Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 12 декабря 2013 г. по делу N 33-18587/13

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Ильинской Л.В.

судей

Кудасовой Т.А.и Шиловской Н.Ю.

при секретаре

Цыбиной И.Б.

рассмотрела в судебном заседании 12 декабря 2013 года гражданское дело N2-254/13 по апелляционной жалобе П. на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 08 августа 2013 года по иску П. к Ф. Г., А., М. о переводе прав и обязанностей покупателя при преимущественном праве покупки.

Заслушав доклад судьи Ильинской Л.В., объяснения представителя истца П. - Х., ответчика М. судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Истец П. обратилась в суд с иском к Ф., Г.., А., М. о переводе прав и обязанностей покупателя при преимущественном праве покупки.

В обоснование заявленных требований указала, что она является собственником " ... " доли в праве общей собственности в квартире, расположенной по адресу: "адрес". До 12.05.2012 года " ... " долей данной квартиры принадлежали ответчикам Ф. Г.

06 июня 2012 года истцу стало известно о том, что Ф.., Г. продали принадлежащее им жилое помещение М.., А.

П. полагала, что ответчики нарушили ее право преимущественной покупки при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, предусмотренное ст. 250 ГК РФ, поскольку получив от ответчиков сообщение о предстоящей продаже жилого помещения, она выразила свое согласие на приобретение доли, однако спорные доли были отчуждены посторонним лицам.

На основании изложенного, истец просила признать за ней право преимущественной покупки " ... " долей в праве общей долевой собственности в кв. "адрес" по договору купли-продажи от 12.05.2012 года, перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи, заключенного между ответчиками.

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 08 августа 2013 года в удовлетворении исковых требований П. было отказано.

В апелляционной жалобе П. настаивает на отмене решения суда.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, полагает, что решение суда постановлено с нарушением норм материального права, в связи с чем, оно подлежит отмене.

При этом, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие неявивишихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом (л.д. 246-248), доказательств причин неявки не представивших.

Судом при разрешении спора установлено, что П. является собственником " ... " долей в праве общей собственности в квартире, расположенной по адресу: "адрес"

Собственником " ... " долей в указанной квартире до 06.06.2012 года являлась Ф.

Собственником " ... " долей в указанной квартире до 06.06.2012 года являлся Г.

С 06 июня 2012 года собственниками " ... " долей в праве общей собственности в квартире, расположенной по адресу: "адрес", являются А. и М. на основании договора купли-продажи от 12 мая 2012 года, заключенного между Ф.., Г. и А. М.

Отказывая истцу П. в удовлетворении исковых требований исходя из положений ст. 250 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что со стороны П. не были предприняты меры по заключению с Ф. и Г. договора купли-продажи спорных долей в праве на квартиру по указанному адресу, несмотря на то, что истец была надлежаще уведомлена о продаже долей указанным лицам.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда по следующим основаниям.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из материалов дела 13.03.2012 г. нотариусом Санкт-Петербурга Щ., исполняющей обязанности нотариуса Санкт-Петербурга Г. было удостоверено заявление Ф. и Г. в адрес П. с предложением купить принадлежащие им " ... " долей квартиры (комната N2 площадью 15,4 кв.м., комната N 3 площадью 26,0 кв. м) по цене " ... " руб. (л.д. 16).

На основании этого заявления нотариусом было оформлено уведомление на имя П. о продаже доли, принадлежащей Ф. и Г. (л.д. 17).

10 апреля 2012 года нотариусом указанное заявление передано П. о чем содержатся сведения в свидетельстве от 12.05.2012 года (л.д. 58).

05.05.2012 г. нотариусом Санкт-Петербурга Щ.., исполняющей обязанности нотариуса Санкт-Петербурга Г. было удостоверено заявление П. в адрес Ф. и Г. с сообщением о согласии на покупку принадлежащих им " ... " долей квартиры (комната N2 площадью 15,4 кв.м., комната N 3 площадью 26,0 кв. м) по цене " ... " руб. (л.д. 18, 20).

Указанные заявления были направлены адресатам почтой 10 мая 2012 года, в подтверждение чего нотариусом составлены уведомления (л.д. 19, 21, 176, 217).

Приведенным выше положением пункта 2 статьи 250 ГК РФ установлена письменная форма для извещения продавцом остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Следовательно, ведение устных переговоров о продаже доли, направленных на согласование ее условий, не может быть приравнено к исполнению продавцом обязанности, предусмотренной пунктом 2 ст. 250 ГК РФ.

Кроме того, в силу того же пункта с моментом исполнения продавцом указанной выше обязанности связывается исчисление месячного срока, который предоставлен остальным участникам общей долевой собственности для реализации преимущественного права покупки и по истечении которого продавец вправе продать свою долю любому лицу.

12 мая 2012 года между Ф. Г. - с одной стороны, и А. М. - с другой стороны, заключен договор купли-продажи " ... " долей в праве общей долевой собственности на квартиру "адрес", согласно которому в собственность указанных лиц перешли две комнаты N2 площадью 15,4 кв.м. и комната N3 площадью 26,0 кв.м. (л.д. 38-39). Данный договор был удостоверен временно исполняющей обязанности нотариуса Щ.

При этом, сторонам по сделке было известно, и подтверждено нотариусом, что 05 мая 2012 года П. сообщила о своем желании приобрести спорные доли квартиры. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось и подтверждается выданным временно исполняющей обязанности нотариуса Щ. свидетельством от 12 мая 2012 года.

При таком положении ответчики, зная о намерении П. приобрести " ... " доли в праве общей долевой собственности на квартиру, проигнорировали указанные обстоятельства, нарушив тем самым право истца на преимущественное право покупки доли в указанном жилом помещении.

Доводы ответчиков о том, что истец пропустила установленный законом срок преимущественного права покупки опровергаются вышеуказанными материалами дела, из которых следует об уведомлении продавцов о намерении приобрести доли квартиры в течение месяца с момента получения П. предложения о покупке.

Доводы ответчиков о пропуске истцом установленного законом срока для обращения в суд с указанными требованиями, не могут быть приняты во внимание.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи долей квартиры от 12 мая 2012 года, заключенный между Ф. Г. и А. М. был зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Санкт-Петербурга 06.06.2012 года за номером N ... С иском о переводе прав и обязанностей покупателя при преимущественном праве покупки П. обратилась в суд 06.09.2012 года, то есть с соблюдением установленного положениями ст.250 ГК РФ срока.

Ссылки ответчиков о том, что П. не были совершены действия, направленные непосредственно на заключение сделки, судебная коллегия полагает несостоятельными.

Как следует из нотариально удостоверенного заявления П. от 05.05.2012 года, полученного ответчиками, при сообщении о желании приобрести спорные доли истец также просила сообщить о времени подписания договора купли-продажи и возможности ознакомления с его условиями.

Вместе с тем, каких-либо сообщений, в том числе проекта договора, сведений о перечислении денежных средств, времени и месте подписания договора, от ответчиков не поступало. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Более того, из материалов дела следует, что истица П. и ранее обращалась к ответчику Г. с заявлениями о намерении приобрести принадлежащую ему долю в праве собственности на указанную квартиру за " ... " рублей (л.д. 15), что свидетельствует об активной позиции П. в решении вопроса о покупке долей.

Между тем, ответчики напротив, зная о намерении П. приобрести " ... " долей в праве общей долевой собственности на квартиру, заключили 06.04.2012 года предварительный договор купли-продажи спорных долей квартиры с А. и М. (л.д.219).

Что касается наличия у П. необходимой денежной суммы к моменту ее обращения в суд с настоящим иском, то определением судьи от 06.02.2013 г. П. в порядке обеспечения иска было предложено внести на депозит Управления Судебного департамента при Верховном Суде РФ денежную сумму в размере " ... " рублей (л.д. 110).

Во исполнение определения судьи об обеспечении иска от 06.02.2013 г. представитель истца представил в судебное заседание 20.02.2013 г. платежный документ о внесении на счет Управления Судебного департамента в Санкт-Петербурге 19.02.2013 г. (накануне судебного заседания) соответствующей денежной суммы (л.д. 113).

Учитывая, что какой-либо срок исполнения определения об обеспечении иска судом установлен не был, ранее судом не предлагалось П. внести необходимую сумму в порядке обеспечения иска, действия стороны истицы не дают оснований для вывода о том, что П. не располагала необходимой денежной суммой для приобретения продаваемой доли на момент заключения договора купли-продажи между ответчиками, а также на момент обращения в суд с настоящим иском.

Кроме того, не имеется оснований полагать, что при направлении ответчикам Ф. и Г. сообщения о намерении приобрести спорные доли П. не имела необходимые для этого средства.

При таком положении, судебная коллегия считает необоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии нарушения преимущественного права покупки, принадлежащего истцу, и полагает, что имеются законные основания для удовлетворения требований П. о переводе прав и обязанностей покупателей в отношении долей в праве общей собственности, принадлежавших Ф. и Г.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Поскольку А. и М. исполнили предусмотренную договором купли-продажи обязанность по уплате денежной суммы (цены) в размере " ... " рублей, подлежит выплате соответствующая компенсация за счет денежных средств, внесенных П. в порядке обеспечения иска на счет Управления Судебного департамента в Санкт-Петербурге (л.д. 110).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 08 августа 2013 года отменить.

Перевести на П. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 12 мая 2012 года между продавцами Ф., Г. и покупателями А., М., зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Санкт-Петербурга 06.06.2012 года за номером N ... , заключенному в отношении " ... " долей квартиры по адресу: "адрес", с условием о переходе в пользование покупателя комнат N 2 площадью 15,4 кв. м., N3 площадью 26,0 кв.м.

В порядке возмещения покупателям денежной суммы, уплаченной по договору купли-продажи, выплатить А. и М. со счета Управления Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации в городе Санкт-Петербурге (УФК по г. Санкт-Петербургу, ОФК 19, Управление Судебного департамента в г. Санкт-Петербурге, номер счета N ... ) денежную сумму в размере " ... " рублей, внесенную П. на основании определения Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 06 февраля 2013 года.

Настоящее определение является основанием для регистрации перехода к П. права общей долевой собственности в объеме " ... " доли на квартиру по адресу: "адрес".

Председательствующий

Судьи