Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 10 ноября 2006 г. N 03-03-04/1/734 О налогообложении налогом на прибыль организации, выполняющей функции заказчика-застройщика при строительстве жилых и нежилых помещений

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 10 ноября 2006 г. N 03-03-04/1/734

ГАРАНТ:

См. комментарии к настоящему письму

Вопрос: Общество с ограниченной ответственностью выполняет функции заказчика-застройщика при строительстве жилых и офисных помещений в г. Пскове. Организация имеет заключенные на свое имя договоры аренды земельных участков, на которых ведется строительство. Для осуществления строительства мы привлекаем на основании договоров строительного подряда специализированные строительные подрядные организации. Средства для организации строительства мы привлекаем от физических и юридических лиц на основании договоров долевого участия в строительстве. По этому виду деятельности одним из объектов налогообложения являются услуги заказчика-застройщика.

Просим дать разъяснения по налогообложению по следующим вопросам:

1. В текущем 2006 году мы ведем строительство нескольких объектов, поэтапная сдача работ по всем объектам не предусмотрена. НК РФ ст. 271 п. 2 определяет, что "по производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов по указанным работам (услугам)".

Строительство только одного объекта предполагается закончить в сентябре 2006 года, т.е. продажи практически сформированы и определить предполагаемый доход по услугам заказчика-застройщика, несмотря на то, что объект еще не сдан, представляется возможным. По остальным объектам строительства невозможно по итогам прошедшего периода определить предполагаемые продажи и, соответственно, определить предполагаемый доход от услуг заказчика-застройщика. Возможно ли по таким объектам показать за отчетный период доход, равный фактическим расходам (дабы соблюсти требование НК) и в результате нулевой финансовый результат?

2. Администрация г. Пскова при заключении договора о разрешении проведения проектно-изыскательских работ на объектах строительства жилья накладывает обременение на заказчика-застройщика в виде обязательства по безвозмездному выделению 6% от общей жилой площади всех жилых помещений дома, которые будут использоваться администрацией для расселения ветхих и аварийных домов и для продвижения городской очереди. Другими словами, без подписи с нашей стороны договора на этих условиях мы не сможем производить строительство данного объекта. Какой порядок налогообложения этих затрат в части налога на прибыль? На сегодняшний день объект практически готов, и администрация пожелала в счет этих 6% (подписав с нами соглашение об оценочной стоимости этих площадей), чтобы мы приобрели жилье более дешевое у другой строительной организации и передали его администрации. Возможно ли стоимость приобретенного жилья, подлежащего безвозмездной передаче городской администрации, учесть в себестоимости построенного дома?

3. Нами получен заем от физического лица на строительство конкретного объекта. Объект строительства состоит из офисных помещений первого этажа и жилых помещений вышележащих этажей. Кроме того, по объективным причинам строительство объекта было приостановлено и заемные средства были использованы в качестве временных финансовых вложений (депозиты Сбербанк). Каков порядок налогообложения расходов в виде процентов по полученным заемным средствам в этих ситуациях?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше письмо от 15.08.2006 N 227 по вопросу применения отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации и сообщает следующее.

1. Из письма не следует, что ваша организация выполняет работы с длительным технологическим циклом, длящимся более одного налогового периода. Согласно статье 285 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налоговым периодом по налогу на прибыль признается календарный год.

Как следует из письма, организация осуществляет деятельность заказчика-застройщика. Строительство осуществляется за счет привлеченных средств дольщиков (юридических и физических лиц).

Для конкретного ответа на первый вопрос необходимо знать какая именно форма оплаты услуг, оказываемых заказчиком-застройщиком, предусмотрена договорами с дольщиками. Так, в частности, расходы на содержание заказчика-застройщика могут финансироваться из средств дольщиков, аккумулированных на счетах заказчика-застройщика, по утвержденной смете на строительство объекта.

У заказчика-застройщика в соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на прибыль не признаются доходами средства в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов, полученных налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

Финансовый результат у застройщика по деятельности, связанной со строительством, включает в себя разницу:

между размером средств на содержание застройщика, заложенным в сметах на строящиеся в данном отчетном периоде объекты, и фактическими затратами по его содержанию;

договорной стоимостью объекта и фактическими затратами по строительству с учетом затрат по содержанию застройщика.

Заказчик обязан вести бухгалтерский и налоговый учет в разрезе каждого объекта строительства. Расходы по содержанию застройщика могут быть учтены на счете 20 "Основное производство" и числиться как незавершенное производство до окончания строительства. В налоговом учете данные расходы могут быть списаны в отчетном (налоговом) периоде на уменьшение доходов от реализации услуг без распределения на остатки незавершенного производства согласно статье 318 Кодекса. По окончании строительства сумма вознаграждения включается в состав доходов застройщика от реализации услуг по исполнению договора. Доход застройщика за минусом расходов на его содержание учитывается для целей налогообложения прибыли.

2. Согласно статье 252 Кодекса расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

В целях налогообложения прибыли согласно пункту 2 статьи 252 Кодекса расходы в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности налогоплательщика подразделяются на расходы, связанные с производством и реализацией, и внереализационные расходы.

В соответствии с положениями пункта 16 статьи 270 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей.

3. Проценты, полученные заказчиком-застройщиком за время размещения заемных средств дольщиков на депозитных счетах Сбербанка России, являются в целях налогообложения прибыли доходом.

Расход в виде процентов по займу, предоставленному застройщику-заказчику физическим лицом, определяется в целях налогообложения прибыли в порядке, установленном статьями 269 и 328 Кодекса.

Заместитель директора Департамента

С.В. Разгулин