Глава N 4. Процедура ипотечного кредитования

Глава N 4. Процедура ипотечного кредитования

ГАРАНТ:

О порядке заключения договоров и регистрации прав, связанных с ипотечным кредитованием, см. постановление Правительства Москвы от 6 октября 1998 г. N 767

На начальном этапе работы Московского Ипотечного Агентства возможны два варианта предоставления ипотечных кредитов москвичам.

Первый вариант. Сначала Заемщик обращается в Банк, который определяет, на какую сумму кредита этот Заемщик может рассчитывать, после чего Заемщик выбирает подходящую ему квартиру в пределах суммы оговоренного с Банком кредита.

1 - Заемщик обращается к Кредитору (Банку) за получением кредита. Банк проверяет кредитоспособность Заемщика, следуя стандартам МИА, и принимает решение, какую сумму кредита он готов выдать данному Заемщику.

2 - Банк выписывает Заемщику "ипотечный сертификат" на сумму выдаваемого кредита плюс расчетный первый взнос Заемщика в размере 30% от стоимости квартиры.

3 - Заемщик обращается к Продавцу жилья и выбирает подходящую квартиру с учетом имеющегося у него "ипотечного сертификата". Продавец и Заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи, предусматривающий резервирование данного жилья на обусловленный сторонами срок.

Второй вариант. Сначала Заемщик находит подходящее ему жилье, затем обращается в Банк за получением кредита на его приобретение.

1 - Заемщик обращается к Продавцу жилья и выбирает подходящее жилье из предлагаемого Продавцами (Комитетом муниципального жилья, риэлторами, другими гражданами и юридическими лицами).

2 - Продавец подписывает с Заемщиком соглашение о резервировании данной квартиры на обусловленный сторонами срок (данное соглашение является предварительным договором купли-продажи).

3 - Заемщик обращается к Кредитору (далее Кредитор будет обозначаться как Банк) за получением ипотечного кредита на приобретение выбранного им жилья, приложив к требуемому пакету документов предварительный договор купли-продажи. Банк проверяет кредитоспособность Заемщика. При этом он может руководствоваться стандартами МИА, а квалифицированный МИА Банк обязан руководствоваться этими стандартами, если намеревается перепродать данный кредит Московскому Ипотечному Агентству. Обязательным условием ипотечного кредитования является страхование закладываемого недвижимого имущества. Необходимость страхования жизни, трудоспособности Заемщика определяется Банком в соответствии со стандартами МИА (например, одним из таких стандартов может быть возраст Заемщика, наличие семьи и т.д.).

Последующие действия Сторон идентичны для обоих вариантов.

4. Оценочное агентство осуществляет независимую оценку выбранного Заемщиком жилья. Банк соотносит ее с размером выдаваемого кредита.

5. В случае положительного решения банк заключает с Заемщиком кредитный договор и предварительный договор о залоге жилого помещения, а Заемщик вносит на свой банковский счет авансовый платеж за выбранное им жилье.

6. Заемщик оформляет покупку квартиры у Продавца, заключает договор купли-продажи квартиры с Продавцом.

7. Банк выплачивает полную стоимость квартиры Продавцу (авансовый платеж + сумма кредита) по договору купли-продажи, который регистрируется в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

8. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует переход права собственности на квартиру, и Покупатель вселяется в нее.

9. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним регистрирует ипотеку (залог) жилой площади по месту нахождения имущества.

10. В случае, если кредит был выдан квалифицированным МИА Банком с соблюдением всех необходимых стандартов, данный Банк, руководствуясь договорными обязательствами МИА, продает Агентству этот обеспеченный залогом жилого помещения кредит. В обмен на обязательство выплачивать все предусмотренные соответствующим кредитным договором суммы на счет МИА Банк получает назад выплаченную им Заемщику сумму плюс заранее установленную маржу, часть которой может выплачиваться банку в виде ценных бумаг МИА. (Банк может не продавать ипотечный кредит МИА и продолжать его обслуживание, получая ежемесячные взносы от Заемщика.) МИА занимает место кредитора в кредитном договоре и вносится в "Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество" в качестве нового залогодержателя по договору ипотеки. Высвободившиеся деньги Банк использует на выдачу ипотечного кредита следующему Заемщику.

11. Банк, продавший МИА кредит, продолжает его обслуживание (за небольшую сервисную плату), т.е. в установленные соответствующим кредитным договором сроки взимает с Заемщика все положенные выплаты в погашение суммы основного долга и процентов по нему и своевременно перечисляет данные средства на счет МИА. В случае наступления несостоятельности Заемщика, который после соблюдения установленной процедуры отселяется в резервный отселенческий фонд, Банк продолжает перечислять на счет МИА все предусмотренные соответствующим кредитным договором выплаты до момента продажи заложенного в обеспечение кредита жилья Заемщика. Окончательные расчеты между Банком и МИА происходят после этой реализации и зависят от итогового баланса по кредиту и от заранее предусмотренной в договоре между МИА и Банком ответственности каждой из сторон за риск наступления несостоятельности Заемщика. При этом Банк несет первую часть рисков, связанных с качеством проверки платежеспособности Заемщика (т.н. экономические риски), а город, в лице МИА, несет лишь риски, связанные с общеэкономической конъюнктурой (т.н. системные риски).

12. МИА формирует пакеты (пулы) ипотечных кредитов, диверсифицируя кредитный риск каждого такого пакета посредством включения в него достаточно большого количества кредитов различным Заемщикам, выданных различными Кредиторами.

13. МИА выпускает ценные бумаги (облигации), которые размещаются на внутреннем и внешнем финансовых рынках.

14. Правительство Москвы предоставляет поручительства в обеспечение обязательств МИА по ценным бумагам.

15. Вырученные от продажи ценных бумаг средства МИА направляет на рефинансирование первичных кредиторов и осуществление дальнейшего ипотечного кредитования.

16. Банк, не относящийся к категории квалифицированных МИА, может попытаться продать ипотечный кредит иному, чем МИА, оператору на рынке вторичного ипотечного кредитования или оставаться кредитором Заемщика на весь дальнейший срок действия кредитного договора.

Варианты ипотечного кредитования

1. Варианты, связанные с положением Заемщика в обществе, местом работы и стабильностью его предприятия, наличием или отсутствием у него достаточных для внесения авансового платежа средств, возможность и необходимость продажи имеющейся у него квартиры, а также процесс, связанный с такой продажей, - все это создает большое количество вариантов для Заемщика. Настоящая концепция предусматривает разработку участниками ипотечного рынка различных технологий, позволяющих реализовать все возможные варианты действий, удобные как для Заемщиков, так и для кредиторов и других участников ипотечного рынка.

2. Одним из вариантов использования старого жилья для приобретения нового является получение краткосрочного кредита для первоначального взноса при покупке новой квартиры под залог уже имеющегося жилья. До истечения срока краткосрочного кредита Заемщик может реализовать заложенное старое жилье, рассчитаться по краткосрочному кредиту и использовать остаток вырученных средств для последующего погашения долгосрочного кредита.

3. Возможен комбинированный вариант, когда часть первоначального взноса Заемщика формируется за счет имеющегося жилья и принимается впоследствии к зачету Продавцом новой квартиры, а оставшаяся часть вносится деньгами.