Апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 17 января 2014 г. по делу N 33-515/14

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего Мун Г.И.

судей Жабиной Н.А., Самойловой Н.Г.,

при секретаре Емельяновой О.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к министерству по управлению государственным имуществом "адрес" о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе министерства по управлению государственным имуществом "адрес" в лице представителя ФИО4,

на решение Советского районного суда города Волгограда от 30 октября 2013 года, которым постановлено:

Исковые требования ФИО1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка - удовлетворить.

Обязать министерство по управлению государственным имуществом "адрес" внести изменения в пункт 1.2 договора аренды земельного участка N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ, указав, что "Земельный участок предоставлен для размещения индивидуального жилого дома без права содержания скота и птицы. Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем разрешенным использованием".

заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Жабиной Н.А., судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к министерству по управлению государственным имуществом "адрес" о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

Свои требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления администрации Волгограда N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ между ней и администрацией Волгограда был заключен договор аренды земельного участка N " ... ", зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" ДД.ММ.ГГГГ за N " ... ", в соответствии с которым ей был предоставлен земельный участок по адресу: "адрес", для строительства капитального объекта - стоматологической клиники.

ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в министерство по управлению государственным имуществом "адрес" с заявлением о внесении изменений в договор аренды в части изменения разрешенного вида использования земельного участка со строительства стоматологической клиники на размещение индивидуального жилого дома, однако ей было отказано.

ДД.ММ.ГГГГ она повторно обратилась к ответчику с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка, в чем ей также было отказано.

В этой связи просила суд обязать министерство по управлению государственным имуществом "адрес" внести изменения в пункт 1.2 договора аренды земельного участка N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ, указав, что "земельный участок предоставлен для размещения индивидуального жилого дома без права содержания скота и птицы. Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем разрешенным использованием".

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе министерство по управлению государственным имуществом "адрес" в лице представителя по доверенности ФИО4 оспаривает законность и обоснованность судебного постановления, просит его отменить и постановить по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование доводов ссылаются на те обстоятельства, что судом при рассмотрении дела не учтено отсутствие нарушенных прав ФИО1 со стороны министерства по управлению государственным имуществом "адрес", как и недоказанность оснований, при наличии которых изменения в договор могут быть внесены судом.

По указанным выше основаниям полагают решение подлежащим отмене.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Выслушав объяснения представителя министерства по управлению государственным имуществом "адрес" по доверенности ФИО3, поддержавшей доводы жалобы, представителя ФИО1 по доверенности ФИО2, возражавшего против доводов жалобы, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, как постановленное с нарушениями требований закона.

Судом апелляционной инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что постановлением администрации Волгограда N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 был предоставлен в аренду на три года земельный участок, площадью " ... " кв.м. из земель населенных пунктов, расположенный в "адрес", для строительства капитального объекта - стоматологической клиники на основании постановления администрации Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ N " ... " "О предварительном согласовании места размещения стоматологической клиники в квартале " ... " в "адрес"", с учетом заключения комитета по градостроительству и архитектуре Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ N " ... ", в соответствии со статьями 31, 32 ЗК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и администрацией Волгограда был заключен договор аренды N " ... " вышеуказанного земельного участка. Согласно пункту 1.2. договора аренды участок предоставлен для строительства капитального объекта - стоматологической клиники.

ДД.ММ.ГГГГ и повторно ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обращалась в министерство по управлению государственным имуществом "адрес" с заявлением о внесении изменений в договор аренды в части изменения разрешенного вида использования земельного участка - со строительства стоматологической клиники на размещение индивидуального жилого дома.

Ответом от ДД.ММ.ГГГГ N " ... " Мингосимуществом было отказано ФИО1 в изменении разрешенного вида использования земельного участка со "строительства капитального объекта - медицинской клиники" на "индивидуальное жилищное строительство", в качестве основания такого решения указано, что согласно нормам статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки для индивидуального жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются на аукционах, либо в случае, если по истечению месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду поступило одно заявление, то земельный участок предоставляется единственному заявителю; такие условия ФИО1 выполнены не были.

Разрешая спор, суд указал, что определен правовой режим спорного земельного участка исходя из его принадлежности и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, а также то обстоятельство, что на основании заявления комитета земельных ресурсов администрации Волгограда, являвшегося правообладателем спорного земельного участка, было внесено изменение в единый кадастр недвижимости по виду разрешенного использования арендуемого истцом земельного участка, при этом нарушений статьи 37 ГрК РФ и Правил землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград, утвержденных решением Волгоградской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ N " ... ", не установлено.

Между тем, судебная коллегия находит, что судебное решение принято с нарушением норм материального права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч.1 и ч.2 ст.37 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно статье 7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п.4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с частью 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из положений статей 30, 36 Градостроительного кодекса РФ, статей 7, 85 Земельного кодекса РФ, статьи 22 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

В соответствии с частью 3 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ и пункта 5 статьи 85 Земельного кодекса РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, стоянками автомобильного транспорта, гаражами, объектами, связанными с проживанием граждан и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду.

Исходя из пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Земельного кодекса РФ, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Существенным обстоятельством, имеющим значение для данного дела, является то, что Земельным кодексом РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется статьей 30.1 Земельного кодекса РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок был предоставлен без проведения аукциона для строительства стоматологической клиники, что соответствует законодательству. Между тем, при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной статьей 30.1 ЗК РФ.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из статьи 37 Градостроительного кодекса РФ, статей 7, 85, 42, 30.1 ЗК РФ.

Из норм статей 40-41 ЗК РФ следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.

Таким образом, осуществление жилищного строительства на основании договора аренды N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо в силу п.п.1 и 2 статьи 30.1 ЗК РФ. При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах ФИО1 может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Из материалов дела следует, что исковые требования ФИО1 направлены на внесение изменений в гражданско-правовой договор аренды земельного участка.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Порядок внесения изменения в гражданско-правовой договор регламентируется главой 29 ГК РФ. По общему правилу основанием внесения изменений в действующий договор с учетом принципа свободы договора (ст.1, 421 ГК РФ) является взаимное волеизъявление сторон сделки. Нормами поименованной главы ГК РФ закреплены также основания и условия удовлетворения судом требования о внесении изменений в договор в принудительном порядке.

Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В силу частей 2, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне застройки малоэтажными индивидуальными жилыми домами само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для строительства и дальнейшей эксплуатации стоматологической клиники), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома), изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа).

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п.4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Принимая решение о внесении изменений в договор аренды земельного участка N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ, суд не указал обстоятельства, которые в соответствии с положениями статьи 451 ГК РФ могли бы послужить основанием для изменения настоящего гражданско-правового договора.

Решение только арендатора о внесении изменений в договор аренды в случае, когда определено целевое назначение арендуемого имущества, по смыслу действующего законодательства таким обстоятельством не является.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют документы, указывающие на невозможность использования истцом арендуемого участка в соответствии с условиями договора аренды, судом данные обстоятельства также не проверялись.

В этой связи решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Поскольку оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, то ФИО1 в удовлетворении исковых требований к министерству по управлению государственным имуществом "адрес" о внесении изменений в договор аренды земельного участка N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда города Волгограда от 30 октября 2013 года - отменить, постановить по делу новое решение, которым ФИО1 отказать в удовлетворении исковых требований к министерству по управлению государственным имуществом "адрес" о внесении изменений в договор аренды земельного участка N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: Подпись

Судьи: Подписи

Копия верна:

Судья Волгоградского

областного суда Н.А. Жабина