяся сделка между Ильиным Н.И. и Домбровским Я.Я. от 27 октября 2008 г. расторгнута, ввиду существенного нарушения Домбровским Я.Я. условий договора. Исходя из данных обстоятельств, суд на основании статей 167,168, 301 Гражданского кодекса РФ истребовал спорную квартиру у Новикова Д.В. и возвратил в собственность Ильина Н.И. (л.д.172-174 том 1).

В соответствии со статьёй 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Принимая во внимание приведенные выше обстоятельства и положения статьи 61 ГПК РФ, судебная коллегия считает установленными факт расторжения договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного 27 октября 2008 г. между Ильиным Н.И. и Домбровским Я.Я., факт недействительности последующего договора купли-продажи квартиры, заключенного 26 октября 2011 г. между Домбровским Я.Я. и Новиковым Д.В., возврата спорной квартиры в собственность Ильина Н.И.

Таким образом, на момент подписания спорного договора купли-продажи квартиры, заключенного 18 февраля 2012 г. между Новиковым Д.В. и Орловым А.В., вступило в законную силу решение Бабушкинского районного суда г.Москвы от 19 октября 2011 г. о расторжении первого договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного 27 октября 2008 г. между Ильиным Н.И. и Домбровским Я.Я. При этом, зная о наличии спора в суде относительно спорной квартиры, Домбровский Я.Я. заключает с Новиковым Д.В. договор купли-продажи квартиры от 26 октября 2011 г. В свою очередь Новиков Д.В., также зная о наличии спора в суде относительно спорной квартиры, заключает с Орловым А.В. договор купли-продажи квартиры от 18 февраля 2012 г. Следовательно, Новиков Д.В. не имел право на заключение спорного договора с Орловым А.В., поскольку не являлся законным владельцем квартиры и в силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ не вправе был распоряжаться ею. Вследствие этого договор купли-продажи квартиры от 18 февраля 2012 г., заключенный между Новиковым Д.В. и Орловым А.В., является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ как не соответствующий требованиям закона и не влечет правовых последствий.

При таких обстоятельствах доводы истца Ильина Н.И. о том, что принадлежащая ему квартира в результате оспариваемого договора купли-продажи квартиры от 18 февраля 2012 г. между Новиковым Д.В. и Орловым А.В. выбыла из его владения помимо его воли, соответствуют обстоятельствам дела.

При этом судебная коллегия считает необоснованными доводы Орлова А.В. о том, что он является добросовестным покупателем, по следующим основаниям.

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N10/22, приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Согласно пункту 10 спорного договора купли-продажи квартиры от 18 февраля 2012г., продавец Новиков Д.В. гарантировал, что правоустанавливающие документы на квартиру получены юридически законно, по квартире не имелось и не имеется фактов имущественных споров, что квартира свободна от любых прав третьих лиц, что отсутствуют лица, сохраняющие право пользования квартирой, отсутствуют притязания третьих лиц в отношении квартиры, что квартира не находится в залоге, споре, под запрещением и арестом не состоит. Однако в представленной им же на регистрацию выписке из домовой книги имеются сведения о том, что в спорной квартире состоит на регистрационном учете Ильин Н.И. с 23 августа 2005 г. Кроме того, и в представленном продавцом Новиковым Д.В. договоре купли-продажи квартиры от 26 октября 2011 г. также указывается наличие обременения квартиры, в виде проживания в ней Ильина Н.И. (л.д.25-26, 29-33 том 1). Вследствие этого доводы ответчика Орлова А.В. о том, что он не знал о проживании в спорной квартире истца Ильина Н.И., не соответствуют обстоятельствам дела.

В пункте 3 спорного договора купли-продажи квартиры от 18 февраля 2012 г. указано, что квартира продана Новиковым Д.В. за * руб., поэтому доводы Орлова А.В. о приобретении квартиры за 5500000 руб. не соответствуют условиям сделки. Согласно отчету ООО "*" от 19 марта 2013 г. за N*, рыночная стоимость спорной квартиры по состоянию на 18 февраля 2012 г. составляет * руб. (л.д.180-231 том 1). Указанное обстоятельство свидетельствует о заниженной стоимости отчуждаемой квартиры.

Приведенные обстоятельства указывают, что покупатель Орлов А.В. не принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, поэтому его доводы о добросовестности являются необоснованными.

На основании изложенного судебная коллегия считает законными и подлежащими удовлетворению исковые требования Ильина Н.И. об истребовании спорной квартиры из незаконного владения Орлова А.В., ввиду ничтожности договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного 18 февраля 2012 г. между Новиковым Д.В. и Орловым А.В., путем возложения на ответчика Орлова А.В. обязанности передать истцу Ильину Н.И. спорную квартиру и признании за Ильиным Н.И. право собственности на данную квартиру.

При этом судебная коллегия считает несостоятельными доводы ответчиком о том, что истцом неверно избран способ защиты нарушенного права. Как следует из уточненного искового заявления, истец предъявил требование о возврате своего имущества из чужого незаконного владения по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

На основании приведенной нормы права настоящее решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении права собственности Орлова А.В. на спорную квартиру и регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру за Ильиным Н.И.

Ввиду удовлетворения исковых требований Ильина Н.И. и истребовании спорной квартиры из незаконного владения ответчика Орлова А.В., отсутствуют правовые основания, предусмотренные статьёй 35 Жилищного кодекса РФ, для удовлетворения встречного иска Орлова А.В. к Ильину Н.И. о прекращении права пользования спорным жилым помещением квартирой, со снятием с регистрационного учета.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Отменить решение Бабушкинского районного суда г.Москвы от 28 марта 2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 июля 2013 г.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: ***, заключенный 18 февраля 2012 г. между Новиковым ДВ и Орловым АВ.

Истребовать квартиру по адресу: ***, из незаконного владения Орлова АВ и возложить обязанность на Орлова АВ передать указанную квартиру Ильину НИ.

Признать за Ильиным НИ право собственности на квартиру по адресу: ***.

Решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении права собственности Орлова АВ на квартиру по адресу: *** и регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру за Ильиным НИ.

Отказать в удовлетворении исковых требований Орлова АВ к Ильину НИ о прекращении права пользования жилым помещением квартирой по адресу: ***, со снятием с регистрационного учета.

Председательствующий

Судьи: