Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 22 января 2014 г. по делу N 33-306/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Латышенко Н.Ф.,

судей областного суда Иволгиной Н.В., Фетисова В.А.,

при секретаре Жуковой Н.П.

рассмотрела в судебном заседании 22 января 2014 года дело по апелляционной жалобе Андросовой Е.Г. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 05 ноября 2013 года, которым постановлено:

"В удовлетворении заявления Андросовой Елены Геннадьевны о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Омской области в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение N " ... ", расположенное по адресу: " ... ", кадастровый номер N " ... ", отказать".

Заслушав доклад судьи областного суда Латышенко Н.Ф., пояснения Андросовой Е.Г., пояснения представителя ЖСК "Комарова-Туполева-2010" " ... ", пояснения представителя Управления Росреестра по Омской области " ... ", судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Андросова Е.Г. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, ссылаясь на то, что " ... " между ней и ООО "Строительная фирма "Трест N 4" заключен договор соинвестирования строительства " ... " очереди жилого дома, расположенного по адресу: " ... " (в части нежилого помещения N " ... "). Обязательства по оплате стоимости нежилого помещения она выполнила в полном объеме. В соответствии с п.1.2. данного договора после ввода объекта в эксплуатацию нежилое помещение - офис N " ... ", должен быть передан ей в собственность.

Указанный договор соинвестирования заключен на основании договора от " ... " об инвестировании строительства жилого дома в " ... " и дополнительных соглашений к нему, заключенных между ГСК "Каскад", ООО "Валентайн", ООО "СК "Трест N 4", ООО "СФ "Трест N 4", ЖСК "Комарова-Туполева-2010".

На основании договора инвестирования и дополнительных соглашений к нему ООО "СФ "Трест N 4" являлся заказчиком-инвестором строительства многоквартирного дома, расположенного в " ... " В соответствии с условиями договора инвестирования, на основании Протокола распределения площадей ( N " ... " очередь) от " ... ", Протокола распределения недвижимого имущества (нежилые помещения) от " ... ", условиями договора соинвестирования право на получение в собственность нежилого помещения N " ... " закреплено за ней как привлеченным соинвестором.

Четвертая очередь указанного многоквартирного дома введена в эксплуатацию " ... ".

" ... " она обратилась в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о регистрации права собственности на нежилое помещение N " ... ", расположенное в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: " ... ", с приложением всех необходимых документов. Однако " ... " государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что не представлены все необходимые документы для проведения государственной регистрации.

" ... " ею в Управление Росреестра по Омской области дополнительно были представлены: письмо ЖСК "Комарова-Туполева-2010" и протокол распределения недвижимого имущества от " ... " между ООО "СФ "Трест N 4" и ЖСК "Комарова-Туполева-2010".

Письмом от " ... " Управление Росреестра по Омской области отказало ей в государственной регистрации права собственности на указанное нежилое помещение на том основании, что не представлены документы, необходимые для проведения государственной регистрации, правом собственности на недвижимое имущество должен обладать ЖСК "Комарова-Туполева-2010".

Просила признать незаконным отказ Управления Росреестра по Омской области в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение N " ... ", расположенное по адресу: " ... ", кадастровый номер N " ... "; возложить на Управление Росреестра по Омской области обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности на указанное нежилое помещение.

Андросова Е.Г. в судебном заседании заявленные требования поддержала. Пояснила, что согласно договору от " ... " она приобрела права заказчика по договору строительного подряда, следовательно, ее право на возведенный объект недвижимости должно быть зарегистрировано первоначально как за лицом, построившим такой объект.

В судебном заседании представитель Андросовой Е.Г. и ЖСК "Комарова-Туполева-2010" " ... " требования поддержала. Пояснила, что у ЖСК "Комарова-Туполева-2010" не возникло право собственности на спорное нежилое помещение.

Представитель Управления Росреестра по Омской области " ... " в судебном заседании заявленные требования не признала. Пояснила, что действия государственного регистратора основаны на нормах действующего законодательства.

Представитель ООО "Строительная фирма "Трест N 4" в судебное заседание не явился.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Андросова Е.Г. просит решение суда отменить и принять новое решение, ссылаясь на то, что Управлением Росреестра по Омской области нарушен принцип равенства, так как государственную регистрацию прав собственности граждан-инвесторов N " ... " и N " ... " очереди Управление осуществило. В соответствии с гражданским законодательством субъектами инвестиционной деятельности могут быть заключены договоры, предусмотренные и непредусмотренные законодательством. Фактически между ней и ООО "Строительная фирма "Трест N 4" был заключен договор строительного подряда. Считает, что, поскольку она вступила в правоотношения по строительству своего помещения непосредственно с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, то на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ является собственником созданной вещи. Кроме того, строительство многоквартирного дома завершено, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N " ... " от " ... ", а значит, ей принадлежат права на нежилое помещение.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Управления Росреестра по Омской области указывает на правильность принятого судом решения.

Рассмотрев материалы дела, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.

Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество на основании ст. 219 ГК РФ возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на которым оно возведено, с момента регистрации данного права в ЕГРП.

Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при проведении государственной регистрации прав обязательно проводится правовая экспертиза документов, проверка законности сделки в соответствии с настоящим Федеральным законом, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

В силу ч. 2 ст. 16 указанного Федерального закона к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

Согласно ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, в частности, для регистрации должны быть представлены документы, подтверждающие право пользования земельным участком (если он не принадлежит на праве собственности), разрешение на строительство и проектная документации в отношении объекта незавершенного строительства, либо разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с абз. 10 ч. 1 ст. 20 названного Федерального закона в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Из материалов дела следует, что " ... " между ГСК "Каскад" (Застройщик), ООО "Строительная компания" "Трест N 4" (Инвестор N " ... "), ООО "Валентайн" (Инвестор N " ... ") был заключен договор инвестирования строительства жилого дома в Кировском АО г. Омска проспект Комарова-улица Туполева, предметом которого являлось участие сторон в инвестиционной деятельности по строительству и вводу в эксплуатацию указанного жилого дома.

Согласно п.3 указанного договора по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объекта Застройщик получает в собственность " ... " от общей площади квартир и " ... " от общей площади нежилых встроено-пристроенных помещений, а также соответствующую долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме; Инвестор N " ... " - " ... " от общей площади квартир и " ... " от общей площади нежилых встроено-пристроенных помещений, а также соответствующую долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме; Инвестор N " ... " - " ... " от общей площади квартир и " ... " от общей площади нежилых встроено-пристроенных помещений, а также соответствующую долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме.

По завершении строительства объекта раздел недвижимого имущества уточняется по экспликациям и техническим (кадастровым) паспортам БТИ. Не позднее пяти дней с момента получения технического (кадастрового) паспорта БТИ стороны подписывают Акт о распределении помещений, в котором указывают конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам N " ... "

Следовательно, в данном случае определение индивидуально определенной части в объекте инвестиций возможно только после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию путем подписания всеми сторонами - участниками инвестиционного процесса соглашения о разделе имущества - акта о распределении помещений.

" ... " между указанными сторонами были подписаны дополнительные соглашения N " ... " к договору об инвестировании строительства от " ... ", согласно которым были внесены изменения в распределение результатов инвестиционной деятельности (что было связано с изменением порядка финансирования и внесением изменений в проектную документацию на строительство первой очереди объекта), права и обязанности сторон, и порядок инвестирования N " ... "

" ... " между ГСК "Каскад" (Застройщик), ООО "Строительная компания" "Трест N 4" (Инвестор " ... "), ООО "Валентайн" (Инвестор " ... ") и ООО "Строительная фирма "Трест N 4" (Инвестор " ... ") было заключено дополнительное соглашение N " ... " к указанному договору об инвестировании строительства, по которому ООО "Строительная фирма "Трест N 4" вступила в договор инвестирования строительства жилого дома в " ... " четвертой стороной в качестве третьего Инвестора. Также внесены изменения в распределение результатов инвестиционной деятельности, в результате чего по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объекта Инвестор " ... " получал в собственность " ... " от общей площади квартир и " ... " от общей площади нежилых встроено-пристроенных помещений второй и третьей очереди объекта, а также соответствующую долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, Инвестор " ... " - четвертой очереди объекта N " ... "

" ... " между ГСК "Каскад", ООО "Строительная компания "Трест N 4", ООО "Валентайн", ООО "Строительная фирма "Трест N 4" и ЖСК "Комарова-Туполева-2010" был подписан акт об исполнении обязательств по договору об инвестировании строительства жилого дома в " ... " от " ... " и о порядке ввода в эксплуатацию N " ... " очереди жилого дома, расположенного по адресу: " ... ", согласно которому права застройщика по N " ... " очереди объекта в целях упрощения для пайщиков ЖСК процедуры государственной регистрации прав собственности на квартиры от ГСК "Каскад" были переданы ЖСК "Комарова-Туполева-2010". Для исполнения данного решения ГСК "Каскад" должен был передать в краткосрочную субаренду ЖСК земельный участок, на котором осуществлялось строительство указанного жилого дома N " ... "

" ... " между ООО "Строительная фирма "Трест N 4" (Инвестор) и Андросовой Е.Г. (Соинвестор) был заключен договор соинвестирования строительства N " ... " очереди жилого дома, расположенного по адресу: " ... " (в части нежилого помещение N " ... "), по условиям которого Соинвестор обязалась инвестировать строительство и ввод в эксплуатацию N " ... " очереди указанного жилого дома в части нежилого помещения - офиса N " ... ", с целью получения данного помещения соинвестором в собственность после ввода в эксплуатацию, а Инвестор обязался использовать переданный инвестиционный вклад в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность Соинвестора данное нежилое помещение. Цена договора составила " ... " рублей N " ... "

Согласно пункту 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Из анализа условий заключенного с Андросовой Е.Г. договора соинвестирования следует, что он содержит признаки договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, в соответствии с которым ООО "Строительная фирма "Трест N 4" обязуется передать в собственность Андросовой Е.Г. вещь, а Андросова Е.Г. - оплатить стоимость имущества, созданного в будущем.

" ... " между ГСК "Каскад", ООО "Строительная компания "Трест N 4", ООО "Валентайн", ООО "Строительная фирма "Трест N 4" и ЖСК "Комарова-Туполева-2010" было заключено дополнительное соглашение N " ... ", по которому ЖСК "Комарова-Туполева-2010" после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по праву застройщика получает права на объект и расположенные в нем объекты имущества. Стороны подтвердили, что ЖСК в полном объеме произвел расчет с ГСК "Каскад", ООО "Валентайн", ООО "Строительная фирма "Трест N 4" по договору инвестирования от " ... ", у сторон данного договора инвестирования претензии по исполнению указанного договора отсутствуют.

" ... " ЖСК "Комарова-Туполева-2010" было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: гаражного комплекса и жилого дома с блоками обслуживания ( N " ... " очередь: " ... "-этажный " ... "-квартирный жилой дом) (строительный адрес: " ... "), расположенного по адресу: " ... " N " ... "

" ... " между ООО "Строительная фирма "Трест N 4", ЖСК ""Комарова-Туполева-2010" и Андросовой Е.Г. заключено соглашение, которым в п. 1.3 договора соинвестирования от " ... " внесены изменения о том, что застройщиком объекта является ЖСК ""Комарова-Туполева-2010" N " ... "

В тот же день - " ... ", между ЖСК ""Комарова-Туполева-2010" и Андросовой Е.Г. подписан акт приема-передачи нежилого помещения, по которому Андросова Е.Г. приняла нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже в жилом доме N " ... " по " ... ", общей площадью N " ... " кв.м. Указано, что обязательства по "договору соинвестирования" сторонами выполнены в полном объеме N " ... "

По сведениям ЕГРП право собственности на спорное нежилое помещение за ЖСК "Комарова-Туполева-2010" не зарегистрировано.

" ... " в Управление Росреестра по Омской области обратилось ЖСК ""Комарова-Туполева-2010" в лице представителя " ... " с заявлениями о переходе к Андросовой Е.Г. права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером N " ... ", общей площадью N " ... " кв.м, расположенного по адресу: " ... ", а Андросова Е.Г. в лице представителя Серебряковой Л.В. - с заявлением о проведении государственной регистрации за ней права собственности на указанное нежилое помещение N " ... " На государственную регистрацию были представлены следующие документы: договор соинвестирования строительства " ... " очереди жилого дома, расположенного по адресу: " ... " (в части нежилого помещения N " ... "), заключенный между ООО "Строительная фирма "Трест N 4" и Андросовой Е.Г. " ... "; соглашение от " ... "; акт приема-передачи от " ... "; кадастровый паспорт помещения от " ... ".

По результатам проведенной правовой экспертизы представленных для регистрации документов Управлением Росреестра по Омской области в адрес заявителей было направлено уведомление о приостановлении регистрации прав на указанный объект недвижимости от " ... " по инициативе регистрирующего органа сроком на один месяц (до " ... "). Указано, что фактически представленный договор соинвестирования от " ... " между ООО "Строительная фирма "Трест N 4" и Андросовой Е.Г. является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи. Представленными на регистрацию документами право собственности на указанное нежилое помещение за ООО "Строительная фирма "Трест N 4" не подтверждается, по сведениям ЕГРП право собственности ЖСК "Комарова-Туполева-2010" на данный объект недвижимости также не зарегистрировано. Андросовой Е.Г. разъяснено о возможности зарегистрировать право собственности за ней только после регистрации права на нежилое помещение за ЖСК ""Комарова-Туполева-2010", а также о необходимости предоставления на государственную регистрацию акта приема-передачи нежилого помещения, подписанного сторонами, после даты регистрации права собственности за ЖСК ""Комарова-Туполева-2010" N " ... "

Поскольку в течение срока приостановления государственной регистрации причины, послужившие препятствием для ее проведения, не были устранены, " ... " Управлением Росреестра по Омской области принято решение об отказе в проведении государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, а именно: не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом, для государственной регистрации прав в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Так как согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация, то переход права собственности к новому собственнику в данной ситуации возможен только после регистрации права собственности за первоначальным, каковым в рассматриваемой ситуации с учетом сложившихся правоотношений между сторонами является ЖСК ""Комарова-Туполева-2010".

Таким образом, в связи с тем, что представленный Управлению Росреестра по Омской области пакет документов не содержал полных сведений о спорном объекте недвижимости, Андросовой Е.Г. не представлено доказательств обладания правом собственности на завершенный строительством жилой дом за ООО "Строительная фирма "Трест N 4", Управление Росреестра по Омской области правомерно отказало ей в государственной регистрации права.

Кроме того, согласно договору соинвестирования от " ... " обязанность по передаче нежилого помещения несет инвестор ООО "Строительная фирма "Трест N 4". ООО "Строительная фирма "Трест N 4" участвует в строительстве многоквартирного жилого дома на основании договора инвестирования строительства жилого дома в " ... ", а также дополнительного соглашения N " ... " от " ... ", по условиям которого Общество по окончании строительства получает " ... " от общей площади встроено-нежилых помещений четвертой очереди. Документы о распределении площадей нежилых помещений четвертой очереди между участниками договора от " ... ", в том числе документы, подтверждающие перемену лиц в обязательстве по передаче Андросовой Е.Г. нежилого помещения, представлены не были.

Суд правильно установил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, и, придя к правильному выводу о том, что договор соинвестирования от " ... ", исполнение Андросовой Е.Г. обязательства по полной оплате стоимости нежилого помещения, передача нежилого помещения по акту от " ... " ЖСК ""Комарова-Туполева-2010" не являются основанием для регистрации за соинвестором права собственности на нежилое помещение без первоначальной регистрации такового за лицом, создавшим данный объект, обоснованно отказал в удовлетворении заявленных Андросовой Е.Г. требований.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении Управлением Росреестра по Омской области принципа равенства, в виду того, что государственную регистрацию прав собственности граждан-инвесторов " ... " и " ... " очереди оно осуществило, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку в рамках данного спора судом оценивается отказ Управления в регистрации права собственности на конкретный объект (нежилое помещение N " ... "), на регистрацию которого был представлен определенный пакет документов, оценка которой регистрирующим органом производится в каждом конкретном случае индивидуально.

Ссылки Андросовой Е.Г. в жалобе на то, что между ней и ООО "Строительная фирма "Трест N 4" фактически был заключен договор строительного подряда, не могут быть приняты во внимание

Договор от " ... " не содержит видообразующих признаков договора строительного подряда (ст. 740-757 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Выполнение ООО "Строительная фирма "Трест N 4" строительства на земельном участке, находящемся в аренде у кооператива, и предоставленном для указанной цели, не влияет на правовую квалификацию указанного договора, как из того ошибочно исходит заявитель.

Не могут быть приняты во внимание и ссылки в жалобе на ч. 1 ст. 218 ГК РФ, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального права.

Нарушений норма материального и процессуального права не установлено.

Решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда.

Руководствуясь статьями 328,329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Первомайского районного суда г. Омска от 05 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Андросовой Е.Г. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи