Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 декабря 2001 г. N 1125/00 "Принимая решение о понуждении ответчика освободить занимаемые им помещения, суд не учел, что истец не являлся собственником спорного имущества и не мог рассматриваться в качестве его добросовестного приобретателя, а потому не вправе истребовать имущество из владения ответчика"

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест первого заместителя Генерального прокурора Российской Федерации на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.07.99 по делу N А56-14360/99 и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.10.99 по тому же делу.

Заслушав и обсудив доклад судьи и выступление заместителя Генерального прокурора Российской Федерации, поддержавшего протест, Президиум установил следующее.

Товарищество с ограниченной ответственностью "APT" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к государственному предприятию "Лужский завод белковой колбасной оболочки "Белкозин" (далее - предприятие) об освобождении последним незаконно занимаемого им производственного нежилого здания (пождепо), расположенного по адресу: Ленинградская обл., г.Луга, 137-й км Киевского шоссе.

Исковые требования мотивированы тем, что истец является добросовестным приобретателем спорного имущества по договору купли-продажи от 10.11.97 и его права как собственника этого имущества подлежат судебной защите, а имущество - изъятию из незаконного владения ответчика в порядке, предусмотренном статьями 12, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением от 02.07.99 иск удовлетворен.

Постановлением апелляционной инстанции от 23.08.99 решение отменено, в удовлетворении иска отказано.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 21.10.99 постановление апелляционной инстанции от 23.08.99 отменил, решение от 02.07.99 оставил без изменения.

В протесте первого заместителя Генерального прокурора Российской Федерации предлагается решение суда первой инстанции от 02.07.99 и постановление суда кассационной инстанции от 21.10.99 отменить, постановление апелляционной инстанции от 23.08.99 оставить в силе.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, спорное здание приобретено истцом у общества с ограниченной ответственностью "Мираж" по договору купли-продажи от 10.11.97.

Ранее ООО "Мираж" приобрело это здание по договору купли-продажи от 04.05.96 у индивидуального частного предприятия "Стройком", которое, в свою очередь, приобрело его по договору купли-продажи от 22.03.93 у ответчика.

Вступившим в законную силу постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.02.99 по другому делу (N А56-14342/98) договор купли-продажи от 22.03.93, заключенный между ИЧП "Стройком" и ответчиком, признан недействительным как ничтожная сделка по отчуждению государственного имущества, совершенная в нарушение требований статьи 25 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" и Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР".

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и правовых последствий не порождает.

При таких обстоятельствах арбитражные суды трех инстанций сделали правильный вывод о том, что все последующие сделки по отчуждению спорного имущества, совершенные между ИЧП "Стройком", ООО "Мираж" и истцом, являются недействительными.

Однако суды разошлись во мнениях о том, является ли истец добросовестным приобретателем спорного имущества и вправе ли он истребовать это имущество у ответчика в порядке, предусмотренном статьями 301 или 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестным приобретателем по возмездной сделке признается лицо, которое при ее совершении не знало и не могло знать об отсутствии у отчуждающего имущество лица права распоряжения им.

Для правильного разрешения спора судам необходимо было определить, является ли здание объектом недвижимости и подлежал ли государственной регистрации переход права собственности на него.

Из материалов дела следует, что предметом сделок являлся не завершенный строительством объект. На момент рассмотрения дела спорное здание не было сдано в эксплуатацию и переход права собственности на него ни одним из приобретателей по указанным выше сделкам не регистрировался.

Вместе с тем, как видно из материалов дела, спорный объект отвечает всем признакам недвижимого имущества, установленным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации: объект прочно связан с землей и его перемещение без нанесения несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации.

Поэтому до государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться приобретенным имуществом, в том числе отчуждать его другому лицу, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При таких обстоятельствах вывод арбитражного суда первой инстанции о правомерности отчуждения спорного здания по правилам движимого имущества, для перехода права собственности на которое не требуется государственной регистрации, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям законодательства.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд кассационной инстанции согласился с данным выводом и дополнительно указал, что договор купли-продажи между ООО "Мираж" и истцом заключен до вступления в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Однако при этом кассационной инстанцией не были учтены положения статьи 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с которой до введения в действие закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежал применению действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

На момент заключения договоров купли-продажи от 04.05.96 и от 10.11.97 такой порядок был предусмотрен Указом Президента Российской Федерации от 11.12.93 N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость".

Истец не отрицает, что покупая спорное здание у ООО "Мираж", он ознакомился со всеми правоустанавливающими документами на него - договорами купли-продажи от 22.03.93 и 04.05.96 и знал о том, что переход права собственности на данный объект ни одним из его приобретателей по указанным сделкам не зарегистрирован. Однако не принял во внимание указанные выше требования закона и заключил договор купли-продажи от 10.11.97 с ООО "Мираж", не имевшим права отчуждать спорное имущество.

Таким образом, истец - ТОО "APT" должен был знать, что ООО "Мираж" являлось ненадлежащим продавцом и не могло отчуждать ему здание. Поэтому ТОО "APT" не может быть признано добросовестным приобретателем этого имущества.

На момент рассмотрения спора владельцем и пользователем здания был ответчик.

Истец, не являясь собственником данного имущества и его добросовестным приобретателем, не владея и не пользуясь им, не вправе был истребовать его из владения ответчика на основании статей 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не подлежали судебной защите его права на это имущество и в порядке, предусмотренном статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.07.99 и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.10.99 по настоящему делу подлежат отмене, постановление апелляционной инстанции от 23.08.99 - оставлению в силе.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187 - 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.07.99 по делу N А56-14360/99 и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.10.99 по тому же делу отменить.

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.08.99 по названному делу оставить в силе.

Председатель

Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

В.Ф.Яковлев