Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 17 декабря 2013 г. по делу N 33-3773/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:

судьи - председательствующего Бурматовой Н.В.,

судей Литвиновой И.В., Черновой Н.А.,

при секретаре судебного заседания Комогоровой Е.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 17.12.2013 гражданское дело по иску ЗАО "Путь к коммунизму" к , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Саяны", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области о признании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения и его государственной регистрации недействительными, переводе прав и обязанностей на часть земельного участка сельскохозяйственного назначения по ранее заключенному договору аренды,

по апелляционной жалобе , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , на решение Юргамышского районного суда Курганской области от 18.09.2013, которым постановлено:

исковые требования ЗАО "Путь к коммунизму" к , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Саяны", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области о признании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения и его государственной регистрации недействительными, переводе прав и обязанностей на часть земельного участка сельскохозяйственного назначения по ранее заключенному договору аренды, удовлетворить частично.

Признать недействительным договор аренды земельного участка, находящегося по с кадастровым номером , площадью кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения, заключенный между , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , и крестьянским (фермерским) хозяйством "Саяны", в части передачи в аренду земельного участка состоящего из пашни площадью 2 891 205 кв.м., в силу его ничтожности.

Применить последствия недействительности ничтожной части сделки, возвратить стороны в первоначальное положение, изъять из владения и пользования крестьянского (фермерского) хозяйства "Саяны" земельный участок, состоящий из пашни, площадью кв.м., входящий в состав земельного участка, находящегося по , с кадастровым номером , площадью кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения.

Перевести права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от , зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области , номер регистрации , на часть земельного участка, состоящего из пашни, площадью кв.м., входящий в состав земельного участка, находящегося по адресу: с кадастровым номером , площадью кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения, в границах контура по точкам координат: (указаны точки координат) на ЗАО "Путь к коммунизму".

В удовлетворении оставшейся части исковых требований о признании недействительным договора земельного участка, находящегося по адресу: , с кадастровым номером , площадью кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения, заключенного между , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , и крестьянским (фермерским) хозяйством "Саяны" полностью, признании недействительной регистрации договора аренды земельного участка в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области , , а также в удовлетворении требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области - ЗАО "Путь к коммунизму" отказать за необоснованностью.

Заслушав доклад судьи областного суда Черновой Н.А. об обстоятельствах дела, представителя ответчиков , поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя КФХ "Саяны" , согласившегося с апелляционной жалобой, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ЗАО "Путь к коммунизму" обратилось в суд с иском (с учетом измененных исковых требований) к , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Саяны", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области о признании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения и его государственной регистрации недействительными, переводе прав и обязанностей на часть земельного участка сельскохозяйственного назначения по ранее заключенному договору аренды.

В обоснование измененных исковых требований указало, что между ООО "Зерно" и ЗАО "Путь к коммунизму" заключен договор, в соответствии с условиями которого ООО "Зерно" передало ЗАО "Путь к коммунизму" права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от на часть земельного участка, площадью га в земельном участке общей площадью га из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности ответчиков.

В декабре 2012 г. ЗАО "Путь к коммунизму" стало известно, что ответчики произвели выдел своих долей в земельном участке с кадастровым номером в натуре и образовали новый земельный участок с кадастровым номером , в отношении которого ответчики заключили договор аренды с КФХ "Саяны".

Ссылаясь на п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), просило суд признать недействительным договор аренды земельного участка, заключенного между ответчиками ; признать недействительной регистрацию договора аренды земельного участка в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по от номер регистрации ; перевести права и обязанности арендатора земельного участка в части аренды земельного участка с кадастровым номером , общей площадью кв.м., расположенного по адресу: , целевое использование: пашня, в границах контура по точкам координат на ЗАО "Путь к коммунизму" - арендатора по договору аренды земельного участка от , зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области , .

В судебном заседании представитель истца ЗАО "Путь к коммунизму" на удовлетворении измененных исковых требованиях настаивала. Пояснила, что после заключения и регистрации договора от о передаче прав и обязанностей по договору от от ООО "Зерно" к ЗАО "Путь к коммунизму", в апреле 2012 г. была встреча с собственниками земельных долей, на которой они извещены о смене арендатора. По договору от первоначальный арендатор (ООО "Зерно") должен был в разумный срок направить собственникам земельных долей уведомление о передаче первоначальным арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору от новому арендатору. Уведомление было сделано первоначальным арендатором путем размещения в районной газете "Рассвет" объявления от . На земельный участок, который был передан в аренду ЗАО "Путь к коммунизму". Все собственники земельных долей получили оплату за аренду земельного участка за 2012 г. Считает, что ссылка представителя ответчика на ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" о выделении участником долевой собственности земельного участка в счет принадлежащих ему земельных долей и распоряжении им по своему усмотрению, является необоснованной, поскольку данная норма закона применяется при заключении договора аренды, а в рассматриваемом случае договор аренду уже заключен .

Представитель ответчиков в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился. Пояснил, что причиной принятия решения о выделении земельных участков и передаче их в аренду КФХ "Саяны" явилось несогласие с условиями договора, согласно которым, в связи со сменй арендатора, они вынуждены были получать арендную плату по месту нахождения арендатора, что связано с дополнительными расходами. Ссылается на ст.14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Ответчики , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом. В письменном отзыве считает Управление ненадлежащим ответчиком.

Представители третьих лиц ФГБУ ФКП Росреестра по Курганской области, ООО "Зерно", Администрации Скоблинского сельсовета Юргамышского района Курганской области, ООО "Земля" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчиков просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование апелляционной жалобы указывает, что ООО "Зерно" не уведомило надлежащим образом ответчиков о передаче прав по договору аренды ЗАО "Путь к коммунизму", о данной передаче прав по договору аренды они узнали только в из средств массовой информации. Указал, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером заключенный ответчиками с КФХ "Саяны" в части передачи земельного участка, состоящего из пашни, является законным, поскольку по смыслу положений п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, п. 5 ст. 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в отношении вновь образованного земельного участка не сохраняется право аренды, ранее установленное в отношении земельного участка, из которого произведен его выдел.

Представитель истца ЗАО "Путь к коммунизму" в представленных возражениях просит оставить решение Курганского городского суда по делу без изменения, апелляционную жалобу ответчиков без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчиков просил решение суда отменить по доводам апелляционной жалобы.

Представитель ответчика КФХ "Саяны" в суде апелляционной инстанции с доводами апелляционной жалобы согласился.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились представитель истца ЗАО "Путь к коммунизму", ответчики , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , представители ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, представители третьих лиц ФГБУ ФКП Росреестра по Курганской области, ООО "Зерно", Администрации Скоблинского сельсовета Юргамышского района Курганской области, ООО "Земля", извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, о причинах неявки суд не уведомили, в связи с чем, на основании ст.ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.327-1 ГПК

РФ в пределах доводов, указанных в апелляционной жалобе.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует, что ответчикам , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , на праве общей долевой собственности принадлежал земельный участок, из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, общей площадью кв.м., с кадастровым номером , расположенный по адресу: , что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 2 л.д. 47-64).

между собственниками земельного (арендодатели) участка и ООО "Зерно" (арендатор) заключен договор аренды, согласно п. 1.1. которого арендодатели передали, а арендатор принял в пользование на праве аренды часть земельного участка, пашню площадью га в земельном участке общей площадью га из земель сельскохозяйственного назначения, находящейся в общей долевой собственности, для производства сельскохозяйственной продукции, в границах, указанных в кадастровом плане с кадастровым номером (т. 1 л.д. 17-18).

в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курганской области произведена государственная регистрации договора аренды.

Договор арены заключен на срок 15 лет с по и действует с момента государственной регистрации (п. 2.1. договора).

В соответствии с п. 3.1 договора размер арендной платы составляет руб. или кг. пшеницы за один гектар пашни в год и уплачивается арендатором ежегодно в срок до первого декабря текущего года.

между ООО "Зерно" (первоначальный арендатор) и ЗАО "Путь к коммунизму" (новый арендатор) заключен договор , согласно которому ООО "Зерно" передало свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от ЗАО "Путь к коммунизму" (т. 1 л.д. 15).

В соответствии с п. 3.1 договора от договор действует с момента заключения на весь срок действия договора аренды земельного участка от , то есть по .

Согласно п. 2.1.3 указанного договора ООО "Земля" приняло на себя обязательство в разумный срок направить собственникам земельных долей уведомления о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды от ЗАО "Путь к коммунизму".

в газете "Рассвет" ООО "Земля" известило собственников земельных участков о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ЗАО "Путь к коммунизму" (т. 2 л.д. 102).

собственниками земельных долей участников общей долевой собственности проведено общее собрание, в повестку которого был включен, в том числе, вопрос об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности(т. 1 л.д. 74-80). Собственниками земельных долей принято решение о прекращении права общей долевой собственности в земельном участке и выделении нового участка с кадастровым номером (т. 1 л.д. 71-73). Указанным соглашением определены доли собственников земельного участка.

Право собственности на вновь сформированный земельный участок было зарегистрировано , собственниками вновь сформированного земельного участка с кадастровым номером , площадью кв.м., расположенного по адресу: стали ответчики , которому принадлежит доли, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , каждому из которых принадлежит по доли.

, и заключили договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером , площадью кв.м., расположенных по адресу: (т. 2 л.д.145-148).

ЗАО "Путь к коммунизму" арендаторам была выплачена арендная плата за пользование земельным участком за 2012 год, что подтверждается расходными кассовыми ордерами, платежными ведомостями и накладными (т. 2 л.д. 110-122).

между ответчиками (арендодатели) и КФХ "Саяны" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером , расположенный по адресу:

В соответствии с ч. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе, отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом, заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных ст. 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Оценивая представленный в материалы дела договор уступки прав и обязанностей от , заключенный между ООО "Зерно" и ЗАО "Путь к коммунизму", судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что данный договор соответствует требованиям закона, поскольку ООО "Зерно" уведомило собственников земельного участка о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ЗАО "Путь к коммунизму", и указанный договор прошел государственную регистрацию.

Частично удовлетворяя исковые требования и признавая недействительным договор аренды земельного участка, находящегося по адресу: с кадастровым номером , площадью кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения, заключенный между , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , и крестьянским (фермерским) хозяйством "Саяны", в части передачи в аренду земельного участка, состоящего из пашни площадью кв.м., суд пришел к выводу, что заключение указанного договора аренды при наличии ранее заключенного договора аренды с ООО "Зерно", уступившего свои права по договору ЗАО "Путь к коммунизму", противоречит требованиям ст. 606 ГК РФ и является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.

Судебная коллегия полагает, что вывод суда первой инстанции является обоснованным.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В рассматриваемом случае, до выдела земельного участка с кадастровым номером , число сособственников земельного участка с кадастровым номером составляло более 5 человек.

При таких обстоятельствах, в силу прямого указания ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с такими земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статей, а также ст.ст. 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Исходя из ч. 2 ст. 11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

В соответствии с ч. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, анализ указанных норм Закона позволяет сделать вывод о том, что сам по себе выдел земельного участка в счет земельных долей ответчиками из единого земельного участка с кадастровым номером не прекращает действие договорного правоотношения имеющегося договора аренды от на выделенный земельный участок с кадастровым номером .

Учитывая то, что соглашение об изменении договора аренды от , либо его расторжении не имеется, и как следует из материалов дела, арендатор не воспользовался правами, предусмотренными ч. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу о том, что существующие арендные отношения от продолжают свое действие.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ООО "Зерно" не уведомило надлежащим образом ответчиков о передаче своих прав по договору аренды ЗАО "Путь к коммунизму" и ссылка на ч.5 ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" отклоняются судебной коллегией, как необоснованные, поскольку заключение между ООО "Зерно" и ЗАО "Путь к коммунизму" договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от не является изменением условий данного договора аренды, а распорядиться выделенным земельным участком участник долевой собственности мог до заключения договора аренды от .

В соответствии со ст. 450 ГК РФ в период действия договора его изменение осуществляется по взаимному согласию сторон, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон.

Поскольку выдел земельного участка влечет изменение уникальных характеристик исходного земельного участка как индивидуально-определенной вещи, выступающей объектом аренды, то такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон договора аренды.

Согласно ч. 9 ст. 22 ЗК РФ изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом гражданское и земельное законодательство не содержат положений, предусматривающих обязанность арендатора давать арендодателю согласие на изменение договора аренды, в том числе изменение условий договора аренды путем выделения в счет доли в праве общей собственности земельного участка из исходного арендуемого участка. Согласие арендатора на изменение условий договора аренды, в том числе изменения объекта аренды путем выдела участка, является правом, а не обязанностью арендатора. Согласие арендатора может быть оформлено как путем составления двухстороннего соглашения к договору аренды, так и путем выдачи отдельного письма, подписанного уполномоченным лицом арендатора, в адрес арендодателя.

Поскольку договор аренды земельного участка от , заключенный ответчиками с ООО "Зерно", которое впоследствии передало свои права ЗАО "Путь к коммунизму", существует, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчики не имели права передавать КФХ "Саяны" в аренду выделенный земельный участок (пашню) с кадастровым номером .

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1., 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку ответчики не имели права передавать КФХ "Саяны" в аренду выделенный земельный участок с кадастровым номером в (пашню), то суд первой инстанции обоснованно признал ничтожным договор аренды земельного участка от и перевел права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от на часть земельного участка, состоящего из пашни, площадью кв.м., входящего в состав земельного участка, находящегося по адресу: с кадастровым номером на ЗАО "Путь к коммунизму".

В остальной части решение суда не обжалуется.

Иные доводы апелляционной жалобы фактически направлены на переоценку представленных сторонами доказательств. Представленные сторонами доказательства, оценены судом в совокупности со всеми материалами дела в соответствии со ст. 67 ГПК РФ. Оснований для признания произведенной судом оценки доказательств неправильной не имеется.

Материалы исследованы судом полно и объективно, нормы материального права применены правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, не установлено. Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия не усматривает оснований, влекущих удовлетворение апелляционной жалобы и отмену состоявшегося решения суда первой инстанции.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Юргамышского районного суда Курганской области от 18.09.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , - без удовлетворения.

Судья - председательствующий

Судьи: