Постановление Московского городского суда от 30 августа 2013 N 44г-108/13 (ключевые темы: предварительный договор - основной договор - инвестиционный договор - право собственности на жилое помещение - квартира)

Постановление Московского городского суда от 30 августа 2013 N 44г-108/13

Судья 1 инст.: Еленчук М.С.

Судьи 2 инст.: Лукашенко Н.И. - предс.

Сорокина Л.Н. - докл.

Грибов Д.В.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Президиума Московского городского суда

по делу N 44г-108

"30" августа 2013 года г. Москва

Президиум Московского городского суда в составе:

Председателя Президиума Агафоновой Г.А.,

и членов Президиума: Колышнициной Е.Н., Фомина Д.А., Курциньш С.Э., Васильевой Н.А., Мариненко А.И.,

при секретаре Евдокишенковой И.Н.,

рассмотрев в заседании по докладу судьи Богдановой Г.В. истребованное по кассационной жалобе Горельковой Н.П. гражданское дело по иску Горельковой Н.П. к ООО "ПСФ "Крост" о признании права собственности на жилое помещение,

установил:

Горелькова Н.П. обратилась в суд с иском к ООО "ПСФ "Крост" о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N ***, расположенную по адресу: ***. Заявленные требования мотивированы тем, что согласно заключенному с ООО "ПСФ "Крост" предварительному договору купли-продажи от 18.02.2012 г., обязательства по которому истцом исполнены в полном объеме, она имеет право на передачу в собственность указанной квартиры. По акту от 24.03.2012 г. квартира передана Горельковой Н.П. для производства ремонтных работ. Со времени передачи ей квартиры, истец производит оплату за пользование жилым помещением. Вместе с тем, ответчик до настоящего времени принятые на себя по договору обязательства не исполнил, основной договор купли-продажи не заключил, что лишает истца возможности произвести регистрацию права собственности на спорную квартиру.

Решением Хорошевского районного суда г. Москвы от 04.07.2012 г. Горельковой Н.П. в удовлетворении иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22.11.2012 г. решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 04.07.2012 г. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Горельковой Н.П. ставится вопрос об отмене решения Хорошевского районного суда г. Москвы от 04.07.2012 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22.11.2012 г.

По запросу от 17.05.2013 г. указанное гражданское дело истребовано из Хорошевского районного суда г. Москвы. 05.06.2013 г. дело поступило в кассационную инстанцию Московского городского суда.

Определением судьи Московского городского суда от 01.08.2013 г. кассационная жалоба Горельковой Н.П. на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 04.07.2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22.11.2012 г. с гражданским делом по иску Горельковой Н.П. к ООО "ПСФ "Крост" о признании права собственности на жилое помещение, передана для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда.

На заседание суда кассационной инстанции не явились представители ООО "ПСФ "Крост" и Правительства Москвы, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства по кассационной жалобе Горельковой Н.П. При таких обстоятельствах Президиум находит возможным рассмотреть дело в их отсутствии в соответствии с п.2 ст. 354 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и определения о передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, выслушав объяснения Горельковой Н.П. и ее представителя по доверенности Зайцева В.А., Президиум Московского городского суда находит, изложенные в жалобе доводы обоснованными, а принятые по делу судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).

При рассмотрении данного дела такого характера нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанции.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 18.02.2012 г. между Горельковой Н.П. и ЗАО "ПСФ "Крост" заключен предварительный договор N *** о заключении в согласованный срок основного договора купли-продажи квартиры расположенной в первой секции на ***этаже, проектной площадью 127 кв. м по адресу: *** и её передаче в собственность истца.

Пунктом 1.2 предварительного договора предусмотрено, что основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 100 дней с момента оформления права собственности на квартиру на имя ООО "ПСФ "Крост" при условии оплаты контрагентом 100% ее цены.

Стоимость квартиры в предварительном договоре определена в размере *** руб. (п. 2.1 договора).

Согласно п. 1.3 договора названное жилое помещение является зарезервированным за истцом на срок до момента заключения основного договора.

Дополнительным соглашением N 1 от 24.03.2012 г. к предварительному договору от 18.02.2012 г. скорректирована стоимость жилого помещения с учетом данных обмера БТИ и за Горельковой Н.П. признано право требования на выделение в собственность трехкомнатной квартиры N ***, по адресу: ***, общей площадью 128,5 кв. м.

Окончательная стоимость квартиры установлена в размере *** руб.

Истец денежные обязательства по названному договору и дополнительному соглашению N 1 исполнила в полном объеме, оплатив *** руб. (л.д. 11-14).

По акту, подписанному сторонами 24.03.2012 г., спорная квартира ответчиком передана Горельковой Н.П. для проведения ремонтных работ. С указанного времени истец производит оплату за пользование жилым помещением.

Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: *** дано Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы 30.12.2011 г. (л.д. 16-18).

По сведениям Управления Росреестра г. Москвы записи о регистрации прав на жилое помещение, относительно которого возник спор, отсутствуют.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что строительство дома адресу*** осуществлялось на основании Постановления Правительства Москвы от 29.06.1999 г. N 851 и Инвестиционного контракта N 123 от 24.12.1999 г., заключенного между Правительством Москвы и АОЗТ "Союзспортстрой", которым 28.12.2002 г. была произведена частичная переуступка прав соинвестору ЗАО "ПСФ "Крост", переименованному в дальнейшем в ООО "ПСФ "Крост".

Из условий Инвестиционного контракта следует, что базовое соотношение раздела недвижимого имущества по реализации контракта установлено в пропорции 30% общей жилой площади подлежит передаче в собственность города Москва, остальные 70% - инвестору.

В соответствии с протоколом предварительного распределения общей площади в доме N *** по *** от 24.05.2012 г. в собственность г. Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы переданы 82 квартиры общей жилой площадью 6352 кв. м, включая квартиру N ***.

Суд пришел к выводу о том, что указанное жилое помещение находится в долевой собственности Правительства Москвы и ООО "ПСФ "Крост" с последующей передачей в собственность Правительства Москвы, а поэтому, в случае признания за Горельковой Н.П. права собственности на упомянутую выше квартиру будут нарушены права третьих лиц.

Проверяя законность решения районного суда, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для его отмены.

Однако с приведенными в оспариваемых судебных постановлениях суждениями согласиться не представляется возможным в связи с нижеследующим.

По предварительному договору, как это установлено положениями п. 1, 3 и 4 ст. 429 ГК РФ, стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу ст. ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец, как это следует из положений п. 1 ст. 460 ГК РФ, обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

При разрешении спора, суд приведенным положениям закона оценки не дал и не учел, что при заключении предварительного договора от 18.02.2012 г. и дополнительного соглашения к нему N 1 от 24.03.2012 г. Горелькова Н.П. и ООО "ПСФ "Крост" согласовали все существенные условия договора купли-продажи, обязательства по оплате стоимости квартиры истец выполнила надлежащим образом, в полном объеме и в срок, жилое помещение ответчиком передано истцу, который несет расходы, связанные с его содержанием.

Суд не принял во внимание, что заключенный между Горельковой Н.П. и ООО "ПСФ "Крост" предварительный договор с учетом дополнительного соглашения, содержит все необходимые признаки, предъявляемые законом к основному договору. Названный договор исполнен и по его условиям права на спорную квартиру принадлежат истцу.

При указанных обстоятельствах, в силу ст. ст. 12, 309, 310 ГК РФ Горелькова Н.П. вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на квартиру.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, как это закреплено в п. 2 ст. 218 ГК РФ, возникает с момента такой регистрации.

По сообщению Управления Росреестра по Москве от 04.05.2012 г. запись о регистрации прав на квартиру N 121, расположенную по адресу: *** отсутствует, акт реализации инвестиционного контракта N 123 от 24.12.1999 г., равно как и окончательный протокол распределения общей площади между Правительством Москвы и ООО "ПСФ "Крост" не подписан.

Объективных доказательств, которые бы свидетельствовали о том, что третьими лицами, и в частности Правительством Москвы, оспаривается заключенный между Горельковой Н.П. и ООО "ПСФ "Крост" договор, а также обоснованность передачи спорной квартиры продавцом покупателю, не имеется.

Будучи извещенным о времени и месте судебного разбирательства представитель Правительства Москвы в судебное заседание не явился, возражений относительно требований Горельковой Н.П. о праве собственности на квартиру, строительство которой произведено на принадлежащие ему денежные средства, в суд не направил, разрешение требований оставил на усмотрение суда, тем самым допуская и возможность вынесения судом решения о признании за истцом права собственности на указанное жилое помещение (л.д. 31).

Суду следовало иметь в виду, что п. 3 протокола предварительного распределения жилой площади по строительному адресу: *** от 29.05.2012 г. содержит предписание о том, что протокол не является основанием для оформления имущественных прав сторон. Данный протокол подписан представителем ООО "ПСФ "Крост" и Правительством Москвы без учета прав Горельковой Н.П. на спорное имущество, после заключения с ней предварительного договора купли-продажи и фактической передачи ей ответчиком жилого помещения.

Вывод суда о том, что спорная квартира находится в долевой собственности ООО "ПСФ "Крост" и Правительства Москвы соответствующими правоустанавливающими документами, в том числе выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не подтвержден.

Ссылка суда на невозможность признания за Горельковой Н.П. права собственности на квартиру является несостоятельной на том основании, что обязанность ответчика передать в собственность истца спорное имущество возникает в силу договора. При этом отсутствие акта о реализации инвестиционного контракта само по себе не означает, что покупатель лишен возможности требовать защиты своих гражданских прав путем признания права на спорный объект недвижимости, в том числе в судебном порядке.

Приведенные выше, допущенные судебными инстанциями нарушения норм материального права повлияли на исход дела, они являются существенными, непреодолимыми, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Горельковой Н.П.

С учетом изложенного Президиум Московского городского суда считает, что решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 04.07.2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22.11.2012 г. не могут быть признаны законными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК РФ, Президиум Московского городского суда

п о с т а н о в и л:

решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 04 июля 2012 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 ноября 2012 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в Хорошевский районный суд г. Москвы в ином составе суда.

Председатель Президиума

Московского городского суда Г.А. Агафонова

Судья 1 инст.: Еленчук М.С. Судьи 2 инст.: Лукашенко Н.И. - предс.