Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 21 января 2014 г. по делу N 33-532/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Кулеш О.А.,

судей Новиковой Н.В., Зацепина Е.М.,

при секретаре Усачевой К.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе заявителя Акимовой Л. П. на решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 21 октября 2013 года по делу по заявлению Акимовой Л. П., Романовой Т. А. об оспаривании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в государственной регистрации.

Заслушав доклад судьи Кулеш О.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Акимова Л.П., Романова Т.А. обратились в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - Управление Росреестра по Алтайскому краю) в государственной регистрации перехода права собственности и перехода права собственности Романовой Т.А. на квартиру "адрес"; возложении обязанности на Управление Росреестра по Алтайскому краю осуществить государственную регистрацию.

Заявленные требования, с учетом последующих дополнений, мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГ между Акимовой Л.П. и Романовой Т.А. заключен договор купли-продажи указанной квартиры, в этот же день заявители обратились в Управление Росреестра по Алтайскому краю для регистрации перехода права собственности и права собственности на объект недвижимости. ДД.ММ.ГГ заявителями получено сообщение об отказе в государственной регистрации, поскольку дом по "адрес" является самовольной постройкой и представленный на регистрацию договор является ничтожным в соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Данный отказ заявители считают незаконным, поскольку Акимова Л.П. является собственником квартиры "адрес", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ. Указывают также, что решением " ... " районного суда г. Барнаула от ДД.ММ.ГГ на застройщика Ш.Р.А. возложена обязанность привести многоквартирный дом по "адрес" в соответствие с требованиями СНиП; решением " ... " районного суда г. Барнаула от ДД.ММ.ГГ узаконены помещения, находящиеся на 4 и 5 этажах указанного жилого дома. Считают, что с учетом названных судебных постановлений жилой дом по "адрес" перестал быть самовольной постройкой, в связи с чем отказ в государственной регистрации является незаконным. Кроме того указали, что в отказе не содержится информации о том, что представленные на регистрацию документы не соответствуют действующему законодательству; регистрирующий орган не вправе делать вывод о том, что дом по "адрес" является самовольной постройкой, а также оспаривать ранее зарегистрированное право и признавать договор незаключенным.

Решением Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 21 октября 2013 года в удовлетворении заявления Акимовой Л.П., Романовой Т.А. отказано.

В апелляционной жалобе Акимова Л.П. просит отменить решение суда, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела. Указала, что на основании свидетельства о государственной регистрации права является собственником спорного жилого помещения, право собственности на указанную квартиру в установленном законом порядке не оспорено, в связи с чем у государственного регистратора не имелось оснований для вывода об отсутствии предмета договора купли-продажи и ничтожности сделки относительно представленного на регистрацию договора купли-продажи, регистрирующий орган не вправе разрешать вопрос о самовольной постройке.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась заявитель Акимова Л.П., о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в связи с чем, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав представителя заявителя Акимовой Л.П. - Ф.Л.В., заявителя Романову Т.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя заинтересованного лица Управления Росреестра по Алтайскому краю В.А.С., просившую оставить решение суда без изменения, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющим значение для дела, неправильным применением норм материального права (п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое решение было принято заинтересованным лицом в соответствии со ст.ст. 9, 13, 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) при наличии оснований, предусмотренных абз. 13 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, поскольку необходимые для государственной регистрации прав документы о разрешении на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома не были представлены, в отношении дома произведена реконструкция в отсутствие соответствующего разрешения уполномоченного органа, дом имеет признаки самовольной постройки.

Судебная коллегия находит данный вывод суда ошибочным и не основанным на обстоятельствах дела.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в редакции от 11 февраля 2013 года, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

При этом порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 6 ст. 131 ГК РФ).

В п. 1 ст. 551 ГК РФ закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 2 Закона о регистрации (в редакции от 07 мая 2013 года) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со ст. 17 Закона о регистрации, в качестве одного из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Исходя из п. 1 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В случае, если государственная регистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе.

В указанных в пункте 1 настоящей статьи случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на один месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов (п. 2 ст. 19 Закона о регистрации).

Согласно абз. 13 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГ Т.С.Б. администрацией " ... " района г. Барнаула выдано разрешение на строительство в соответствии с проектной документацией двухэтажного индивидуального жилого дома с мансардным этажом, общей площадью " ... " кв.м., расположенного на участке по адресу: "адрес", со сносом старого ветхого дома и надворных построек.

ДД.ММ.ГГ техником по инвентаризации строений и сооружений Барнаульского филиала ФГУП "Ростехнинвентаризация - Федеральное БТИ" по Алтайскому краю составлен акт по результатам обследования жилого дома по данному адресу. В компьютерной базе жилья по данным технического паспорта за Т.С.Б. значится плановый бревенчатый дом Лит. А общей площадью " ... " кв.м. жилой - " ... " кв.м., и неплановый пристрой Лит. А1 общей площадью " ... " кв.м., жилой - " ... " кв.м. При обследовании установлено, что данный дом снесен полностью, снят с учета.

В дальнейшем Т.С.Б. на земельном участке возведен трехэтажный жилой дом, общей площадью " ... " кв.м., введен в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ на указанный дом выдан кадастровый паспорт.

ДД.ММ.ГГ земельный участок и расположенный на нем жилой дом по "адрес" приобретен Ш.Р.А. по договору купли-продажи.

В дальнейшем Ш.Р.А. произведена реконструкция названного жилого дома, дом разделен на отдельные квартиры, им получены свидетельства о праве собственности на каждую из квартир, в том числе и на квартиру N ***.

В 2011 году на основании муниципального контракта квартира N *** в жилом доме, расположенном по "адрес", приобретена в собственность городского округа - города Барнаула, ДД.ММ.ГГ право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Алтайскому краю.

ДД.ММ.ГГ квартира N *** в данном доме передана в собственность Б.Н.Н. и Б.Е.В., переселенным администрацией г. Барнаула из аварийного жилья.

Впоследствии квартиру "адрес" на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ приобретает Б.Н.А.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ указанная квартира приобретена Акимовой Л.П., право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГ, что не оспаривается регистрирующим органом.

ДД.ММ.ГГ между Акимовой Л.П. (продавец) и Романовой Т.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры "адрес".

В этот же день Акимовой Л.П. и Романовой Т.А. поданы заявления в Управление Росреестра по Алтайскому краю о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности Романовой Т.А. на названную квартиру, был представлен указанный договор.

ДД.ММ.ГГ Управлением Росреестра по Алтайскому краю принято решение о приостановлении государственной регистрации. Основанием для приостановления государственной регистрации послужило установление в ходе проведения правовой экспертизы тог, что жилой дом по "адрес" имеет признаки многоквартирного жилого дома, вместе с тем, документы, подтверждающие наличие разрешений на ввод в эксплуатацию указанного многоквартирного жилого дома отсутствуют, имеются признаки самовольной постройки.

Решением государственного регистратора Управления Росреестра по Алтайскому краю от ДД.ММ.ГГ заявителям было отказано в государственной регистрации перехода права собственности Акимовой Л.П. и права собственности Романовой Т.А. на квартиру, расположенную по адресу: "адрес", на основании абз. 13 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации по следующим изложенным в решении основаниям: в ходе проведения правовой экспертизы установлено, что вышеназванный жилой дом включен в перечень объектов капитального строительства на территории "адрес", строительство которых ведется (или осуществлено) на земельных участках, предоставленных под индивидуальное строительство (дачных, садоводческих), и по которым имеется информация о строительстве многоквартирных домов и нежилых зданий (сооружений) под видом индивидуальных, и (или) других нарушениях градостроительных норм и правил. По информации Государственной инспекции Алтайского края жилой дом по адресу: "адрес", имеет признаки многоквартирного жилого дома. Первоначально право собственности на жилой дом было зарегистрировано в ЕГРП как объект индивидуального жилищного строительства, в дальнейшем собственником жилой дом был разделен на квартиры, при разделе не были предоставлены документы разрешающие провести реконструкцию индивидуального жилого дома под многоквартирный жилой дом. Согласно ответу Комитета по строительству, архитектуре и развитию города от ДД.ММ.ГГ на запрос государственного регистратора следует, что указанный объект недвижимости является самовольной постройкой, разрешение на ввод такого дома в эксплуатацию не выдавалось. Исходя из положений ст. 222 ГК РФ объект самовольного строительства не может быть объектом гражданского оборота, следовательно, он не может быть предметом сделки. Таким образом, представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи квартиры "адрес" является ничтожным, т.е. в силу ст. 167 ГК РФ недействительным с момента его совершения, соответственно не влечет юридически значимых последствий, следовательно, переход права собственности на основании ничтожной сделки не подлежит регистрации.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае основанием для государственной регистрации права и права собственности заявителями был указан и представлен государственному регистратору договор купли-продажи квартиры, право собственности, на которую зарегистрировано за Акимовой Л.П. в установленном законом порядке. Данный договор в силу вышеприведенных норм ст. 17 Закона о регистрации является самостоятельным основанием возникновения права собственности.

Таким образом, предметом регистрации является не вновь созданный или реконструированный объект недвижимости, а объект недвижимости, право на который возникло на основании договора купли-продажи спорной квартиры между Б.Н.А. и Акимовой Л.П. Право собственности Акимовой Л.П., а также названный договор в установленном законом порядке не оспорены.

Соответственно, предметом правовой экспертизы, которую обязан провести государственный регистратор в рассматриваемом случае, не являлись документы, на основании которых производится регистрация построенного объекта недвижимости. В связи с чем, указание на отсутствие таких документов не могло являться основанием для отказа в государственной регистрации перехода права и права собственности на квартиру "адрес".

Не может являться основанием для отказа в государственной регистрации также то, что объект капитального строительства является самовольной постройкой, поскольку вопрос о том, является ли строение самовольным исходя из положений ст. 222 ГК РФ разрешается судом.

Учитывая, что договор купли-продажи был заключен в отношении того же объекта, который был предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенного между Б.Н.А. и Акимовой Л.П., в отношении него было зарегистрировано право собственности Акимовой Л.П., вопрос о том, являлись ли произведенные в доме по "адрес", перепланировкой или реконструкцией, не имел правового значения для рассматриваемого дела.

Учитывая изложенное, отказ государственного регистратора Управления Росреестра по Алтайскому краю в переходе права и права собственности на квартиру "адрес" является незаконным, в связи с чем у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявления.

Согласно ч. 1 ст. 258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 21 октября 2013 года отменить и принять новое решение, которым заявление Акимовой Л. П. и Романовой Т. А. удовлетворить.

Признать решение государственного регистратора Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю от ДД.ММ.ГГ об отказе в государственной регистрации перехода права собственности Акимовой Л. П. и права собственности Романовой Т. А. на квартиру, расположенную по адресу: "адрес", незаконным и возложить на названное Управление обязанность рассмотреть заявления о государственной регистрации перехода права собственности Акимовой Л. П. и права собственности Романовой Т. А. на квартиру, расположенную по адресу: "адрес", в установленном законом порядке.

Председательствующий:

Судьи: