Приложение. Порядок проведения арендатором капитального ремонта арендуемых нежилых помещений, учета и компенсации произведенных арендатором затрат на капитальный ремонт

Приложение
к распоряжению Департамента
имущества г.Москвы
от 9 июня 2003 г. N 2432-р

Порядок
проведения арендатором капитального ремонта арендуемых нежилых помещений, учета и компенсации произведенных арендатором затрат на капитальный ремонт

1. Общие положения

1.1. Капитальный ремонт нежилого фонда - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа элементов здания, помещений с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, направленных на улучшение эксплуатационных показателей и не связанных с изменением основных технико-экономических показателей зданий и его функционального назначения.

1.2. По характеру организации капитальный ремонт разделяется на плановый (комплексный и выборочный) и неплановый (аварийный).

При комплексном капитальном ремонте производится восстановление всех изношенных конструктивных элементов, сетей, систем, устройств и инженерного оборудования.

При выборочном капитальном ремонте производится смена или ремонт отдельных конструктивных элементов, частей здания, отдельных участков систем, сетей, коммуникаций и устройств инженерного оборудования, вышедшего из строя.

Неплановый (аварийный) ремонт выполняется для ликвидации последствий пожаров, внезапных аварий, повреждений конструкций и элементов здания, оборудования, сетей и коммуникаций, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями и т.д.

1.3. Периодичность комплексного капитального ремонта устанавливается 30 лет для всех типов зданий, минимальные сроки между выборочными капитальными ремонтами - 5 лет.

1.4. Подлежат компенсации за счет арендной платы только согласованные арендодателем затраты арендатора на проведение капитального ремонта арендуемых нежилых помещений (а в отдельных случаях и не арендуемых помещений, если без этого невозможен ремонт арендуемых), но не чаще указанной в п.1.3 периодичности.

Затраты на проведение аварийного капитального ремонта подлежат компенсации страховой компанией, в которой застраховано данное помещение. В случае если пожар или авария произошли по вине арендатора, восстановление должно производиться за счет арендатора.

Затраты арендатора на проведение капитального ремонта, не согласованного с арендодателем, а также затраты на проведение текущего ремонта компенсации за счет арендной платы не подлежат.

1.5. Инициатором проведения капитального ремонта могут выступать арендодатель, балансодержатель, арендатор, местные органы власти.

2. Оформление капитального ремонта

2.1. Для оформления проведения капитального ремонта арендатор должен обратиться к арендодателю и составить совместно с арендодателем и балансодержателем дефектную ведомость на арендуемое нежилое помещение, на основании которой арендодателем принимается решение о целесообразности проведения капитального ремонта.

При заключении договора аренды на нежилое помещение Департаментом обращения направляются на имя заместителя руководителя Департамента, курирующего данное направление.

При заключении договора аренды на нежилое помещение территориальным агентством обращения направляются на имя директора территориального агентства.

О принятом решении арендодатель сообщает арендатору в письменной форме.

2.2. Арендатор подготавливает и согласовывает в установленном порядке проектную документацию на проведение ремонта, подготавливает с привлечением лицензированной организации, согласовывает с балансодержателем и представляет арендодателю смету затрат и график проведения работы.

2.3. На основе представленных документов между арендатором, арендодателем и балансодержателем заключается дополнительное соглашение о проведении ремонта и порядке компенсации затрат арендатора.

2.4. После окончания ремонта арендатор оформляет совместно с арендодателем и балансодержателем акт приемки выполненных работ, а также представляет финансово-бухгалтерские документы для подтверждения произведенных затрат.

3. Учет затрат на капитальный ремонт, проводившийся до выхода постановления Правительства Москвы от 25 марта 2003 г. N 193-ПП

3.1. Если ремонт производился с согласия собственника (арендодателя), арендатор на период ремонта не освобождался от арендных платежей и условием договора не было проведение ремонта за свой счет, учет и компенсация затрат арендатора производятся следующим образом:

3.1.1. После проведения ремонта оценщик производит оценку объекта недвижимости в виде двух оценок: оценки рыночной стоимости и оценки неотделимых и отделимых улучшений, сделанных арендатором при проведении ремонта.

3.1.2. При расчете арендной платы в соответствии с Методикой, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 22 января 2002 г. N 68-ПП, в качестве оценки рыночной стоимости 1 кв.м (ОЦ) принимается величина, рассчитанная по формуле:

                      ОЦ = ОЦ    - К    х ОЦ    ,

                             рын    рем     улуч

     где:

     ОЦ     - оценка рыночной стоимости отремонтированного помещения;

       рын

     ОЦ     - оценка  стоимости   неотделимых  и   отделимых   улучшений,

       улуч   сделанных арендатором при проведении ремонта (но  не  более

              нормативно установленной - 150 долларов США);

     К      - коэффициент учета стоимости ремонта.

      рем

Определяется в соответствии с нормой амортизации при линейном методе начисления исходя из годовой степени износа отделимых и неотделимых улучшений.

При этом норма амортизации (Н_а) определяется как:

                              1

                       Н  = ----  х 100%,

                        а    Т

                              рем

     где:

     Т      - срок между выборочным капитальным ремонтом (п.1.3).

      рем

                       Н  = 1 х 100/5 = 20%

                        а

     К    первого года после оценки = 1;

      рем

     К    второго года после оценки = 1 - 0,2 = 0,8;

      рем

     К    третьего года после оценки = 1 - 0,2 х 2 = 0,6;

      рем

     К    четвертого года после оценки = 1 - 0,2 х 3 = 0,4;

      рем

     К    пятого года после оценки = 1 - 0,2 х 4 = 0,2;

      рем

     К    шестого и последующих годов после оценки = 1 - 0,2 х 5 = 0.

      рем

3.1.3. Арендатору на период компенсации устанавливается арендная плата в размере не ниже затратной составляющей арендной платы.

При этом период компенсации (Т_комп) определяется как:

                                 S

                                  рем

                       Т     = --------(мес),

                        комп    АП

                                  мес

     где:

     S     - сумма,  принятая   к   зачету   за   счет  арендной   платы,

      рем    в соответствии с п.3.1.2;

     АП    - месячная арендная плата.

       мес

4. Учет затрат арендатора на капитальный ремонт, проводившийся после выхода постановлений Правительства Москвы от 25 марта 2003 г. N 193-ПП и от 15 апреля 2003 г. N 251-ПП

4.1. Капитальный ремонт оформляется в соответствии с п.2 настоящего Порядка.

4.2. Арендатору на период компенсации устанавливается арендная плата в размере не ниже затратной составляющей арендной платы.

При этом период компенсации (Т_комп) определяется как:

                                 S

                                  рем

                       Т     = -------- (мес),

                        комп    АП

                                  мес

     где:

     S     - сумма,  принятая   к   зачету   за   счет  арендной   платы,

      рем    (в размере утвержденной сметы);

     АП    - месячная арендная плата, рассчитанная на  основании  оценки,

       мес   сделанной до ремонта.

4.3. Если документально подтвержденные фактические затраты на проведение ремонта окажутся меньше суммы, принятой к зачету в п.4.2, то в зачет при окончательном расчете будут приняты фактические затраты.

В этом случае арендатор обязуется в течение месяца с даты подписания акта приемки выполненных работ оплатить в бюджет разницу между уже использованной суммой компенсации, и фактическими затратами на ремонт.