Приложение. Рекомендации по заключению договоров строительного подряда

Приложение
к распоряжению первого заместителя
Премьера Правительства Москвы
от 6 июня 1997 г. N 597-РЗП

Управление инвестиционной политики и финансирования из городских источников Правительство Москвы

Рекомендации
по заключению договоров строительного подряда

Введение

В 1995 и 1996 гг. введен в действие новый Гражданский кодекс Российской Федерации. В первых статьях кодекса признано равенство участников гражданских отношений, которые действуют своей волей и в своем интересе. Организации, функционировавшие как элементы плановой государственной системы с жесткой централизацией управления, стали юридически и экономически самостоятельными субъектами деятельности.

С февраля 1996 г. действует вторая часть Гражданского кодекса, статьи которой регулируют заключение и исполнение договоров строительного подряда. В плановой экономике эти отношения регулировались Правилами о договорах подряда на капитальное строительство, утвержденными Советом Министров СССР. Отдельные положения этого документа, связанные с организацией строительного производства и не противоречащие действующему законодательству, могут приниматься участниками строительства при условии, если это закреплено в заключенном ими договоре строительного подряда.

Заключенный в рамках действующего законодательства и нормативных актов договор строительного подряда организует дисциплину финансовых и организационных отношений, регламентирующих условия производства работ на объекте в виде согласованных действий сторон. При этом договор становится работающим документом, если ведется работа по контролю за его исполнением в ходе строительства и принимаются меры в случаях отхода от оговоренных в нем условий.

1. Основные положения

1.1. Настоящие Рекомендации по заключению договоров строительного подряда (в дальнейшем - Рекомендации) составлены с учетом положений нового Гражданского кодекса Российской Федерации (в дальнейшем - Гражданский кодекс) и действующих нормативных актов, регулирующих строительное производство. Рекомендации служат для составления текстов договоров строительного подряда и субподряда и предназначены для работников строительных организаций.

По действующему гражданскому законодательству не может быть обязательной типовой формы договора. Приведенные в настоящих Рекомендациях формы договоров подряда являются примерными (рекомендуемыми) и служат как образец при составлении текстов договоров, обеспечивая полноту их содержательной части и юридическую грамотность текста.

1.2. Положения, отраженные в договоре, должны соответствовать действующему законодательству и строительным нормам.

В случае несоответствия строительных норм в организационной их части Гражданскому кодексу главенствующее значение имеют положения Гражданского кодекса.

1.3. Договор строительного подряда (в дальнейшем - договор) является основным документом, регулирующим отношения его участников в процессе выполнения предусмотренных в нем обязательств. Условия договора отражают частные особенности деятельности его участников и отношений между ними, которые не могут в полной мере регулироваться обобщенными положениями законодательных и нормативных актов.

Наличие договора подряда при выполнении строительных, монтажных и других подрядных работ при строительстве объектов является основанием защиты прав хозяйствующих субъектов.

1.4. Договорные отношения строятся на основе юридической и экономической самостоятельности сторон, заключающих договор (экономическая самостоятельность вытекает из юридической), равных прав и свободного волеизъявления при взаимном интересе в выполнении предмета договора.

При заключении договора стороны кроме прав и интересов, закрепленных за ними в Гражданском кодексе, приобретают обязанности, определенные в договоре, исходя из признания прав другой стороны.

1.5. Договор может быть двусторонним и многосторонним (более двух сторон). Многосторонний договор, как правило, заключается при необходимости увязки в одном документе деятельности нескольких участников строительства и невозможности регулирования их отношений в двусторонних договорах.

1.6. При составлении текста договора каждая сторона, используя примерные формы договоров, приведенные в приложениях 1 и 2, учитывает опыт составления прежних договоров, применяя их к ситуациям нового предмета договора и его особенностям, стараясь максимально обеспечить защиту своих интересов при уважении интересов другой стороны и доброй воли сотрудничества.

В связи с некоторым разночтением строительных норм и правил в плане организации строительства и современных положений Гражданского кодекса целесообразно максимально полно отражать решение спорных вопросов строительного процесса в тексте договора подряда.

1.7. Текст договора должен быть составлен исходя из принципов:

- предметности и объективности его условий;

- необходимости и достаточности содержательной его части;

- уважения требований другой стороны и конфиденциальности;

- неокончательности договора, т.е. возможности внесения в него изменений и дополнений в пределах срока действия договора.

1.8. Для однозначного толкования понятий и терминов, встречающихся при составлении текстов договоров, в приложении 4 к настоящим Рекомендациям приводится понятийный словарь.

2. Составление текста договора строительного подряда

2.1. Преамбула договора

Этот раздел договора содержит следующие основные положения:

- наименование договора (договор строительного подряда);

- наименование объекта строительства и его местонахождение;

- дата подписания договора (договор считается заключенным с момента подписания его последней стороной - в случае подписания договора сторонами в разное время);

- место подписания договора (город или населенный пункт);

- полное фирменное наименование участников договора, под которым они зарегистрированы в реестре государственной регистрации;

- название стороны по договору (Заказчик, Подрядчик, Субподрядчик) - для того чтобы не повторять каждый раз в договоре фирменное название стороны;

- подробное наименование должности, фамилии, имени, отчества лица, подписывающего договор, наименование документа, из которого следуют его полномочия на подписание договора. Это может быть устав, положение, доверенность.

Следует иметь в виду, что заключать договоры без доверенности может руководитель организации или органы юридического лица в соответствии с учредительными документами (уставом, положением). Полномочия других лиц организаций должны быть подкреплены доверенностью.

2.2. Предмет договора

Договор строительного подряда заключается на новое строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта (предприятия, здания, сооружения, микрорайона и иных объектов). Предметом договора является также выполнение комплекса строительных, монтажных, ремонтно - строительных, пусконаладочных работ, изготовление нестандартизированного оборудования в построечных условиях, ревизия оборудования и других работ, связанных со строящимся объектом.

2.3. Стоимость работ по договору

В договоре указывается стоимость (цена) подлежащих выполнению работ, являющихся предметом договора, или способы ее определения.

По согласованию между Подрядчиком и Заказчиком могут применяться твердые или приблизительные (открытые) договорные цены на строительную продукцию.

Соглашение о размере цены и ее виде (твердая или открытая) договаривающиеся стороны оформляют в виде протокола (ведомости) согласования договорной цены или оговаривают в отдельном пункте заключаемого ими договора.

Твердая договорная (контрактная) цена может устанавливаться на конкурсной основе в результате проведения открытых подрядных торгов или в пределах утвержденных смет на строительство, когда Подрядчик известен.

Твердая договорная цена является неизменной на весь период строительства. В цене могут учитываться средства, обеспечивающие компенсацию риска Подрядчика, вызываемого инфляционными процессами. При заключении договоров строительного подряда на объектах городского заказа, как правило, стоимость работ по договору должна определяться твердой договорной ценой.

Временный порядок применения твердых договорных (контрактных) цен на объектах строительства городского заказа, а также расчеты по указанным ценам определены распоряжением Премьера Правительства Москвы от 17 марта 1997 г. N 251-РП "О расчетах за выполненные работы в строительстве по твердым договорным ценам". Указанный временный порядок приведен в приложении 5.

Открытая договорная цена* уточняется в соответствии с условиями договора в ходе строительства в связи с появлением затрат, не учтенных в первоначально согласованной цене, в том числе связанных с изменением цен, тарифов на применяемые в процессе строительства ресурсы. Все изменения стоимости затрат по отношению к первоначально согласованной цене Подрядчик подтверждает документально. Скользящая договорная цена - разновидность открытой договорной цены, когда Подрядчик и Заказчик договариваются периодически корректировать первоначально согласованную цену, исходя из текущего изменения цен на материально - технические ресурсы и оплату труда. В договоре может быть предусмотрена формула пересмотра цены в связи с инфляционными процессами.

В случаях, когда применяется открытая договорная цена, принят следующий порядок расчетов: стоимость работ в текущих ценах определяется с использованием коэффициента пересчета к сметной стоимости строительно - монтажных работ, рассчитанной в базисных ценах 1984 г., утверждаемого Региональной межведомственной комиссией при Правительстве Москвы.

ГАРАНТ:

О порядке перехода на определение сметной стоимости строительства объектов в г. Москве с применением территориальных сметных нормативов в уровне цен по состоянию на 1 января 2000 года см постановление Правительства Москвы от 14 ноября 2006 г. N 900-ПП

2.4. Сроки выполнения работы

В договоре указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. В договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Продолжительность строительства устанавливается Заказчиком и Подрядчиком при заключении договора в днях, декадах, месяцах и годах.

В договоре может указываться:

- период, в течение которого должен быть построен объект;

- предельный срок строительства.

2.5. Обязанности сторон

Разграничение обязанностей сторон между Заказчиком и Подрядчиком, степень их детализации и требования к их выполнению определяются сторонами договора, исходя из предмета и конкретных условий договора.

2.6. Обеспечение строительства материалами и оборудованием

Обеспечение строительства материалами, изделиями и конструкциями, как правило, осуществляет Подрядчик, а оборудованием инженерным и технологическим - Заказчик.

Указанное разграничение обязанностей действующим Гражданским кодексом однозначно не определено, и стороны вправе сами определить при заключении договора порядок обеспечения строительства материалами, изделиями, конструкциями, инженерным и технологическим оборудованием.

2.7. Охранные мероприятия

Охрану строящегося объекта в принятой и оплаченной части, как правило, осуществляет Заказчик, охрану всего прочего имущества, необходимого для строительства, в том числе предоставленного Заказчиком, осуществляет Подрядчик за счет Заказчика.

По взаимному согласию сторон охрана всего имущества на строительной площадке, находящегося как в собственности Заказчика, так и в собственности Подрядчика, может осуществляться полностью одной из сторон. В этом случае другая сторона материально компенсирует охранные мероприятия стороне, их осуществляющей, а также оговаривается размер компенсации и режим охраны.

2.8. Страхование объекта строительства

Договором может быть предусмотрено страхование соответствующих рисков стороной, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемого при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам.

Постановлением Правительства Москвы от 18 февраля 1997 г. N 105 "О дополнительных мерах по обеспечению защиты объектов строительства при проведении строительных и монтажных работ" признано необходимым страхование строительно-монтажных рисков и ответственности при проведении строительных и монтажных работ.

Возмещение затрат Подрядчика, связанных со страхованием строительных рисков, производится Заказчиком в пределах норматива средств на создание страхового фонда строительных организаций, предусмотренного в сметах на строительство объектов городского заказа, который установлен распоряжением Премьера Правительства Москвы от 23 января 1997 г. N 62-РП "О перечне прочих работ и затрат, учитываемых при составлении сметной документации объектов городского заказа". Указанный норматив средств на создание страхового фонда не должен превышать 1% от сметной стоимости строительства объекта по главам 1-8 сводного сметного расчета стоимости строительства. При этом Подрядчик обязан представить Заказчику доказательства заключения им договора страхования на условиях, предусмотренных договором подряда на строительство, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках.

2.9. Сдача и приемка работ

Приемка результата работ, выполненных по договору, осуществляется в соответствии с существующим законодательством и утвержденными строительными нормами и правилами.

В договоре должны быть определены обязательства и ответственность сторон в части организации и осуществления приемки результата работ в соответствии с проектом, а также, если это вытекает из характера работ, выполняемых по договору, проведения предшествующих приемке предварительных испытаний (обследования конструкций; пусконаладочных работ инженерного и технологического оборудования; экологической экспертизы).

В договоре должен быть отражен порядок оформления документов (актов) на сдачу результата работ Подрядчиком и приемку его Заказчиком.

2.10. Гарантии качества по сданным работам

При предъявлении претензий, связанных с ненадлежащим качеством результата выполненных по договору работ, необходимо учесть следующие положения.

Гарантийный срок по качеству выполненных работ может устанавливаться в пределах 5 лет. Срок исковой давности по построенным зданиям и сооружениям Гражданским кодексом ограничен 3 годами.

В случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены Заказчиком к Подрядчику при условии обнаружения в разумный срок, но в пределах 2 лет со дня передачи результата работы.

В случае отказа Подрядчика от составления или подписания акта об обнаруженных дефектах в договоре следует учесть право сторон обратиться в суд (арбитражный суд). Необходимо фиксировать дату передачи указанного акта.

Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность Подрядчика устранять по требованию Заказчика и за его счет недостатки, за которые Подрядчик не несет ответственности, а также право Подрядчика отказаться от выполнения этой обязанности в случаях, когда устранение недостатков не связано непосредственно с предметом договора либо не может быть осуществлено Подрядчиком по не зависящим от него причинам.

2.11. Оплата работ и взаиморасчеты

Порядок и сроки оплаты выполненных Подрядчиком работ устанавливаются в договоре подряда по соглашению сторон.

В договоре можно предусмотреть право Заказчика на задержку оплаты Подрядчику выполненных им работ в случаях:

- неустранения указанных ранее дефектов в работе, представленной к оплате;

- причинения ущерба Заказчику;

- отставания выполнения работ от объемов, предусмотренных графиком производства работ.

В договоре может быть предусмотрено распределение между сторонами полученной экономии от внедрения рационализаторских предложений, не ухудшающих качество работ. В этом случае должны быть установлены проценты от общей суммы экономии, получаемой Подрядчиком.

В договоре подряда стороны (Подрядчик и Субподрядчик) определяют порядок возмещения Субподрядчиком стоимости услуг, оказываемых Подрядчиком по обеспечению Субподрядчика технической документацией; координации работ; приемки от Субподрядчика и сдачи Заказчику работ, выполненных Субподрядчиком; техники безопасности на объекте; обеспечения Субподрядчика титульными временными зданиями и сооружениями и др. Конкретный размер стоимости предоставляемых услуг устанавливается договаривающимися сторонами по согласованному перечню при заключении договора подряда.

2.12. Контроль и надзор Заказчика за выполнением работ

В договоре строительного подряда следует учесть:

- право Заказчика осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, а также правильностью использования Подрядчиком материалов, обеспечение которыми возложено на Заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно - хозяйственную деятельность Подрядчика;

- обязанность Заказчика при обнаружении им в ходе осуществления контроля и надзора за выполнением работ отступлений от условий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иных недостатков немедленно заявить об этом Подрядчику. Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки, за исключением открытых;

- обязанность Подрядчика исполнять полученные в ходе строительства указания Заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора и не являются вмешательством в оперативно - хозяйственную деятельность Подрядчика.

2.13. Изменения условий выполнения договора

Изменения в заключенный договор могут вноситься по взаимному соглашению сторон или на основании решения суда по требованию заинтересованной стороны. Изменения или дополнения условий договора оформляются письменно в виде дополнительного соглашения, являющегося с момента его подписания неотъемлемой частью договора.

По требованию Заказчика в одностороннем порядке может осуществляться внесение изменений в техническую документацию, вызывающих дополнительные работы, не превышающие по стоимости 10% указанной в смете общей стоимости строительства и не меняющие характера предусмотренных в договоре работ. При этом стороны должны пересмотреть стоимость работ по договору с оформлением дополнительного соглашения. Внесение в техническую документацию изменений в объеме более 10% от стоимости работ по договору производится при взаимном согласии сторон и оформляется дополнительным соглашением. На дополнительные работы в обоих случаях составляется согласованная сторонами дополнительная смета, являющаяся неотъемлемой частью договора.

2.14. Имущественная ответственность

Мера имущественного воздействия на должника устанавливается сторонами в договоре подряда в виде:

- исключительной неустойки - когда может быть взыскана только неустойка (штраф, пени);

- штрафной неустойки - когда взыскивается неустойка и убытки сверх неустойки, включая упущенную выгоду.

Размер неустоек следует соизмерять со значительностью допущенного нарушения.

2.15. Порядок расторжения договора

Расторжение договора осуществляется на основании соглашения сторон, в одностороннем порядке или по решению суда. Соглашение сторон о расторжении договора оформляется протоколом или иным двусторонним документом. В соглашении необходимо указать:

- какой договор расторгается;

- с какого момента договор считается расторгнутым;

- причину, по которой расторгается договор;

- способы урегулирования между сторонами возникших споров или окончания обязательств, которые уже возникли между сторонами;

- пункт о том, что с момента вступления соглашения в силу стороны теряют права требования по заключенному ранее договору.

В договоре подряда должны быть предусмотрены условия, при которых в соответствии с существующим законодательством одна из сторон может расторгнуть договор. В этом случае стороны должны предусмотреть:

- порядок расторжения договора. Как правило, это письменное уведомление стороной, решившей расторгнуть договор, другой стороны с изложением обоснования и указанием срока, в течение которого она хотела бы получить ответ от другой стороны;

- порядок взаиморасчетов, возмещение произведенных затрат и убытков, включая упущенную выгоду;

- особенности расчетов, возмещения убытков, передачи (приобретения) права собственности на строящийся объект в случае расторжения договора по причине неплатежеспособности Заказчика.

В договоре следует предусмотреть обязательства и ответственность сторон, порядок расчетов и возмещения убытков при расторжении договора по причине обстоятельств непреодолимой силы.

2.16. Особые условия

В тексте договора следует указать, что вся проектно - сметная документация должна иметь штамп и надпись Заказчика "К производству работ".

При заключении договора в нем можно предусмотреть предоставление сторонами друг другу банковской гарантии о финансовой состоятельности.

Все приложения и дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью договора.

Указать количество подлинных экземпляров, в которых составлен договор.

Стороны могут принять обязательства, что в случаях, не предусмотренных настоящим договором, они будут руководствоваться действующим гражданским законодательством.

В целях защиты договора стороны могут его парафировать, т.е. представители участников договора по одному от каждой стороны (2-е лица) подписывают каждую страницу договора.

После подписания договора все предварительные переговоры по нему, переписка, предварительные соглашения и протоколы о намерениях теряют силу.

2.17. Реквизиты сторон

В данном разделе для каждой стороны указываются:

- юридический адрес, телефоны и телефаксы;

- банковские реквизиты сторон (номер расчетного счета, учреждение банка, код банка, МФО, данные расчетно-кассового центра, корреспондентский счет банка).

В случае изменения своих реквизитов стороны обязуются известить друг друга об этом в определенный договором срок.

------------------------------

* Свод правил по определению стоимости строительства" (СП 81-01-94). Минстрой РФ. М., 1994. Разд. 15.

Примерные формы договоров