Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 октября 2006 г. N 16916/05 Суд, признавая недействующим решение конкурсной комиссии по выбору девелопера-инвестора, указал на то, что торги по продаже земельного участка под строительство нового многофункционального комплекса зданий в собственность или по продаже права на заключение договора аренды земельного участка конкурсной документацией не предусмотрены

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 октября 2006 г. N 16916/05

ГАРАНТ:

См. комментарий

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Андреевой Т.К., Арифулина А.А., Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Исайчева В.П., Иванниковой Н.П., Козловой А.С., Локтенко Н.И., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Суховой Г.И. -

рассмотрел заявление закрытого акционерного общества "Монаб" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 29.04.2005 по делу N А40-8725/05-79-70, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2005 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.10.2005 по тому же делу.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя - закрытого акционерного общества "Монаб" - Бабаян P.P., Бондаренко А.В., Козлов О.С, Приходько И.А.;

от правительства Москвы - Забралова Е.Ю., Ким Е.А., Полякова А.Б.;

от Комитета города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов - Бурцев О.Н., Чернышов Г.П.;

от общества с ограниченной ответственностью "СТ Девелопмент" Глазкова A.M., Глазкова О.Л., Ковалев А.Б., Соколова И.А.

Заслушав и обсудив доклад судьи Локтенко Н.И. и объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Закрытое акционерное общество "Монаб" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к правительству Москвы, Комитету города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов и обществу с ограниченной ответственностью "СТ Девелопмент" о признании недействительными решения конкурсной комиссии по выбору девелопера-инвестора по реализации инвестиционного проекта строительства нового многофункционального комплекса зданий на месте зданий гостиницы "Россия", оформленного протоколом заседаний от 19.11.2004 и от 29.11.2004, а также распоряжения правительства Москвы от 08.12.2004 N 2453-РП "Об итогах конкурса по выбору девелопера-инвестора по реализации инвестиционного проекта строительства нового многофункционального комплекса зданий на месте зданий гостиницы "Россия".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.04.2005 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2005 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 17.10.2005 оставил решение и постановление без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов закрытое акционерное общество "Монаб" просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, и принять, не передавая дела на новое рассмотрение, новый судебный акт о признании недействительными решения конкурсной комиссии, оформленного протоколом заседаний от 19.11.2004 и от 29.11.2004, и распоряжения правительства Москвы от 08.12.2004 N 2453-РП.

В отзывах на заявление правительство Москвы и Комитет города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов просят оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Иск заявлен о признании недействительными решения конкурсной комиссии и распоряжения правительства Москвы, поскольку они не соответствуют условиям конкурсной документации.

Суд отказал в иске, ошибочно полагая, что проведение конкурса и определение победителя соответствуют законодательству Российской Федерации.

Между тем в соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации организатором торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени.

Как установлено судами, конкурс проводился в отношении объекта, имеющего нескольких собственников. Без согласия всех собственников такого объекта проведение торгов, затрагивающих их имущественные интересы, незаконно.

Условиями конкурса необоснованно возложена обязанность урегулирования имущественных отношений со всеми заинтересованными лицами на победителя конкурса, тогда как последний в каких-либо правоотношениях с этими лицами не состоит.

Условиями инвестиционного проекта и документами конкурса предусматривается возникновение права собственности на вновь созданный объект у города Москвы и инвестора в пропорции 49:51. При этом не учитываются права других собственников и титульных владельцев реконструируемого объекта, что на этапе реализации инвестиционного проекта может повлечь нарушение их прав и законных интересов.

Кроме того, на момент проведения торгов не были урегулированы в установленном законом порядке вопросы предоставления земельного участка для строительства нового многофункционального комплекса зданий.

На основании проведенного конкурса здание гостиницы "Россия" подлежит сносу. Следовательно, земельный участок, на котором была расположена гостиница, переходит в категорию незастроенных участков.

Условия передачи незастроенных (свободных) земельных участков для строительства регламентируются статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно этой статье участки предоставляются в собственность (пункт 2) или в аренду (подпункт 3 пункта 4) на основании результатов торгов (конкурсов, аукционов). Причем, по общему правилу, проводятся торги по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

В нарушение данных норм земельного законодательства торги по продаже земельного участка под строительство нового многофункционального комплекса зданий в собственность или по продаже права на заключение договора аренды земельного участка конкурсной документацией не предусмотрены.

Допущенные нарушения закона создают условия для приобретения девелопером-инвестором застроенного на условиях конкурса земельного участка в собственность или в аренду по правилам пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в обход установленного законом порядка предоставления земельных участков для строительства.

Поскольку нарушение императивных норм законодательства является самостоятельным основанием для признания конкурса недействительным, суды должны были учесть факт нарушения этих норм независимо от того, заявлял об этом истец или нет.

Кроме того, условия конкурса не содержат определенных критериев, на основании которых был бы возможен выбор лучших предложений его участников.

При таких обстоятельствах не исключен произвольный выбор победителя конкурса, в связи с чем позиция судов трех инстанций, согласно которой арбитражный суд не может рассматривать вопрос о том, правильно ли определен победитель конкурса, не соответствует закону и нарушает единообразие судебной практики.

Таким образом, оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 29.04.2005 по делу N А40-8725/05-79-70, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2005 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.10.2005 по тому же делу отменить.

Решение конкурсной комиссии по выбору девелопера-инвестора по реализации инвестиционного проекта строительства нового многофункционального комплекса зданий на месте зданий гостиницы "Россия", оформленное протоколом заседаний от 19.11.2004 и от 29.11.2004, а также распоряжение правительства Москвы от 08.12.2004 N 2453-РП "Об итогах конкурса по выбору девелопера-инвестора по реализации инвестиционного проекта строительства нового многофункционального комплекса зданий на месте зданий гостиницы "Россия" признать недействительными.

Председательствующий

А.А. Иванов